房地产之风水销售.ppt

讲座座 房房 地地 产 之之之之 风水水销售售 地理信息地理信息地理信息地理信息师师：山：山：山：山东东 侯全民侯全民侯全民侯全民 EmalEmalEmalEmal：HouFYHouFYHouFYHouFY1矛盾的供需要求n n客户：物美价廉 =n n开发商：=一本万利2房房产产促促销过销过程中降价外的新程中降价外的新选择选择 风水 1 1、提升无形价、提升无形价值值 2 2、迎合大众心理、迎合大众心理 3 3、关注高端客、关注高端客户户 4 4、打造新的、打造新的卖卖点点 5 5、吸引意向眼球、吸引意向眼球 6 6、缩缩短短销销售周期售周期 3风水之之价值n n稀有性：全程融入风水元素的房源稀少n n吉祥性：关乎健康、和睦、成功、兴旺n n区域性：南方、发达地区已经普及 n n层次性：精英人士、政府官员、富有者更为重视 4风水销售n n宣传开发商风水方面的良苦用心，楼盘的建筑风水形势。n n培训楼盘销售人员掌握必备的风水知识，了解楼盘的风水特点。n n大师常驻，接受客户咨询，协助挑选住房。n n讲座聚拢人气，扩大影响，塑造品牌。n n评估接受有关部门的环境风水勘察和评价。5掌握成功修掌握成功修炼独家秘独家秘诀，打造，打造销售高手不售高手不败金身金身 n n售楼售楼团队肩肩负着完成地着完成地产销售的售的临门一脚的重要任一脚的重要任务，因此越是，因此越是大大盘越是高档楼越是高档楼盘，对售楼人售楼人员的知的知识和素和素质要求越高。要求越高。n n房地房地产销售人售人员必必须了解了解风水知水知识，把，把风水概念引水概念引进房房产销售售环节，迎合客，迎合客户，创造和造和谐融洽客融洽客户关系，促成关系，促成销售，形成售，形成风水方水方面的服面的服务特色，特色，进而在激烈的市而在激烈的市场竞争中占据特色争中占据特色优势。6风 水水n古地理n今环境7 得得 风 得得 水水 上上 风 上上 水水 顺 风 顺 水水决定人生成决定人生成败败与与层层次高低：次高低：一命二运三一命二运三风风水，水，四四积积阴德五阴德五读书读书。n n小富在人，大富在天。小富在人，大富在天。n n吉吉风风吉水是吉水是许多达官多达官贵人、人、亿亿万富豪事万富豪事业业成功与生活幸福的成功与生活幸福的秘秘诀诀。8墙内开花内开花墙外香外香9风水水热全球全球o俄国：大型书店的显著位置上，大都摆放着中国风水书籍，而且相当热销。o聘请中国学者到大学介绍中国的风水。o美国：名商巨贾无论是公司选址，还是日常家居，无不请风水师出谋划策。o南加州布班克警察局局长史卡华纳办公室书架上摆了一盆幸运竹，o档案柜的角落置放石头雕刻的流水盆景。o韩国：政府为迁都雇请了400名风水师。o国旗为八卦图。o澳洲：英语里，“阴阳”和“风水”都是固定的词。o书店里有讲风水的英文书，而且已经被修订成了南半球版。o家里置刻“金木水火士”字样的方形烛台，说明主人品位不凡。o英国：泰晤士报常有介绍中国风水的文章。o理发师也开始讲风水。o德国：有成千上万的人研究中国风水。o2002年3月8-10日第一届世界经典风水大会在科隆召开。o韩国、日本、马来西亚、新加坡、美国等国家抢先风水申遗。o新加坡：风水业务非常兴隆，风水专家的一个建议价值500元到5000元不等。10大学大学风水水课o南京大学开设“建筑风水”课o武汉科技大学开设“建筑与风水”选修课o安徽大学社会学系设“堪舆学”选修课o北京大学举办周易高级研修班o牛津、哈佛、加州、皇家墨尔本、悉尼、伯克利、香港等大学相继授予风水硕士、博士。o美国、俄罗斯、韩国、日本、朝鲜、老挝、泰国、菲律宾、越南、马来西亚、新加坡等国家和台湾、香港、澳门都有风水学专业。o日本有110多所、美国有17所大学开设了易经风水等课程。11建筑学著名教授建筑学著名教授=风水大水大师o清华大学于希贤教授天津大学王其享教授南京大学李书友教授华南理大学程建军教授南京师范大学张栋杰教授武汉大学唐明邦教授12香港中国银行大厦o1990年落成，高315米，70层，外型像竹子的“节节高升”，象征著力量、生机、茁壮和锐意进取的精神；基座的麻石外墙代表长城，代表中国。