房地产经济学课程论文合肥市房地产价格暴涨原因分析.doc

安徽大学
房地产经济学课程论文

题　　目：合肥市房地产价格暴涨原因分析　　　　　　　　　　　　　　　 　　　
学生姓名：　　　　　学号：
院（系）： 　经济学院 专业：　 经济学　 　　　　
老师姓名：　 方文超　 　　 　　
完成时间：　 　　2016　 　　年　　　　6　　　月

合肥市房地产价格暴涨原因分析

摘 要
近年来全国房价的持续不断上涨,引起政府及社会各界的普遍关注。合肥市作为二线城市,最近几年房价上涨速度过快,已超出居民的一般支付能力。引起合肥市房地产价格上涨的原因主要有三点，分别是：宏观政策原因、合肥城市发展特点和地价上涨。

关键词：房地产价格；宏观政策；地价

Hefei real estate prices cause analysis

Abstract
In recent years the national house prices continue rising, drawn attention of the government and the society from all walks of life. Hefei city as the second tier cities, prices rose too fast in recent years, it is more than people's general ability to pay. The causes of Hefei real estate prices mainly has three, respectively is: macro policy reasons, the characteristics of Hefei urban development and land prices rose.

Keywords: Real estate prices; Macro policies; Land prices
目录
一、引言 1
二、合肥市房地产现状 2
（一）2015年房地产市场分析 2
（二）2016年房地产前景 3
三、合肥市房价上涨的原因 4
（一）开发商与投资客哄抬房价 4
（二）土地、人口等助推楼市 5
（三）不排除限购限贷政策回归 5
四、结论与建议 6
参考文献 8

