某小区房地产项目可行性分析研究报告.doc

XX苑项目可行性研究报告

目录
第1章 总论 4
1.1. 项目概况 4
1.1.1. 项目情况 4
1.1.2. 建设单位情况 4
1.2. 可行性研究报告的编制依据 4
1.3. 主要技术经济指标与研究结论 5
第2章 项目选址及建设条件 6
2.1. 项目所处区域 6
2.2. 项目建设地点 6
2.2.1. 项目位置 6
2.2.2. 项目周边及配套情况 6
第3章 项目投资环境分析 8
3.1.1. 贵阳市宏观经济环境分析 8
3.1.2. 贵阳经济发展与房地产业关系分析 8
3.1.3. 房地产市场主要指标运行情况 9
3.1.4. 贵阳市房地产发展前景 10
3.2. 项目主要竞争楼盘分析 13
第4章 市场定位分析 16
4.1. 市场需求分析 16
4.2. 项目开发的SWOT分析 16
4.3. 项目市场定位 17
4.3.1. 定位依据 17
4.3.2. 项目定位 17
4.3.3. 功能定位 18
4.3.4. 户型定位 18
4.3.5. 项目客户群定位 18
4.4. 定价策略 19
4.4.1. 定价原则 19
4.4.2. 价格定位 19
4.4.3. 价格定位说明 20
第5章 建设方案 21
5.1. 建设场地环境 21
5.2. 建筑方案设计 21
5.2.1. 建筑方案总体构思 21
5.2.2. 平面设计 21
5.2.3. 立面设计 21
5.3. 结构设计 21
5.4. 公用设施方案 21
5.4.1. 供水排水 21
5.4.2. 供电 21
5.5. 消防 21
第6章 投资估算与资金筹措 22
6.1. 投资估算的依据及说明 22
6.1.1. 土地费用 22
6.1.2. 城市基础设施配套费 22
6.1.3. 前期费用 22
6.1.4. 建筑安装工程及装修费 22
6.1.5. 园区配套费 22
6.1.6. 项目开发费用 22
6.1.7. 预备费 23
6.2. 总投资估算 23
6.2.1. 建筑工程工程量 23
6.2.2. 总投资估算结果 24
6.2.3. 投资计划 24
6.3. 资金筹措方案 24
第7章 经济效益分析 25
7.1. 项目销售计划 25
7.1.1. 销售价格的确定 25
7.1.2. 销售计划 25
7.1.3. 税金估算 25
7.2. 盈利能力分析 25
7.2.1. 静态指标 25
7.2.2. 动态指标 26
7.3. 清偿能力分析 26
7.4. 不确定分析 26
7.4.1. 盈亏平衡分析 26
7.4.2. 敏感性分析 26
第8章 风险分析及对策 29
8.1. 政府风险 29
8.1.1. 政府分析分析 29
8.1.2. 政府风险对策 29
8.2. 市场风险 29
8.2.1. 市场风险分析 29
8.2.2. 市场风险对策 29
8.3. 资金风险 30
8.3.1. 资金风险分析 30
8.3.2. 资金风险对策 30
8.4. 管理风险 30
8.4.1. 管理风险分析 30
8.4.2. 管理风险对策 30
第9章 结论与建议 31
9.1. 结论 31
9.2. 建议 31
附表 33

第1章 总论
1.1. 项目概况
1.1.1. 项目情况
项目名称：XX苑
项目地址：贵阳市云岩区
总建筑面积：47249.7平方米，其中住宅面积36759.3平方米,商业面积426平方米，地下停车位10064.4平方米。
建筑高度（两栋）：A栋32层，B栋20层
1.1.2. 建设单位情况
建设单位：贵州XX房地产开发有限公司
企业性质：中外合资
公司地址：中国贵州省贵阳市XX大厦16楼
1.2. 可行性研究报告的编制依据
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《贵阳市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》
1.3. 主要技术经济指标与研究结论
表2.1 XX苑项目主要技术经济指标表
序号
项目
指标
单位
一
建筑类

