物业管理法规物业管理法规概述修改.ppt

【本章学习目标】第一节物业管理法规的立法概况第二节物业管理法律关系第三节物业管理法律责任【本章小节】【复习思考题】【案例分析题】第一章物业管理法规概述1【本章学习目标】1了解物业管理立法概况2理解物业管理法规的概念3掌握物业管理法律关系基本知识4理解物业管理法律责任主要内容5熟悉物业管理条例内容2【引导案例】一、我国物业管理法规立法进程二、物业管理法规的法律渊源三、物业管理条例简介【引导案例解析】第一节物业管理法规的立法概况3【引导案例】物业管理法规的概念是什么？某日，某物业服务公司甲乙丙三个管理员对于物业管理法规的含义产生了争议，甲认为物业管理法规就是物业管理法律，乙认为法规和法律不是一回事，法律包括法规，丙则认为所谓的物业管理法规就是物业管理条例。请评析他们的观点。4一、我国物业管理法规立法进程（一）1994年3月23日城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件（二）2003年6月8日，物业管理条例正式颁布，标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。（三）物权法奠定了物业管理的民事法律基础5二、物业管理法规的法律渊源(一)宪法(二)法律(三)行政法规(四)地方性法规(五)行政规章(六)地方性政府规章(七)司法解释(八)政策文件(九)其他规范性文件6三、物业管理条例简介（一）立法精神（二）指导思想（三）立法原则（四）八项基本制度7【引导案例解析】物业管理法规是调整物业管理关系的法律规范的总称。基于我国物业管理的立法现状和法律渊源，对物业管理法规的理解也有广义和狭义之分。狭义的物业管理法规指国务院颁布实施的物业管理条例；广义的物业管理法规不仅包括物业管理条例，全国人大及其常务委员会、国务院及各部门制定的与物业管理相关的法律法规、部门规章，还包括有立法权的地方各级立法机关和行政机关制定的与物业管理相关地方性法规、地方性规章和其他规范性文件。本书采用广义的物业管理法规概念。8【引导案例】第二节物业管理法律关系一、物业管理法律关系的内涵二、物业管理法律关系的构成要素三、物业管理法律关系分类四、物业管理法律关系的产生、变更和消灭五、物业管理条例确立的基本法律关系【引导案例解析】9【引导案例】业主能自行扩建房前庭院吗？某物业公司受开发商委托对河东区某住宅小区进行前期物业管理服务。物业服务工作人员在进行日常巡查时发现，小区业主侯某在其房前的绿地上正在打地基扩建房前小院。工作人员当即进行规劝和制止，并向侯某下达了装修违章通知单，要求其停止扩建并恢复绿地原状。侯某不听劝阻，仍然将小院扩至绿地。工作人员发现侯某再次扩建小院，在制止无效的情况下拨打了110报警，而侯某继续施工。侯某扩建后的小院已至小区人行道上并用铁栅栏围起，严重影响了小区业主的正常通行和小区绿化景观，侵犯了其他业主的合法权益。为此，物业公司提起诉讼，要求侯某拆除私自扩建的小院并恢复原状。对此，被告侯某称，他在买房时开发商承诺小院面积为5平方米，但实际交付的小院面积还不足1平方米，他曾多次找到开发商及物业公司，但双方互相推诿，所以才自行将小院扩至应有的面积。且小区内一楼的业主都将小院外扩，不只侯某一家，因此不同意原告诉讼请求。你对本案例有何看法？10一、物业管理法律关系的内涵（一）法律关系法律关系是法律规范在调整人们行为的过程中所形成的一种特殊的社会关系，即权利和义务关系。（二）物业管理法律关系物业管理法律关系是法律关系的一种，即物业管理法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利和义务关系。（三）研究物业管理法律关系的意义研究物业管理法律关系对加强物业管理立法、守法、执法、司法都有着极其重要的意义。11二、物业管理法律关系的构成要素（一）物业管理法律关系的主体（二）物业管理法律关系的客体（三）物业管理法律关系的内容12（一）物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体是指依法可以参加到物业管理法律关系中，并在物业管理法律关系中享有权利和承担义务的人或组织。按照我国物业管理法规的有关规定，我国物业管理法律关系的主体主要有自然人（业主、使用人等）、法人（物业服务企业、房地产开发商等）、非法人团体（业主大会、行业协会等）、国家（以公房业主、土地所有者等身份）。13（二）物业管理法律关系的客体物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系主体的权利与义务共同指向的对象，或者说是当事人权利义务围绕的对象、中心。包括物（房屋及其附属的设备、设施和相关的场地）、非物质财富（创意、独特的规范、标准、制度、品牌、信誉等）、行为（物业服务）及行为结果（安全的楼宇、运行良好的设备、良好的环境等）。14（三）物业管理法律关系的内容物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体所享有的权利和负有的义务。物业管理法律关系内容中的权利是指物业管理法律关系主体依法在一定的条件下，按照自己的意志，作出或者不作出某种行为，以及要求他人作出或者不作出某种行为的资格。