大型农贸市场申请建设可研报告.doc

目 录
第一章 总论 - 3 -
1.1项目概述 - 3 -
1.2项目提要及承办单位 - 4 -
1.3可行性研究工作依据 - 5 -
1.4 项目建设的重要意义 - 5 -
第二章 项目建设背景和必要性 - 6 -
2.1项目提出的背景 - 6 -
2.2项目建设的必要性 - 7 -
2.3结论与建议 - 8 -
第三章 市场分析与建设规模 - 9 -
3.1海林市区位分析 - 9 -
3.2海林地区农产品交易现状 - 9 -
3.3市场前景预测 - 10 -
3.4项目定位 - 10 -
第四章 项目选址及规划建设方案 - 10 -
4.1项目规划指导思想 - 11 -
4.2项目选址要求 - 11 -
4.3功能分区 - 11 -
4.4具体建设内容 - 12 -
4.5 建设方案 - 12 -
第五章 环境保护、劳动安全与卫生 - 13 -
5.1 环境保护 - 13 -
5.2 卫生 - 15 -
5.3 劳动保护 - 15 -
5.4 消防安全 - 16 -
第六章 节能 - 17 -
6.1 编制依据 - 17 -
6.2 能耗分析 - 18 -
6.3 节能措施 - 18 -
第七章 组织机构及定员 - 19 -
7.1 管理体制及组织机构 - 19 -
7.2 机构定员 - 19 -
7.3 人员培训 - 20 -
第八章 项目实施计划进度及工程招投标 - 20 -
8.1 建设周期 - 20 -
8.2 项目实施计划进度设想 - 21 -
8.2 项目实施计划进度设想 - 21 -
8.3 工程招标 - 21 -
第九章 投资估算与资金筹措 - 22 -
9.1投资估算 - 22 -
9.2资金筹措与使用计划 - 23 -
第十章 项目效益分析 - 23 -
10.1经济效益 - 23 -
10.2社会效益 - 24 -
第十一章 结论与建议 - 24 -
11.1结论 - 24 -
11.2建议 - 25 -

第一章 总论
1.1项目概述
本项目是充分依托海林市农林资源优势、政策条件、行业市场需求和现已形成的经营规模而建设的大型农产品综合性交易市场，暂定名为“黑龙江省海林农产品综合交易大市场”。本交易市场将本着“高起点、多功能、可扩展、高效益”的原则，进行统一的规划、科学的布局，建设过程中将突出重点，如粮食、食用菌、蔬菜水果以及林副产品等重要农林产品的交易，分步实施、重点改善基础设施条件和完善市场服务配套设施，引进先进的技术设备和管理办法，将市场建设成为集农产品交易、存储、保鲜、加工、物流、展销、质量安全检测、信息服务、结算汇兑等为一体，管理高效、竞争有序、具有很强集散力、辐射力和竞争力的大型农产品综合交易市场。
本项目还将凭借其强大的信息收集和人气集聚能力，配合北味集团在全国范围内建设的其他农产品批发市场（其中包含特色类和综合类），共同打造以物联网技术为基础的全国最大的农产品电子商务交易平台网站，（本体系是基于北味布局全国的市场网络为基础，对农村合作社+基地+实体交易市场+农产品交易信息网的有机结合），将具有强大的农产品动态信息收集能力，能够快速实现卖家与卖家的直接对接，再通过北味集团现有的产业链实现农产品的计划种植、统一优化品种、统一收购、统一加工、统一配送，全面减少农产品采购、流通过程中的中间环节成本，进而促进农民增收和农产品市场价格的回落，本体系也将采用物联网技术，最大可能的把控农产品的生产、加工、运输以及销售的各个环节，全面提高农产品的入市安全等级，从而促进体系内的农民、企业、社会的多方受益。
黑龙江省海林农产品综合交易大市场暂计划投资2亿元人民币，后期还将以滚动投入的方式分阶段进行再投资，陆续扩充主营业务功能和增加相关服务模块，最终形成年占地面积超30万平方米，建筑面积30多万平方米的大型综合性农产品交易市场，建成后将极力促进市场规模化、规范化经营，逐步推进代理制度、会员制度、连锁经营、拍卖、合同定购、期货、电子商务等现代交易模式，促进市场向专业化、现代化方向发展，带动海林市及周边地区农业的快速发展。

