月份佛山市房地产市场报告.docx

2012年12月--佛山市房地产市场月报

佛山房地产市场月报
2012年12月

注：本报告数据来源于佛山及各区建设局、国土局，由我司市场研究部统计整理，并加以分析。

目 录
目 录 2
一、政策法规与城市建设 3
1、住建部称 明年商品房继续限购 3
2、中房协报告称未来三年至少3成房企出局 3
3、广东：银行对房地产贷款大幅增长 3
4、广州再现通宵排队买房 限购令或遭暗地松绑 3
5、佛山年末二手成交活跃 首置买家比例大增 3
6、佛山四楼盘涉嫌使用氯离子超标海沙 4
7、佛山五星级酒店“大跃进” 4
8、佛山建楼盘或需配建公交站场 4
9、顺德违法用地将被诚信制裁 4
10、中海锦城开盘现千人抢房 去化率近九成 5
二、一级市场供应状况 6
1、12月份成交土地汇总 7
2、成交地块区位速递 9
3、1月份土地供应前瞻 10
三、二级市场供求分析 12
1、佛山住宅市场供求分析 12
2.1 禅城 14
2.2 南海 16
2.3 顺德 18
2.4 三水 20
2.5 高明 21
2012年12月份高明区住宅供求月度成交情况 21
佛山市场供需分析小结 22
四、禅桂重点楼盘情况 23
五、十二月月份佛山市房地产市场分析总结 23

一、政策法规与城市建设
1、住建部称明年商品房继续限购，并将继续严格实施差别化住房信贷和税收政策
本月举行的全国住房城乡建设工作会议传递出明确信号，明年将继续坚定不移地搞好房地产市场调控。
【无极观点】：近期房地产市场量价齐升的势头明显，房地产市场调控与群众期待还有距离。
2、中房协报告称未来三年至少3成房企出局
中房协昨日发布的《2012房地产开发企业经营管理蓝皮书》披露，通过对国内各房企经营状况分析测算，预计未来三年内至少有30%的国内房企出局，企业总数将由目前的约5万家锐减至3.5万家。
【无极观点】：去年开始，中国房地产市场已经告别了黄金时代。在目前房地产市场调控政策毫不动摇的环境下，国内楼市正在向买方市场过渡，从国内房地产市场全年的大趋势来看，房地产开发企业的销售速度明显放缓，一些城市房价过快上涨的势头也得到了有效抑制。
3、广东各大银行对房地产贷款大幅增长
广东省统计局最新公布的数据显示，1～11月，广东房地产开发企业本年度到位资金达6973.35亿元，同比增长15.4%，增幅比1~10月提高4.8个百分点。同期，国内银行界对房地产贷款出现明显的松动迹象，累计放贷款额为1328.34亿元，同比大幅增长24.7%，增幅比1～10月提高7.0个百分点。
【无极观点】：银行对房产商的放款开始有松动，在宏观的政策调控下，这是中央的宏观调控没抓紧还是房产行业是真的拴不住呢？
4、广州再现通宵排队买房,限购令或遭暗地松绑
市临近年底虽然广州监管部门对市场的干预加强，但仍无法杜绝市场上一些“暗度陈仓”的行为。关于购房资格审批加快、补齐社保即可买房的传闻也是甚嚣尘上，不过相关分析认为，目前来看，调控是否已经暗地放松还有待观察。
【无极观点】：从国内房地产市场全年的大趋势来看，房地产开发企业的销售速度明显放缓，一些城市房价过快上涨的势头也得到了有效抑制。
5、佛山年末二手成交活跃，首置买家比例大增
随着年末一手楼市成交活跃，二手楼市也迎来了“暖冬”。在经历了10月份的回落后，11月份的佛山二手房成交再度回暖。11月佛山二手住宅成交面积达到了26.05万平方米，环比近六成的增长，达到去年4月份以来的最高值。而首置买家更成为佛山二手楼市的主力。
【无极观点】：佛山中心城区的一手房价格明显上升，大部分楼盘取消了促销优惠，只保留常规优惠。与一手房价格的上涨趋势相比，二手房价格一直保持平稳，自然吸引越来越多的首次置业者购买。
6、佛山四楼盘涉嫌使用氯离子超标海沙
媒体暗访和取样检测后发现，东平河沿岸沙场售卖的海沙，氯离子含量超标一倍多，在跟踪采样沙场运沙的卡车后发现，禅桂的世博嘉园、怡翠世嘉、阳光国际广场和利海尖东半岛涉嫌使用氯离子超标海沙。
【无极观点】：开发商说自己是无辜的，不知道工程包工悄悄使用了海沙。虽然这主要责任在于是政府监管力度的不严谨与无良商家自身的恶举，但是换个角度想想，开发商把责任推的一干二净，这演技也太差了，多少也得为此负起点责任来。毕竟没有需求市场，也就不会有供给了。有人买，才会有人卖啊！
7、佛山五星级酒店“大跃进”
本月初，瑞士瑞享酒店正式签约进驻了广东团亿集团投资的高明金谷塱国际休闲度假社区，至此，高明区已有和在建的五星级酒店已经达到至少三家。近一两年的时间内，佛山五区多个大型房地产项目都引入五星级酒店，目前全市在建或者已经规划立项的五星级酒店已经超过20家。
【无极观点】： 目前不少在建的大型住宅项目或者综合体，都纷纷与国际酒店管理公司联手合作，这一方面体现了国际酒管公司对佛山市场前景的看好，另一方面也是开发商借品牌提升物业综合价值的途径。但是佛山的经济现状真的可以完完全全“驾驭”酒店行业的发展么？

