小食品批发市场项目申请立项可行性研究报告.doc

*市食品批发市场建设项目 商业机密 禁止复制第一章 摘 要1.1 公司的简单描述*省*市弘北房地产开发有限责任公司组建于二00一年一月，是在原*省*市房地产综合开发公司基础上进行转制重组的股份制企业。企业类型为有限责任公司，资质等级为叁级，经营范围是按照资质等级三级从事经营活动，经营者是*先生。 公司成立以来，赵忠国先生加强内部管理，逐步理顺各种关系，使各项工作走上正轨。 公司利用*市是区域性中心城市的优势，结合*市政府为加速老城区改造和加速小城镇建设制定的一系列优惠政策，继续瞄准市场，捕捉信息，以优质规范的服务、先进的经营管理经验，使企业从小到大，不断发展壮大。 公司为巩固成果，不断开拓进取，除目前已具备大规模的房地产开发条件外，还积极把握政府完善和规范“六大市场体系”建设的有利时机，力争把公司发展成为*市、波及周边市县的房地产开发公司和食品批发中心。1.2公司宗旨公司奉行以质量求生存、以创新求发展、以服务求信誉、以技术求优势、以管理求效益的宗旨，以发扬职业道德、服务人民、奉献社会做为主线，以“发展才是硬道理”为动力，坚持“市场是企业发展的根本，质量和效益是企业的生命”的企业方针，追求经济效益与效率的最大化。 1.3 经营范围 房地产开发（主营） 食品批发市场经营管理（兼营）1.4 市场定位根据市场的需要，公司把经营范围定位在房地产开发和食品批发市场经营管理上，并依靠高质量工程、优质的服务和先进管理经验取胜市场的竞争。1.5 竞争 公司将不断更新，采用先进的房地产开发和市场经营管理经验，以“团结贡献，竞争发展”为理念，不断建立和完善现代企业管理体制和制度，通过有意识、有目的、有效的经营管理，不断实现现代化经营理念的提高和创新，在*市房地产开发和食品批发市场领域立于不败之地，不断为企业发展寻求更大的商机。1.6 市场概况市场概况：*市的房地产开发市场和食品批发市场前景广阔，发展潜力巨大，经济效益可观。营销策略：稳定现有的当地市场，扩大周边市县市场。1.7 核心经营管理团队我们的高层管理者具有高度的责任感并互相尊重，经过相互了解与沟通，已形成具有高度凝聚力的领导集体，与各部门有机统一与协调配合，绝对可以实现制订的任何计划。1.8 资金需求企业基本建设投资需求量较大，再好的项目如果没有资金来源支撑是无法按既定的方案来经营，为了项目的进一步发展，我们公司投入1034.4万元人民币做为我方项目投资，拟采用国际上通行的风险投资的运营模式来引入国外风险投资，计划引入加拿大鸿图环球投资集团现汇5000万元人民币，这笔资金用于项目的动迁、主体工程、场地硬化和市场配套设施建设费用，我们以抵押担保的方式偿还这笔投资金，每年按外方投资总额的11.2%作为外方的利润分配，到时不偿还本金，还款期限为13年。1.9 财务预计项目达产期的收入与净利润的预计（建设期二年，经营期13年），如下图所示：单位：万元人民币单位：万元人民币第二章 公司介绍2.1 宗旨以市场为导向，以质量为生命，以效益求发展，以优质为宗旨，通过打造品牌工程，创名流市场，使企业不断发展壮大。 我们立志于在房地产开发与市场管理领域恪守信誉、提高声望，不断满足人民安居和生活的需要。为贯彻我们目标和既定方针，我们决心以真诚的态度对待资金监护人、居民、业主、顾客和社会其它团体。这些单位都会相信我们公司，因为我们与这些公司之间都是互利互助的，我们彼此之间具有长期的合作关系。