2008年霸州盛达项目项目开发可行性分析报告.doc
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1、红苹果地产策划大全 QQ:17425192霸州盛达08项目项目开发可行性分析报告项目编号:SD字08001号 项目名称:霸州盛达08项目 总造价:975549544.498067元 楼面造价:3233.51元/M2土地面积:199800M2 建筑面积:301700M2建筑密度:30% 容积率:1.5 绿化率:30% 建设单位:霸州盛达房地产开发有限责任公司项目负责人:罗延章 编制单位:霸州盛达房地产开发有限责任公司 编制负责/审核/编制人:wu 编制日期:2008-2-11目 录一、项目概况11、项目名称:盛达08-01项目2、开发地点:河北省廊坊地区霸州市*路3、项目性质:住宅+商业配套4、
2、项目规模:30万平米 5、投资方式:自筹 6、项目建设单位:霸州盛达房地产开发有限公司7、项目使用功能设置:住宅8、项目的实施:2008-2010 二、编制说明1 三、盛达08-01项目成本计算表3 四、盛达08-01项目销售收入表6 五、盛达08-01项目租赁收入表7 六、盛达08-01项目投资计划表8-10 七、盛达08-01项目资金筹措计划表11-13 八、盛达08-01项目全投资现金流量表14-16 九、盛达08-01项目资本金现金流量表17-19 十、盛达08-01项目敏感性分析表20-21 十一、盛达08-01项目概率分布情况表22-23 十二、盛达08-01项目概率分析情况表28
3、一、项目概况 1、项目名称:霸州盛达08项目 2、开发地点:河北省廊坊地区霸州市*路 3、项目性质:集商贸、餐饮、娱乐、旅宿、办公于一体的综合小区 4、项目规模: (1)占地面积:总占地面积199800平方米(折合300亩) (2)住宅总套数:2400套 (3)商业 办公: 60000 平方米 (4)总建筑面积:301700 平方米 其中:住宅(小高层)150000平方米(1500套中小户型) 住宅(多 层) 75000平方米(750套中小户型) 住宅(低 层) 10000平方米(50套城市别墅) 商业铺面15000平方米 餐饮娱乐15000平方米 旅 宿15000平方米 办 公15000平方
4、米 单 车 库 2000平方米 公 建 4700平方米 (4)估算总成本:600557140.61万元,综合单方成本为1914.43元/平方米 5、投资方式:自筹资金 6、项目建设单位:霸州盛达房地产开发有限责任公司 7、项目使用功能设置 (1)1、2、3号楼地层为商业铺面 (2)1、2、3号楼二楼为餐厅及娱乐性用房 (3)1、2、3号楼三、四楼为旅宿及办公用房 (4) 4-88号楼为住宅,共规划2300套(拟分5期,每期600套), 8、项目的实施 项目于2004年5月开工,分5期滚动开发,计划在2010年底全部建成入住。二、编制说明 1、部分项目造价(数据为概算)。 2、按均衡投入来计算建
5、设期利息(计算本金为直接费)。 三、霸州盛达08项目成本计算表 四、霸州盛达08项目销售收入表 五、霸州盛达08项目租赁收入表 六、霸州盛达08项目投资计划表 七、霸州盛达08项目资金筹措计划表 八、霸州盛达08项目全投资现金流量表 九、霸州盛达08项目资本金现金流量表 十、霸州盛达08项目敏感性分析表 十一、霸州盛达08项目概率分布情况表 十二、霸州盛达08项目概率分析情况表霸州盛达08项目总成本费用表编码工程项目(费用)名称造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1开发建设成本费用63698.802111.3365.3%1.1 一、土地费用6181.90204.90
6、6.34%1.2 二、斟察、设计和前期费3868.20128.213.97%1.3 三、建筑安装工程费44995.951491.4146.13%1.4 四、(小区)配套建设费5036.40166.935.17%1.5 五、管理费1502.0649.791.54%1.6 六、税费235.097.790.25%1.7 七、不可预见费1802.4759.741.85%1.8 利息76.722.540.08%2经营资金0.000%3运营费用20465.35678.3320.98%4修理费用15.800.520.02%5经营税金及附加8655.08286.888.88%6其它经营成本费用0.000%7土
7、地增值税4719.93156.444.84%8项目总投资97554.953233.51100%8.1 开发产品成本63698.802111.3365.3%8.2 固定资产投资0.000%8.3 经营成本费用33856.161122.1834.71%霸州盛达08项目开发建设成本费用计算表编码工程项目(费用)名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1.一、土地费用6181.90204.96.34%1-1-1征地费(拍卖价)项1.0060000000.006000.00198.876.16%按实际发生1-1-2土地契税元、%60000000.003
8、.00180.005.970.19%按实际发生1-1-3土地登记公证费笔1.0019000.001.900.060.01%2.二、斟察、设计和前期费3868.20128.213.97%2-1-1地形图测绘费平方米199800.000.142.800.090.01%按土地面积0.14元/平方米2-1-2总体规划设计费(定点费)平方米199800.002.0039.961.320.05%土地面积2元/平方米2-2-1地质勘察费米1200.0055.006.600.220.01%按钻深55元/米2-2-2建筑设计费平方米301700.0010.00301.70100.31%按10元/平方米(建筑面积
