上海市房地产开发流程图.doc

(完整版)上海市房地产开发流程图
房地产开发商
我

HLRA 30日内
项目用地计划审核意见书申请
文件清单1

市政配套设想
DPC 15个工作日
项目建议书报批
文件清单2
批准后30天内
查阅规划，确定土地
UPB 40个工作日
CMC 即到即办
申请选址意见书
文件清单3
国
申请工程报建审核文件清单4
有
土 HLRA 30日内
项目用地预审
文件清单6
地
出具意见,核定设计范围,发出建设工程规划设计要求通知单
市政审核意见
可行性论证

通过招标、拍卖或协议方式与HLRA签订土地使用权出让合同，并支付定金

DPC 15个工作日 CMC 10/20个工作日
申请可行性报告批准
文件清单7

设计方案送审
文件清单8
建筑工程施工图
设计文件审查
文件清单10

CMC
15个工作日
报批初步设计
文件清单9
UPB UPB 30日内
出具建设工程设计方案审核意见单
领取建设工程施工审查证书
40个工作日内

申请建设项目用地规划许可证
文件清单5
HLRA 30日内
申请建设用地审批
文件清单11

HLRA 30日内
农民集体所有的土地HLRA出供地方案，报政府批准

与CLO签订《征地费包干协议书》

国
有
土
MCLO鉴证
地
转为国有土地
接下页
申请建设工程规划许可证
文件清单13
承上页 政府核发建设用地批准书
文件清单12
UPB
25个工作日内

支付土地出让金
需要拆除附着物
约定受让人拆除
自行拆迁或委托拆迁
无附着物或 附着物同时转让的
30日内 至HLRA 约定由HLRA
申请拆迁许可证
拆除的
办理土地使用权初始登记
文件清单14
领取《房地产开发项目手册》

HLRA 30日内
颁发许可并公告
拆除后

委托工程监理公司
办理市政公共设施和能源供给手续
工程质量监督登记
办理招标确定施工单位

CC/DPC 15个工作日

申请项目列入《固定资产投资项目年度计划》

办理固定资产投资新开工统计登记

申请固定资产投资许可证

3000万以上项目 其他项目

DPC 15个工作日 CMC 15个工作日
申请批准《开工报告》
文件清单15
申请建设工程施工许可
文件清单16

项目开工建设

工程竣工后1个月内 HLRA

申请核发土地使用证

流程注释：
1．上述流程图以上海市相关规定为基础制作，其它地区的审批程序可能有所不同。
2． 上所有的天数均指相关政府部门完成相应审批程序所需的工作日。
3． DPC：发展计划委员会
4． UPB：城市规划管理局
5． HLRA:房屋土地资源管理局
6． CMC：建设和管理委员会
7． CLO：建设用地事务所
8． MCLO：市建设用地事务所

文件清单：
一、建设用地计划审核意见书
申请《上海市建设项目用地计划审核意见书》应提交下列材料: 申请和核发《上海市建设项目用地计划审核意见书》，按以下程序办理：
（一）使用区县用地计划指标的建设项目，由建设单位向区县土地管理部门提出申请；使用市用地计划指标的建设项目，由建设单位向市房地局提出申请，并按规定填写申请表，提交有关材料。
市或区县土地管理部门应自受理建设单位申请之日起十个工作日内，提出审核意见。经审核同意的，分别由市房地局或市房地局委托的各区、县土地管理部门核发《上海市建设项目用地计划审核意见书》，并盖“用地计划审核专用章”。超越区、县建设用地审批权限的，还需加盖市房地局审核章。
四、《上海市建设项目用地计划审核意见书》一式四份，分别送建设单位、项目审批部门和市房地局综合计划处，一份由核发单位留存。

1、建设单位法人证书、营业证书或外资企业法人证明、注册证书；
2、上报的项目建议书或其他有关文件；
3、房地产企业的开发资质证书；
4、经划示的用地范围图;
5、审核部门认为需要补送的其他有关资料。

二、报批项目建议书
报批《项目建议书》应提交下列材料：
1、 《项目申报单位报批函》；
2、 房地产企业的营业执照、资质证书;
3、 项目范围地形图;
4、 若地块涉及转性，经有关主管部门对土地改性的批复；
5、 地块房地产权证或其他相关证明；
6、 有关合作开发或土地补偿协议。