2.2 公司简介资料2.2.1 公司职员状况 职员总数：46人 技术人员：25人 工 人：15人 其 它：6人2.2.2 公司基本概况2.3 公司管理2.3.1 董事会公司设立董事会和监事会，董事会由三人组成，董事会对股东会负责，董事会按照*省*市弘北房地产开发有限责任公司章程规定的方式议事和表决。监事会设置三人，监事会依照*省*市弘北房地产开发有限责任公司章程行使职权。公司设立总经理，实行董事会领导下的总经理负责制，由总经理主持公司经营管理工作，组织实施董事会决议。2.3.2 经营管理团队公司拥有一支高水平、高素质的管理队伍。公司高度重视管理人员的配备，通过高素质的管理人员来完成企业的各项经济指标。公司管理者充分认识到自己的责任和使命，在不断建立和完善现代企业管理体制和制度的同时，通过有意识、有目的、有效经营管理，不断实现现代化经营理念与管理制度的提高和创新，为企业发展寻求更大的商机。公司拥有一大批富于开拓和奉献精神的与建筑工程相关各类技术人员和从事市场管理的人员，作为公司的一分子，在公司的发展过程中，通过不懈的努力，在建筑和市场领域树立高品质、守信誉、优质服务的良好形象。赵忠国：董事长、总经理，男，54岁，大专，工程师、会计师。从事建筑和房地产开发多年，精通企业管理，并具有多年项目建设及项目组织、管理经验，他领导和开发种类建筑34栋，总面积达80万多平方米，经验丰富、技术过硬，是一位优秀管理人才、一位出色的企业家。李忠彦：副总经理，男，58岁，大学，高级经济师、工程师。对公民建筑电器、电路安装有丰富的实践经验，把全面的生产管理、财务管理、劳动管理、经济核算贯穿在房地产开发的始终，使PDCA循环管理方式在经营中发挥有力的作用。代凤霞：总会计师，女，44岁，大专，会计师。对商场管理和市场营销有丰富的经验，拟选的食品批发市场总经理。第三章 建设规模与经营方案3.1 建设规模3.1.1 建设地点描述*市食品批发市场地处*市南直路南，公铁立交桥西，南至机务段，西至第二粮库，距公共汽车站和火车站均为五百余米。周边无工业区，交通便利，环境十分优越。3.1.2 建设规模与内容建设占地面积为15765平方米，建筑面积为48830平方米商服住宅楼。其中商服为两层，建筑面积为20560平方米；住宅为五层，建筑面积为28270平方米。楼群间地面硬化7076平方米。3.1.3 市场总体规划与使用功能 在占地面积15756平方米土地上，建四栋商服住宅楼，呈东西南北分布，楼与楼之间设有通道。每栋楼层高为七层，12层为商服楼（食品批发市场），跨度为20米，37层为住宅楼，跨度为11米。第一层楼设间128个，第二层楼设摊位于1370个，楼间广场设摊位1000个。3.1.4 建筑设计与结构设计规范3.2 经营方案公司采取一次性出售和市场自主经营的原则，一次性出售住宅楼28279平方米，出租商服楼20560平方米和空间场地7076平方米。3.3 项目情况3.3.1 项目背景 *市地处*省正北方，座落在省会哈尔滨、西部工业中心齐齐哈尔，北部对俄最大口岸黑河各约300公里距离中心点上，滨北、齐北、北黑三条铁路以及黑大、碾北、绥北、鹤嫩等公路在此交汇，*经济区辐射十多个市、县、场，素有“南通省会、北连边疆、东靠林海、西按粮仓”的地缘优势和交通优势，是省确定的区域性中心城市。*市总人口48万人，市辖5镇4乡，4个农场，7个国营林场，1个森工局和16个部队农场。由于地缘优势和交通优势，形成了*省传统的商品集散地和流通中心。随着市场经济的发展，*市做为商品的集散地，远远不能满足经济发展的需要。目前，*市尚无一家专门经营食品批发的市场，为了充分发挥*市区域性中心城市作用，进一步完善市场体系，市政府已经规划了六个类型市场，建设食品批发市场，是在市政府规划的六个类型市场之列。