1.2项目提要及承办单位
1.2.1项目提要：
项目名称：农产品综合交易市场项目
项目建设单位：
项目建设规模：占地面积30万平方米，建筑面积30多万平方米
项目总投资：2亿元
项目建设期限：2012年5月至2014年11月
项目负责人：
项目技术依托单位：待定
项目建设地点：海林市经济开发区
1.2.2承办单位：
北味集团位于黑龙江省海林市经济技术开发区，成立于 2004年4月，是全国最大的以森林绿色资源为主，集种、采、销、贸工农于一体的农业产业化企业集团。截止2011年底，集团拥有员工1400余人，7个食品厂及业内最大标准化生产基地，总投资近3亿元人民币，先后被评为“国家级级农业产业化重点龙头企业”、“全国重质量守信誉”单位。
集团旗下现有北味、森林鸟、彤润、齐鸣四大品牌，生产山珍菌菇类、糖果类、农产品、淀粉制品 、休闲食品、调味品6大系列300多种产品。数十款产品率先在同行业内获得“绿色食品”认证、“有机食品”认证，“北味”品牌也相继被评为“黑龙江省著名商标”、“黑龙江省名牌农产品”及“中国名优品牌”。
1.3可行性研究工作依据
1.3.1认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定；
1.3.2选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；
1.3.3总平面布置应满足农产品综合交易的有关要求和符合安全、防火的有关规
定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；
1.3.4充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；
1.3.5严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；
1.3.6认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。
1.4 项目建设的重要意义
随着农业经济的发展，我国绝大多数农产品不仅实现了全年供应，而且形成了全国性大市场、大流通的格局，农产品市场体系建设已经从过去的数量快速扩张阶段转变为稳定数量、提升功能、创新方式的新阶段。黑龙江省海林农产品综合交易大市场的建设有利于发挥农产品流通主渠道和龙头带动作用，实现海林市农业产业的统一种植、统一收购、统一优化品种和统一流通，促进海林市及黑龙江东南部地区农产品的流通和农业产业结构的调整，并能通过市场巨大的交易量，积极带动和引导农民增收。
建设以海林市为中心，辐射周边多个市、县的具有现代化水平和综合性强的中心市场，将对海林市整体国民经济的发展发挥巨大作用，黑龙江省海林农产品综合交易大市场将通过现代化的交易方式，减少农产品流通中间环节，保障稳定的市场供应和市场繁荣，也将对黑龙江省东南部地区起到市场监控、平抑物价水平、维护社会市场安定的带动作用，发挥综合型中心市场强大吞吐、集散、物流和辐射功能，带动相关产业以跨越式发展，为海林市绿色GDP贡献力量。
第二章 项目建设背景和必要性
2.1项目提出的背景
数据链接：
1. 2011年黑龙江省的粮食总产达到1114．1亿斤，约占全国十分之一；
2. 2011年牡丹江地区粮食总产量实现250.314万吨；
3. 2011年牡丹江市食用菌栽培规模达28.3亿袋(块)；
4. 2011年海林市食用菌生产规模总量达到8.36亿袋，食用菌产业正成长为海林农村的第一富民产业，绽放出特有的“绿色魅力”；
5. 红松母树林分布广泛，海林市年产野生松籽年产2000多吨；
6. 2010年牡丹江市白瓜子种植面积超过40万亩；