1
总建筑面积
47250
㎡
2
占地面积
6409.54
㎡
二
投资类

1
项目投入总资金
16696
万元
1.1
土地取得费用
3180.00
万元
1.2
前期费用
378.00

万元
1.3
城市基础设施配套费
425.25

万元
1.4
建筑安装工程费
8249.80

万元
1.5
园区配套费
1417.49

万元
1.6
管理费用
409.52

万元
1.7
销售费用
613.71

万元
1.8
财务费用
1435.23

万元
1.9
预备费
586.95

万元
2
资金筹措
16695.93.00
万元
2.1
项目资本金
6000.00
万元
2.2
银行借款
8718.93
万元
2.3
销售收入投入
1977.00
万元
三
财务类

1
净现值（税后ic=8%）
7492
万元
2
内部收益率（税后）
65%

%
3
静态投资回收期（税后）
1.54
年
4
借款偿还期
1.61
年

第2章 项目选址及建设条件
2.1. 项目所处区域
云岩区是贵阳市中心城区之一，位于市区北半部，东、西、北三面与乌当区、高新区接壤，南面与南明区相邻，西北部与白云区交界。东西长17.5千米，南北宽12.5千米，总面积93.57平方千米。
云岩区工业以机械、化工、磨料、汽车配件、制药等为主。农业以蔬菜、水果、养殖业等为主。第三产业为支柱产业，有小百货、农副产品、钢材、家电等10个专业批发市场。有大中专院校21所。 川黔铁路，210、321国道穿境。 年均温15.3摄氏度，年均降水量1200毫米，属亚热带季风湿润温和气候。有中共贵州省地下工委旧址、古刹弘福寺等省级文物保护单位。有清代的觉园尼庵、天主教堂、黔灵公园等名胜古迹。 
2.2. 项目建设地点
2.2.1. 项目位置
该项目位于贵阳市云岩区东新路东至贵阳市第一粮油购销公司，南至东新路，西至贵阳市市政工程管理处、北至中建四局房开商品房，围合区内土地面积约6409.54平方米，该地块属贵阳市四类地段。
2.2.2. 项目周边及配套情况
（1）项目位于贵阳东部东新路上，路况良好,周边大型饮食服务企业集中，周边沿街有各类生活商业配套。
（2）周边交通条件：从车行系统来看，项目依靠主干道东新路，同时公交交通21号线、64号线、303号线、304号线、22号线、24号线、34号线、68号线、45号线、54号线、31号线、32号线、4号线、5号线均在本项目邻近区域设站，借助交通体系，可大大提升本项目的交通条件，便于人流的疏导，扩大项目的影响。
（3）周边商业生活配套：
该项目距离贵阳市中心商业街较近，可以满足一般的购物需求。沿线有大量规模大型的餐饮店。其他的小路上有一些便利店和面包房等。整个配套基本可以满足普通居民的日常生活。
同时，本项目到达喷水池、大十字、等地区的车程一般在10分钟左右，因此本案也处于几大商圈的共同辐射范围之内。因此本项目较为齐全的商业配套为本项目带来生活便利的同时，也将增大项目商业部分的市场竞争。
金融配套：中国邮政储蓄、商行、工行、建行、交行
超市：三汇超市、家家乐、红华、舒普玛
学校：粮食幼儿园、七巧板幼儿园、东山小学、老东门小学、新东门小学、黔灵小学、十中、实验三中、28中、师大附中、贵阳二十中、医院：贵州省邮电医院、省医、贵阳中医一附院
餐饮：乡水源、雅园新天地、大雅园、鲜花苑食府、上岛咖啡、梭鱼宫等
其他：栖霞公园、西南风书店、农贸市场、月光樱花浴城、华城文昌大酒店等
第3章 项目投资环境分析
3.1.1. 贵阳市宏观经济环境分析
贵阳市是贵州省省会，简称“筑”，我国西南地区重要的中心城市之一。贵阳市是贵州全省政治、经济、文化和科技、教育中心；是全省目前唯一内陆开放城市，我国西南地区重要的交通、通信枢纽、工业基地和商贸旅游服务中心。 
贵阳市是全省的工业基地和经贸中心，也是中国西部地区重要的综合性工业城市；初步核算，2009年贵阳实现生产总值902.61亿元，比上年增长13.3%。而第三产业增加值450.30亿元，增长14.5%。全市人均生产总值达22832元，比上年增长12.6%。全市房地产开发投资210.33亿元，比上年增长23.6%。按工程用途分，住宅投资136.52亿元，增长41.2%，其中经济适用房投资16.32亿元，办公楼投资5.46亿元，商业营业用房投资15.03亿元，其他投资53.33亿元。2010年贵阳市的国民经济彻底摆脱了08年金融危机的影响实现了较快增长。随着社会经济发展，人民生活水平和质量不断提高，全市消费模式已基本实现转型,未来城市消费能力逐渐增强，为城市经济增加了消费活力。
3.1.2. 贵阳经济发展与房地产业关系分析
随着自1998年贵阳市实行住房制度改革以来，房地产业已经逐渐成长为我市经济增长的支柱产业之一，房地产投资在贵阳市GDP中所占的比重在不断加大，对贵阳市GDP的贡献随着经济建设的不断扩大，拉动作用越来越明显。1998-2008年间，房地产开发投资年均增长25.2%，高于同期GDP年均11.19%的增幅，房地产开发投资对GDP增长的贡献率也逐年增加。
表2.1 2004-2008贵阳房地产市场主要指标状况
年  份
房地产投资总额
(亿元）
房地产投资占固定投资比重
商品房新开工面积（万平米）
商品房竣工面积（万平米）
住宅竣工面积(万平米）
商品房销售面积（万平米）
商品房销售金额(亿元）
商品房销售价格（元/平米）
存量房交易面积（万平米）
商品房空置面积（万平米）
2004
74.58
25.40%
433.1
413.8
342.9
351.7
72.6
2065
85.6
125.3
2005
90.74
26.40%
424.3
278.5
232.9
367.5
80.3
2425
84.9
93.1
2006
107.69
26.10%
439.7
297.2
238.1
386
91.4
2525
97.6
61.1
2007
135.13
27.00%
589.5
269
220.9
486.4
148.7
3059
85.8
43.1
2008
170.11
28.30%
779.4
324.5
266.2
382.9
129.3
3375
77.8
51