15三、物业管理法律关系分类（一）民事性质的法律关系（二）行政管理性质的法律关系16（一）民事性质的法律关系物业管理法律关系中主要一类是民事性质的法律关系，业主与物业服务企业之间基于物业服务合同所建立起来的服务与被服务的关系就是典型的民事法律关系。此类法律关系主要特点：主体法律地位平等；多由当事人自愿设立；当事人的权利义务一般是对等，即双方互享权利、互负义务。17（二）行政管理性质的法律关系行政管理性质法律关系的主体之间有隶属关系，一方可以依法管理另一方，另一方必须接受。在我国的物业管理立法中均明确了物业管理的行政主管部门，这些部门对应的拥有指导、监督、管理物业服务企业、业主、业主大会的职权，物业服务企业、业主、业主大会等要服从其指导、监督与管理。18四、物业管理法律关系的产生、变更和消灭（一）物业管理法律关系产生、变更和消灭的概念（二）物业管理法律关系产生、变更和消灭的前提和条件19（一）物业管理法律关系产生、变更和消灭的概念1.物业管理法律关系的产生2.物业管理法律关系的变更3.物业管理法律关系的消灭201.物业管理法律关系的产生物业管理法律关系的产生，是指在物业管理法律关系主体之间新形成某种法律上的权利和义务关系。例如，因签订物业服务合同而形成的业主与物业服务企业之间的权利和义务关系。212.物业管理法律关系的变更物业管理法律关系的变更，是指物业管理法律关系的主体、客体或内容发生部分变化。它包括：权利主体的改变；权利客体的改变；法律关系内容的改变。如物业服务企业发生合并，会使物业管理的服务主体发生变化。如业主委员会与物业服务企业协商就物业管理服务的项目、服务标准和收费等进行调整，从而导致双方物业管理法律关系内容和客体同时变更。223.物业管理法律关系的消灭物业管理法律关系的消灭，是指法律关系主体之间的权利和义务的终止。例如，当物业服务企业与业主的物业服务合同到期后，双方的物业服务合同法律关系即告终止；业主大会成立并与物业服务企业签订的合同生效后，前期物业管理法律关系结束；物业服务合同期未满，但合同一方或双方依法解除合同的，双方的物业管理法律关系也即终止23（二）物业管理法律关系产生、变更和消灭的前提和条件1物业管理法律规范是物业管理法律关系产生、变更和消灭的前提2物业管理法律事实是物业管理法律关系产生、变更和消灭的条件241物业管理法律规范是物业管理法律关系产生、变更和消灭的前提法律关系的产生、变更和消灭必须以相应法律规范的存在为前提，没有相应的法律规范法律关系就无法产生，也就无从有变更和消灭。因而，物业管理法律规范是物业管理法律关系产生、变更和消灭的前提。例如，国务院物业管理条例第五条规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”房地产行政主管部门依法行使对小区的行政管理权时，就产生了房地产行政主管部门与物业服务企业、业主等方面一系列行政管理法律关系。252物业管理法律事实是物业管理法律关系产生、变更和消灭的条件物业管理法律事实是指物业管理法律规范所规定或认可的，能够引起物业管理法律关系产生、变更和消灭（或终止）的客观现象或条件。和一般的法律事实一样，物业管理法律事实可分为物业管理法律行为和物业管理法律事件。（1）物业管理法律行为它是指物业管理法律关系主体根据自觉意志而作出的能够引起物业管理法律关系的产生、变更、终止的客观活动。如根据物业管理条例的规定召开业主大会，进行招标，选聘物业服务企业等行为。（2）物业管理法律事件它是指物业管理法律规定的，不以物业管理法律关系主体的意志为转移而能够引起物业管理法律关系的产生、变更、终止的客观情况。如不可抗力、业主死亡或下落不明、物业服务企业破产或解散等。26五、物业管理条例确立的基本法律关系(一)业主相互之间的关系(二)物业服务企业和业主之间的关系(三)开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系(四)供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系(五)社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系(六)物业管理各方主体与政府之间的关系27(一)业主相互之间的关系业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。业主对自己的房屋套内部分独立享有所有权，离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备这些共用部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上的关联关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。条例在进行制度设计时，充分考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益，确立了业主大会制度。业主大会承担代表和维护全体业主合法权益的职责，业主大会按照条例和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。业主在行使自己权利的同时，同样应当承担相应的义务。