黑龙江为我国重要的农业大省，粮食、食用菌、山产品等产量均居全国前列，尤其是黑龙江省东南部地区，粮食、食用菌、蔬菜、林副产品等农林产品产量巨大，基础资源丰富；但本地区仅拥有山市山产品交易市场、绥阳黑木耳交易市场、苇河山产品交易市场等几家交易市场，上述三家市场为本区域内具有代表性的大型市场，但都属于专业性交易市场，经营品种较单一，区域内也存在其他综合性的农产品交易市场，但多限于本地区内销售，无法满足本地区所生产大量农产品向外流通的功能要求。
因此，规划建设新的现代化农产品综合交易市场，既能满足本地区日益增长的市场需求，又能将本地区所生产的大量农产品通过综合交易市场这一平台推向全国市场。对于提高区域农产品竞争能力、提高农民收入和完善我省农产品流通格局具有重大意义，此外本地区与俄罗斯滨海边疆区有211公里的国境线，有绥芬河、东宁两处陆路对俄口岸，与远东地区最大的乌苏里斯克果菜批发市场的最近距离只有50公里，具有就地出口蔬菜的地缘优势，与我省接壤的俄远东地区有人口近700万，每年蔬菜缺口70万吨，他们缺口的这部分蔬菜绝大多数要从中国进口。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目的实施有利于发挥主渠道和龙头作用，促进农产品流通和农业结构调整，带动和引导农民增收；
生活资料市场的稳定，直接影响到了社会的稳定，黑龙江省海林农产品综合交易市场将通过现代化交易方式，大大减少流通五环节，降低成本，保障供应，促进市场繁荣。将对黑龙江省东南部地区的粮食、食用菌、果品蔬菜、山产品的生产和流通起到重要的推动作用，在生产者和消费者之间形成“绿色通道”，为我省的特色产品提供交易展示的平台，形成特色经济。批发市场通过机制调控，充分运用市场经济杠杆手段运营，经起到市场监控、平抑物价水平、维护社会市场安定的带动作用，也将收到良好的经济效益。建设以海林地区为中心，辐射周边多个市、县，逐步形成一个有现代化水平和专业性强的中心市场，能充分发挥市场主渠道的作用。
2.2.2 项目建设将带动地区农业产业结构的调整，有利于“三农”问题的解决
“三农”问题已经成为我国急需解决的重中之重的问题，黑龙江省海林农产品综合交易市场的建设，将极大的提高农副产品的安全性，确保市民吃上“放心米、放心菜”，同时由于农产品综合交易市场的发展，可形成可靠的农产品需求信息，将带动农户的种植方向、时间、品种等，从而推动农业产业化的进程。
项目的建立有助于形成与资源特点相适应的区域经济格局，形成粮食、食用菌、水果蔬菜、山产品的批量生产、批量加工和批量销售，引导本地区乃至全省农业向产业化方向发展，提高农业生产区域化、专业化、规模化水平，这样不仅可以有效地提高初级农产品的附加值，增加农民收入，为“三农”问题解决做出应有的社会贡献。而且可以延伸农业链，培育出一大批农产品综合经纪企业，为增强我省农业企业竞争力和外向扩张具有重要的意义。
2.2.3项目的建设有利于扩大就业，促进海林市地方经济发展
黑龙江省海林农产品综合交易市场必将成为地区商品流通产业的龙头和重要的经济增长点、强劲的辐射源。将进一步带动地区第三产业的发展，对吸引投资、拉动需求、增加就业机会有着积极的推动作用
2.2.4本项目的实施有利于保证消费安全，创建放心工程
农产品质量安全问题，是当前农业和农村经济发展中的重大问题，它直接关系到农业可持续发展，关系到农民增收和农产品市场竞争力的提高。农产品质量安全与人民群众生活息息相关，已成为社会普遍关注的热点，消费观念的进步，使众对环保型绿色食品、无公害、绿色果蔬的需求不断增加，搞好“放心食品”工程成为提高人民生活水平，稳定市场、稳定社会、体现城市综合实力、促进地区经济发展的重大问题。同时，通过实施农产品市场的准入制度，强化市场监管、规范交易行为、推行标识化流通，全面加强农产品质量安全监管，改善市场食品安全状况，创建放心市场；改善市场消费环境，增强众对农产品消费的信心，推动产业源头的“放心工程”、“菜篮子、米袋子工程”的建设，引导绿色消费。
2.3结论与建议
2.3.1 可行性研究结论