一、引言
我国房地产业是从20世纪80年代开始兴起，1998年政府出台停止福利分房，开始实行住房货币化政策后，我国城市住宅投资规模逐渐扩大，房地产业得到真正的发展并逐步走向市场化。随着居民收入水平的提高，住房需求随之不断加大，住房已经逐渐成为我国居民家庭财富的重要组成部分。房地产业的蓬勃发展能够带动相关产业的发展，具有强大的联动效应，显然对我国GDP的增长具有较大的直接与间接贡献率。可房价的上涨，房地产市场存在的泡沫令人担忧。
2013年初，国务院在新一届领导即将上任之前，宣布了新“国五条”。如此急迫的要在新政府建立之前强调房价，可见政府调控房地产业的坚定决心。“十年九调”，2003 年为房地产业正名，2005 年房地产业降温，2008 年紧急救市，抛出4 万亿，2009 年至今的“国十条”、“新国八条”、“国五条”，政策越来越追求经济的可持续发展。2003年初，对房屋转让征收20%所得税，地方政府不得再按房屋总额征收1%的税。个人转让房屋所得属于财产转让所得，依法用转让收入额减去财产原值和相关费用后的余额，按照20%的税率计算纳税。2013 年2 月20日消息一出，全国房地产市场火爆，北京房价骤增，而合肥市房地产市场二手房销售价格相对持衡，新房市场交易价格指数明显增加。
新" 国五条" 一出台，二手房交易市场持续火爆，买卖双方抢搭政策末班车，签约量猛增。一些大城市如北京、广州、天津二手房价格明显上升，20%个人所得税税负大部分转移到消费者身上。但在合肥市，新房交易价格骤增，二手房交易价格停止增长，并有所下降。
综合以上房地产信息和2015年合肥市房地产市场分析以及2016年对房地产市场的预测以及相关数据可以看出，合肥市房地产价格主要受三个方面影响，分别是：分别是宏观政策原因、合肥城市发展特点和地价上涨。宏观政策，比如下调首套房首付比例，降低契税和营业税等；合肥城市发展特点，比如被列为全国交通枢纽城市等；地价也带动了房价上涨。若房价继续上涨，未来不排除会出台更严厉的调控措施，如重启限购限贷。本文就这三个方面分析合肥市房地产价格的上涨。
二、合肥市房地产现状
（一）2015年房地产市场分析
库存持续下滑、新增供应不足，住宅市场量价齐升，改善型产品热销，滨湖区成交火爆。随着销售形势回暖，合肥九区库存全年呈现明显下滑趋势，截止2015年12月低，九区库存去化周期仅为2.6月，市区库存量告急，市场亟需进一步补货。
2015年合肥九区住宅成交约967.4万/m2，同比上涨4.7%，新增供应明显不足；住宅均价逐年上涨，2015年九区均价再创新高，达8606元/m2。
九区供求表现中，除新站区外，其他各区均呈新增供应不足之势，滨湖区供需两旺，但新增供应缺口较大；政务区取代新站区成为全市的供应洼地，新站区虽然供应形式有所好转，但区域认可度有待提高，成交量为全市最低；成交均价方面，除经开区和新站区，其他各区价格均已突破8000元/m2,政务区成为全市价格高地。
相比2014年，2015年二季度开始各月成交出现反超，市场呈现波动式增长，上扬趋势明显。住宅均价则全面超越2014年且逐月走高，市区均价“破久”指日可待。
收一系列利好政策影响，2015年市场成交形势逐渐好转，楼市热度持续性上扬，九区成交均价全面突破8000元/m2，并保持稳定增长趋势。
（二）2016年房地产前景
政策走向预判：宽松政策延续，加快库存去化。2016年在中央多次强调稳定房地产发展，化解库存问题的主基调上，预计宽松货币政策仍将持续，同时，保障房货币化、户籍制度改革、购房贷款利息抵扣个税、契税等税费补贴以及购房首付调整等刺激楼市需求、加快库存去化的政策可能得到落实。
土地市场预判：优质地块入市，热点板块升级。随着库存的快速下滑，补货空间充足，2016年土地市场供应将进一步加大。从优质地块的推出计划看，主要集中于瑶海、庐阳等主城区及高新、新站、滨湖等重点发展区域。其中，主城区优质地块主要是百亩以内的小型地块，主城升级改造力度进一步加大；外围区域的多个热点板块将持续发力，王咀湖板块、高铁板块、新站区及滨湖区均有大宗优质地块入市，将引发众多房企争夺，发展方向朝外围区域扩展。
产品结构预判：产品结构调整，改善需求释放。合肥住宅产品结构中以90-110㎡刚需及刚改产品为绝对主力，其次为70-90㎡纯刚需产品及110-130㎡改善型产品。2015年以来，多项利好政策支持改善型需求释放；随着主力购房人群年龄的增长和家庭结构的变化，改善型需求也在不断扩大。2015年，110-130㎡及130-150㎡的改善型产品占比分别从2014年的13%、7%提高到17%和8%，而70-90㎡的产品占比从28%降至22%。首置需求逐渐压缩，改善型需求得到释放，预计2016年大面积改善型产品的市场占有率将进一步扩大。
三、合肥市房价上涨的原因
在每一波楼市疯涨的背后，开发商和投资客往往扮演着关键角色.
　　房价疯涨主要有三大因素，分别是宏观政策原因、合肥城市发展特点和地价上涨。宏观政策，比如下调首套房首付比例，降低契税和营业税等；合肥城市发展特点，比如被列为全国交通枢纽城市等；地价也带动了房价上涨。若房价继续上涨，未来不排除会出台更严厉的调控措施，如重启限购限贷。
（一）开发商与投资客哄抬房价
　在价格上涨过程中，合肥众多开发商采取半夜开盘方式，制造出恐慌性的氛围。这种开发商制造出来的恐慌，在二三月份开盘的项目占比很大，其中采取半夜开盘的楼盘就不下5家，有的开发商把开盘弄得跟开演唱会一样，万人抢几百套房源，这种恐慌性的营销在近段时间的合肥楼市较为常见。
此外，捂盘惜售也是合肥开发商采用的手段。安徽建筑大学房地产研究所所长李国昌认为，最近一段时间合肥房价的快速增长，主要是一些开发商捂盘惜售造成的，特别是政务区等热门区域，地块有限，出现了供求紧张。