28(二)物业服务企业和业主之间的关系物业服务企业，是依照公司法设立的，自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。业主和物业服务企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。而民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。因此物业服务企业与业主是平等关系，即不是主人与仆人也不是管理与被管理的关系，双方签订合同自愿、合同内容也完全自愿，物业服务合同合法签订和生效后，双方都要接受合同的约束。29(三)开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系开发企业在没有销售完商品房之前，拥有这些待销售的房屋，从产权归属上讲，它本身也是业主，相对于其他单个的小业主而言，通常叫大业主。与其他的销售行为不同，商品房销售是一个逐渐的过程，不可能等到开发商销售完所有房屋，购房人全部人住，成立业主大会以后，才来选聘物业服务企业实施物业管理服务。商品房销售阶段的物业管理服务，也就是前期物业服务11，客观上只能由建设单位选聘物业服务企业来实施。条例规定，前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业来签订。但物业服务企业提供服务的对象不仅是建设单位，主要还是逐渐人住的购房人，或者说小业主。这样，合同的签订者和合同权利义务的承受者在一定程度上是分离的，并不完全一致。为了解决这个问题，条例要求，购房人在与开发建设单位签订的购房合同中，必须包含建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务。因此，业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一个是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。开发建设单位在物业管理活动中的义务是：制定临时管理规约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业服务企业、提供必要的物业管理用房、不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备、在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任等。11请问全书中的“前期物业服务”与“早期物业物务”是否应该统一？应统一为哪个词？前期物业服务或前期物业管理，包括了物业管理早期介入。是两个不同的概念（第7章进行了局部修改）30(四)供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系供水、供电、供气、通信、有线电视等单位是企业，它们向业主提供产品和服务，业主交纳有关费用，因此，它们之间也是一种合同关系，各自承担相应的权利义务。而这些单位与相应的物业服务企业之间并没有这种合同关系。换句话说，这些单位没有向物业服务企业收取应当由业主负担的有关费用的权利，物业服务企业也没有相应的交费义务。当然，这些单位可以委托物业服务企业代为向业主收取有关费用，那就应当签订委托合同，确立委托关系，物业服务企业可以按委托合同的约定代这些单位向业主收取有关费用。委托合同同样应当遵循平等自愿原则。因此，条例规定了供水、供电、供气、通信、有线电视等单位的权利和义务，即“应当向最终用户收取有关费用”，以及“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。同时明确规定“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”31(五)社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在很多职能上实际是政府的延伸，它对于化解居民邻里之间矛盾、促进社会稳定，发挥着重要的作用。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体，它不是自治组织。居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应的群体。一个物业管理区域可能有多个居委会，而一个居委会也可能涉及多个物业管理区域；业主可能是该社区的居民，也可能不是该社区的居民；居委会成员可能是该区域内的业主，也可能不是业主。因此，居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系。但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。条例设立了业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会建议的义务，规定业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。同时规定，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导。