茶花泉“四季花海”项目投资计划书.doc

茶花泉“四季花海”项目建议书目录1、项目概况32、建设内容43、建设地点54、预期投资55、市场分析66、风险分析97、盈利分析108、招商策略131、项目概况玉屏侗族自治县生态自然环境条件十分优越，侗乡文化浓郁，素有“萧笛之乡”、“油茶之乡”的美誉。茶花泉景区是贵州省100个重点旅游景区之一，景区距玉屏县城8公里，景区把高效产业与农业观光旅游充分结合，融生态农业观光、油茶文化观赏、生态湿地游乐、植物文化科普、稻作文化博览、侗族文化展示、户外健身活动、水体文化体验、珍禽水产养殖、CS拓展训练十项功能于一体，是黔东地区最具规模的兼具观赏性、产业性、生态性的多功能景区。茶花泉景区是油茶产业的集中区，茶花种植已经实现相当大的规模。然而，目前景区的资源利用仅仅处于初步开发的阶段，未来如何围绕核心的茶花资源，深度挖掘并打造立意新颖、内容丰富、吸引力强、经济价值高的品牌项目，对于扩大“茶花泉”景区品牌和促进玉屏侗族自治县旅游产业的发展具有重要的意义。因此，玉屏侗族自治县拟依托茶花泉规模化种植的优质油茶，引进国内实力型园艺公司等重点企业，围绕四季赏花主题，建设集休闲观光、乡土民俗体验、民艺馆为一体的综合性体验风景区，设置多样化的体验式项目，增强项目互动性和趣味性。延伸发展婚纱摄影、婚宴等业务，丰富项目盈利前景。通过“以花促旅”、“以花促经”，打造观光、休闲、体验交互融合的旅游新标杆，满足玉屏侗族自治县和周边地区城镇居民以及国内外游客的旅游休闲需求。2、建设内容项目总占地面积420亩，主要包括四季花海乐园、缤纷乐活服务区、户外活动拓展培训区3个主体功能区构成。四季花海乐园。以精品、优质茶花与名优花卉品种种植、观光为核心，辅以一年四季均有鲜花盛开的景观建设，打造“四季花海”项目标杆，并提供花海婚纱摄影、花海婚宴等高附加值服务。四季花海乐园总占地面积为350亩，其中，精品、优质茶花种植区100亩，依托油茶林地种植其他观赏性花海250亩。缤纷乐活服务区。主要建设由游客服务中心，养生保健服务中心、文化创意总部经济区、花卉交易中心，嵌入花海的会议中心和度假酒店，生态美食广场，健康居住区（主要包括健康养生服务区和以油茶文化与健康养老相结合的产权公寓），以及停车场、旅游公厕等其他配套服务设施等八大组成部分，提供多层次、多样化的良品服务，尽享乐活生活。服务区总占地面积60亩，总建筑面积60000m2。户外活动拓展培训区。包括小型高尔夫训练场、度假营地、青少年科普基地、亲子乐趣基地等户外活动基地，主要依托林地进行建设，提供专业的培训及各项比赛服务等，总占地面积10亩。表格 1茶花泉“四季花海”建设项目主要建设内容建设内容建筑面积（m2）四季花海乐园缤纷乐活服务区游客服务中心3000养生保健服务中心5500文化创意总部经济区8500花卉交易中心4000会议中心和度假酒店16000生态美食广场4000健康居住区13000其他配套服务设施6000户外活动拓展培训区合计900003、建设地点玉屏侗族自治县朱家场镇茶花泉景区油茶产业示范区4、预期投资项目总投资32685.1万元，其中建设工程投资23251.7万元、土地成本3733.4万元、流动铺底资金4100万元。项目具体业态的投资情况见下表。表格 2茶花泉“四季花海”建设项目预期投资额功能区块建筑面积（）建安成本（元/）装修及配套设施成本（元/）投资额（万元）建筑工程投资23251.7四季花海乐园茶花和名贵花卉种植3000其他观赏性花卉种植3750缤纷乐活服务区游客服务中心30001200800600.0养生保健服务中心5500150010001375.0文化创意总部经济区8500150015002550.0花卉交易中心40001500600.0会议中心和度假酒店16000120025005920.0生态美食广场40001200500680.0健康居住区13000120015003510.0其他配套服务设施60001000600.0户外活动拓展培训区1000元/m2666.7土地成本3733.4铺底流动资金4100.0不可预见费用1600.0总投资32685.1注：1、土地成本按朱家场镇基准地价表中的背街商服用地价格350元/平方米来计算5、市场分析本项目的市场定位是满足玉屏侗族自治县和周边地区城镇居民以及前来玉屏的国内外游客的旅游休闲需求。因此，玉屏及周边地区的经济发展情况、城镇居民消费结构变化以及来当地旅游的国内外游客数量是关键性影响因素。