蒙自建立假村的可行性分析报告.doc

蒙自建立度假村的可行性分析报告一、时代背景根据世界旅游理事会的预测,21世纪将是旅游业走向更加发展,更加辉煌的世纪.中国将成为世界上第一旅游接待 大国和第四客源输出大国.21世纪将会也必将会出现一个崭新的世界旅游市场。我国自改革开放以来,加入世贸组织以后,旅游业已初具规模,成为一个系统产业,当然,这是市场经济和世界贸易而流通互补的产物.云南作为一个旅游资源丰富的省份，但旅游资源并没有得到充分的利用。本文就这个问题对在蒙自建立度假村的可行性进行分析。二、市场分析旅游、度假、休闲,对社会消费需求结构有交好地适应性.改革开发以来,城乡居民收入大幅度增长,初步具备了或已经具备了走出去看一看,玩一玩的物质条件.实行双休日之后,城镇职工,每年有一百多天的时间,在有钱很有闲的条件下,社会各消费阶层,都想偷闲一下,百分之四十的度假旅游休闲者都带有考察各种市场行情的目的。我国加入世贸组织以来,各国的旅游者正以团队新式逐年增多地进入我国,世界各种考察团也逐年增多地来我国探索.各种类型的国际会议也逐年增多地定在我国。（一）蒙自住宿供给市场分析蒙自市内的住宿供给为田园大酒店、银河大酒店、观宝大酒店、红河大酒店、南湖宾馆、小天鹅宾馆、双金酒店、红河官方大酒店等。旅游具有季节性，到旅游的高峰期这么住宿不足以满足游客。（二）客源市场分析2008年，蒙自县接待国内旅游者60.31万人次，实现国内旅游收入3.74亿元，接待海外游客638人次，实现旅游外汇收入45.98万美元，共接待国内外游客60.37万人次，比去年同期增长15，实现旅游收入3.77亿元，比去年同期增长15，继续保持较快增幅。2010年，全市地区生产总值74亿元，财政总收入13亿元，接待游客158万人，旅游收入10亿元。2011年4月8日，。蒙自市荣获“中国最具发展潜力旅游城市”的称号。以下是蒙自的客源图：三、蒙自地理环境及旅游景点分析（一）地理环境分析蒙自位于祖国的西南边陲，云南省滇东南区域中心，北距昆明289公里，南距河口口岸168公里，辐射玉溪、普洱、文山，延伸越南东南亚区域。是一座具有2100多年悠久历史的文化名城，也是生态宜居之城，蒙自地处低纬高原，北回归线横贯全县，最高海拔2567.8米，最低海拔146米。冬无严寒，夏无酷暑，年平均降雨量815.8毫米，全年无霜期337天，优越的气候资源孕育了丰富的物产。是“中国过桥米线之乡”、“中国石榴之乡”和“中华特色美食名城”，其建制历史悠久，资源区位优越，是中国西南地区特别是滇南地区的富庶之地（二） 文化分析2011年4月8日，中共蒙自市委常委、宣传部部长华莎在新闻发布会上致辞宣布：3月20日，在海南博鳌会议中心召开的2011国际旅游营销博鳌峰会上，蒙自市被联合国国际旅游协会、国际旅游营销协会、世界自助者旅游协会授予“中国最具发展潜力旅游城市”称号。荣获此称号，离不开蒙自市得天独厚的资源优势和文化特点。蒙自是多元文化之城。蒙自历史悠久，人杰地灵，具有厚重的文化积淀和独具魅力的地域文化特色。中国第一条民营铁路，云南第一个海关、第一个电报局、第一个邮政局、第一个外国银行、第一条民营铁路、第一个外资企业、第一个驻滇领事馆、第一个火电站、第一个网球场、第一个沼气池、第一个栽种烟等诸多“第一”先后在这里诞生。与城市紧连的新安所镇是红河州唯一的中国历史文化名镇。深厚的文化积淀与现代文明的有机结合，使这块土地充满了灵气，充满了魅力，形成了边地文化、中原文化、党史文化、军旅文化和西方文化等区域文化特色。蒙自是特色美食之城。“中国过桥米线之乡”和“中国石榴之乡”已成为蒙自休闲生态旅游极具魅力和吸引力的两张金色名片和城市品牌，极具打造以休闲度假和生态旅游为重点的国际性旅游集散中心的美好前景。蒙自还是闻名遐迩的“中国石榴之乡”。石榴在蒙自种植已有700多年的历史，以籽大、皮薄、味甜而著称。蒙自的石榴从伊朗引进，经过一个700多特别是近20多年来的发展，全县果园面积达到12万亩，产量近20万吨，产值5亿多元，主要有甜绿籽、甜光颜、甜沙籽、厚皮等新优品种80多个品系，其连片规模、产量、品质堪称中国第一，石榴鲜果除畅销国内20多个省区和城市外，还远销越南、老挝、泰国等东南亚国家。