物业服务企业和其他企业一样，按合同和国家有关法律法规进行经营服务，与居委会之间没有法律上的权利义务关系32(六)物业管理各方主体与政府之间的关系物业管理各方主体之间的民事权利义务关系的确立主要通过当事人自己的意思决定，政府作为行政管理部门，不能随便运用自己拥有的公共权力进行干预，更不能主动介入到这种活动中去。政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。政府的主要职责就是依法制定规则来规范有关主体的行为，并通过加强规范和监督维护这种规则，为双方创造良好的交易环境。要充分尊重业主权利，尊重业主自我管理和自我约束，要充分发挥市场机制的作用，强化合同的地位和效用，主要由当事人通过合同来约束民事行为以及解决产生的33【引导案例解析】在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房款的义务，享有取得房屋所有的权利。在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中，责、权、利应一致。案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。但如果该住户已按照物业管理合同规定交纳了物业管理费，就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，就应该得到完善的物业管理服务，其他人（包括开发商）不能对这种权益进行侵害。开发商要求物业管理公司用停水、停电的方式使住户按时交款，是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。而物业管理公司按照其要求对住户停水、停电，则混淆了房屋买卖法律关系物业管理法律关系，违背了其法定职责与义务，是违法行为。34第三节物业管理法律责任【引导案例】一、物业管理法律责任概述二、物业管理法律责任的一般构成三、物业管理法律责任的分类四、物业管理条例中规定的法律责任【引导案例解析】35【引导案例】业主花盆坠落致小学生伤害事件物业公司是否承担赔偿责任？王某喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。王某赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的小学生李某放学回家，恰好走到王某家楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，物业公司的巡逻保安见状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。见到李某被砸伤的保安员证实花盆是从六楼王某家掉下来的，另一位邻居也证实，自己前几天去王某家玩，王某曾向其炫耀过这盆花如何名贵。于是，李某父母找到王某要求其赔偿损失，王某称花盆不是他的，即使是他的，也是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿，即使赔偿，也是物业公司赔偿，因为其管理不到位。为此，李某向人民法院起诉，要求王某与物业公司赔偿损失。本案中的损失依法应由谁承担？36一、物业管理法律责任概述法律责任是指法律关系的主体由于其行为违法，按照法律规定必须承担的不利的法律后果。法律责任是社会责任的一种，承担法律责任的最终依据是法律。这里的法律是指广义上的法律，既包括各级有立法权主体制定规范性法律文件，也包括行为主体依法订立的合同、协议和契约。法律责任是权利的保障机制，法律责任的追究由国家强制力实施和保证。设定法律责任的目的在于体现国家强制力的存在与威严，并恢复遭到破坏的原有合法权利与义务，以保护法律规范的贯彻执行和维护正常的社会经济秩序。物业管理法律责任是指物业管理活动主体由于违反物业管理法律规范行为而应当承担的不利的法律后果。物业管理法律责任制度是法律对物业管理社会关系进行调控的一种形式，以保护合法权益、促进义务履行为主要内容，而在法律责任追究方与法律责任承担方之间建立起与国家强制处罚措施相联系的权利义务关系。物业管理法律责任制度的功能主要体现在三方面：一是处罚物业管理中的违法行为；二是补偿受害者之损失；三是教育人们遵纪守法。在物业管理活动中，要使责任人不能逃避其应承担的法律责任，完善物业管理法律规范，专设“法律责任”章节是非常有必要的。作为国务院颁布的行政法规，物业管理条例第六章就以专章形式规定了各种违法行为应承担的责任。37二、物业管理法律责任的一般构成（一）物业管理法律责任的构成（二）法律责任的归责条件四要素构成38（一）物业管理法律责任的构成概念物业管理法律责任的构成是指据以确定物业管理法律责任必须具备的各种条件或必须符合的标准。由于物业管理中违法行为具体种类很多，涉及诸如民事违约责任、民事侵权责任、行政责任、刑事责任等不同种类的物业管理法律责任，其具体的构成要件也各有一定差异。39（二）法律责任的归责条件构成在一般情况下，法律责任的归责条件由下列四要素构成：1.行为违法2.损害结果3.因果联系4.行为人心理主观过错状态401.行为违法。法律责任一般是由违法行为的发生而引起的，因此，违法本身的构成条件，自然应当成为法律责任构成的基础和必要的前提条件。412.损害结果损害是指给被侵害方造成的利益损失和伤害。