综上所述，项目的建设有利于我省东南部地区农产品流通和农业结构调整，增加农民收入和区域“菜篮子”稳定、安全的供应，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业、促进关联区域经济的发展，符合我省发展规划和国家产业政策，具有巨大的社会效益和经济效益。项目建设十分必要。
本项目建设是集资源优势、经营优势及市场需求的有机结合，经财务初步分析，本项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，社会经济效益突出，根据牡丹江及黑龙江省东南部地区农产品总体市场运行规模和同类市场的分析预测，本项目投入运营后，年吞吐量将超过100万吨，包含粮食、食用菌、蔬菜水果、林副产品，成交金额超过50亿元，成为黑龙江省东南部地区重要的农产品交易中心，也将积极带动我国农产品对俄罗斯远东市场的出口业务。
2.3.1 建议
通过政府渠道整合区域内现有的小型农产品交易市场（粮食、蔬菜、食用菌、山产品），有计划地将现有市场、成熟的产业链迁至新市场，既能方便政府的管理又能够为新市场带来人气、商气，建议政府制定并落实具体的政策，包括运输、行业标准、税收政策、市场建设等，积极推动项目建设。
第三章 市场分析与建设规模
3.1海林市区位分析
海林市为隶属于黑龙江省牡丹江市的县级市，国家级经济开发区，位于黑龙江省东南部，距省会哈尔滨290公里，距牡丹江市仅12公里，距绥芬河口岸175公里，距东宁口岸220公里，距牡丹江国际空港20公里。全市行政区总面积8817平方公里，耕地总面积66.7万亩，滨绥、图佳铁路穿越全境，并贯通全国六大铁路干线，可直达天津、北京、大连等地。201、301两条国道贯穿全境，是黑龙江省东出海参崴、南下图们江的途经城市。地域内森林覆盖率达75%以上，素有“九山半水半分田”之说，海林市森林资源丰富，土特产及林副产品产量东北第一。
3.2海林地区农产品交易现状
2011年牡丹江地区粮食总产量实现250.314万吨；牡丹江市食用菌栽培规模达28.3亿袋(块)，黑木耳总产量占全国的三分之一，年加工量达到11万吨，其中海林市粮食总产量近30万吨，海林市食用菌生产规模总量达到8.36亿袋，是中国重要的农林产品生产基地。
牡丹江地区现有山市山产品交易市场、绥阳黑木耳交易市场、苇河山产品交易市场等几家交易市场，多以食用菌、山产品的交易为主，2012年雨润绥阳黑木耳大市场年交易量达到12万吨，交易额突破62亿元，成为全国最大的黑木耳产业集散中心，苇河山产品交易市场交易金额30亿元左右，山市山产品交易市场在10亿元左右。
上述三家市场为本区域内具有代表性的大型市场，但都属于专业性交易市场，经营品种较单一，区域内也存在其他综合性的农产品交易市场，但多限于本地区内销售，无法满足本地区所生产大量农产品向外流通的功能要求。
因此，规划建设新的现代化的农产品综合交易市场，既能满足本地区日益增长的市场需求，又能将地区内生产的大量农产品通过综合交易市场这一平台推向全国市场。
3.3市场前景预测
本项目建设是集资源优势、经营优势及市场需求的有机结合，经财务初步分析，本项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，社会经济效益突出，根据牡丹江及黑龙江省东南部地区农产品总体市场运行规模和同类市场的分析预测，本项目投入运营后，年吞吐量将超过100万吨，包含粮食、食用菌、蔬菜水果、林副产品，成交金额超过50亿元，后期还将以滚动投入的方式分阶段进行再投资，陆续扩充主营业务功能和增加相关服务模块，将最终形成年吞吐量达几百万吨，年交易金额100亿元的大型综合性农产品交易市场，成为中国重要的农产品集散地。
3.4项目定位
东北最大的农产品交易市场
中国重要的农产品集散中心
全国最先进的农产品电子商务交易平台
第四章 项目选址及规划建设方案
本项目建设完成后，将成为黑龙江东南部地区最大的粮食、食用菌、水果蔬菜、林副产品等农产品的综合批发交易市场，是衔接产需、搞活流通、满足消费、平抑价格的关键环节。