随着铜仁市国民经济快速发展，人民生活水平不断提升，城镇居民人均可支配收入快速增长，消费结构正在发生变化，人们用于休闲娱乐性消费增加。2013年，铜仁市人均GDP达到17243元（折合2828美元），同比增长15.1%。经验研究表明，当人均GDP达到2000美元，休闲旅游将实现快速发展。铜仁市人均GDP的持续增长，将为本项目提供很好的潜在盈利空间。图表 3 2009-2013年铜仁市人均生产总值及增长率2013年，铜仁市城镇居民人均可支配收入为18366元，同比增长16%，人均可支配收入的快速增长有利于带动消费结构的变化，进而在一定程度上保证了本项目的市场需求。图表 4 2009-2013年铜仁市城镇居民人均可支配收入及增长率同时，统计数据显示，玉屏侗族自治县接待的国内外游客数量、旅游总收入均呈现出快速增长的趋势。2011、2012、2013年，玉屏侗族自治县接待的国内外游客数量分别为128.48万人、179.9万人、274.95万人，分别同比增长33.31%、38.33%、38.41%。2009-2013年间，玉屏侗族自治县旅游总收入从1.86亿元增长至26.14亿元，年均复合增长率高达93.6%。随着沪昆高铁的开通，游客数量有望进一步的爆发式增长，游客数量年平均增速有望达到60%以上，据此测算，2015年游客数量估计将超过700万人，巨量潜在客流有效地保证了项目未来的市场需求。图表 5 2009-2013年玉屏侗族自治县旅游总收入及增长率综合而言，本项目市场需求空间广阔，市场前景良好。6、风险分析从市场的角度来进行考虑，旅游开发类项目最大的风险是投资经营风险。旅游项目经营是项目成功与否的关键所在。旅游项目开发较为复杂，涵盖旅游产业政策环境、旅游经营权、土地政策、生态环保规定、农民利益协调等多项内容，涉及包括规划、融资、物业开发销售（租赁）以及景观打造等在内的诸多环节，项目开发流程长，所牵涉的政府部门多，存在一定的投资风险。在项目投入运营后，从项目最开始的市场分析到建成后投入市场有一段时间差，旅游项目的市场情况有可能会发生一些转变，市场开发也需要根据形势的发展做出相应的弹性调整。为了防范或降低上述风险，建议项目实施方通过搭建优秀的管理团队或聘请有经验的管理公司来进行专业化运作，加强项目监管与市场开发，加大对外的营销宣传力度，并与产业链上相关参与方建立稳定的合作关系。因此，项目虽然可能面临一定的投资经营风险，但主观可控。7、盈利分析本项目中健康居住区的住宅通过对外出售的方式回现，按照3000元/m2测算，可获取收益3900万元，其他项目业态的年盈利能力分析是在项目建设完成并完成全部招商基础之上来测算。年经营收入和成本测算情况如下所示。经营收益。项目中四季花海乐园、养生保健服务中心、会议中心和度假酒店等物业自持经营，获取经营收益；文化创意总部经济区、花卉交易中心、生态美食广场等物业对外招商出租经营，通过收起租金获取收益。项目年营业收益如下所示：四季花海乐园。按照年接待游客140万人测算，人均票价50元，则年收益为7000万元。养生保健服务中心。按照年接待14万客人，平均每人消费200元计算，项目年收益为2800万元。度假酒店。项目住宿酒店有客房约210间，每间客房平均房价按200元/天测算，入住率按60%测算，则年（365天）酒店经营收入为919.8万元。户外活动拓展培训区。按照年接待游客10万人测算，人均消费20元，则年收益为200万元。租金收益。文化创意总部经济区的办公物业租金按50元/月测算，则每年的租金收入为510万元；花卉交易中心租金按照80元/月测算，年租金收入为384万元；生态美食广场对外招商，收取的租金按照60元/m2/月测算，则年租金收入为288万元。因此，项目总的租金收益为1182万元。综上，年总收益为12101.8万元。年运营成本。项目年经营成本包括四季花海乐园的年运营成本，游客服务中心、养生保健服务中心、文化创意总部经济区、花卉交易中心、度假酒店的年经营成本，其他成本还包括折旧费、维修费、工资及福利费和其他费用。具体如下所示：四季花海乐园。年运营成本按年收入的40%计算，每年运营费用2800万元。游客服务中心。年运营成本主要包括各个功能区的水、电、煤气等能源费用以及管理费用、营销费用、财务费用等支出，每年运营费用50万元。养生保健服务中心。日常经营成本（不含人工）按照经营收益的30%测算，则年成本为840万元。文化创意总部经济区。按全部完成招商后的情况来计算运营成本，成熟期商务写字楼的运营管理费用比重按年收入的25%计算，年运营成本为127.5万元。