损害的形式主要有人身的损害、财产的损害、精神的损害和其他利益方面的损害。损害的范围包括直接实际损害和丧失预期可得利益的间接损害。行为具有一定程度的社会危害性，给社会特定利益关系造成了危险或损害，并且危害结果达到了法律规定应追究相应法律责任的程度，是构成物业管理法律责任的一个必要条件。在有些法律责任中，损害结果不是必要要素。423.因果联系违法行为与损害结果之间应当存在因果联系。法律上的因果联系不是一般的因果关系，而是指某种事实上的行为与特定损害结果之间的必然联系。如果某项损害结果不是因某人的行为所必然引起的，则该行为人就不对该项结果负责。由于行为与结果之间的联系多种多样，有必然联系和偶然联系、直接联系和间接联系之分，有一果多因和一因多果之分，因此在把物业管理法律责任归于某一违法行为时，必须搞清楚违法行为与特定的损害结果之间的联系，这对于行为定性、确定法律责任种类和大小具有重大影响。434.行为人心理主观过错状态。过错是指行为人实施行为时对自己的违法行为及其后果的一种心理认识状态，分为故意和过失两种表现形式。直接和间接故意的违法行为应负法律责任，重大过失的违法行为一般要负民事责任或行政责任，在法律有明文规定下才须负刑事责任。对物业管理中的民事侵权行为、行政违法行为和刑事违法行为的归责，大多数是采取过错责任归责原则，违约行为则一般采取无过错原则。44三、物业管理法律责任的分类物业管理法律责任有多种分类，最通常的分类标准是以引起责任的行为性质为标准划分为三类：（一）物业管理民事法律责任（二）物业管理行政法律责任（二）物业管理刑事法律责任45（一）物业管理民事法律责任1.民事责任2.民事责任种类461.民事责任民事责任是指民事主体因违反合同义务或法定民事义务所应承担的应当给予民事制裁的法律后果。民事责任是物业管理法律责任中最普遍的一种，主要包括违约责任与侵权责任。民事法律责任与其他法律责任不同的主要特点是它主要表现为一种财产责任，是一方当事人对另一方当事人的责任，而且民事责任的内容可以由当事人自行约定。承担民事责任的方式有10种形式，可以单独适用，也可以合并适用。472.民事责任种类（1）违约责任（2）侵权责任48（1）违约责任违约责任概念违约责任是指在物业管理活动中，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，依法应当承担的法律责任。违约责任的基本法律特征：一是基于能以金钱来衡量、计算的合同当事人一定经济利益而产生的财产责任；二是可由当事人在法律允许的范围内自行约定，这也是合同自愿自由原则的基本要求。49（2）侵权责任国家机关或其工作人员因执行职务造成侵权损害的民事责任。法人对其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。因质量不合格致人损害的民事责任。因建筑施工或物业维修施工而产生的侵权责任建筑物等物所有人或管理人的侵权责任。饲养的动物致人损害的民事责任。破坏、污染环境的侵权责任。无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任因妨害行为而产生的侵权责任。50（二）物业管理行政法律责任1.行政法律责任行政法律责任指行政主体或行政相对人的行为违反行政法律法规而依法必须承担的行政法律后果。2.行政法律责任分类一类称违法行政责任，是指行政机关及其工作人员在实施行政管理行为中的违法失职行为而引发的依法应承担的不利法律后果，一般表现为物业管理行政主体，按行政隶属关系对其所属人员在执行公务中违反物业管理行政法规所实施的内部制裁，即行政处分，主要包括警告、记过、降职、降薪、撤职、留用察看、开除等。另一类称行政违法责任，是指行政相对人的行为违反行政管理法规而应依法承担的不利法律后果，即行政处罚。行政处罚的种类包括：警告；罚款；没收违法所得、没收非法财物；责令停产停业；暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；行政拘留；法律、行政法规规定的其他行政处罚。51（二）物业管理刑事法律责任1.刑事法律责任刑事法律责任指法律关系主体的违法行为已构成触犯刑事法律规范，而依法必须承担的应当给予刑罚制裁的法律责任。它是制裁最为严厉的一种报应。2.承担刑事责任的方式分类：一是主刑，包括管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罚金、没收财产和剥夺政治权利。52四、物业管理条例中规定的法律责任（一）主要特征（二）内容简介53（一）主要特征1行政责任、民事责任并存2给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担3体现了业主自我管理、自我监督的原则541行政责任、民事责任并存物业管理本质上是一类特殊的民事关系，即其中的一方是广大业主，因此还存在单个业主利益和全体业主共同利益的冲突，同时，物业服务企业的违法行为往往损害的是多数业主的利益，已经具有了公共利益的性质，所以，在内容上，对行政责任和民事责任都做了相应的规定。以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的，是物业管理条例法律责任的一个特点，体现了市场经济条件下国家行政管理的新理念。