表2.2 2004-2008贵阳房地产主要指标增长情况
年  份
房地产投资增长率
商品房新开工面积增长率
商品房竣工面积增长率
住宅竣工面积增长率
商品房销售面积增长率
商品房销售金额增长率
商品房销售价格增长率
存量房交易面积增长率
商品房空置面积增长率
2004
21.90%
5.00%
47.60%
58.50%
94.00%
131.30%
19.10%
205.10%
——
2005
21.70%
-2.00%
-32.70%
-32.10%
4.50%
10.60%
17.40%
-0.90%
-25.70%
2006
18.70%
3.60%
6.70%
2.20%
5.00%
13.80%
4.10%
15.00%
-34.40%
2007
25.50%
34.10%
-9.50%
-7.20%
26.00%
62.70%
21.10%
-12.10%
-29.50%
2008
25.90%
32.20%
20.60%
20.50%
-21.30%
-13.10%
10.30%
-9.30%
18.30%
年均
22.70%
15.30%
10.30%
6.30%
21.60%
41.10%
14.40%
39.60%
-18.10%
过去五年，贵阳房地产主要指标均出现了较快的增长。其中，房地产开发投资年均增长22.7%，商品房竣工面积年均增长10.3%，商品房销售面积年均增长21.6%，销售金额年均增长41.1%。
从各指标增长情况可以看出，除了房地产投资增长率保持较平稳增长之外，其他指标都具有一定的波动性。这说明，我市房地产虽然保持了较快的发展势头，但是受宏观经济和土地供应、城市建设、消费需求等多方面因素的影响，房地产市场也表现出明显的波动增长特征。如何保持我市房地产市场平稳较快增长，是一个需要认真研究的问题。
与此同时，由于贵阳市商品房价格起点较低，过去五年出现了明显高于全国平均水平的增长速度，年均房价增长率达到14.4%。但与周边省会城市比较，贵阳房价绝对数仍然是较低的，而且涨幅也是比较平稳的。
3.1.3. 房地产市场主要指标运行情况
（一）房地产投资持续稳定增长，投资结构趋于合理
统计数据显示，1999年以来，贵阳市房地产开发累计完成投资996.8亿元，年平均增长24.9%，其中住宅投资582.75亿元，年平均增长23.9%，住宅投资占房地产开发投资的58.5%。商品房开工面积累计4554.56万平方米，年平均增长20.6%，其中住宅3673.28万平方米，年平均增长19.1%；商品房竣工面积累计3439.45万平方米，年平均增长16.9%，其中住宅面积2871.28万平方米，年平均增长17.1%。
（二）房地产市场保持供需两旺态势，房屋成交量逐年递增
1999年以来，贵阳市新建商品房合同登记销售面积累计3478.46万平方米，年平均增长24.8%，其中住宅面积3230.65万平方米，年平均增长24.9%；商品房销售金额累计944.42亿元，年平均增长35.8%，其中住宅金额799.51亿元，年平均增长38.1%；随着商品房销售形势持续向好，商品房空置面积基本维持在一个较低水平，截止2009年底，全市商品房空置面积（指一年以上商品房空置面积）为44.82万平方米，其中住宅17.8万平方米。
表2.2 1999-2009年贵阳市商品房销售情况统计表
单位：万M2、亿元
年份
商品房
其中：住宅
面积
金额
面积
金额
1999
86.35
13.97
79.27
10.21
2000
140.10
22.04
132.22
18.51
2001
198.40
30.53
180.55
27.40
2002
204.50
33.59
187.86
27.62
2003
234.18
45.02
218.02
37.16
2004
351.66
72.95
323.65
56.72
2005
300.58
73.53
275.24
59.85
2006
302.28
76.32
281.44
63.62
2007
