已缴纳营业税的商品房营改增后网签更名的增值税处理.doc

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已缴纳营业税的商品房营改增后网签更名的增值税处理
会计小强
已缴纳营业税并办理了网签，但尚未办理房产证，2016年5月1日后网签更名了，作为房地产企业该如何处理？
国税小嫚儿
相信不少房地产企业都遇到过这样的问题，如果更名了，发票如何开具？已缴纳营业税如何处理？请看本文详解。
1、何为网签？
在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，购房者通过网签号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止一房多卖，签合同后可以撤销。一般的网签程序是：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同双方当事人签字（盖章）在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。在电子商务领域又可以称为电子缔约、合同网签。
2、网签更名涉及发票和税款的处理
签订商品房预售合同（网签）是商品房预售的必要手续，但不等于购房者已取得了预售商品房的物权，物权的设立、变更、转让和消灭是以房屋产权登记为标志的，未办理房屋产权登记而网签更名的商品房仍属于一手房的范畴。
营改增前，网签的原合同已经成立，房地产企业采用预收款方式销售不动产，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条：纳税人采用预收款方式销售不动产，其纳税义务时间为收到预收款的当天之规定已缴纳了营业税并开具了营业税发票；营改增后，发生网签更名，原合同即作废，其实质是发生了销售退回，然后又重新签订合同销售给了第三方。房地产企业可根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号，以下简称53号文 点击阅读原文）第九条第十一项规定，选择商品和服务税收分类与编码未发生销售行为的不征税项目下的603已申报缴纳营业税未开票补开票开具红字的增值税普通发票（发票税率栏应填写不征税，不得开具增值税专用发票），注意这里的红字发票开具内容应与原营业税发票开具内容一一对应，特别是购房者姓名等信息要前后一致，以表明该冲红行为是对原合同的撤销，同时原在地税部门缴纳的营业税应申请退库，因为原合同对应的营业税入库级次为100%地方级，而新合同对应的增值税入库级次为中央、地方各50%，如果不进行退库处理，新合同中对应的50%中央级收入就会混入了地方级收入，造成混库。
网签更名后新的购房合同成立，房地产企业应按照营改增后的规定开具增值税发票和预缴增值税：根据53号文第九条第十一项规定，选择商品和服务税收分类与编码未发生销售行为的不征税项目下的602销售自行开发的房地产项目预收款、发票税率栏应填写不征税，开具增值税普通发票。 根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号) 第十条和第十九条规定在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
3、特别提示
需要区别对待的是网签中购房者姓名出现个别错别字，比如将晓错填为小，只须要提供必要的证明材料办理网签变更即可，其实质不属于销售退回，不须办理营业税退库手续。如果前期未开票，房地产企业可选择商品和服务税收分类与编码未发生销售行为的不征税项目下的603已申报缴纳营业税未开票补开票、发票税率栏应填写不征税，开具增值税普通发票；如果前期已开票，则允许选择前者的商品和服务税收分类与编码先按照原姓名开具红字发票，再按照正确的姓名开具发票即可。
商品房相关法律法规依据
《城市商品房预售管理办法》
第十条 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
第十二条 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第五十九条　国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
《中华人民共和国物权法》
第六条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
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