三、《建设项目选址意见书》审批
申请《建设项目选址意见书》,应提交下列材料:
1、《建设项目选址意见书申请表》；
2、项目建议书以及批准文件或其他计划批文；
3、建设基地范围内如涉及原有单位用地的必须提供土地使用权属证明和原有单位对建设项目的意见。
4、环保、消防、卫生防疫等部门对项目选址的审核意见（可采用并联审批);
5、工业项目和其它对周围环境有特殊要求的及对周围地区有一定影响和控制要求的建设项目应加送以下资料：
⑴有关工艺的情况,对水陆运输、能源和市政、公用配套（包括电力、给排水、道路、煤气和通讯）的基本要求；
⑵项目建成后可能对周围地区带来影响以及建设项目对周围地区建设有制约的控制要求；
6、大中型建设项目，应附送有相应资质的规划设计单位作出的选址论证。
7、由市测绘院晒印1：500、1：1000或1：2000的建设基地实测地形图3份，其中需要划示城市规划道路红线及有关建筑控制线（包括河道、高压线、绿地、地铁、轻轨等控制线）,在其中1份地形图上正确划示本单位用地范围,拟建工程基地界线或扩建范围，不同的用地范围应用不同的色笔划示且应各自封闭。

四、工程报建审核
申请工程报建审核，应提交下列材料:
1、《上海市建设工程报建表》;
2、企业法人营业执照及有关证明原件和复印件；
3、建设工程立项的批准文件原件和复印件;
4、上海市建设单位工程专业技术人员和管理人员核定申报表；
5、专业技术人员和管理人员技术职称证书原件和复印件；
6、法定代表人授权委托书（委托经办人办理报建）；
7、银行出具的建设资金落实证明；
8、受委托人身份证原件和复印件；
9、总平面图。
　　在立项批复中已明确招标组织形式的，前款第4、5项材料可不提交.
　　委托招标代理机构发包的,前款第4、5项材料可不提交，还需提交代理合同。

五、《建设用地规划许可证》申请
申请《建设用地规划许可证》应提交下列材料：
1、附1/500或1/1000地形图6份(向市测绘院晒印，其中一份应详细划示用地拆房范围)，总平面设计图1份；
2、属迁建单位，必须详细填明原址地点、土地、房屋面积并附图;
3、凡属国有土地使用权出让、转让地块的建设工程，需加送“国有土地使用权出让合同"文本(复印件）及附图各1份；
4、有关建设工程地计划批准文件;
5、其他需要说明的图纸、文件。

六、建设项目用地预审
申请建设项目用地预审，应提交下列材料：
1.计划部门项目批准文件附项目建议书或可行性研究报告；
2。规划部门关于建设项目批文及用地范围图；
3.建设单位营业执照.

七、可行性报告报批
申请批准可行性报告,应提交下列材料:
1、 有效期内项目建议书的批文；
2、 工程可行性研究报告；
3、 房地产企业的营业执照、资质证书；
4、 规划部门核发的选址意见书;
5、 土地管理部门的用地预审报告；
6、 资本金承诺、市政配套部门征询意见、总平面图等。

八、建设工程设计方案送审
进行建设工程设计方案送审，应提交下列材料：
1、 建设项目计划批准文件；
2、 建设项目选址意见书;
3、 由市测绘院印（晒）制,并划示道路红线、河道蓝线、绿化线的1：500或1:1000的地形图2份，1：500的地籍图1份，其中1份应划出本单位基地范围及拟建工程位置；
4、 建筑设计方案图二套，需加盖设计单位的设计方案和初步设计出图章。

九、初步设计报批
申请初步设计报批，应提交下列材料：
1、有效的可行性报告批复；
2、规划部门有关规划要求的批复；
3、落实用地的批复；
4、有相应资质的设计单位提供的初步设计方案和工程概算；
5、规划、环保、消防、交通、卫生防疫、劳动安全等部门对设计方案的书面意见.

十、建筑工程施工图设计文件审查
申请进行建设工程施工图设计文件审查，应提交下列材料:
　　1、批准的立项文件或初步设计批准文件；
　　2、主要的初步设计文件;
　　3、规划设计要求通知单；
　　4、工程勘察成果报告；
　　5、结构计算书及计算软件名称；
　　6、完整的施工图设计文件一套。

十一、建设项目用地审批
申请建设项目用地审批,应提交下列材料：
1、上海市建设项目用地审批申请表
2、上海市建设项目用地计划审核意见书（除单独选址项目)
3、上海市新增耕地确认书或上海市有偿转换耕地指标确认书
4、单独选址项目新增耕地（有偿转换耕地指标）申请书
5、项目建议书、可行性研究报告批复或立项计划附总平面布置图
6、项目初步设计批准文件或规划方案审定文件
7、《建设用地规划许可证》及附图（包括安置项目）
8、勘测定界技术报告书和勘测定界图
9、地籍图
十二、建设用地批准书申请核发
申请核发《建设用地批准书》，应提交下列材料：
1、上海市建设用地批准书申请表
2、土地出让金定金收据