在房地产开发方面，适合*市委、市政出台的加速老城区改造一系列优惠政策。3.3.2 项目简介 3.3.3 项目特点、优势*市食品批发市场建设项目是房地产开发和市场运营为一体的综合性项目。房地产开发能够加速老城区改造步阀，提高人民生活质量和居住水平。据统计，*市区楼房占有率不足40%，所以房地产开发有着广阔市场。食品批发市场的建立，不但填补*市无专门经营食品批发市场的空白，而且能够扩大周边的辐射力，增加*的商客流量，繁荣*经济。食品批发市场建设项目既是政府支持的项目，又是引资项目，所以享受*市投资优惠政策。3.3.4 项目实施进度项目实施进度表 3.3.5 投资环境*市投资优惠政策规定：投资在50万元以上的商贸流通型企业，经营期在10年以上的，按国家规定缴纳的企业所得税，自正式经营2年内由财政部门全额奖励给企业，第三年至第五年由财政部门奖励给企业50%；境外客商投资企业暂不征城市维护建设税，5年内所缴房地产税和车船牌照使用税，视企业经营情况由财政予以返还；商业土地使用权出让最高期限为40年；投资兴办商服、旅游、房地产开发建设项目的，土地出让金按当年基准地价优惠20%；对投资兴建市场的私营企业，国有存量土地一次性免收70%土地出让金，旧城区改造的建设项目，土地出让金按标定地价的70%收取；外商投资企业用地，免征土地使用费10年；对投资在20万元以上的商贸流通型企业，在*市权限内免收下列项目费用：办理建设项目登记，免收手续费；办理建设项目环保审批，免收手续费；办理营业执照、税务登记，免收工本费等；兴建商贸企业、集贸市场，其出租经营性房屋、柜台的企业，3年内减半征收价格调节基金；投资企业办理房产登记时，房屋所有权登记费、房屋交易手续减半；对投资企业的行政事业收费，按省和国家、市的规定执行，其中有上下限的，按下限收取；对投资企业的经营性收费，按最低标准收取。3.3.6 项目评价*市食品批发市场建设项目无论在房地产开发方面，还是市场建设方面，都有广阔市场空间。加速老城区改造进程，改善人民生活质量，繁荣市场经济，提高就业率，既符合国情，又符合市情，是一个经济效益和社会效益可观的项目。第四章 市场与竞争分析*市房地产开发和市场建设潜力较大。通过*市域和周边市场需求预测，房地产开发和市场建设呈逐年增加趋势，市场容量大。4.1 市场分析4.1.1 房地产市场分析*市区住宅楼总建筑面积不足100万平方米，市区人口25万人，按人均拥有建筑面积10平方米计算，共计250万平方米，缺口150万平方米。所以房地产开发市场前景广阔。4.1.2 食品市场分析*市现有的食品市场分布在中央路二道街和北方商城，现有经营业户30余家，总经营面积10000平方米左右，主要从事食品零售业，以高于批发价为主，低于零售价为辅，销售范围是市区、乡镇和部分农场，辐射人口48万人。经营的项目有小食品、保健食品、快餐食品、糖类、酒类、日杂等50多个系列，1000多个品种的各类商品，辐射人口为48万人，年交易额约1.5亿元人民币。拟建的*市食品批发市场经营方式为：与厂商联合，厂价直销，多品种经营，以*为中心，辐射半径约100多公里，周边10个市县，200多万人口，年可新增交易额6亿多元人民币，成为区域性食品批发大市场。从*市得天独厚的地理位置和有效销售半径来看，*市食品批发市场具有一定优势。4.2 竞争分析4.2.1 竞争状况本项目无论是房地产开发，还是市场建设都享有一定的优惠政策，具有一定竞争优势。