486.41
148.78
455.11
127.54
2008
382.88
129.25
363.58
112.27
2009
791.12
298.44
733.71
258.61
合计
3,478.46
944.42
3,230.65
799.51
（数据来源：贵阳市房地产交易信息系统，表中2003年以前数据不含一市三县，2003年以后均为全市数据）
3.1.4. 贵阳市房地产发展前景
（1）房地产发展有利条件
展望未来，我市房地产业发展前景是十分广阔的，主要基于以下几方面的因素：
1）气候及自然环境
贵阳属亚热带湿润温和型气候，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨水充沛。空气不干燥，四季无风沙，年平均气温在15.3℃左右。其中，最热的七月下旬，平均气温为24℃；最冷的一月上旬，平均气温是4.6℃。
贵阳市行政区域内现有林地面积275万亩，森林覆盖率为41.12%。市区四周群山环抱、林木苍翠，宽1至7公里，长逾70公里的环城林带，为贵阳市提供了绿色生态屏障。目前贵阳市已建成园林绿化总面积达3147.76公顷，环城林带面积8666公顷，绿化覆盖率34.41％，人均公共绿地面积为13.04平方米，步入了中国园林绿化先进城市行列，被国家建设部评为“全国园林绿化先进城市”。
2）经济发展及人口增长
按照贵阳市生态文明城市总体规划发展目标，到2020年，全市生产总值（GDP）将突破3000亿元，年均增长11%左右，人均GDP超过8500美元。市域常住人口达到500万人，其中城镇人口400万人左右，城镇化水平达到80%，年均提高1个百分点左右，中心城区人均住房建筑面积达到34平方米。
3）城市发展规划
1、城市规划修编为房地产发展带来巨大空间。《贵阳市城市总体规划（2009-2020年）》已经住房与城乡建设部原则通过，总体规划修编为我市房地产业的发展起到了引导和控制的作用。总体规划提出了我市住房建设发展目标及住区发展策略，明确了中心城区居住用地布局结构，中心城区以老城区为中心，实施 “北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略，构建“一城三带多组团、山水林城相融合”的空间布局结构，打造“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、绿带环抱”的城市特色，房地产发展空间仍然很大。
2、完善交通设施为房地产发展提供了新机遇。高铁、快铁、轻轨建设，将使贵阳市综合交通运输网络规模快速扩充，各种运输方式之间功能结构趋于合理，运输效益大幅提高。通过市域环线铁路与贵阳市轻轨、公交系统形成无缝换乘，方便旅客快速出行；通过射线建设，将使贵阳中心城区在30分钟内到达市域各县市；依托国家铁路干线长昆客专、贵广、渝黔、成贵铁路的建设，形成主城区至遵义、毕节、安顺、凯里、都匀等周边城市的1小时交通圈，为区域经济社会协调发展提供了基础设施保障，也为房地产发展提供了新的机遇。
4）地方文化特征
作为全省政治、经济、文化、商业中心，贵阳历史源远流长，文化底蕴丰厚，如少数民族文化、喀斯特山地文化等，构成了独特的民族民间原生态文化遗产，这些都是不可复制的特色资源，为打造我市地产文化品牌提供了丰富的元素。
（2）房地产发展趋势
1）区域发展均衡化
按照城市总体规划，我市房地产市场将继续沿着从城区到近郊区，从近郊区到远郊及县（市）的方向发展。随着“三环十六射线”道路网系统建成，近郊区和远郊区的土地和房产价值也将迅速提升，各区域房地产发展将趋于均衡化。
2）竞争格局多元化
未来，我市在房地产方面的招商引资，不仅要引进纯粹的房地产开发巨头，更要着力引进类似香港瑞安（商业地产）、华侨城（旅游地产）、清华紫光（科技地产）等产业地产开发巨头。同时，也可以考虑优选四川、重庆、云南、湖南等地的在商业地产、旅游地产、物流地产以及城中村改造和旧城改造等方面有成功经验的实力企业。只有这样，我市的房地产竞争才能形成多元化开发的良性竞争格局。
