房地产建设可行性分析报告(大型-分六期)第四部分.doc
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- 房地产 建设 可行性 分析 报告 大型 分六期 第四 部分
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德福•地王花园项目可行性研究报告 一期工程财务经济分析表 归档资料，核准通过。 未经允许，请勿外传！ 房屋销售收入与经营税金与附加估算表 单位：万元 序号 项 目 合计 建设期 1 2 3 1 销售收入 15895.72 3973.93 7947.86 3973.93 1.1 可销售面积(m2) 60448.07 30224.04 30224.04 0.00 1.2 平均售价(元/m2) 2629.65 2629.65 2629.65 0.00 1.3 销售比例(%) 100.00% 50.00% 50.00% 0.00% 2 经营税金及附加 874.26 218.57 437.13 218.57 2.1 营业税 794.79 198.70 397.39 198.70 2.2 城市维护建设税 55.64 13.91 27.82 13.91 2.3 教育费附加 23.84 5.96 11.92 5.96 3 土地增值税 1248.31 312.08 624.16 312.08 4 销售净收入 13773.14 3443.29 6886.57 3443.29 利润与利润分配表 单位：万元 序号 项 目 合计 建设期 1 2 3 1 经营收入 15895.72 3973.93 7947.86 3973.93 1.1 销售收入 15895.72 3973.93 7947.86 3973.93 1.2 出租收入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.3 自营收入 0.00 0.00 0.00 0.00 2 产品开发经营成本 9471.19 2367.80 4735.59 2367.80 2.1 商品房经营成本 9471.19 2367.80 4735.59 2367.80 2.2 出租经营成本 0.00 0.00 0.00 0.00 3 出租经营费用 0.00 0.00 0.00 0.00 4 自营经营费用 0.00 0.00 0.00 0.00 5 自营部分折旧、摊销 0.00 0.00 0.00 0.00 6 自营部分财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 7 经营税金及附加 874.26 218.57 437.13 218.57 8 土地增值税 1248.31 312.08 624.16 312.08 9 利润总额 4301.95 1075.49 2150.98 1075.49 10 弥补以前年度亏损 0.00 0.00 0.00 0.00 11 应纳税所得额 4301.95 1075.49 2150.98 1075.49 12 所得税 1075.49 268.87 537.74 268.87 13 净利润(9-12) 3226.46 806.62 1613.23 806.62 14 期初未分配利润 3226.46 0.00 806.62 2419.85 15 可供分配的利润(13+14) 6452.93 806.62 2419.85 3226.46 16 提取法定盈余公积金 0.00 0.00 0.00 0.00 17 可供投资者分配的利润(15-16) 6452.93 806.62 2419.85 3226.46 18 应付优先股股利 0.00 0.00 0.00 0.00 19 提取任意盈余公积金 0.00 0.00 0.00 0.00 20 应付普通股股利(17-18-19) 6452.93 806.62 2419.85 3226.46 21 各投资方利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 22 未分配利润(17-18-19-21) 6452.93 806.62 2419.85 3226.46 23 息税前利润 4301.95 1075.49 2150.98 1075.49 24 息税折旧摊销前利润 4301.95 1075.49 2150.98 1075.49 项目投资现金流量表 单位：万元 序号 项 目 合计 建设期 1 2 3 1 现金流入 16095.72 3973.93 7947.86 4173.93 1.1 销售收入 15895.72 3973.93 7947.86 3973.93 1.2 出租收入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.3 自营收入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.4 其他收入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.5 回收固定资产余值 0.00 0.00 0.00 0.00 1.6 回收经营资金 200.00 0.00 0.00 200.00 1.7 净转售收入 0.00 0.00 0.00 0.00 