十三、《建设工程规划许可证》审批
申请《建设工程规划许可证》，应提交下列材料:
1、建设工程规划许可证申请表；
2、计划部门批准的建设项目可行性研究报告或建设项目计划批准文件；
3、规划管理部门最终审定的设计方案《建设工程设计方案审核意见单》(复印件）；
4、建设基地的土地使用权属证件及附图（复印件)，如属新使用土地的应附已办理的《建设用地规划许可证》及市或区县土地管理部门核发的《建设用地批准书》及附图（均为复印件）或土地使用权出让、转让合同及附图；
5、原有基地内需拆房、原有建筑需加层或新建建筑与原有建筑拼接的,应提供原有房屋的权属证明（复印件)；
6、盖有市建委颁发的施工图出图章的总平面图（蓝图)2份，比例1：500或1:1000，应标明建筑基地界线、新建建筑物与基地界线、道路规划红线、河道蓝线等有关建筑控制线以及相邻建筑物的间距尺寸，申请《建设工程规划许可证》的建筑必须与其它建筑区别标示;
7、向市测绘院印晒的建设基地最新实测地形图3份，1：500或1：1000，需按上述第6条总平面图要求划示新建建筑物位置及有关尺寸，加盖设计单位及建设单位图章；
8、盖有市建委颁发的施工图出工图章的建筑施工图（蓝图)2套,其中包括建筑平面图、立面图和剖面图及图纸目录表，标明每块绿地面积的绿化布置图等；
9、建筑分层面积表2份，由设计单位编制并盖有设计单位及建设单位图章，不同性质的建筑面积应在表中分别列出;
10、基础平面图2份；
11、建设工程竣工档案编制及报送合同；
12、建筑工程概预算书;
13、各相关部门的审核意见（可采用并联审批方式)：
⑴消防部门《建筑设施防火审核意见单》（建筑部分）；
⑵卫生防疫部门《基本建设设计卫生审核意见单》;
⑶环保部门对建筑设计的审核意见；
⑷人防部门对建设项目的审核意见;
⑸交警部门对建筑设计的审核意见；
⑹根据建筑工程的特殊要求需经审核的其它管理部门意见.

十四、土地使用权初始登记
办理土地使用权初始登记,应提交下列材料:
1、 申请书（原件）；
2、 当事人身份证件或单位合法资格证明（“三资”企业需提交外商投资企业批准证书）
3、 委托书（原件)及代理人身份证件;
4、 建设用地批准书（原件)；
5、 由市或区、县房地产测绘部门出具的勘测定界报告
6、 地籍图（原件一式二份）;
7、 契税完税证（备查联）及契税完税贴花（原件，纳税后提交）
8、 土地使用权出让合同（正本原件）；
9、 已付清土地使用权出让金的收据；

十五、《开工报告》报批
申请《开工报告》的审批，需要提交下列材料：
1、 有效的初步设计的批复；
2、 项目法人组建批复；
3、 资本到位的证明；
4、 有效的设计、施工、监理等单位招标、投标、中标文件和协议；
5、 建筑材料到场、设备订购能满足一定时间连续施工的要求.项目建设需要的主要设备和材料已经订货，项目所需建筑材料已落实来源和运输条件,并已备好连续施工三个月的材料用量；
6、 项目征地、拆迁和施工场地"四通一平"（即供电、供水、运输、通讯和场地平整）工作已经完成，外部配套生产条件已签订协议。
7、 项目施工组织设计大纲已经编制完成；

十六、建设工程施工许可审核
申请建设工程施工许可审核，需要提交下列材料:
　　1、《建筑工程施工许可申请表》；
　　2、建设工程规划许可证；
　　3、资金入帐凭证（当年度建安工作量用款的25％作为工程备料预付款划入施工承包单位帐户)；
　　4、通水、通电、通路以及场地平整的有关证明;
　　5、建设工程承发包合同副本、廉洁协议；
　　6、监理合同（应当实行监理的建设工程)；
　　7、已办理建设工程质量和安全监督申报的证明;
　　8、勘察、设计、施工中标（选）通知书;
　　9、已通过建筑工程施工图设计文件审查的证明.

文件清单注释：
1. 各文件清单的序号顺序对应相关的批准程序,但部分程序可能会在时间上可以同步进行；
2. 除非明确说明，否则上述文件清单和流程图中涉及的文件均由开发商准备；
3. 除非明确说明，否则每份文件一式一份。

关于本流程图的其他说明：

1．上海严格执行“规划先行”的政策，开发房地产必须先看规划和详细规划。
2．开发建设项目总建筑面积(同一基地内,下同）不超过4万平方米（含4万平方米)或投资规划在3000万元(含3000万元)以下的，由各委、办、区、县的计划主管部门审批,各局的审批权限原则上是各委、办权限的一半；总建筑面积大于4万平方米，或者投资规模超过3000万元的项目,由各委、办、区、县计划主管部门审核,提出意见后，送(报)市计委审批。
3．国有土地与集体所有土地在操作环节上有所不同,松江地区以集体所有地为主。
4．由于本流程针对的项目条件的不确定性,本流程只针对房地产开发提供比较宽泛和粗略的程序。