会计实务:新型房地产营销中回租的会计处理.doc
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1、新型房地产营销中回租的会计处理 近期‚房地产市场出现了一种新型的营销模式“回租”。由于回租方不能按照合同约定支付租金而导致较大的社会影响‚有关部门曾专门发文就此进行了规范。在此‚笔者仅对其相应的会计处理作一探讨。 一、“回租”简单分析“回租”从业务角度可以简单理解为开发商出售房屋后‚开发商(或物业管理公司)又从业主(房屋的购买者)手中租回该房屋‚并按照租赁合同的约定由开发商(或物业管理公司)向业主支付租金。结合本文的分析‚根据承租方的不同‚笔者将“回租”划分成两种基本模式:其一‚承租方为房地产开发商
2、;其二‚承租方为开发商的全资子公司的物业管理公司。(下文如无特别指明‚物业管理公司均为开发商的全资子公司)。租赁期一般在10年以内‚租赁期满后房屋由业主收回。租赁会计准则也规定了“售后租回”业务‚其基本特征是商品的出售方和承租方为同一经济实体。与租赁准则比较‚承租方是开发商时‚业务符合准则关于“售后租回”的定义‚则相应的会计处理须遵循准则的规定。那么‚物业管理公司承租房屋呢?作为开发商全资子公司的物业管理公司‚其年度会计报表需要纳入集团合并报表的合并范围。此时‚物业管理公司和
3、开发商组成的集团构成一个会计主体‚从该会计主体的角度看‚该房屋的出售方和承租方为同一个主体‚即二者组成的集团。因此‚从集团看‚该租赁业务符合租赁准则的规定:出售方和租赁方为同一实体‚集团的会计处理受租赁准则的规范。但是‚集团只有编制合并报表时才涉及会计处理‚平常是不需要进行会计处理的。物业管理公司和开发商是不同的法律实体‚在单独核算时是不同的会计主体‚从单个会计主体看‚出售方和承租方分别是开发商和物业管理公司‚不是同一经济实体‚不符合租赁准
4、则的规定‚相应的会计处理不受其规范。下面‚结合有关案例加以分析。案例:假设A开发商在2001年3月30日与业主B签订房屋买卖合同‚房屋面积100平方米‚单价为2‚800元/平方米‚成本为售价的70%‚于4月30日办妥房屋租赁合同‚约定房屋租赁合同的生效日为2002年12月31日‚租赁期限为5年‚年租金为28 240元。租赁期满后‚房屋由业主收回。2002年11月30日‚房屋竣工验收合格‚并交付业主。假定租金支付方式为:第一年支付28 240
5、元‚第二年支付56 480元‚第三年支付56 480元。(每年平均支付租金较简单‚此处略)二、开发商承租房屋开发商承租其售出的房屋是典型的售后回租‚开发商须按照租赁准则进行会计处理‚物业管理公司以及编制合并报表时集团无须进行会计处理。由于房屋的耐用年限一般在50年以上‚本租赁合同期限为5年‚占房屋尚可使用年限的10%‚低于75%:支付的租金合计为141 200元‚占总价款的50%:租赁期后‚房屋归业主所有。根据租赁会计准则‚该租赁为经营性租赁。出售资产时̵
6、8;不能确认损益‚在租赁期内按照租金支付比例进行分摊‚作为租金费用的调整。出售房屋时‚开发商须将房屋的售价与账面价值(即成本)的差额进行递延‚并同时结转成本‚会计处理为:借:银行存款等280000贷:主营业务收入196000递延收益未实现售后回租损益84000借:主营业务成本196 000贷:库存商品196000(280 0000.7)按照租赁准则的规定‚回租方(即承租方)必须按照租金的支付比例摊销未确认的损益。如果在租赁期内每年支付的租金相同‚则平均摊销未实现损益‚支付的现金(银行存款)与摊销的未
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