先后获得了“全国生态旅游示范点”、“中国石榴之乡”、“奥运会果品一等奖”等荣誉称号。蒙自是资源富庶之城。蒙自大地蕴藏着丰富的矿产资源，竖已探明开采的有银、锡、铅、锌、铜、锰、煤、大理石等8种以上。其中褐煤储量达20亿吨以上，大理石储量达1.2亿立方米，锰矿储量达4l0万吨。银多金属矿已探明白银储量6640吨、铅锌276万吨、锡11万吨、铜11万吨，铟年生产能力50吨，铟冶炼厂从2007年投产以来，生产量已达40吨，为我国目前最大的银矿和正在崛起的世界最大的铟冶炼基地。（三）蒙自市景点分析南湖，缘狮洞、龙宝洞龙、麻栗寨景区、长桥海和大屯海地区湿地历史文化、诸天寺、蒙自龙门洞石窟、红河观音殿、瀛州亭、碧色寨旅游、闻一多先生旧居、安南长官司署故址、蒙自租界址、尹壮图故居、右营都司署故址、蒙自海关旧址、红河学院、西南联大文法学院旧址、中共云南省委第一次代表大会会址、马鹿洞旧石器时代遗址、蒙蛮古道、杨自元火烧洋关遗址等等。四、 交通条件蒙自是交通枢纽之城。航空、铁路、公路、水运构成了蒙自四通八达的交通网络，可进入性强。蒙自县地处云南省面向东南亚开放的前沿和昆（明）河（内）国际经济走廊的中心节点，是我国西南内陆通向中南半岛地区的咽喉，北距省会昆明243公里，南距国家一类口岸河口138公里，距越南海防港536公里，滇越铁路和在建的泛亚铁路纵贯市境，昆河（国道326线）、广临（国道323线）高速公路在蒙自纵横交汇，正在筹建的红河机场已选址蒙自境内，南距可直抵越南海防港的红河水运航道60余公里，现代铁路、公路、空运、水运条件齐备，具有构建区域性国际大通道枢纽，通联国际国内两个市场，形成区域性国际物流、人流、资金流、信息流中心和建设进出口加工业基地的便利条件，是云南乃至大西南连接东南亚最便捷的国际大通道枢纽和桥头堡。随着中国东盟自由贸易区建设步伐加快，泛珠江三角洲区域经济合作框架的建立，蒙自独特的投资区位优势和地缘优势更加突出，具有打造中国面向东盟开放的枢纽城市的独特区位优势。蒙自为历代屯兵重镇，素有“中国兵城”之称。相传，北宋时期，杨文广奉命在蒙自点将守疆。1915年朱德在蒙自率部誓师护国讨袁。时值至今，蒙自仍是全国第二大兵城。基础设施的日趋完善为蒙自旅游业发展创造了极为便利的条件。五、选址蒙自建立度假村的地址选在红河学院南门出口处的石榴园内。选址理由：1、交通方便。这里接近红河大道的尽头，从城里出来，一路上几乎不会发生堵车，其次，车辆进入红河大道后路面宽敞，空气清新，环境优美，一路的石榴园和批把园一望无尽。2、环境优美。这里没有污浊的空气和熏人的工厂气味，没有喧闹的车辆声音，周围全是石榴园和枇杷园，给人宁静，让人惬意。3、红河学院。把地址选在红河学院旁边，不但能给游客提供便宜的方式到红河学院观光，还给红河学院的学生带来更多的兼职机会，由于有这种廉价的劳动力，这不仅减少了度假村公司的开支，吸引了更多的游客，同时，给学生创造了实践机会。更重要的是，学生可以更好地宣传本地文化！4、这片区域相对平坦，减少投资建厂的成本。六、安全规划： 1、防火应放首位，以预防为主，消除隐患，果园场和消防队相结合的联防联防体制，加强制度和建立责任制。 2、采取多种形式对工作人员和有关人员进行防火知识培训和宣传教育。对游客的宣传和教育要落实到管理制度上。 3、根据情况设立专职和兼职旅游保安，维持旅游保安维持游客活动秩序，保证人身和财产安全。 4、加强和辖区公安派出所的密切联系，协同治安联体防范综合治理。 5、交通便利通畅提升了交通安全。6、远离城区提升了人生和财产的安全。七布局规划： 1、四星级宾馆住宿餐饮舞厅桑拿美容按摩疗养保健室内健身室内游泳。 2、娱乐健身：网球乒乓球台球旱冰跑马射击。 3、文化：小型歌舞演出服装表演，图书馆阅览室音像厅棋牌馆创作室水上画舫笙歌赏月。 4、儿童娱乐:多种设施,适应大小年龄各种兴趣. 5、水上垂钓:品茶躺椅休闲. 6、水上项目:游泳击水举棹扬波汽艇推浪橹舟览景,水上自行车自游逍遥水上千秋如美人鱼出水. 7、石榴园中别致的古木屋，使人返朴归真，茶话聊天，高朋叙旧，情侣缠绵，一绯红尘之烦。 