3）产业地产”逐步兴起
目前，我市的商业地产、工业和物流地产还脱离不了住宅地产的开发模式，至于旅游地产甚至还只是处于萌芽阶段。
从城市发展需要来说，我市的房地产发展，特别是郊区房地产市场的发展，必须加大商业地产、教育地产、文体地产、工业地产、物流地产的比重，并通过这几类产业地产或复合地产的开发，完善郊区的城市功能配套，提升郊区商业、教育、文化、体育、工业、物流的结构升级。为此，如何将商业、教育、文化、体育、工业、物流等产业的开发与人居环境的改善结合起来，既满足城市发展的需要，也满足开发企业投资赢利的需要，是我市未来房地产开发不可回避的重要课题，也是必须发展的方向。
4）走旅游及外向型房地产发展道路
旅游房地产是以旅游区域的景观、生态、文脉及人气资源为开发契机，以休闲度假村、旅游景区、主题休闲公园、旅游（休闲）运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心等方式开发的旅游置业项目。外向型房地产主要是建立在外销项目基础之上的房地产开发模式，一般情况下，旅游地产较发达的地区，其地产外向程度也较高。
目前我市房产销售外来购房占比虽然较大，但多是省内各地州市购房消费，省外及境外购房比例只占10%左右，旅游休闲型地产项目也还处于萌芽阶段。从未来发展看，根据国家“西部大开发”战略及贵州省、贵阳市加入“泛珠江三角洲经济圈”、“长江上游经济带”、“南贵昆经济区”等区域经济合作联盟，结合我市生态文明城市建设的战略定位以及省领导提出的打造由广州、桂林、贵阳、昆明、曼谷形成的一条世界级观光旅游线路，将贵阳城市发展战略从泛珠三角放眼到泛亚太区域。这些战略构想为我市房地产业发展提出了新的课题，发展旅游休闲及外向型房地产，对于我市房地产业实现可持续发展，提升“避暑之都”品牌魅力，构建生态文明城市具有十分重要的意义。
从我市的城市特征来说，“爽爽的贵阳”，“避暑之都”品牌的打造，更离不开旅游地产的发展。目前，贵阳的旅游还处于相对尴尬的地位，即仅仅是黄果树、遵义、黔东南旅游三大旅游目的地的中转站和集散地。贵阳的旅游还缺乏龙头项目的支撑。贵阳旅游业的发展方向，不是观光旅游，而是度假旅游，要发展度假旅游，就需要大力发展我市的旅游地产或度假地产。
旅游地产的发展，国内的三亚是一个成功的典型案例，贵阳市的近邻昆明、成都等市也已经作出了很多有益的探索。如昆明的旅游小镇开发（温泉小镇），成都的城乡一体化开发（三圣花乡）。我市的优势是避暑、森林、温泉，要发展度假地产，可以探索一条避暑度假、温泉辽养、康体休闲的路子。即把运动健身、康体、餐饮美食与度假别墅、度假公寓的开发结合起来，形成贵阳特色的“避暑度假基地”的开发模式。
3.2. 项目主要竞争楼盘分析
2009旧历年后，两城区楼盘销售逐渐回暖，至此趋于缓和，售价上也基本平稳。
近期两城区在售项目销量处于前列的，主要包括“山水黔城”“保利·云山国际”“中天世纪新城”等，而这些热销楼盘几个显著共同特点为：
（1）开发商企业品牌卓著，并在贵阳区域有良好的开发先例
（2）长期延续的推广效果，客户多重积聚，产生集中抢购效应
（3）产品线长，房源面积段从小二房到大三房、四房、跃层，形态丰富
（4）小房型的销售较快，逐步积蓄人气带动大房型销售
（5）售价相对适中，普遍受客群认可
（6）推广力度大，品质形象口碑良好
项目周边竞争楼盘内容表3.1 区域竞争楼盘简介
区域竞争小结
通过上述分析对比，可看出本项目相对的竞争优势在于：
（1）开发商品牌效应；
（2）中小户型竞争力；
（3）营造精美小区环境。
而且，价格体系（价格竞争力）和营销策略（认购情况）两项内容对比在上述表格中还未体现。
因此，本项目的核心竞争力，通过上述对比与分析得出五大优势，即：开发商品牌、户型竞争力、小区环境、价格体系、营销策略等，深入挖掘、提炼，并将这些优势在项目运营中得到充分体现，从而增加本项目的性价比，提高项目的核心竞争力，广泛吸引目标客群的关注，最终达成销售。