国家行政机关由直接的干预变成宏观的管理者，通过社会生活主体设定科学的行为规则、责任体系，让社会主体自己判断是非，对自己的行为负责。552.给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，物业管理条例在设定法律责任时遵循了以下原则；凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。563体现了业主自我管理、自我监督的原则。由于物业管理中涉及到单个业主和全体业主共同利益的矛盾，当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再承担法律责任。57（二）内容简介1建设单位违法选聘物业服务企业的行政责任2建设单位擅自处分的行政责任和民事责任3拒不移交资料的行政责任4无资格从事物业管理的行政责任、民事责任以及骗取管理资格的法律后果5物业服务企业聘用无从业资格的人员的法律责任6物业服务企业违反委托管理限制之法律责任7挪用专项维修资金的法律责任8建设单位不配置物业管理用房的法律责任9物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的法律责任10业主、物业服务企业擅自作为行为的法律责任11业主逾期不交纳物业服务费用的民事法律责任12业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的法律责任13物业管理主管部门工作人员收受他人财物或其他好处的刑事和行政法律责任58【引导案例解析】（1）民法通则第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”可见在这种情况下实行举证责任的倒置，即由加害人承担证明自己没有过错的举证责任。在本案中，王某未能证明自己对建筑物上的搁置物、悬挂物采取了足够的安全措施，同时对可预见的大雨、暴风天气情况下建筑物上的搁置物、悬挂物是否有可能脱落、坠落进行足够的安全防护。王某作为花盆的所有人和管理人，未尽管理职责，其有过错。（2）民事责任以民事义务的存在为前提，无义务即无责任。物业公司虽无对业主花盆的管理义务，但对建筑物上的危险物有提示业主防范的义务。这应属于公共安全管理的事项。物业公司应当对建筑物上的危险物进行检查，对存有危险物的业主应及时提醒，要求其采取安全防范措施。本案中，台风来临之前已有预报，物业服务企业应当预见到台风的危害性，及时提醒各业主，尤其是窗台上具有危险物的业主立即采取安全防范措施。物业公司未尽管理人员应尽的注意义务，应对其不作为的行为承担赔偿责任。之后，其可以向王某进行追偿。59【本章小结】本章主要介绍了和物业管理的立法概况、物业管理法律关系和物业管理法律责任，并简要介绍了物业管理条例的内容。学习时要注意了解现行有效的物业管理法律法规的基本内容，重点是理解有关物业管理法规必须具备的基础法律知识，特别是物业管理法律关系与物业管理法律责任在物业管理实践中的运用。60【复习思考题】1如何理解物业管理法规的含义？2简述物业管理条例颁布以来，由住房和城乡建设部出台的物业管理规章。3如何理解物业管理法律关系？物业管理条例所确立的基本法律关系是什么？4举例说明物业管理活动中的特殊侵权责任。5谈谈对物业管理人员从业资格证书的理解。61【案例分析题】1物业管理实践中，很多楼盘在交房的时候都有这样的情景：业主去办理入住手续的时候，被告知要找物业服务公司办理。物业服务公司让业主填表、签订管理规约、交费、给钥匙等等。顺利办下来倒也无事，但有时就可能出现问题。有些物业服务公司要求业主一次性交齐一年或更长时间的物业管理费，引起业主不满而拒绝交费；有些业主认为临时规约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约；有些业主则是由于其他问题与物业服务企业发生矛盾或争执。在这种情况下，有些物业服务企业就会采取不给钥匙的做法。请分析这种现象。2胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，但入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有漏水现象。胡女士于是找到物业服务公司报修。物业服务公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理，前后用了三个月时间。胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是物业公司服务不到位造成的，所以准备不交纳那三个月的物业管理费。即使要交也要物业公司自己找开发商要，因为物业公司是开发商的全资子公司，是一家人。物业公司与胡女士协商数次后，胡女士仍然拒绝交费，于是起诉到法院。请分析本案例。3物业管理条例颁布以来，很多人认为国家强行规定业主必须聘请物业服务企业实施物业管理，不能自管，也不能请其他组织和企业来管。这侵犯了业主的选择权和物权。物权法出台后，其第81条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，于是很多人包括部分媒体都欢呼“物权法打破了物业服务企业对物业管理的垄断，业主可以自由选择了”谈谈你的看法。62