2 现金流出 11793.77 4728.86 6137.62 927.28 2.1 开发建设投资(不含财务费用) 9471.19 3998.22 5076.33 396.64 2.2 固定资产投资 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3 经营资金 200.00 200.00 0.00 0.00 2.4 出租经营费用 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5 自营经营费用 0.00 0.00 0.00 0.00 2.6 经营税金及附加 874.26 218.57 437.13 218.57 2.7 土地增值税 1248.31 312.08 624.16 312.08 2.8 其他现金流出 0.00 0.00 0.00 0.00 3 净现金流量(1-2) 4301.95 -754.93 1810.24 3246.65 4 累计净现金流量 4301.95 -754.93 1055.31 4301.95 5 调整所得税 1075.49 268.87 537.74 268.87 6 所得税后净现金流量 3226.46 -1023.81 1272.50 2977.77 项目财务内部收益率 259.44% 项目财务净现值(万元) 2999.69 (折现率= 13.00)% 投资回收期 1.42 年 计算指标(所得税后，供参考)： 项目财务内部收益率 143.66% 项目财务净现值(万元) 2154.27 (折现率= 13.00)% 投资回收期 1.80 年 项目资本金现金流量表 单位：万元 序号 项 目 合计 建设期 1 2 3 1 现金流入 16095.72 3973.93 7947.86 4173.93 1.1 销售收入 15895.72 3973.93 7947.86 3973.93 1.2 出租收入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.3 自营收入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.4 其他收入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.5 回收固定资产余值 0.00 0.00 0.00 0.00 1.6 回收经营资金 200.00 0.00 0.00 200.00 1.7 净转售收入 0.00 0.00 0.00 0.00 2 现金流出 12869.25 4997.74 6675.36 1196.16 2.1 资本金 9671.19 4198.22 5076.33 396.64 2.2 预售(租)收入用于开发产品投资 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3 出租经营费用 0.00 0.00 0.00 0.00 2.4 自营经营费用 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5 经营税金及附加 874.26 218.57 437.13 218.57 2.6 土地增值税 1248.31 312.08 624.16 312.08 2.7 所得税 1075.49 268.87 537.74 268.87 2.8 借款本金偿还 0.00 0.00 0.00 0.00 2.9 借款利息支付 0.00 0.00 0.00 0.00 2.10 其他现金流出 0.00 0.00 0.00 0.00 3 净现金流量(1-2) 3226.46 -1023.81 1272.50 2977.77 计算指标(所得税后)： 资本金收益率 143.66% 资本金财务净现值 2154.27 (折现率= 13.00)% 资本金投资回收期 1.80 年 财务计划现金流量表 单位：万元 序号 项 目 合计 建设期 1 2 3 1 经营活动净现金流量(1.1-1.2) 12697.65 3174.41 6348.83 3174.41 1.1 现金流入 15895.72 3973.93 7947.86 3973.93 1.1.1 销售收入 15895.72 3973.93 7947.86 3973.93 1.1.2 出租收入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.1.3 自营收入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.1.4 净转售收入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.1.5 其他流入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.2 现金流出 3198.06 799.52 1599.03 799.52 1.2.1 出租经营费用 0.00 0.00 0.00 0.00 1.2.2 自营经营费用 0.00 0.00 0.00 0.00 1.2.3 经营税金及附加 874.26 218.57 437.13 218.57 1.2.4 土地增值税 1248.31 312.08 624.16 