从增值税原理来谈房地产企业整体转让在建项目能否扣除土地价款-来自地产“三师”的思考(老会计人的经验).doc
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1、从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢!从增值税原理来谈房地产企业整体转让在建项目能否扣除土地价款来自地产“三师”的思考(老会计人的经验)房地产企业整体转让在建项目能否扣除土地价款?这个问题在实践中争议不断,相关分析的文章也不少,有从营业税历史沿革进行分析的,有从税法概念角度,从税负公平角度进行的。土地扣除的相关文件有:财税201636号文件附件营业税改征增值税试点有关事项的规定明确“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目,以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地
2、产项目增值税征收管理暂行办法的公告(国家税务总局公告2016年第18号)第三条规定,房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目(注意:该条款已明确房地产在建工程为未完工的房地产开发项目)继续开发后,以自己的名义立项销售的,属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。第四条房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。根据上述规定,大致可以推出,房地产开发企业未完工的房地产项目和房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的房地产项目均属于房
3、地产开发项目。只是税法规定似乎还不够明晰,以至争议不断。房地产企业整体转让在建项目能否扣除土地价款,这个问题如何破?当税法有规定的时侯,税法是判定是否征税的唯一标准,当税法规定不明确的时侯,我们判断业务是否征税,思考点就需要重新回到税法最基本原理上,这就是增值税计税原理。增值税的计税原理有三条:1.按全部销售额计税,但只对其中的新增价值征税2.实行税款抵扣制3.税款随货物销售逐环节转移,最终消费者承担全部税款分析实质,增值税计税原理就是链条抵扣理论,如果非要用文字来描述的话,就是“差额征税全额开票”这八个字。上家按差额征税,全额开票给下家,下一家继续按差额征税,全额开票给下下家,直到客户这一最
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