4.2.2 竞争优势 区位优势拟建的*市食品批发市场地处*繁华商业区域的黄金地段，距离公路客运站、火车站仅500米，无论在这里建市场还是房产开发，都会取得很好的经济效益。 价格优势因地处*市黄金地段，商品楼出售与一般地段商品楼价格相比，价格较高，市场出租摊位价格也相应增加。 政策优势本项目中市场建设和房地产开发项目均符合*市政府出台的关于加速老城区改造的优惠政策、关于完善市场体系建设的优惠政策和关于招商引资的优惠政策，这三个政策的出台，一方面能够降低成本，另一方面提高经济效益。第五章 投资的报酬与退出任何投资家的根本目的和动机，都是为了获得高额投资回报。没有投资回报的吸引，投资者是不会投资的。任何形式的商业资本，它在持有合作企业股权到一定阶段后，就要考虑退出该企业，收回投资和预期的收益。在商业投资活动中，撤出是进入的暗含的前提，只有建立便捷完善的市场化撤出机制，才能吸引千千万万的投资者进入具有高风险的商业领域。5.1 投资者权力投资严格按照又方签订的合同执行，投资者有权询问资金运作情况，定期向董事会和投资者报告公司有关情况，尤其是重大决定，必须报告董事会与投资者；公司每年以书面形式向董事会与投资者提交上年度计划完成情况及本年合作者享受有公司股东的权力，有建议权和参与决策权。5.2 投资者退出机制本项目合作者按照双方合作协议可以向其他投资者转让股权的方式退出（具体方式以协议为准）。5.2.1 股权的转让可以预见，项目一但运营，高额回报必将吸引别的投资者。到那时，我们现在的投资者若有意退出资本金，可随时实现意愿转让股权。5.2.2 股权回购公司的项目通过一段时间运行，除去投资方的回报，我们的利润若有较大的积累，有能力回购投资方的股权，一旦投资方有此要求，我们完全同意回购。 总之，在条件成熟的前提下，我们保证投资方随时实现退出。5.3 投资利润 关于投资利润分成,由合作双方按合同约定和当时市场行情灵活商定。第六章 风险分析为了保证市场尽快发展，公司高层领导对市场运行情况要做深入详实的调查与研究，做出明确的判断，并对此次投资发展项目的可行性进行细致的研究，对投资风险做出全面合理评估后做出决策，将投资风险规避到最小程度。6.1 风险分析6.1.1 行业风险（1） 价格波动有行业就有竞争，而在竞争中常有的就是“价格战”，以“价格战”的策略来打击对手，这样就会引起市场摊位出租价格和房地产销售价格的波动，进而影响公司的效益。（2） 市场需求不足由于受价格、购买力或行业的影响，房地产销售或市场摊位出租达不到预期目标，始终是最大风险，虽然我们对市场进行了充分的调查，对我们市场运营充满信心，但还是存在一定风险。6.1.2 管理风险（1） 决策风险现代企业管理的重心在于经营，经营的重心在于决策，失误的决策必然会造成失败企业。（2）组织人事风险 人是生产力诸要素中最活跃的因素，人才是公司最宝贵的财富之一，其数量、质量、结构在很大程度上决定着公司的成败兴衰。由于公司新项目管理人员需要招聘和调整，从内控管理和市场经营方面都会受到一些影响，因此，组织人事风险应引起足够的重视。6.1.3 财务风险由于公司管理和市场运行不畅，促使资金周转困难。这方面关键的就是领导班子和队伍的建设，不能出现领导不力和乱开支、乱上项目，盲目扩大经营范围和规模的现象。6.1.4 投资风险企业不完全确保能按计划回报投资方，由于不可预测事件的出现,有可能导致企业的投资损失。6.2 规避对策6.2.1 行业风险对策在加强市场管理的同时，建立一套市场信息体系，制定出合理的房地产价格开发和市场摊位出租价格，增加公司的盈利能力。实行打造品牌工程，创一流市场，稳定价格，以消除市场波动造成的影响。