“营改增”前后非房企土地增值税处理案例分析.doc
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1、从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢!“营改增”前后非房企土地增值税处理案例分析根据土地增值税条例及实施细则规定:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土增税的纳税义务人,应按规定缴纳土增税;以转让房地产所取得的收入,包括取得的全部价款及相关的经济收益为收入;以取得房屋的成本和在销售过程中缴纳的税金为扣除额;以收入减去扣除额后,采用四级超额累进税率,增值额乘以对应税率减除扣除项目乘以速算扣除率的差额为应纳税额。结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道,本文所谓改前房仅指纳税人在2016年4月30日以前通过购买取得的房屋。另外考虑到增值税跟土增
2、税相结合业务的多样性和复杂性,下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人,交易金额为含税价,增值税计税方式为简易征收。例: A公司是原营业税纳税人,营改增后为一般纳税人,其机构所在地在青海省西宁市,A公司于2013年2月1日从B公司购买房产一处(坐落地位于西宁市),取得了相关发票;成交价1000万元、缴纳契税1000*5%=30万元,并办理了过户手续。营改增前A公司销售此房屋土增税处理:假设A公司于2016年3月1日以1500万元将此处房产销售给C公司并开具了发票:应缴营业税=(1500-1000)*5%=25万元;城市维护建设税=25*7%=1.75万元;教育费附加=25*3%=0.75万元;印花
3、税=1500*0.0005=0.75万元;土增税处理:收入额=1500万元;扣除额=1000(1+3*5%)+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25万元;注意上式第一项:根据财税200621号第二条、关于转让旧房及建筑物能提供购房发票的,经税务部门确认,购房原始成本金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。每年指以12个月为1年,超1年不满12个月但超6个月可视为1年。契税(有完税凭证)也可扣除(但不得作为加计扣除基数)。增值率=(1500-1208.25)/1208.25=24.12%;应纳土增税=291.75*30%-1208.25*0=87.53
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