8、佛山建楼盘或需配建公交站场
十万人住宅区无规划公交站场，据初略统计，整个港口路片区居住人口在10万左右。然而，整条路只有129一条公交线路进入，居民出行十分不便。“没有私家车的人，每天除了上下班，都不想出门了。居民希望能引入更多的公交线路。

【无极观点】：港口路的这一尴尬，在现实中屡见不鲜。禅桂两地交通部门曾多次呼吁大型楼盘以及商场等公共场所建设时，应预留公交站场建设规划。但是又有多少开发商把这些听进去呢？
9、顺德违法用地将被诚信制裁
顺德区发布《佛山市顺德区用地单位和个人诚信管理办法(试行)》)，从12月1日起正式实施，该办法规定对违法违约违规用地行为人纳入诚信管理并实施诚信制裁。明确了14类违法违约违规用地行为，包括非法占用土地建设、破坏耕地、非法转让、出租土地、拒不复垦复耕、不按批准用途使用以及违反土地出让(流转)合同、划拨决定书约定利用土地(包括土地闲置)等行为。
【无极观点】：该《办法》的实施非常严厉，纳入诚信管理的对象不仅包括违法用地的行为人，还包括行为人的控股企业或控股股东，也就是说，违法用地行为人属个人的，其控股企业一并纳入诚信管理，违法行为人属企业的，其控股股东一并纳入诚信管理。
10、中海锦城开盘现千人抢房 去化率近九成
位于南海海八东路北侧的中海锦城也赶在元旦前夕首次开盘，提前拉开2013年的楼市序幕。项目本次推出1街1-4栋、2街1-2栋、3街1-7栋共1069套房源，面积涵盖72-76平米的两房、89-125平米的三房、141平米的四房。最低价六字头起，整体去化率近九成。价格大多集中在7400-7800元/平米。
【无极观点】：价格性价比不错而且还包装修，现在在桂城一带也鲜有这类洋房了。而其中也有投资客入手70多平米的小户型，看好未来的升值潜力。“

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二、一级市场供应状况
商业用地、住宅用地均有所成交

区 域
宗数
面积（万㎡）
成交金额(万元)
消化率
成交宗数
流拍宗数
成交面积
流拍面积
禅 城
3
0
5.7
0
85096
100%
南 海
6
0
38
0
326168
100%
顺 德
16
2
12.3
0.02
141363.1
89%
三 水
——
高 明
——
合 计
24
3
56
0.02
693990.2
88%