进一步提高工程质量和市场服务质量，降低成本，提高综合竞争和适应市场变化能力。 进一步转变观念，拓宽思路，紧跟市场发展方向。6.2.2 管理风险对策加强企业组织机关建设，建立具有充分弹性、敏感性和适应性的组织机构，同时建立合理的监督制约机制。加强管理者自身素质的提高，掌握先进的管理经验，培养创新意识。6.2.3 财务风险对策一方面加强企业文化的建设，另一方面坚持统一规划、分期实施、流动发展。只要严格按照经营计划和建设方案实施，市场管理没有失控或失误，财务风险是可以防止和避免的。6.2.4 投资风险对策强化债务意识，实施管理创新策略，提高管理水平，稳步实现越来越好的经济效益，为偿还债务奠定经济基础。加强募集资金的使用管理，合理进行利润分配和债务偿还，保证投资者的合理利益。第七章 市场管理7.1 市场组织结构食品批发市场建成后,在*市注册合资公司。机构设置：董事长、副董事长、总经理、副总经理、总监、市场部、营业管理部、计划营业部、财务部、综合管理部、安全保卫部。见下图示：董事长副董事长总经理副总经理总 监市场部营业管理部计划营业部财务部综合部安全保卫部7.2 市场运营管理机制公司为保证市场经营正常运行，实现经济、社会效益最大化，建立了有效的运营管理机制。（1） 竞争择优用人机制竞争机制是市场经济条件下的普遍机制，它既有利的激励，又有失败的惩罚，通过竞争能有效地促进经济效益和效率的提高。本项目要求市场管理者应具有较高的综合素质能力。为此，公司实行招聘制。由公司董事会向社会公开招聘公司总经理，由总经理向社会公开招聘各部门负责人，由各部门负责人根据市场运营和业务的需要，向社会公开招聘市场管理人才，实行层层招聘制，择优竞争上岗。为使项目进展顺利，达到预期效果，从土建开始就要在提高职工队伍素质上下功夫，组建一支思想境界高、业务强的职工队伍。 （2） 承包经营机制 公司在市场经营中，全面实行年度指标承包经营责任制度。 无论是公司的管理人员或是员工，都建立岗位责任制度，明确规定各个岗位的职责范围、任务、工作要求，并根据承包的责任授予相应的权限。公司和下属经营部门设立的管理和经营班子都实行任期责任考核制度。公司给经营部门下达经营目标，经营部门经理给下属经营实体下达定额管理指标，实行目标管理、年度考核制度，以完成指标进行业绩考评，不称职者下岗。公司的管理人员或员工均实行合同聘任制，员工的工资和福利待遇与公司盈利状况挂钩。 （3） 完全成本核算机制 本项目在财务管理方面，实施的是按照国家颁布有关企业财务管理制度，对公司进行成本核算机制，加强公司的固定资产和流动资产管理。 在固定资产投资预算中，合理地安排经营性固定资产和非经营性固定资产的投资比例，尽量压缩非经营性固定资产的投资额，增加经营性固定资产的投资比例，以改善营业环境；但同时也防止闲置不必要的固定资产，避免投资浪费。合理提取固定资产折旧基金，不扩大可分配利润数量，以保证固定资产及时维修和更新。在流动资产的管理方面，合理确定流动资产的储备定额，加快流动资产的流动速度和周转次数，及时清理债权、债物，减少财务费用。财务状况要定期公开，接受监督检查。 7.3 项目经营管理模式坚持以人为本，强化管理。以市场为导向，以改革机制创新为动力，以依靠先进的科学管理手段，促进企业上水平、上等级。7.4 劳动保护建立健全劳动保护规章制度，如劳动合同、工作内容、劳动报酬、社会保险等制度。第八章 投资估算与资金筹措8.1 投资估算8.1.1 投资估算说明 本项目是房地产开发与市场建设为一体的综合性建设项目，在投资估算过程中具有一定特殊性。