大楼外观形成的三面刀刃，分别指向香港总督府、英国驻港部队所在地和汇丰银行。o大楼1985年破土动工后不久，香港第26任总督尤德爵士心脏病突发，在睡夢中去世。o其时，汇丰银行一度股票大跌，原本对风水并无了解的英国人马上请风水大师指点，在楼顶架起两门“大炮”，并把炮口对准中国银行。据说自此以后，中行内部接连发事：效益下滑、副行长下台o有一条棱是直指总督府，当时的总督卫奕信在那条棱和总督府中心位置之间的直线上种了两棵柳树，不就树死，后又补种，柳树柔和圆润的形态对大楼尖锐的角起了缓冲作用。o后来，李嘉诚在这里买地建设长江集团中心大楼，正好夹在两个银行中间，为了躲避“刀砍”和“炮轰”，他便请人把楼设计为四方台盾型，如一个身穿金属保护衣的铁甲人，以“封住”和“抵挡”外部的伤害。o中银大厦周围随后兴建建筑物，要么没有棱角，要么其中轴线避开了刀刃的指向。13上海上海环球球金融金融中心中心o日本森大厦株式会社与日本三十三家银行、保险、商社等企业联合全额出资兴建，该楼开始就被设计成双侧如军刀，双侧刀尖之间夹一50米的圆形风洞，喻意“双刀托日”。此楼如一把利剑插在上海的动脉上，在风水上称为“一剑封喉局”。中国的传统风水理论认为，上海是中国大龙脉的尽头，即龙首，一剑直插龙首，谓之“斩首”，“封喉”，其用心之险恶，手段之残忍，人神共愤，举天皆怒。o由于网友广批外形，引起巨大争议。日本开发商只好加以修改，于2005年10月18日公布的最新设计方案，圆形风洞改为倒梯形。o金茂大厦外观是钢架结构，整体楼面平滑，反光不强。而军刀楼则采用光滑玻璃幕墙，反光效果熠熠生辉。所以出现的景象是：每天在中国上海黄浦江畔浦东的群楼中，阳光先照亮了矗立的闪亮的日本军刀，锋芒直逼相对灰暗的国产第一高楼。14澳门葡京饭店（赌场）o外观像一只巨大鸟笼，寓意易进不易出。尤其是晚上灯火通明时，入场的每一个赌客，都成了笼中之鸟。o正门一边像狮子口，另一边像虎口。门前是的士停靠点，赌客一下的士，就仿佛掉进狮子老虎嘴里。狮子是万兽之王，在风水上有吸财的作用，老虎是凶猛之兽，有守财看屋的作用。o屋檐是一圈刀状“利器”，剌向四面八方，如“万箭穿心”。o一年365天都在进行内部装修，不是整厕所就是整楼梯，从没有停过。有香港风水师一语道破个中用意，粤语中“装修”的谐音是“庄收”。15现代代风水的原水的原则一、整体系统原则二、因地制家原则三、依山傍水原则四、观形察势原则五、地质检验原则六、水质分析原则七、坐北朝南原则八、适中居中原则九、顺乘生气原则十、改造风水原则16整体系统原则o环境中的每一个整体系统都是相互联系、相互制约、相互依存、相互对立、相互转化的要素。要宏观地把握各子系统之间的关系,优化结构,寻求最佳组合。o黄帝宅经：“以形势为身体，以泉水为血脉，以土地为皮肤，以草木为毛发，以屋舍为衣服，以门户为冠带，若得如斯，是事严雅，乃为上吉。”17因地制宜原则根据环境的客观性，采取适宜于自然的生活方式。中国地域辽阔，气候差异很大，土质也不一样，所以建筑形式也各不相同。要根据实际情况，采取切实有效的方法，使人与建筑适宜于自然，回归自然，反朴归真，天人合一，这正是风水学的真谛所在。18依山傍水原则山体是大地的骨架,水域是万物生机之源泉，没有水，人就不能生存。依山的形势有两类，一类是“土包屋”，即三面群山环绕，奥中有旷，南面敞开，房屋隐于万树丛中；另一种形式是“屋包山”，即成片的房屋覆盖着山坡，从山脚一起到山腰。19观形察式原则从大环境中观察小环境，便可知道小环境受到的外界制约和影响，诸如水源、气候、物产、地质等。任何一块宅地表现出来的吉凶，都是由大环境所决定的，犹如中医切脉,从脉象之洪细、弦虚、紧滑、浮沉、迟速，就可知身体的一般状况。只有形势完美，宅地才完美。20地质检验原则地质决定人的体质。