土地成交情况来看，
本月佛山市五区地块成交共有24块，其中商业金融占4块、商服用地占5块、住宅用地占6块和商住用地占9块。
12月份佛山土地市场成交宗数有所增加，其中三水区、高明区出现零地块成交，全市共成交56万㎡，土地消化率92%；
佛山土地市场总成交面积环比11月份增加28.2万㎡，环比上升101%。
1、12月份成交土地汇总

宗地号
土地位置
土地用途
净用地面积㎡
交易价格
容积率
中标单位
楼面地价
（元/m2）
交易时间
禅城区
佛禅（挂）
2012—024
华远东路西侧、澜石二马路南侧
商住
33625.27
55580
6
城市设施开发建设
333.3
12月24日
佛禅（挂）
2012—025
澜石二马路北侧
商服
5259.52
10506
4
城市设施开发建设
2754.87
12月25日
TD2012(XC)
XG001
佛山新城天虹路以南，百顺路以东
商务兼商业
18379
19010
6.86
信宝（天津）股权投资
1507.77
12月17日
南海区
佛南网（挂）2012-017
九江镇上东村儒林东街地段
商住
3667.4
1106
3
冯昌鸿
1005.3
12月9日
佛南网（挂）2012-018
九江镇洛浦大道东侧、新堤东路南侧、江滨路北侧地段
商住
27351.6
15100
3.8
合创盈科房产开发
1452.8
12月9日
佛南网（挂）2012-020
狮山镇中心城区321国道地段
商住
74270.8
33420
2.8
欧泰置业
1646.6
12月10日
佛南（挂）2012-071
九江镇沙龙路南金村地段
商金
150860.2
40000
3.7
永利投资
716.6
12月19日
佛南（挂）2012-072
桂城街道A18街区地段
商住
112291.1
224628
4.8
中海地产
742.1
12月20日
佛南网（挂）2012-019
桂城街道夏东大道以东、夏平路以北地段
住宅用地
11827.5
11914
3.0
恒悦房地产
3357.7
12月10日
顺德区
122095-393
大良街道南区村民住宅29-22-3号地块
住宅用地
128.35
120
4
匡爱华
2337.36
12月5日
125098-303
大良街道十二亩八坊拆迁安置区3号地块

住宅用地
103.04
86
4
李绮玲
2086.57
12月5日
130093-013
大良街道府又区渔冲生产队74号地块
住宅用地
61.67
42
4
流拍

12月5日
153019-002
龙江镇文华路北侧地块
商住
33348.41
34000
3.8
协兴投资股份
2682.99
12月5日
129093-015
大良街道府又区渔冲生产队2、3号地块
住宅用地
140.67
111
4
流拍

12月5日
122096-403
大良南区23-1号地块之二
商服用地
3034.11
3400
4.5
孔庆安
2490.2
12月11日
086100-260
容桂海尾居委会文海路以南20号之一地块1
住宅用地
2587
1173
2.7
恒捷房产
1679.34
12月17日
093126-400
容桂华口居委会华天路以南、华城路3街以东地块
商住用地
2165.66
1490
3
罗嘉俊
2548.19
12月17日
103102-078
容桂街道德胜河南岸东堤路以南、乐安北路以西地块
商服用地
7218.03
13400
5.5
王国彪
18564.62
12月17日
103104-006
容桂街道德胜河南岸东堤路以南、桥西路以西地块
商服用地
5127.6
7600
4
梁泳康、麦勇亨、薛景流、苏剑超、吴静江、尤志维
3705.44
12月17日
109050-004
杏坛镇中心北区3-2-1号地块
商住用地
2826
2826
2.5
邓绍林
1566.83
12月20日
109050-007
杏坛镇中心北区3-2-2号地块
商业用地
7992.57
3198
2.5
流拍

12月20日
093110-206
容桂容里社区居委会容英路以西、新展路以北地块
商住用地
17000
31500
3
城光投资
2571.65
12月20日
084100-005
容桂街道办事处海尾社区居民委员会广胜路一街8号
商服用地
645.56
297.1

金桂汽车

12月20日
186076-002
北滘镇新城区A-13-1号地块
商服用地
27404.41
28500
3.8
成茂投资
2736.79
12月28日
189075-008
北滘镇新城区BJ-A-30号地块
商业金融用地
13773
13773
2.2
悦城邦投资
2033.21
12月28日