8、精品商场，各种礼品，金银饰佩，以补好友，情侣暂别之情。 9、商务通讯翻译咨询林中导游水上伴游，为游客做好各种后勤服务。 10、怡神茶馆，品茶怡神，道古论今，谈天论地，朋友解释误会，增进友谊，红裙伴舞有宜心身，名角伴唱一抒情怀。阳春白雪陶冶情操，下里巴人说笑逗唱。 11、临水走廊，蜿蜒曲伸赏景散步指点眼前风光。廊边有亭临水清风徐水绿波微皱，顿增深身灵气。 12、高级别墅、傍岛依水似明月辉映，以供首长及高级人士行居和工作方便，环境幽静，离群交通安全，专职服务。 13、绿色养殖场，集动物王国，能为人类付出生命的奉献者，为其安家转换基因，安详的等待付出。 八、经营策略： （一）加大宣传力度，扩大宣传范围，讲究宣传技巧，落实宣传措施。 1、通过电视、广播、报纸和大众媒体进行不断地反复宣传。 2、利用本市和其它城市的沿街橱窗、灯箱、板报等形式进行宣传。 3、举办各类型的文化周、旅游节、酒会学术研讨会、讲演报告会、既有社会的真实效果、又加强了宣传力度。 4、建立专门的信息网络、争取与国内外的各大著名旅行社，网站进行信息交流和业务转接。 5、组建自己的企业文化团体、走出去义演、轮演以提高社会的知名度和影响力。 6、加强本市本地区和周边省市旅游、度假、休闲景区的联系，互相进行宣传。 （二）适应旅游的购物需求形式，因地制宜，因景制宜。 1、建设购物场所时，要科学地具有易达性，分布在交通要道和旅游景点，容易引起旅客的注意。场所要设在旅客容易精神振奋，情绪高涨的地方，游客有精力有兴趣才能促成购买行为。上面地址刚好符合！2、强调商品的特色性，具有浓郁的地方气息和特色。能够对游客产生强烈吸引力。 3、进行有效的现场促销，引发游客兴趣，激发其即兴消费。 4、馈赠亲朋好友是游客难以忘怀的事，要注重商品的品位、质量、包装以及价格和地方特色。 5、促进知识性消费、引进、定购、编辑有关介绍本地自然风貌、历史文化书籍、地图和宣传册。 6、关心游客的实用性消费、组织购买与旅游流动性紧密相关的各类生活用品、这就要注重商品质量、样式及实用性。 （三）组织技术力量开发新产品 1、开发保健品以迎合现代人的健康第一的心理和消费习惯。 2、编撰介绍自己的自然风光和水景点的名人、轶事和传说故事。 3、收购和引进名人字话。 4、介绍本地风光的光盘和录象。 5、便与携带的茶杯、钥匙扣和提包、钱物等。 九、设计理念： 依山傍水寄情于中，借山借水齐画。终合美学、艺术、建筑、文学等学科理念，以大自然景观为基础，进一步亲和“人与自然”的主题，体现回归自然、反扑归真。 移步换景、花丰叶茂，具有西方欧式建筑乐园的高雅大方、又有美观气派的皇家风范，体现古今借鉴、中西结合的精神，突出集商贸、游览、娱乐、休闲、锻炼为一体的现代化度假村风貌。 十、具体设施： 1、四星级宾馆楼一栋六层（包括群楼一栋二层24000平方米）。 2、乒乓球、台球、康乐球、射击二层20000平方米。 3、网球、儿童游乐场、旱冰、跑马、建筑面积630平方米。 4、露天游泳场。 5、图书馆、影像室、棋牌馆二层建筑面积2500平方米。 6、多功能演艺厅一栋二层建筑面积2000平方米。 7、别墅27栋5037.95平方米。 8、高级别墅一栋建筑面积1000平方米。 9、办公楼五层建筑面积70000平方米。 10、大门接待厅一栋二层建筑面积1500平方米。 11、污水处理一栋二层建筑面积700平方米。 12、车库、停车场1000平方米。 13、疗养保健中心一栋二层建筑面积800平方米。 14、雕塑群一处。 15、喷水音乐池若干。 16、厕所二座400平方米。 17、储存库建筑面积1000平方米。 十一、项目总投资： 1、四星级宾馆建筑面积24000平方米。土建按700元/平方米计，装潢按1600元/平方米计。 700元/平方米乘以24000平方米加1600元/平方米乘以24000平方米等于1680万元 加3840万元等于5520万元 2、高级别墅建筑面积1000平方米，土建按700元/平方米计共70万元，装潢以1600元/平方米计160万元，共230万元。 3、露天沐场、跑马道、网球、羽毛球、排球、篮球等场地面积23967平方米土建，装潢、设备按300元/平方米计约719万元。 