住宅楼按照商品一次性销售，涉及到住宅楼建设的前期费用、主体工程费用可视为商品成本或作为流动资金一次性投入，一次性全部回收。市场建设部分（商服、地面硬化和市场配套设施等）作为固定资产投资。所有的投资额折合成单位平方米计算。8.1.2 建设投资估算的依据本项目估算是依据可行性研究报告的设计方案及结合当地的实际情况编制的。（1）建设工程：参照当地情况估算房屋造价；（2）其它费用：按照轻工业工程固定资产投资估算编制办法估算。8.2 项目总投资本项目总投资为6034.4万元人民币。8.2.1 固定资产投资本项目固定资产投资（市场建设投资）为4055.4万元，其中：商服楼建设投资3182.1万元人民币，市场配套设施建设投资735.3万元人民币，场地硬化138万元人民币。市场建设投资见下表8.2.2 流动资金估算流动资金按照住宅开发成本计算，流动资金需用额为1979万元人民币。8.3 总投资构成分析总投资构成分析见下表 8.4 资金筹措（1） *市弘北房地产开发有限责任公司投资1034.4万元人民币；（2） 加拿大鸿图环球投资集团投资现汇5000万元人民币。第九章 财务评价9.1 成本估算依据本项目按规定的会计制度划分科目,并计算相应费用。9.2 住宅商品楼成本估算住宅商品楼成本包括各种材料费、施工费、工程配套费、保险费等。住宅商品楼成本估算见下表9.3 市场运营成本估算9.3.1 外购燃料及动力（1） 电：按当地现行价0.8元/KWH；（2） 供热：按当地现行价23.86元/M2 ；（3）水：按当地现行价4元/T。9.3.2 工资及福利按当地现行平均工资水平10000元/人.年（包括14%的福利费和社会统筹费等）。9.3.3 经营费用经营费用包括折旧费、维修费、保险费、劳动保险及其它费用。9.3.4 财务费用按合同规定，把合作方的利润分配计入财务费用，每年560万元人民币。成本估算见下表单位：万元人民币9.4 收入及税金9.4.1 住宅商品楼销售收入9.4.2 市场营业收入9.4.3 税金（1） 商品楼销售税金按销售收入5.4%计；（2） 市场营业税按出租额5%计。9.5 所得税 根据*市投资优惠政策规定，引资项目在经营期前三年免征所得税，四五年内减半征收所得税。 9.6 项目的建设期和计算期本项目计算期为15年，其中建设期2年，经营期13年9.7 市场运行初期经营计划建议建议营业第一年达到设计能力的80%，第二年达到设计能力的90%，第三年达到设计能力的100%。损益表单位：万元人民币盈亏平衡分析： 以市场利用率计算的盈亏平衡点为： 固定成本盈亏平衡点=61% 销售收入-销售税金-可变成本由此可见，市场利用率为设计能力的61%时，就可保本，从市场经营行业来讲，项目仍有一定的抗风险性。评价结论： 从上述财务分析看，投资款偿还能力强，项目有很好盈利能力和清偿能力，抗风险能力强。因此，项目从财务上讲是十分可行的。9.8 总论房地产开发对于加快老城区改造步阀，改善城市整体面貌，提高*市民的生活质量，起到一定的积极作用，房地产开发市场有着广阔的市场和发展前景。食品批发市场的建立，不但填补*市没有专业食品批发市场的空白，而且能够扩大周边的辐射力，增加*市的商客流量，提高就业率，繁荣*经济，使*市发挥区域性中心城市作用更加突出。食品批发市场建设项目既是政府支持的项目，又是引资项目，所以享受*市投资优惠政策。 项目经营管理科学化，经济效益、社会效益好，是一个理想的投资项目。附 件1 企业法人营业执照2中华人民共和国组织机构代码证3 税务登记证4房地产开发资质等级证5*市发展计划局文件6*市房产局管理文件7*市食品批发市场规划平面图35