9、)2-3-1城市市政建设配套费(一级地段)平方米297000.0075.002227.5073.832.29%按75元/平方米(建筑面积)2-4-1规划管理费元、26437455.003.007.930.260.01%土建造价的32-6-1放线费点60.00326.001.960.060.01%放线点326元/点2-11-1招标费元、26437455.001.002.640.090.01%按土建工程造价的1计算2-13-1监理费元、26437455.002.005.290.180.01%按土建工程造价的2计算2-14-1预结算审计费元、26437455.003.007.930.260.01%按
10、土建工程造价的3计算2-15-1消防配套费平方米297000.003.0089.102.950.1%按3元/平方米计算(非营业公共配套免)2-16-1施工合同鉴证费元、26437455.001.002.640.090.01%按土建工程造价的1计算2-17-1噪音费月50.001600.008.000.270.01%1600元/月.幢2-18-1建设项目环境影响评价收费元、26437455.003.007.930.260.01%按土建工程造价的3计算2-19-1避雷安装检测费支48.0055.000.260.010.01%检测避雷针55元/支2-20-1防洪堤工程建设管理费平方米297000.0
11、03.0089.102.950.1%按竣工面积3元/平方米计算2-21-1人防管理费平方米301700.0010.00301.70100.31%按建筑面积10元/平方米计算2-22-1防空地下室易地建设费平方米5000.00800.00400.0013.260.42%按地层面积800元/平方米计算2-24-1工地管理费项32.0050000.00160.005.30.17%按5000元/项2-26-2墙改费(民用)平方米301700.004.60138.784.60.15%民用建筑4.6元/平方米2-27-1建筑方案评审费平方米301700.000.206.030.20.01%0.2元/平方米
12、2-29-1白蚁预防费平方米301700.002.0060.3420.07%按3元/平方米(建筑面积)3.三、建筑安装工程费44995.951491.4146.13%3-1-1桩工程平方米297000.0050.001485.0049.221.53%按概算造价3-1-3土建工程平方米297000.001400.0041580.001378.1942.63%按概算造价3-2-1室内供水供电、线路安装工程平方米301700.0035.001055.95351.09%按概算造价3-2-2电梯安装工程项25.00350000.00875.00290.9%按概算造价4.四、(小区)配套建设费5036.4
13、0166.935.17%4-1-1道路工程平方米30000.00100.00300.009.940.31%按概算造价4-1-2室外排污排水工程米2500.00410.00102.503.40.11%按概算造价4-1-3室外供水工程米100.00500.005.000.170.01%按概算造价4-2-1围墙工程项1.002000000.00200.006.630.21%按概算造价4-3-1室外供电安装工程项1.002900000.00290.009.610.3%按概算造价4-4-1绿化工程平方米599400.0060.003596.40119.23.69%按概算造价4-5-1路灯安装工程盏500
14、.00350.0017.500.580.02%按概算造价4-8-1供配电增容费(贴费)千瓦3000.00750.00225.007.460.24%按750元/千瓦4-13-1公共配套设施费(托儿所)平方米1800.001500.00270.008.950.28%按概算造价4-13-4公共配套设施费(文化活动站)平方米60.001500.009.000.30.01%按概算造价4-13-7公共配套设施费(居委会)平方米60.001500.009.000.30.01%按概算造价4-13-11公共配套设施费(单车棚)平方米60.001500.009.000.30.01%按概算造价4-13-12公共配套
15、设施费(垃圾中转站)平方米20.001500.003.000.10.01%按概算造价ZJF直接费60082.451991.4661.59%1.+2.+3.+4.共4项的和6.五、管理费1502.0649.791.54%5-1-1建设管理费(2.5%)元、%600824518.912.501502.0649.791.54%直接费的1.65%6.六、税费235.097.790.25%6-5-1建筑面积测量费平方米301700.001.7051.291.70.06%6-4-3房屋竣工总登记费元、1573650000.001.00157.375.220.17%按评估价的16-5-1教育附加费元、%26
16、437455.001.0026.440.880.03%按土建造价的1%计算8.七、不可预见费1802.4759.741.85%8-1-1不可预见费(按直接费计)元、%600824518.913.001802.4759.741.85%JJF间接费3539.63117.323.63%5.+6.+7.+8.+ 9.共5项的和ZZJ开发建设总成本平方米66700.0063622.082108.7965.22%霸州盛达08项目销售成本费用计算表编码工程项目(费用)名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1广告费元、%1573650000.003.004
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