4、图书馆、音像室、土建以700元/平方米计105万元，装潢、设备以350元/平方米计52.5万元，总计157.5万元（图书馆另计）。 5、多功能演艺厅建筑面积2000平方米，土建按700元/平方米计140万元，装潢设备以600万元计600万元。 6、别墅27栋建设面四种规格、四星级装潢； （十二栋）292.43平方米（二层）等于3509.2平方米（五栋）394.83平方米（三层）等于1974.15平方米（十栋）225.46平方米（二层）等于2554.6平方米总建筑面积8037.95平方米土建按700元/平方米计562.6565万元，装潢按1400元/平方米计1125.313万元，总计：1688万元。 7、办公楼建筑面积7000平方米土建按700元/平方米计490万元。装潢设备按700元/平方米计490万元，总计980万元。 8、保龄球、健身房建筑面积10000平方米，土建按700元/平方米计700万元，装潢以700元/平方米计700万元，合计1400万元，另加设备1000万元，总计2400万元。 9、储存库建筑面积1000平方米，土建以600元/平方米计60万元。 10、车库、停车场、通道建筑面积3400平方米，估计费用100万元。 11、疗养保健中心建筑面积400平方米，土建以700元/平方米计28万元，装潢、设备估计100万元，总计128万元。 12、厕所建筑面积400平方米，土建以700元/平方米计28万元，装潢、设备300元/平方米计12万元，总计40万元。 13、露天场地、绿化区及道路计费用1500万元。 14、围墙3000米，20万元。 15、雕塑群、喷水、喷灌设备，估计费用150万元。 16、水塔估计费用100万元。 17、水、电设备估计费用2100万元。 18、七星塔估计费用800万元。 综上所计中国滁州乡村俱乐部、港湾渡假村主体建筑面积70368平方米，配套设施，总计投资为17432.5万元，加入不可预见性3000万元，总投入资金需20432.5万元人民币。 十二、效益预测： 1、高档客房180套，每套每天600元，一年350天。 180乘以600乘以350等于3780万元 2、别墅27套，每套每天1200元，一年350天。 27乘以1200乘以350等于1134万元 3、中档客房150套，每套每天150元，一年350天。 150乘以150乘以350等于787.5万元 4、桑拿浴池每人150元，每天250人，一年350天。 150乘以250乘以350等于1312.5万元 5、就餐：每人100元，每天250人，一年350天。 250乘以100乘以350等于875万元 6、保健娱乐、健身：每人80元，每天300人，一年350天。 80乘以300乘以350等于840万元 7、商务楼出租：门面房、办公用房共计91.35万元。 年总收入8820.35万元乘以50%，应得毛利4410.175万元。 8、下属企业上交利润每年62.5万元。 4410.175万元乘以50%应得净利2205.0875万元。 9、商务、经贸上交利润每年968万元。 10、公司年收入总利润3798.0875万元。 十三、首期工程（第一期工程）： 1、露天浴场、水下沙滩及水泥平台、更衣室、购物处、沿岛走廊、临水亭、水上港口码头等。 2、儿童乐园、跑马道。 3、办公楼及配套设施，总投资1200万元，首期工程已启动，目前正在筹备第二期工程，总体工程预计在贰年半完成。 十六、基本观点： 中国乡村俱乐部“港湾度假村”建设项目，符合国家提倡的发展第三产业和解决再就业的政策、地理条件优越、投资环境宽松、优惠政策到位、投资效益显著。 乡村俱乐部的建设，即有利于旅游事业的发展，又有利于全市及周边地区的经济建设，特别是为海内外朋友来华来滁来明光投资开发和经商提供了理想的生活、娱乐、健身场所，也是全市文明窗口的闪光点。 综上，蒙自度假村的建设与发展，是符合 具有中国特色的社会主义道路的理论，中国乡村俱乐部、港湾度假村的理想架构和筹建也是走中国特色社会主义道路的必然产物，更是实现小康社会的具体行动，衷心感谢市领导及有关部门的关怀与支持，感谢海内外朋友的投资与帮助。