例如土壤中含有锌、钼、硒、氟等元素，在光合作用下放射到空气中，会直接影响人的健康；潮湿或臭烂的地质是细菌的天然培养基地，是产生各种疾病的根源；地球磁场时刻对人发生着作用，强烈的磁场可以治病，但也可以伤人，甚至引起头晕、嗜睡或神经衰弱等疾病，住宅地面3米以下有地下河流、有双层交叉的河流、有坑洞或者有复杂的地质结构，都可能放射出长振波或污染辐射线或粒子流，导致人头痛，旋晕、内分泌失调等症状。21水质分析原则土质决定水质，不同地域的水分中含有不同的微量元素及化合物质，有些可以致病，有些可以治病。博山篇主张“寻龙认气，认气尝水。其色碧，其味甘，其气香，主上贵。其色白，其味清，其气温，主中贵，不足论。”风水学理论主张考察水的来龙去脉，从水的颜色判断水的质量：水白而甘，水黄而糗，水黑而苦。辨析水质，掌握水的流量，优化水环境。22坐北朝南原则 中国位于北半球、欧亚大陆的东部，大部分陆地位于北回归线以北，一年四季的阳光都由南方射入，所以坐北朝南的房屋便于利用阳光取暖、杀菌、增强人体免疫功能，又可以起到遮蔽北风的作用。只有顺应天道，才能接山川之灵气，受日月之光华，得颐养身体、陶冶情操、地灵人杰之功效。23适中居中原则一是恰到好处、不偏不倚、不大不小、不高不低，尽可能优化，接近至善至美。二是居中，要求突出中心，布局整齐,附加设施紧紧围绕轴心。典型的风水景观中，都有一条中轴线与地球的经线平行,向南北延伸。24顺乘生气原则气是万物的本源，太极即气，一气积而生两仪，一生三而五行具，土得之于气，水得之于气，人得之于气，气感而应，万物莫不得于气。生气就是万物的勃勃生机，就是生态表现出来的最佳状态。在有生气的地方修建城镇房屋，顺乘生气。只有得到滚滚生气，植物才会欣欣向荣，人类才会健康长寿。25改造风水原则 人们认识世界的目的在于改造世界，为自己服务。周易有革卦，彖曰：“巳日乃罕，革而信之。文明以说，大亨以正，革而当，其侮乃亡。天地革而四时成汤武革命，顺乎天而应乎人。革之时义大矣。”革就是改造，人们只有改造环境，才能创造优化的生存条件。26风水理念水理念o以人以人为本，本，o借天借天时与地利，与地利，o追求天人合一，追求天人合一，o实现人居和人居和谐，o实现成功成功发展。展。位于美国比位于美国比华利山的利山的27最佳楼最佳楼盘选择标准准o选选房子就像房子就像选选妻子。妻子。o男人男人选选妻子妻子应该坚应该坚持的原持的原则则 上上选选选选才女，中才女，中选选选选淑女，下淑女，下选选选选美女。美女。既可出既可出厅厅堂，又能堂，又能进进厨房，更会管厨房，更会管账账房。房。o居家居家风风水的水的评评价价标标准准o 楼楼盘盘的身材相貌的身材相貌景景观观、楼体、楼体、户户型；型；o 楼楼盘盘的的贤贤惠品行惠品行和和谐谐、平安、匹配；、平安、匹配；o 楼楼盘盘的才的才华华能力能力聚聚财财、催、催贵贵、兴兴家。家。28最佳住宅楼最佳住宅楼盘的考察要点的考察要点位置环境；户型布局；配套设施；物业管理；风势水情。29测评原原则o方正、方正、协调、聚合、聚合 o小区、楼型、楼小区、楼型、楼层、户型、型、院落、大院落、大门、楼梯、客、楼梯、客厅、卧室、厨房、餐卧室、厨房、餐厅、餐桌、餐桌、厕所、阳台、所、阳台、过道、道、书房、房、窗窗户、卧床、沙、卧床、沙发、桌橱、桌橱、电器、炉灶、器、炉灶、办公室、写字公室、写字楼、店楼、店铺、树木、装木、装饰物、物、花草、玄关、花草、玄关、钟表、天花板表、天花板、地板、地板、墙壁、壁、鱼缸缸30阳宅须教择地形，背山面水称人心，山有来龙昂秀发，水须围抱作环形。o依山傍水。四通八达。o阳坡为上。北高南低。o地高土实。忌晦避冲。o地形正方。前窄后宽。31大门o主门惟一。辅门协助。o避煞纳吉。前路适中。o短边较佳。明堂平坦。o与墙统一。大小协调。o造型内收。五行相生。32布局o北高南低，东高西低。o路河通畅，避免反弓。o中位宜平，不适居住。o真石真树，蕴含真气。o水景慎置，或凶或吉。o楼状方正，整齐规则。o楼层奇数，阳气旺正。o色配五行，相生相和。o楼距适中，保证采光。o绿化理合，相得益彰。33售楼o选址o择日o庆典o祭祀o人员o宣传3435