4.1项目规划指导思想
本项目根据建设功能需求，本着节约用地、方便运输、合理作业、节约建设资金、合理布局的原则精神，又结合农产品综合交易的特点和需要，划分成各个功能单元，然后在各功能区内根据生产作业流程及经营管理模式布置建筑物和生产、生活设施，把市场园区建成一个设施先进、功能齐全、专业化程度高的综合性农产品交易中心。
4.2项目选址要求
为实现建设现代化大型农产品综合交易市场目的，达到实用性、先进性、经济性兼顾，我们将本着“高起点、多功能、可扩展、高效益”的规划原则，预计用地面积约30万平方米，其他要求如下：
▲由于市场投入运营后，会产生巨大的人流、车辆、货物流量大，交通运输必须便利，要求临近多条高等级干道网络，能够适合运营各种公路运输车辆。
▲本项目属于农产品综合交易市场，其中包括大宗农产品的交易，货运量将十分巨大，选址必须离火车站较近或铁路沿线，便于今后开设直达场内的农产品铁路货运专线。
▲地势平坦，给水、输电、通信等基础设施均与市政主干线接通。
▲距离市区较近，能够将项目所吸引的巨大客流、商流引入市区，利用市区的服务能力提高客商饮食起居的舒适度，也能进一步降低项目的建设成本。
4.3功能分区
本市场整体规划结构主要以交易、加工配送片区为核心，配套仓储、办公、居住功能为空间节点规划布局，主要包括交易、加工、仓储用地、配套服务用地。
交易、展示、加工、仓储用地：交易用地，指为各品类农产品批发交易提供集中交易场所的建筑用地；展示用地：指对海林市范围内的各乡镇以及知名企业用来展示其形象和产品的用地；仓储用地，指以储存物理化学性能稳定的各品类农产品为主的仓库建筑用地。
其中交易用地内又细分为粮食批发交易区、食用菌批发交易区、蔬菜水果、水果批发交易区、林副产品批发交易区四大片区；展示区分为企业展示区、乡镇展示区；加工配送用地又可细分为农产品加工配送、认证农产品加工配送、农产品精深加工三大片区；仓储用地又可细分为常温仓储区、冷冻、冷藏仓储区，使各功能片区之间形成空间上相互独立、功能上相互依托和环境上相互融合的有机整体。
配套服务用地：指为市场园区的日常生活、生产提供必需的相关服务和设施及对整个园区的生产作业进行组织监管，功能包括配套居住功能、配套办公功能和配套市政功能；由于本项目属于综合性农产品交易中心市场项目，将会形成大规模的物流、人流、商流、资金流、信息流的汇聚集散，相应的服务功能需要强大的保障支持体系，也是优势良好的延伸增值体系。故配套服务用地以满足基本需求为主，着重建设交通配套，将人流引入市区，既能节省初期的投入资金，又能以市区强大的服务能力承载项目吸引的巨大客流。
图3-3农产品流通多级体系示意图
农产品综合交易市场应成为农产品流通的中心环节，承担着将农产品由产地批发商向销地批发商和零售商流动的过程，市场各功能区主要功能包括农产品交易、存储、保鲜、加工、配送、展销、质量安全检测、信息服务、结算汇兑等功能。
4.4具体建设内容
由于项目建设起点和规划要求，项目基础设施建设将要在满足现有服务功能的基础上，预留今后项目升级和功能拓展的需求，现阶段项目的基础设施和经营设施的建设内容包括：
▲生活服务区；
▲交易市场；175956平方米
▲周边商铺；35276平方米
▲中央办公区；15615平方米
▲景观广场；22000平方米
▲仓储区；46560平方米
▲其它包括交通、管网、设备仪器等略。
4.5 建设方案
项目分三期进行，总占地378413平方米，规划总建筑面积245537平方米，根据项目用地功能分区，本项目组成及各功能分区建设规模如下:

