房地产公司抵扣预提土地增值税漏缴企业所得税问题不容忽视(老会计人的经验).doc

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房地产公司抵扣预提土地增值税漏缴企业所得税问题不容忽视（老会计人的经验）
日前，在开展上市公司会计信息质量检查中，发现上市公司对已经竣工验收并实现销售的房地产项目，在税务机关未办理清算的情况下，预提清算口径土地增值税按照会计核算口径计入成本费用，但在申报企业所得税时对尚未缴纳的预提口径土地增值税未进行纳税调整，导致漏缴企业所得税。
产生税前抵扣预提土地增值税漏缴企业所得税的问题，主要有两个方面的原因：
一是清算条件弹性导致的时间差异。土地增值税清算条件规定了两种情形：第一种是房地产开发项目全部竣工、完成销售的应进行土地增值税清算；第二种是已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售面积已经出租或自用，以及取得销售许可证满三年仍未销售完毕的，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。从实际情况看，房地产项目竣工验收后，全部销售完毕的较少，总是有几套房产没有实现销售，第一种情形涉及的时间跨度较长；第二种情形是税务机关可要求清算，弹性比较大，在税务机关没有要求时，企业一般也不会申报。而从会计核算角度，一般应预提计入相应年度成本，但根据上述情况又暂未缴纳，产生较长的时间差异，变成预提税金长期挂账。
二是对税法相关规定理解模糊。企业在税务机关未要求清算土地增值税时，采取预提清算口径土地增值税的方式进行会计核算，但在申报缴纳企业所得税时，一般进行税前抵扣处理。由于抵扣项目本身是未来应缴纳的税款，导致企业对有关税法规定的理解产生模糊，认为预提的是税款，虽然未确定何时缴纳，但总是要缴纳的，理应抵扣，至于何时缴纳清算口径土地增值税是税务机关的事情，与企业没有关系。
由于上述原因导致的税前抵扣预提土地增值税问题，还不是个别现象，检查三户涉及房地产业务的企业，有两户存在上述问题，值得予以重视。如某公司2008年4月在办理2007年度企业所得税清算时，将累计预提的但并未实际缴纳的清算口径土地增值税合计9988.35万元，列计在2007年度企业所得税清算申报表中的营业成本项目，未作企业所得税纳税调整，造成少申报2007年度应纳税所得额9988.35万元，少申报缴纳企业所得税1497.35万元。
从税法规定看，新旧税法规定都比较明确。新《企业所得税法实施条例》及其相关规定明确企业所得税前允许抵扣的税金是指企业实际发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加，预提而当期不予缴纳的税金不允许税前抵扣，这与原企业所得税法相关规定是一致的。国家税务总局关于印发《企业所得税税前扣除办法》的通知（国税发[2000]第84号）第三条“纳税人申报的扣除要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据；合法是指符合国家税收规定，其他法规规定与税收法规规定不一致的，以税收法规规定为准”，原《企业所得税暂行条例实施细则》第八条“税金，即纳税人按规定缴纳的消费税、营业税、城乡维护建设税、资源税、土地增值税，教育费附加，可视同税金。”新旧税法允许税前扣除的税金为当期实际已经缴纳的，而非预提的，预提的税金并未在规定的申报期实际缴纳支付，可以按照权责发生制反映在相关科目以及当期财务报表中，但不能在税前列支。
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