312.08 1.2.5 所得税 1075.49 268.87 537.74 268.87 1.2.6 其他流出 0.00 0.00 0.00 0.00 2 投资活动净现金流量(2.1-2.2) -9671.19 -4198.22 -5076.33 -396.64 2.1 现金流入 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2 现金流出 9671.19 4198.22 5076.33 396.64 2.2.1 开发建设投资(不含财务费用) 9471.19 3998.22 5076.33 396.64 2.2.2 固定资产投资 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2.3 经营资金 200.00 200.00 0.00 0.00 2.2.4 其他流出 0.00 0.00 0.00 0.00 3 筹资活动净现金流量(3.1-3.2) 9671.19 4198.22 5076.33 396.64 3.1 现金流入 9671.19 4198.22 5076.33 396.64 3.1.1 项目资本金投入 9671.19 4198.22 5076.33 396.64 3.1.2 建设投资借款(不含债券) 0.00 0.00 0.00 0.00 3.1.3 经营资金借款 0.00 0.00 0.00 0.00 3.1.5 短期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 3.1.6 其他流入 0.00 0.00 0.00 0.00 3.2 现金流出 0.00 0.00 0.00 0.00 3.2.1 各种利息支出 0.00 0.00 0.00 0.00 3.2.2 偿还债务本金 0.00 0.00 0.00 0.00 3.2.3 应付利润(股利分配) 0.00 0.00 0.00 0.00 3.2.4 其他流出 0.00 0.00 0.00 0.00 4 净现金流量(1+2+3) 12697.65 3174.41 6348.83 3174.41 5 累计盈余资金 12697.65 3174.41 9523.24 12697.65 资产负债表 单位：万元 序号 项 目 建设期 1 2 3 1 资产 5004.84 11694.40 12897.65 1.1 流动资产 5004.84 11694.40 12897.65 1.1.1 应收账款 0.00 0.00 0.00 1.1.2 存货 1630.42 1971.16 0.00 1.1.3 现金 200.00 200.00 200.00 1.1.4 累计盈余资金 3174.41 9523.24 12697.65 1.2 在建工程 0.00 0.00 0.00 1.3 固定资产净值 0.00 0.00 0.00 1.4 无形及递延资产净值 0.00 0.00 0.00 2 负债及所有者权益 5004.84 11694.40 12897.65 2.1 流动负债 0.00 0.00 0.00 2.1.1 应付账款 0.00 0.00 0.00 2.1.2 短期借款 0.00 0.00 0.00 2.2 中长期借款 0.00 0.00 0.00 2.2.1 经营资金中期借款 0.00 0.00 0.00 2.2.2 固定资产长期借款 0.00 0.00 0.00 负债小计 0.00 0.00 0.00 2.3 所有者权益 5004.84 11694.40 12897.65 2.3.1 资本金 4198.22 9274.55 9671.19 2.3.2 资本公积金 0.00 0.00 0.00 2.3.3 累计盈余公积金 0.00 0.00 0.00 2.3.4 累计未分配利润 806.62 2419.85 3226.46 3 资产负债率 0.00% 0.00% 0.00% 4 流动比率 0.00 0.00 0.00 5 速动比率 0.00 0.00 0.00 德福•地王花园项目可行性研究报告 三期工程财务经济分析表 二期工程财务经济分析表 前期费用估算表 单位：万元 序号 项目名称 金额 1 规划、设计、可研费 52.00 2 水文、地质勘查费 11.00 3 土地平整费 4.00 合计 67.00 基础设施建设费用估算表 单位：万元 序号 项目名称 建设费用 接口费用 合计 估算说明 1 管网工程 (全部管网建设,各种检查井,阀门井) 1.12 0.00 1.12 按100元/米估算 2 道路工程(含路灯) 10.16 0.00 10.16 按150元/m2估算 3 硬化工程 15.27 0.00 15.27 按80元/m2估算 4 绿化工程 101.10 0.00 101.10 按80元/m2估算 5 消防井工程 9.60 0.00 9.60 按8000元/个估算 6 消防蓄水池 9.00 0.00 9.00 按300元/立方米估算 7 安防设施 15.22 0.00 15.22 8 自来水接入费 0.00 14.75 14.75 按2元/m2估算 9 供热接入费 0.00 221.22 221.22 按30元/m2估算 合计 161.47 235.97 397.44 建筑安装工程费用估算表 单位：万元 序号 项目名称 建筑面积 建安工程费 装饰工程费 