花卉交易中心。按年收益的40%来计算，年运营费用为153.6万元。度假酒店。酒店运营成本按照酒店年经营收入的40%（不含人工费用）测算，则年酒店运营成本为367.9万元。户外活动拓展培训区。按年收益的30%来计算，年运营费用为60万元。折旧费。建设工程投资折旧年限按20年来进行计算，残值率为5%，年折旧费为1104.5万元。工资及福利费。项目定员200人，人均工资福利水平为1500元/人/月，则年工资及福利费为360万元。维护修理费。按照项目总固定资产投资额的1.5%测算，则年维护修理费为348.8万元。其他费用。本项目其他费用主要包括运营费用、推广费用、管理费用、其它费用等，按照经营收入的5%计算，项目其他费用共计605.1万元。因此，项目年运营成本为6817.4万元。表格 6 茶花泉“四季花海”建设项目盈利能力分析经营收益金额（万元）四季花海乐园7000.0养生保健服务中心2800.0度假酒店919.8户外拓展培训培训区200.0租金收益1182.0年运营成本四季花海乐园2800.0游客服务中心50.0养生保健服务中心840.0文化创意总部经济区127.5花卉交易中心153.6度假酒店367.9户外活动拓展培训区60.0折旧费1104.5工资及福利费360.0维护修理费348.8其他费用605.1营业利润经营收益-运营成本=5284.4综合分析，项目建成后，正常年营业利润为5284.4万元。用营业利润测算，则项目税前资金回报率为18.36%，投资回收期为6年，项目整体经济性良好。8、招商企业由于本项目建设内容中各主体功能区的基本属性不同，建议将本项目的招商分为两部分：一是四季花海乐园的招商，建议将四季花海乐园的招商对象锁定为国内具备一定的特色、品牌影响力、科研实力的专业花卉公司。通过将此项目给与这类企业实施，有利于项目在较短的时间内成型，也有利于迅速积累人气和品牌，进而获得较好的综合效益。二是缤纷乐活服务区和户外活动拓展培训区的招商。建议将招商对象锁定为涉足旅游的省内实力型房地产企业和国内具备较强开发能力的旅游地产商。就前一类潜在的招商对象而言，擅于进行房地产综合开发，招商成功的可能性也更大一些，但是不足之处在于对项目在旅游及其他层面的意义的理解可能不是很到位。就后一类潜在的招商对象而言，擅于进行旅游综合体项目开发，对项目的理解和总体把控较好，不足之处在于招商的难度相对更大一些。表格 7 茶花泉“四季花海”项目潜在招商企业分析招商项目公司名称联系电话四季花海乐园广州天适集团有限公司020-89662888金华知缘茶花园艺公司0579-83274965015888993196佛山市高明桂茶园花木种植有限公司13724931801江西裕林茶花科技开发有限公司0794-422977713397026935福建万芳生态农林科技有限公司18020836099云南锦苑花卉产业股份有限公司0871-5895608大理兰国花业发展有限公司0872-2314857 缤纷乐活服务区和户外活动拓展培训区贵州利海房地产开发有限公司010-53500208（北京）020-84489838（广州）贵州宏立城集团0851-5111111/5599999杭州宋城集团控股有限公司0571-87096861成都置信实业有限公司028-87075078028-87071750四川宏达集团有限公司028-861299189、招商策略根据项目的实际情况，首先，最重要的是应多准备关于本项目及玉屏旅游业的基础资料和详细数据，以详实的市场分析来打动和吸引投资者。需要准备的一些重要的基础资料如下所示：表格 8 茶花泉“四季花海”项目招商的准备资料分析企业名称相关建议规划资料茶花泉景区的总体规划资料玉屏侗族自治县“十二五”旅游业发展规划玉屏侗族自治县及上级政府领导对茶花泉发展所作的重要批示或者讲话市场数据玉屏侗族自治县近年来接待的国内外游客数量、增速及未来预测铜仁市、玉屏侗族自治县城镇居民可支配收入情况关于本项目的预期投资、市场前景分析、盈利分析等关键财务数据其他资料关于玉屏基本情况的高度总结资料其次，准备好上述关键资料之后，建议先通过电话进行初步的沟通交流，确定有初步的投资意愿后即可组织招商小分队去招商目的地和潜在招商企业进行招商洽谈。最后，经过实地拜访之后，针对有较强意向的企业，应进一步了解其在投资方面的核心诉求，并协调各部门以及上级层面的支持，以细致、细心的工作为其排忧解难，尽快促成项目的落地。 15