第五章 环境保护、劳动安全与卫生
5.1 环境保护
5.1.1 环境质量标准
《地表水环境质量标准》
《环境空气质量标准》
《城市区域环境噪声标准》
《污水综合排放标准》
整个区域布置的项目均无重型污染，环境状况较好。
5.1.2 拟建项目产生的主要污染物
项目建成投产后，产生的污染物主要有污水、噪声、废气、固体废弃物等。
5.1.2.1 污水
本项目将设有污水处理站，生产污水、生活污水以及清洗用水均分别经粗、细格栅隔渣、隔油、沉淀、调节，然处理至达标后排放，污泥脱水后外运填埋处理。
5.1.2.2 废气
项目投产后，产生的废气主要是厨房烹调过程中产生的废气和汽车尾气。
5.1.2.3 噪声
噪声主要是加工、制冷过程中设备和高压水泵产生的噪声。
5.1.2.4 固体废弃物
固体废弃物主要是果皮、菜叶、腐烂果蔬、肉类海鲜类废弃物、各种包装废弃物、生活垃圾及检修库的废弃材料等。
5.1.3 污染治理措施
5.1.3.1 污水
清洗污水，设污水处理站，果蔬清洗污水经隔渣、沉淀后排入污水处理站处理；洗车污水含有少量油污和泥沙，经隔油、沉淀后排入污水处理站处理；地面清洗水经隔渣、沉淀后排入污水处理站；生活污水采用三级厌氧工艺处理后排入污水处理站。
5.1.3.2 废气
职工饭堂烹调过程中产生的油烟，拟采用集气罩收集，经油烟水膜滤清器净化处理后高空排放，由于进入本中心的车辆较多，对于长期进入中心的车辆应要求其安装汽车尾气净化装置。
5.1.3.3 噪声
机器、设备产生的噪声拟分别采用减振、隔声、消声、吸声等措施治理。
5.1.3.4 固体废弃物
固体废弃物将是本项目最重要的污染源，我们将在附近建设有机肥厂和废弃物处理站，对固体废弃物分类收集，富含有机质的废弃物送到有机肥厂加工成有机肥，其余废弃物在废弃物处理站分门别类进行处理。
我们将废弃物分类为：果蔬类废弃物、肉类海鲜类废弃物、生活垃圾、危险废弃物、废弃金属、废弃塑料等。处理方式如下：第一种，果蔬类废弃物和山产品类废弃物等富含有机质的废弃物，送到有机肥厂加工成有机肥；第二种，将生活垃圾分类，对于有回收再利用价值的废弃物（如纸张、玻璃、低板包装物、饮料瓶罐、餐盒等）交由社会废品收购站回收，对于有机类垃圾运到有机肥厂，生活垃圾由环卫部门负责运到垃圾处理场进行处理；第三种，危险废弃物（如废旧电池、废旧日光灯管等）收集到专门容器和场地，由专业公司负责对其定期清运及无害化处理；第四种，废弃金属、废弃塑料等，有回收再利用价值的交由社会废品收购站回收，其余的由环卫部门负责运到垃圾处理场进行处理。
5.1.4 结论
综上所述，本项目建成投产后，产生的污染物主要有污水、噪声、废气、固体废弃物等。由于项目的污染程度较轻，且有较完善的防治措施。因此，项目在建设过程及建成投产后，如能严格执行建设项目“三同时”的有关规定，落实污染治理措施，则对项目所在地区的环境质量不会造成太大影响，本项目在环保治理方面是可行的。
5.2 卫生
食品仓储配送过程中应当符合的最基本的卫生要求：
5.2.1保持内外环境整洁，采取消除苍蝇、老鼠、蟑螂和其他有害昆虫及其孳生条件的措施，与有毒有害场所保持规定的距离；
5.2.2应当有相应的消毒、更衣、采光、照明、通风、防腐、防尘、防蝇、防鼠、洗涤、污水排放、存放垃圾和废弃物的设施；
5.2.3贮存和运输装卸食品的容器包装、工具、设备和条件必须安全、无害，保持清洁，防止食品污染；
5.2.4仓库管理人员应当经常保持个人卫生，穿戴清洁的工作衣帽，全体工作人员每年至少进行一次体检；
5.2.5使用的洗涤剂、消毒剂应当对人体安全、无害。
5.3 劳动保护
5.3.1 管理人员和生产岗位职工安全教育
管理人员、企业新职工、上岗前必须进行厂级、车间级、班组三级完全教育。三级完全教育时间不得少于40学时。企业新职工按规定通过三级完全教育并经考核合格方可上岗。从事特种作业的人员必须经过专门的安全知识与安全操作技能培训，并经过考核，取得特种作业资格方可上岗工作。企业在实施新工艺、新技术或使用新设备、新材料时，必须对有关人员进行相应的有针对性的安全教育。
5.3.2 落实企业安全教育责任
企业法定代表人或总经理对本企业安全教育工作负责。企业安全卫生管理部门负责组织实施安全教育工作。
企业安全教育工作应纳入本单位培训教育年度计划和中长期计划，所需人员、资金和物资应予保证。
5.3.3 制订企业安全管理制度
安全管理制度是企业安全规章制度的重要组成部分，是企业安全管理的基础，是实现安全生产的基本保障。企业安全管理制度要根据国家规定和待业标准及本单位实际来制订。
5.3.4 制订安全操作规程