金额合计 单价(元) 金额 单价(元) 金额 1 框架建筑 13841.94 1100.00 1522.61 50.00 69.21 1591.82 2 框剪建筑 (物业、卫生在二号楼内， 不再单独计算) 24025.66 1200.00 2883.08 50.00 120.13 3003.21 3 砖混建筑 35874.01 850.00 3049.29 50.00 179.37 3228.66 4 地下室 714.00 600.00 42.84 0.00 0.00 42.84 合计 74455.61 7497.82 368.71 7866.53 开发期税费估算表 单位：万元 序号 项目名称 金额 估算说明 1 土地测绘费 17.03 按占地面积4元/m2计收 2 人防费 221.22 按建筑面积30元/m2计收 3 基础设施配套费 147.48 按建筑面积20元/m2计收 4 房产测绘费 22.49 按建筑安装投资0.3%计收 5 质监费 22.49 按建筑安装投资0.3%计收 6 其他税费 110.61 按建筑面积15元/m2计提 合计 541.32 工程建设其他费用估算表 单位：万元 序号 项目名称 金额 1 施工图预算或标底编制费 9.50 2 招标管理费 10.80 3 工程监理费 22.00 4 竣工图编制费 10.00 合计 52.30 经营资金估算表 单位：万元 序号 项 目 合计 建设期 1 2 3 1 经营资金 600.00 200.00 200.00 200.00 2 经营资金本年增加额 200.00 200.00 0.00 0.00 3 经营资金贷款额 0.00 0.00 0.00 0.00 4 经营资金贷款利息 0.00 0.00 0.00 0.00 项目投入资金估算汇总表 单位：万元 序号 项目名称 投资额 占总投资的% 估算说明 1 开发建设投资 9799.12 98.00% 1.1 土地费用 602.92 6.03% 1.2 前期工程费 67.00 0.67% 1.3 基础设施建设费 397.44 3.97% 1.4 建筑安装工程费 7866.53 78.67% 1.4 管理费用 136.81 1.37% 1.5 销售费用 134.79 1.35% 1.6 开发期税费 541.32 5.41% 1.7 其他费用 52.30 0.52% 2 经营资金 200.00 2.00% 3 项目投入总资金 9999.12 102.00% 3.1 开发产品成本 9799.12 98.00% 3.2 经营资金 200.00 2.00% 销售费用计提比率 1.50% 管理费用计提比率 1.50% 开发建设用款计划表 单位：万元 序号 项 目 合计 建设期 1 2 3 1 土地费用 602.92 602.92 0.00 0.00 2 前期工程费 67.00 67.00 0.00 0.00 3 基础设施建设费 397.44 190.13 207.31 0.00 4 建筑安装工程费 7866.53 2655.97 3988.61 1221.95 5 管理费用 136.81 35.99 48.48 52.34 6 销售费用 134.79 42.40 49.93 42.46 7 开发期税费 541.32 163.50 246.11 131.71 8 其他费用 52.30 0.00 0.00 52.30 9 开发建设投资(开发成本) 9799.12 3757.92 4540.44 1500.76 10 经营资金 200.00 200.00 0.00 0.00 11 合计 9999.12 3957.92 4540.44 1500.76 总投资计划与资金筹措表 单位：万元 序号 项 目 合计 建设期 1 2 3 1 总投资 9999.11 3957.91 4540.44 1500.76 1.1 开发建设投资 9799.11 3757.91 4540.44 1500.76 1.2 经营资金 200.00 200.00 0.00 0.00 2 资金筹措 9999.11 3957.91 4540.44 1500.76 2.1 自有资金 9999.11 3957.91 4540.44 1500.76 德福•地王花园项目可行性研究报告 二期工程财务经济分析表 房屋销售收入与经营税金与附加估算表 单位：万元 序号 项 目 合计 建设期 1 2 3 1 销售收入 18700.57 4675.14 9350.28 4675.14 1.1 可销售面积(m2) 72781.61 36390.81 36390.81 0.00 1.2 平均售价(元/m2) 2569.41 2569.41 2569.41 0.00 1.3 销售比例(%) 100.00% 50.00% 50.00% 0.00% 2 经营税金及附加 1028.53 257.13 514.27 257.13 2.1 营业税 935.03 233.76 467.51 233.76 2.2 城市维护建设税 65.45 16.36 32.73 16.36 2.3 教育费附加 28.05 7.01 14.03 7.01 3 土地增值税 1992.07 498.02 996.04 498.02 4 销售净收入 15679.96 3919.99 7839.98 3919.99 利润与利润分配表 单位：万元 序号 项 目 合计 建设期 1 2 3 1 