2012年11月--佛山市房地产市场月报
2、成交地块区位速递
禅城区
TD2012(XC)XG001
地块位置：佛山新城天虹路以南，百顺路以东 由信宝（天津）股权投资有限公司以19010万元拍得.容积率：6.86
地块面积：18379㎡
楼面地价：1507.77元/㎡

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2012年12月-佛山市房地产市场月报

3、12月份土地供应前瞻
宗地号
土地位置
土地用途
占地面积（㎡）
建筑密度
容积率
交易方式
起拍价（万元）
交易时间
南海区
佛南网(挂)2012-028
大沥镇工业大道水头高田地段
商住
1920
≥15%，且≤40%
≥1.0，且≤4.5
挂牌
1336
2013-01-04

截止至本报告出时，
1月份佛山市一共推出了1块商住用地，而禅城、顺德、三水、高明均暂无地块推出。

三、二级市场供求分析
1、佛山住宅市场供求分析

供应面积方面
12月份全市商品房供应量为94.2万㎡，同比去年12月份升幅10.1%，环比11月份升幅51.0%；目前佛山楼市供应量依旧充裕，岁末楼市供应市场活跃。

成交面积方面
12月全市成交面积为82.9万㎡，与上个月（除去三水区成交面积）相比上涨10.2%；同比去年上升近1倍，年末楼市成交市场持续火爆，同比去年严厉调控政策环境下，佛山楼市回暖迹象明显。

成交均价方面
12月份佛山市住宅成交均价为8658元/㎡；环比上月下降3.4%，同比下降2.3%；楼市房价波动幅度不大，房价处于较稳定的水平。

注：由于12月份三水区地产官方网站维护，导致无法获取12月份各方面成交数据；以上数据均在减去三水区的情况下计算。

总供应量大增，全市量升价跌
供应方面
12月份佛山市商品房总供应量为94.2万㎡，环比11月的62.4万㎡供应量大幅度增加。

成交方面
12月全市成交82.9万㎡，环比11月（除去三水区成交面积）升幅10.1%，顺德区本月成交量达39.2万㎡；已连续8个月领跑佛山楼市成交面积，本月成交量垫底为高明区1.9万㎡。

均价方面
12月份的均价为8658元/㎡，环比上月8966元/㎡下降3.4%，房企趋于稳定。

注：三水区房地产官方网站维护，无法登陆获取数据。

2、佛山各区住宅市场供求分析
2.1 禅城
（1）2012年12月份禅城区住宅供求月度成交情况

供应上升，量价微升
新增预售方面
12月禅城商品住宅新增面积为17.7万㎡，环比上月12.6万㎡大幅度上升40.5%；本月禅城区部分开发商为了抢占年末这个节点，纷纷推售新货，本月新增套数为2099套；其中【东海银湾】新增1、6、7座共923套，其中1座667套为70年产权类公寓，6、7座256套为洋房，均取得预售许可证，为本月禅城区新增之首，1座尚未开始推售，6、7座目前处于在售状态，均价为10000元/㎡。

成交面积方面
12月禅城区住宅成交面积约11.5万㎡，环比上升10.6%，同比去年12月增幅近2倍；自今年5月份以来，禅城区成交面积处于较高成交量水位，禅城楼市持续回暖。

成交均价方面
12月禅城区成交均价为9850元/㎡，环比11月份微升1.7%；同比去年12月升幅14.5%；成交均价企稳。年末已至，禅城楼市房价处于较为平稳的状态，楼市房价稳定趋势明显。

（2）2012年12月份禅城区住宅供求日度成交情况

从禅城区的日度成交来看，12月禅城区日度成交量环比11月份变化不大，日均成交约为38套；纵观全月，日度成交量起伏较大，其中本月27日出现74套的成交量成为本月最高成交量，本月最低成交量为23日的17套。
从均价来看，本月禅城区日度成交均价前半个月波动幅度较为平坦，后半个月起伏较大，整体均价在8100—12100元/㎡水平之间。其中本月18日均价12069元/㎡为本月最高成交均价，最低成交均价出现在本月14日，成交均价为8170元/㎡。