安全操作规程是规定工人在生产操作时必须遵守的程序和注意事项的技术文件。制定安全操作规程应根据生产工艺、机械设备的特性和参考安全操作经验及事故教训。
5.3.5 执行国家规定的工时制度
国务院新工时制度规定：各企业及个体经济组织的职工，执行每日工作8小时，每周工作40小时的新工时制度。
5.3.6女职工劳动保护
严格的按照国家有关的法律、法规对女职工的劳动进行保护。
5.4 消防安全
5.4.1防火措施
▲ 建立防火档案，确定消防安全重点部位，设置防火标志，实行严格管理；
▲ 实行每日防火巡查，并建立巡查记录；
▲ 对职工进行消防安全培训；
▲ 制定灭火和应急疏散方案，定期组织消防演练；
▲ 执行上级有关防火安全规定和文件，组织实施各项消防安全制度；
▲ 制订岗位防火责任制和安全操作规程，定期检查执行情况；
▲ 划分防火责任区，指定区域防火负责人，配置必要消防器材，落实防范措施；
▲ 对职工进行消防安全教育，普及消防知识，新职工、临时工要做好上岗位前的防火安全教育；
▲ 组织专职、义务消防队，定期开展消防训练、消防演习，不断提高防火灭火技能；
▲ 组织职工和警务人员进行护库值班、值宿、夜间巡逻检查。仓库领导必须按规定参加值班、值宿。
5.4.2 防盗措施
5.4.2.1建立一个智能化的保安系统；
5.4.2.2定期组织防盗宣传教育；
5.4.2.3加强保安人员的防盗培训；
5.4.2.4划分防盗片区，落实责任；
5.4.2.5加强对盗窃常发地如成品区的保安力量；
5.4.2.6不定期组织司法工作者到加工中心进行法律宣传教育。
5.4.2.7划分防火责任区，指定区域防火负责人，配置必要的消防器材，落实防范措施；
5.4.2.8对职工进行消防安全教育，普及消防知识，新职工、临时工要做好上岗位前的防火安全教育；
5.4.2.9组织专职、义务消防队，定期开展消防训练、消防演习，不断提高防火灭火技能；
5.4.2.9组织职工和警务人员进行护库值班、值宿、夜间巡逻检查。仓库领导必须按规定参加值班、值宿。
第六章 节能
加强节能工作是深入贯彻科学发展观、落实节约资源基本国策、建设节约型和谐社会的一项重要措施，也是国民经济和社会发展一项长远战略方针和紧迫任务。合理利用能源、提高能源利用效率，从源头上杜绝能源的浪费，以及促进产业结构调整和产业升级具有重要意义，绿色、环保、节能、安全、健康已成为各行各业发展的新趋势，因此，本项目的节能工作必须严格执行国家和地方的有关法律法规。
6.1 编制依据
《中华人民共和国节能法》中华人民共和国主席令第90号；
《国务院关于加强节能工作的决定》；
《民用建筑节能管理规定》建设部令第143号；
国家发展改委文件《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》发改投资〔2006〕2787号；
《公共建筑节能设计标准》。
6.2 能耗分析
本项目的能耗主要是供电的能耗，包括动力、空调、通风系统、照明系统、电声系统等，其中机械设备、空调、照明占能耗的比例较大。其次是用水的能耗，包括生产用水，员工的办公、生活用水、制冷系统用水等。
6.3 节能措施
本项目的节能主要是设备节能、建筑节能和节水，节能措施主要如下：
6.3.1严格执行有关建筑节能强制性标准，在设计上采用合理的窗墙比，以利于自然通风和采光，在不影响建筑物结构和项目使用要求的前提下尽量采用新型建筑材料和保温、防火材料。
6.3.2采用最佳总体平面布置和合理的车流和物流，减少车辆在市场内的迂回。
6.3.3根据实际情况选用节能型中央空调，场区内空调制冷设备将采用太阳能技术，极大节约能源。
6.3.4选用高效、长寿、节能的光源和灯具（如节能灯、LED）及多组合控制开关，分区、分功能控制，按实际需要开关。
6.3.5实行营运管理计算机化，提高客运、货运效率。
6.3.6加强用电设备的维护和管理，防止污染，以提高供电效率，降低能耗。
6.3.7提倡科学合理节水，尽量选用节水型配套设备和卫生洁具，在项目设计阶段，应对选用的用水器材和排水设施进行认真审查，在工程建设期间，对使用不符合节水规定器材的工程不予验收。
6.3.8建立完善的节水规章制度，实施节水目标责任制，节约设备用水和生活用水，严禁跑、冒、滴、漏和长流水等一切浪费水的现象。
6.3.9合理利用水资源，空调冷却用水应循环使用，绿化用水、场地清洗水等可充分利用处理后的回收水，尽量提高水资源的循环利用效率
第七章 组织机构及定员
7.1 管理体制及组织机构
该项目是大型的农产品综合交易市场，根据综合交易市场管理的特点，组织
结构如下图所示：
董事长
总经理
副总经理
副总经理
信息/结算中心
检验检疫中心
客户服务中心