经营收入 18700.57 4675.14 9350.28 4675.14 1.1 销售收入 18700.57 4675.14 9350.28 4675.14 1.2 出租收入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.3 自营收入 0.00 0.00 0.00 0.00 2 产品开发经营成本 9799.12 2449.78 4899.56 2449.78 2.1 商品房经营成本 9799.12 2449.78 4899.56 2449.78 2.2 出租经营成本 0.00 0.00 0.00 0.00 3 出租经营费用 0.00 0.00 0.00 0.00 4 自营经营费用 0.00 0.00 0.00 0.00 5 自营部分折旧、摊销 0.00 0.00 0.00 0.00 6 自营部分财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 7 经营税金及附加 1028.53 257.13 514.27 257.13 8 土地增值税 1992.07 498.02 996.04 498.02 9 利润总额 5880.84 1470.21 2940.42 1470.21 10 弥补以前年度亏损 0.00 0.00 0.00 0.00 11 应纳税所得额 5880.84 1470.21 2940.42 1470.21 12 所得税 1470.21 367.55 735.11 367.55 13 净利润(9-12) 4410.63 1102.66 2205.32 1102.66 14 期初未分配利润 4410.63 0.00 1102.66 3307.97 15 可供分配的利润(13+14) 8821.26 1102.66 3307.97 4410.63 16 提取法定盈余公积金 0.00 0.00 0.00 0.00 17 可供投资者分配的利润(15-16) 8821.26 1102.66 3307.97 4410.63 18 应付优先股股利 0.00 0.00 0.00 0.00 19 提取任意盈余公积金 0.00 0.00 0.00 0.00 20 应付普通股股利(17-18-19) 8821.26 1102.66 3307.97 4410.63 21 各投资方利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 22 未分配利润(17-18-19-21) 8821.26 1102.66 3307.97 4410.63 23 息税前利润 5880.84 1470.21 2940.42 1470.21 24 息税折旧摊销前利润 5880.84 1470.21 2940.42 1470.21 项目投资现金流量表 单位：万元 序号 项 目 合计 建设期 1 2 3 1 现金流入 18900.57 4675.14 9350.28 4875.14 1.1 销售收入 18700.57 4675.14 9350.28 4675.14 1.2 出租收入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.3 自营收入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.4 其他收入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.5 回收固定资产余值 0.00 0.00 0.00 0.00 1.6 回收经营资金 200.00 0.00 0.00 200.00 1.7 净转售收入 0.00 0.00 0.00 0.00 2 现金流出 13019.71 4713.06 6050.74 2255.91 2.1 开发建设投资(不含财务费用) 9799.11 3757.91 4540.44 1500.76 2.2 固定资产投资 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3 经营资金 200.00 200.00 0.00 0.00 2.4 出租经营费用 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5 自营经营费用 0.00 0.00 0.00 0.00 2.6 经营税金及附加 1028.53 257.13 514.27 257.13 2.7 土地增值税 1992.07 498.02 996.04 498.02 2.8 其他现金流出 0.00 0.00 0.00 0.00 3 净现金流量(1-2) 5880.85 -37.92 3299.54 2619.23 4 累计净现金流量 5880.85 -37.92 3261.62 5880.85 5 调整所得税 1470.21 367.55 735.11 367.55 6 所得税后净现金流量 4410.64 -405.47 2564.44 2251.68 项目财务内部收益率 8680.07% 项目财务净现值(万元) 4365.73 (折现率= 13.00)% 投资回收期 1.01 年 计算指标(所得税后，供参考)： 项目财务内部收益率 610.60% 项目财务净现值(万元) 3210.03 (折现率= 