2.2 南海
（1）2012年12月份南海区住宅供求月度成交情况

供应大增，量升价跌
新增预售方面
12月南海区新增预售面积为53.2万㎡，环比上月大涨82.8%；同比去年12月份升幅60.7%，新增套数共计4501套。
本月南海区众多开发商抢占年末节点，纷纷推售新货，楼市供应量大增。

成交面积方面
12月南海区住宅成交面积约30.3万㎡，环比上月增加2.6万㎡，同比去年12月大幅度增加135%；12月份南海区楼市持续火爆，仍然保持较高的成交量，楼市回暖迹象明显。
成交均价方面
12月成交均价8560元/㎡，环比下降14.4%，同比去年12月份下降7.1%，房价有所回落。

（2）2012年12月份南海区住宅供求日度成交情况

从南海区的日度成交来看，纵观12月份全月，日均成交约为97套，环比上月增加15套；本月最高日度成交量为24日的344套，最低日度成交量为9日的25套。
从日度成交均价方面看，本月南海商品住房均价起伏较大，成交均价处于在5000-12000元/㎡左右;本月日度成交均价之首为31日的11241元/m2，日度成交均价最低为23日的5059元/m2。

2.3 顺德
（1）2012年12月份顺德区住宅供求月度成交情况

注：顺德区的成交面积与均价已按建筑面积换算

供应微增，量升价稳
新增预售方面
12月顺德区新增预售面积为19.2万㎡，环比11月份增加2.3万㎡，与去年同期相比，新增面积下降39.2%；新增套数共计1584套，顺德区新增预售市场经历上月大幅度下降后，本月新增预售面积环比有所上升，但是依然远不及“金九银十”。
成交面积方面
12月份顺德区成交面积为39.2万㎡，环比上月轻微增加7.1万㎡，与去年同比大幅度增加1倍多；顺德区连续8个月成交量保持较高的水平，房地产市场持续回暖。

成交均价方面
12月份顺德区成交均价为8383元/㎡，环比上月有轻微的波动；同比去年11月上升12.6%； 本月顺德区楼市房价处于较高的水平。

（2）2012年12月份顺德区住宅供求日度成交情况

从日度成交量上看，12月顺德区日度成交量为约为152套，环比上月增加25套，其中本月最高日度成交量为26日的295套，最低日度成交量为9日的52套。
从成交均价上看，本月顺德区日度成交均价起伏较大，日度成交均价维持在5700-13000元/㎡之间；纵观全月，最低均价去到5713元/㎡，最高均价去到12798元/㎡；

2.4 三水
2012年12月份三水区住宅供求月度成交情况

由于三水区房地产官方网站无法显示数据，导致2012年8月份以及10月份三水区房地产成交信息无法正常获取。

注：
由于三水区房地产官方网站维护更新，导致本月三水区房地产信息无法正常获取，所以本月无法统计成交均价方面的数据。

2.5 高明
2012年12月份高明区住宅供求月度成交情况

由于高明区房地产官方网站无法显示数据，导致12年5月房地产成交信息无法正常获取

供应微增
新增预售方面
12月份高明区新增预售为4.1万㎡，环比增加0.3万㎡，同比去年增幅近3倍。
成交面积方面
12月份高明区成交面积为1.9万㎡。
注：由于12月份高明区房地产官方网站出现问题，导致高明区12月份的房地产数据统计时间为12月1日-12月19日。