财务中心

人力资源中心

工程动力部
仓储管理部
加工中心管理部
配送管理部
装卸搬运部
项目组织结构图
总经理办公室

安保部
工交易管理中心

7.2 机构定员
本项目具体编制详见表8-1
序号
部 门
管理人员
一般员工
合计
1
公司领导
4

4
2
总经理办公室
3
10
13
3
人力资源中心
3
4
7
4
财务中心
2
6
8
5
客户服务中心
3
10
13
6
检验检疫中心
9
10
19
7
信息/结算中心
3
20
23
8
工程动力中心
5
10
15
9
交易管理中心
6
20
26
10
仓储管理部
6
20
26
11
加工中心管理部
6
12
18
12
配送管理部
6
10
16
13
装卸搬运部
6
200
206
14
安保部(保安、物业)
6
100
106

合计
68
432
500
7.3 人员培训
7.3.1 职前培训
一般而言，对新员工都应进行统一的职前培训，包括：
7.3.1.1一般性的职前培训。主要目的是让新员工了解公司的概况，如组织架构、运作系统、经营理念、发展规划和员工的权利义务等。
7.3.1.2专业技术培训。主要是对新员工上岗前的岗位操作技术的培训，目的是让新员工能够尽快适应新的业务工作。
7.3.2 在职培训
主要是针对员工在岗位工作中所需学识技能的欠缺部分予以补充。
7.3.4 非在职培训
非在职培训是指员工暂时离开现职，脱产到有关学术机构、学校或组织参加为期较长的培训。配送中心的采购、检验、加工、仓储、配送等除了采用先进的装备、合理的布局之外，还要做到人流、物流、车流的畅顺，必须提高管理人员的综合素质，加强指挥、协调。因此，各职能部门的有关人员必须经培训、实习，做到持证上岗。
第八章 项目实施计划进度及工程招投标
8.1 建设周期
黑龙江省海林农产品综合交易大市场工程建设周期为30个月。即2012年5月至2014年11月，2014年12月正式投入营运。本工程建设分期建设，共分为以下几个阶段：
u 前期工作阶段：2012年5月～2012年6月
u 地质勘探及设计阶段：2012年6月～2012年7月
u 工程土建施工、安装及调试阶段：2012年7月～2014年11月
8.2 项目实施计划进度设想
8.2 项目实施计划进度设想
为确保本工程在2014年11月完成，本项目采取滚动开发的方式，提高项目整体开发效率，一期主体工程（交易市场）将于2013年前竣工并投入使用，其它建筑设施将逐步推进。
8.3 工程招标
考虑到本项目的筹办单位为非专业单位，所以在设计、采购、监理等招标工作中，均委托专业公司进行招标。如有需要，筹办单位拟聘请有资质的中介部门进行预决算跟踪。

招标基本情况表

招标组织形式
招标方式
不采用
招标方式
招标范围
招标估算
金额(万元)
投标单位
资质
等级要求
拟划分
标段 (个)
委托招标
自行招标
公开招标
邀请招标
全部招标
部分招标
设计

▲

▲

▲

甲级
2
安装
工程
▲

▲

▲

一级
多
监理
▲

▲

▲

甲级
1
重要
设备
▲

▲

▲

一级
多
重要
材料
▲

▲

▲

一级
多

情况说明：

建设项目单位盖章
2012年 月 日
第九章 投资估算与资金筹措
9.1 投资估算
9.1.1 投资估算编制说明及依据
本项目投资估算的主要基础数据由北味集团提供，主要依据《投资项目经济咨询评估指南》、海林市近期工程造价信息和有关的各项资料；
投资估算包括建设投资、流动资金，不包含建设期利息，具体内容：
9.1.1.1设计规模和设计方案提出的全部建筑、构筑物工程和供电、照明、给排
水、消防、空调通风、环保、绿化等公用工程和辅助工程以及工程建设
其它费用等；
9.1.1.2主要设备包括检验检疫设备、计量设备、消防设备、监控设备及信息系
统设备等；
9.1.1.3建设单位管理费是指建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转、竣工
验收交付使用及后评估等全过程管理所需费用；
9.1.1.4工程建设监理费按照工程费用的0.55%计；工程保险费按工程费用的
0.45%计；预备费用按工程费和工程建设其它费用之和的8%计；
9.1.2 建设期利息
该项目不发生长短期借款，故不计建设期利息。
9.1.3 流动资金估算
鉴于本项目为商业地产的独特属性，能够在各阶段建设期间开展招商工作，获得一定资金收入，故本项目 将采用分期开发、滚动投入的投资方式，项目建设期所需流动资金较少，因此本项目各建设期间可以不考虑流动资金的投入，资金全部投入固定资产建设。
9.1.4 总投资
以上估算，本项目总投资20000万元左右，其中建设投资20000万元，无流动资金投入。
9.2资金筹措与使用计划
9.2.1 资金筹措
本项目总投资经估算为20000万元，其中北味集团与合伙人筹措资金12000万元，剩余部分资金采取向银行贷款和床位预售的融资方式筹集，因此，项目投资总额主体均为项目资本金，本项目不存在债务风险。
9.2.2 资金筹措备选方案
如果本项目以上定向出资方式不能顺利实施，则本项目拟采取转让部分股权引进战略投资者的方式来筹集资金，以保证项目顺利实施。
9.2.3 使用计划
本项目建设期为30个月，根据建设内容及开发进度，假设以2012年7月-2013年10月、2013年11月—2014年11月等两个投资周期计算，则各阶段建设投资分期投入的比例分别为35%、65%。
第十章 项目效益分析
10.1经济效益
黑龙江省海林农产品综合交易大市场暂计划投资2亿元人民币，建设周期30个月。根据国内同类市场项目运作经验以及效益分析，投资回报约为3年，后期将以滚动投入的方式分阶段投资，陆