为了控制房价过快上涨，今年4月份合肥房管局等四部门出台的《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展意见》显示，要加强住房价格监管，严格明码标价备案管理，物价部门要加强商品房住房销售明码标价备案管理。
按照合肥的房价备案制度，每隔3个月，开发商须把拟上市楼盘的详细售价报备给房管局和物价部门。报备后未来3个月内，房价上下波动的范围不能超过备案价的5%至10%。若要更大幅度调整售价，需等到3个月后再行报备。
为了规避备案制度达到涨价目的，合肥部分开发商在进入2月份后，实施了捆绑销售。汪菊喜介绍，“如果开发商资金紧张，就想别的办法，如捆绑车位，比如之前的车位大概20万元一个，现在涨到30万元或50万元，通过车位涨价曲线实现房价上涨。”
除了开发商的参与，投资者炒房也是这波合肥楼市火爆的重要推手。目前合肥楼市主要购房者是以投资客为主，随着楼市的疯狂，也带动了刚需的提前释放。一些专业的投资者去年底买的房，其收益大都达到50%，有的甚至更高。年后滨湖和政务区上涨得特别快，投资客占比很大。合肥这波价格上涨是非理性的，投资者炒房导致很大一部分刚需恐慌性入市。
（二）土地、人口等助推楼市
如果说开发商和投资客助推房价上涨，那么合肥土地价格的大幅上涨也起到了重要作用。合肥学院房地产研究所所长朱德开认为，在合肥房价的上涨中，土地价格起了巨大的推动作用。
进入2016年，合肥土地使用权竞拍更加疯狂。在4月28日举行的竞拍中，6幅地块中有5幅楼面价超过1万元/平方米，溢价率都超过300%，面粉价格超过面包价格。其中，位于肥西县的一副地块楼面价达到10159元/平方米，但该地块周围精装修房源的价格才9000元/平方米。为此，该地块周围的项目纷纷封盘准备调整价格。
统计数据显示，近3年合肥土地出让总面积大幅下滑，其中2015年出让面积仅为2013年的60%，比2014年总量减少了21%。土地出让量偏少导致了开发商抢地，地王的出现刺激了房价上涨，特别进入2016年合肥土地市场地王频出是房价飙涨的关键。
此外，人口导入量的持续增加也导致合肥楼市供不应求。统计数据显示，2015年在合肥的购房者中，5.8%是安徽省以外的人，合肥户籍购房者占比为35.8%，余下的是安徽省内其他城市来合肥的。数据还显示，合肥常住人口从2011年的752万增长到2015年末的779万。
安徽是农业大省，进城买房大部分会选择省会，周边城市对合肥成交量占比较大。安徽一年有30万大学生，其中有10万人会到合肥找工作，这就需要安家落户。按照市政府预计，从2016年开始合肥每年人口要增加30万人，合肥在国家战略上占据重要位置，吸引外来人口的能力不断增强。
合肥学院房地产研究所副所长凌斌亦表示，合肥是安徽省省会，与发达省份不同，安徽省就合肥一个中心，单核发展，省内其他城市的楼市都比较疲软，这些城市的购买力也不断往产业、教育、医疗资源比较好的省会合肥转移。
南京财经大学教授张健表示，周边城市的购买力向合肥集中是必然的，因为合肥集中了安徽省优秀的教育、医疗等资源，再加上合肥自身的产业基础以及资金量较为充沛，这些都利好房地产市场。
（三）不排除限购限贷政策回归
为了应对合肥房价的过快上涨，4月份出台的《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》明确表示，房地产主管部门将加强市场监管，开发企业在取得《商品房预售许可证》后，须在10日内全部公开房源并一次性对外销售;对商品住房已达到预售条件，但不及时申请预售许可的项目，经督促拒不申报的，将要求开发企业现房销售。
而针对此前市场出现的购买住房捆绑车位等销售行为，合肥市在意见中明确提出，要规范车位(库)等各类销售管理，商品住房配套规划建设的产权车位(库)，须在该住房项目竣工验收后方可销售和出租，不得销售或通过长期租赁等方式变相销售人防车位(库)。
此外，合肥市还提出，2016年城区商品住房土地供应同比增加15%以上，并实行差异化供地政策，通过调节土地供应稳定市场预期。
四、结论与建议
国五条的颁布一定程度上地抑制了安徽省二手房价格的上升，总体房价平稳缓慢增长。由于合肥市房地产市场刚性需求占比较大，在调整房地产业发展时应将重点放在房屋供给和可支配收入方面，因此提出以下几点建议。
1.增加保障性住房供给商品房可以满足30%的人的市场化需求；通过建设经济适用房、廉租房来解决70%的人的基本住房问题，加大经济适用房、廉租房的投入量，对房地产价格的平抑将起着重要作用。合肥市可以从地方政府获得的房地产超额土地出让金中，以适当的比例抽取适当资金，用来建设保障性住房，这样可以通过加大保障性住房供给来消除部分地价上涨带来的消极影响。
2.加强土地宏观调控和监管地方政府为实现财政目标有出让土地的冲动，但是所获得土地出让金虽然增加了财政收入，却不能有效的控制房价。因此土地规划和管理部门要加强土地供应的监管，要严格控制和规划，保证经济适用房、廉租房和中低档房土地的优先供给。
3.发展园区地产在新型城镇化的大背景下，园区地产以促进区域和城市发展为目标，正在成为全国经济结构的新引擎，合肥市应通过园区地产助力房地产的转型，借鉴园区地产发展的宝贵经验。园区地产具有均衡配置资源、推动产业升级与发展的作用，进而推进合肥市新型城镇化建设的发展。
4.提高城镇居民人均可支配收入努力缩小不合理收入差距，创造更多的就业岗位、积极扶持创业，提高劳动者报酬，促进职工工资较快增长，提升低保医保标准，保障转移性收入。在坚持工业立市战略不动摇的大旗下，突出工业主导地位，加大招商引资力度，促进产业结构调整，通过不断提升企业技术创新和产品质量，推动企业发展壮大，实现员工收入稳步增长，同时引导居民理性投资，合理使用收入。