13.00)% 投资回收期 1.16 年 项目资本金现金流量表 单位：万元 序号 项 目 合计 建设期 1 2 3 1 现金流入 18900.57 4675.14 9350.28 4875.14 1.1 销售收入 18700.57 4675.14 9350.28 4675.14 1.2 出租收入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.3 自营收入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.4 其他收入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.5 回收固定资产余值 0.00 0.00 0.00 0.00 1.6 回收经营资金 200.00 0.00 0.00 200.00 1.7 净转售收入 0.00 0.00 0.00 0.00 2 现金流出 14489.93 5080.61 6785.85 2623.46 2.1 资本金 9999.11 3957.91 4540.44 1500.76 2.2 预售(租)收入用于开发产品投资 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3 出租经营费用 0.00 0.00 0.00 0.00 2.4 自营经营费用 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5 经营税金及附加 1028.53 257.13 514.27 257.13 2.6 土地增值税 1992.07 498.02 996.04 498.02 2.7 所得税 1470.21 367.55 735.11 367.55 2.8 借款本金偿还 0.00 0.00 0.00 0.00 2.9 借款利息支付 0.00 0.00 0.00 0.00 2.10 其他现金流出 0.00 0.00 0.00 0.00 3 净现金流量(1-2) 4410.64 -405.47 2564.44 2251.68 计算指标(所得税后)： 资本金收益率 610.60% 资本金财务净现值 3210.03 (折现率= 13.00)% 资本金投资回收期 1.16 年 财务计划现金流量表 单位：万元 序号 项 目 合计 建设期 1 2 3 1 经营活动净现金流量(1.1-1.2) 14209.75 3552.44 7104.88 3552.44 1.1 现金流入 18700.57 4675.14 9350.28 4675.14 1.1.1 销售收入 18700.57 4675.14 9350.28 4675.14 1.1.2 出租收入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.1.3 自营收入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.1.4 净转售收入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.1.5 其他流入 0.00 0.00 0.00 0.00 1.2 现金流出 4490.82 1122.70 2245.41 1122.70 1.2.1 出租经营费用 0.00 0.00 0.00 0.00 1.2.2 自营经营费用 0.00 0.00 0.00 0.00 1.2.3 经营税金及附加 1028.53 257.13 514.27 257.13 1.2.4 土地增值税 1992.07 498.02 996.04 498.02 1.2.5 所得税 1470.21 367.55 735.11 367.55 1.2.6 其他流出 0.00 0.00 0.00 0.00 2 投资活动净现金流量(2.1-2.2) -9999.11 -3957.91 -4540.44 -1500.76 2.1 现金流入 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2 现金流出 9999.11 3957.91 4540.44 1500.76 2.2.1 开发建设投资(不含财务费用) 9799.11 3757.91 4540.44 1500.76 2.2.2 固定资产投资 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2.3 经营资金 200.00 200.00 0.00 0.00 2.2.4 其他流出 0.00 0.00 0.00 0.00 3 筹资活动净现金流量(3.1-3.2) 9999.11 3957.91 4540.44 1500.76 3.1 现金流入 9999.11 3957.91 4540.44 1500.76 3.1.1 项目资本金投入 9999.11 3957.91 4540.44 1500.76 3.1.2 建设投资借款(不含债券) 0.00 0.00 0.00 0.00 3.1.3 经营资金借款 0.00 0.00 0.00 0.00 3.1.5 短期借款 0.00 0展开阅读全文
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