成交均价方面
12月份高明区住宅成交均价为5136元/㎡，环比上月下降2.4%，同比下降4.9%，房价趋于稳定。

佛山市场供需分析小结
——房企冲刺，岁末“翘尾”——
12月份佛山土地市场交易量小幅上升，佛山五区推出土地宗数27宗，成交24宗，土地消化率为88%；住宅方面，佛山楼市12月份供应量出现激增，楼市表现活跃，出现“量升价稳”现象；本月佛山房地产市场主要表现为：
土地方面
佛山土地市场本月推出了27宗土地，相对上个月新增土地的情况上看：五区新增土地除三水，高明外均有小幅上升。虽然顺德出现了流拍，土地消化未能达到100%，但是顺德的土地推出数量达到16块之多。
成交方面
2012年年末，佛山楼市成交面积直逼今年火红的5、6月份，成交市场火爆；成交面积环比上月与同比去年均呈现上升的趋势，楼市回暖的迹象明显。
预计进入新的一年，佛山楼市成交市场会有所缓冲。
均价方面
12月份成交均价为8658元/㎡；环比与同比均出现下降，但是降幅不大，岁末楼市房价并没有出现大幅度降价，房价依然处于较为合理的水平，房价稳定趋势明显。
综上
12月份佛山楼市成交市场走势向好，市场供应量充裕，楼市房价企稳，楼市整体回暖迹象明显。
无极认为
岁末恰逢“圣诞”、“元旦”双节降临，佛山楼市表现火热，开发商均把握假日节点，调整营销策略，为年末业绩作最后的冲刺，开发商的积极推货也得到了市场的热烈回应，需求再度释放；再加上购房者年末预期收入相对提高，从而入市的积极性也会进一步提高，因此佛山楼市年末出现火爆的现象；
12月25日的全国住房城乡建设工作会议指出：将坚决不移地搞好房地产市场调控；因此，“投资性”需求将持续被打压，楼市将继续以刚性需求为主。

四、禅桂热门楼盘情况

禅城
项目
组团
在售单位
面积区间（㎡）
12月成交均价 （元/㎡）
备注
碧桂园城市花园
汇景峰2座
151-168
12000
汇景峰2座为独栋楼王，共86套，楼高27层，2梯4户设计，带精装发售。
佛山万科广场
4、5座
81-131
13000
全新洋房组团“天誉”于12月22日开售；其中，4座楼高28层，2梯4户设计，5座楼高22层，2梯6户设计。
依云上城
7座
93-127
11000
在售7座，楼高30层；9座新品预计2013年1月推出，诚意登记已经截止。
桂城
中海锦城
一街1-4栋
二街1-2栋
三街1-7栋
70-140
9000
12月29日正式推出首批住宅单位，带精装发售。
保利中央公馆
1、4、5栋
90-260
10000
于12月13日开盘，诚意登记开盘当天可享98*98*98折优惠，目前1、4栋单位已售罄。
南海万科广场
1座1栋
87-110
14600
12月22日公开发售1座1栋单位，2梯6户设计，楼高34层，总套数为196套。

五、十二月份佛山市房地产市场分析总结
土地成交情况
本月佛山市五区一共仅推出27块商住用地，其中成交24块，成交面积为56万㎡，五区仅三水，高明出现零土地成交，土地消化率约88%。
12月佛山土地市场总成交面积环比11月增加28.2万㎡，环比上升101%；本月五区土地推出量主要来自顺德区，共16块。远超其它各区。
新增预售市场
12月份全市住宅新增套数为8713套，环比10月份6539套大幅上升，环比上升33%；新增供应面积为94.2万㎡，同比2011年12月的85.59万㎡上升10%。
12月份新增面积大幅上升，年尾在即，开发商为了走货，也就间接拉大了本月的新增供应面积。
住宅成交市场
12月全市成交面积为82.9万㎡，与上个月75.2万㎡（除去三水区成交面积）相比微升7.7万㎡；环比上月成交面积上升10.2%，同比去年上升98.8%，相比上月，本月住宅成交量小幅度微升，年尾成交量上涨，较为平稳正常。
预计，2013年1月，住宅成交会迎来12月小高潮的冷场，住宅成交量会有所下降。
成交均价方面
12月份佛山市住宅成交均价为8658元/㎡，环比上月下降3.5%，同比下降了2.3%，12月份房地产市场成交均价环比、同比均有所下降

【无极认为】
12月份之所以出现了“岁末翘尾”的原因有几个：
一、12月份是每年惯常的“走货月”，以价换量将是当月的主题。
二、面对年尾，各大楼盘已经不只是单单的活动促销走尾货了，年尾的推新大卖也间接提升了成交量上升。
三、承接了11月的小“回暖”，暖意持续，购房者购买热情高涨。