参考文献：
[1]当前形势下合肥市房地产市场的发展思考_潘芹芹
[2]合肥市房地产发展的问题与分析_对_省略_市房地产业及房地产信贷的调查研究_孙荧荧
[3]合肥市房地产价格现状及走势分析_蔡俊
[4]合肥市房地产市场现状及影响因素分析_卫平凡
[5]浅议合肥市房地产估价市场存在的问题与对策_朱学忠目 录
第一章 总论 1
一、项目概况 1
二、项目提出的理由与过程 6
三、项目建设的必要性 8
四、项目的可行性 12
第二章 市场预测 15
一、市场分析 15
二、市场预测 16
三、产品市场竞争力分析 19
第三章 建设规模与产品方案 22
一、建设规模 22
二、产品方案 22
三、质量标准 22
第四章 项目建设地点 25
一、项目建设地点选择 25
二、项目建设地条件 25
第五章 技术方案、设备方案和工程方案 28
一、技术方案 28
二、产品特点 30
三、主要设备方案 32
四、工程方案 32
第六章 原材料与原料供应 35
一、原料来源及运输方式 35
二、燃料供应与运输方式 35
第七章 总图布置、运输、总体布局与公用辅助工程 37
一、总图布置 37
二、 运输 38
三、总体布局 38
四、公用辅助工程 39
第八章 节能、节水与安全措施 44
一、主要依据及标准 44
二、节能 44
三、节水 45
四、消防与安全 45
第九章 环境影响与评价 47
一、法规依据 47
二、项目建设对环境影响 48
三、环境保护措施 48
四、环境影响评价 49
第十章 项目组织管理与运行 50
一、项目建设期管理 50
二、项目运行期组织管理 52
第十一章 项目实施进度 55
第十二章 投资估算和资金筹措 56
一、投资估算 56
二、资金筹措 58
第十三章 财务评价与效益分析 61
一、项目财务评价 61
二、财务评价结论 65
三、社会效益 68
四、生态效益 68
第十四章 风险分析 70
一、主要风险分析识别 70
二、风险程度分析及防范风险的措施 70
第十五章 招标方案 72
一、招标范围 72
二、招标组织形式 72
三、招标方式 72
第十六章 结论与建议 74
一、可行性研究结论 74
二、建议 75
附 件 77
一、附表 77
二、附件 77
三、附图 77

10