-38-
表3.1 区域竞争楼盘简介
项目
坐落位置
建筑形态
房源
户型段（㎡）
产品特征
主推卖点
对外报价
文昌星园
电台街
多层房
45
106、145
169、183
古典式外观
地段、文化景观、
建筑特点
7800元/㎡起
阳光佳居
文昌北路
31层双塔
348
102、104
139、148
电梯景观公寓
地段、教育环境、
7000元/㎡起
中央公园
九华路
40层单栋
400
116、150
180以上
法式外观
巴厘岛风情
7000方园林
地段、园林景观、
教育环境、
7000元/㎡起
远景时代
富水中路
24层单栋
95
80、109
118、142
——————
地段、交通、配套
7780元/㎡起
文昌苑
东新街
32/20层
388
80 — 120㎡
简约现代外观
底层架空园林
地段、文化景观、
教育环境
闹中取静宜居生活

亨特国际
文昌南路
33层
242
89.01-168㎡
简约现代外观
底层架空园林
地段、教育环境、及1、2期成熟配套
7500元/㎡均价

第4章 市场定位分析
市场定位就是企业根据目标顾客所关心的主要因素，并比较竞争者的现有产品在市场的位置来确定企业的产品在市场上的位置。要做好房地产项目产品定位,首先要对项目所在地市场需求进行分析,细分出目标顾客群，根据客户需要来确定产品以及相应配套定位。因此,本章通过对贵阳市市场需求及项目SWOT进行分析，确定项目产品市场定位。
4.1. 市场需求分析
（一）根据抽样调查预测
根据前述调查推测，预计未来三年本市购房需求将达到1180万平米左右，加上地州和省外购房群体的需求，未来三年贵阳市潜在购房需求面积在2360万平米左右，除去部分“无效需求”，全市未来三年住房有效需求总面积约为1570万平米，年均需求面积520万平米左右。
（二）根据城市化进程预测
按照贵阳市生态文明城市总体规划发展目标，到2020年，市域常住人口将达到500万人，其中城镇人口400万人左右，城镇化水平达到80%。目前全市城镇人口为181.42万人，到2020年将新增218万人，若以人均住房建筑面积30平方米计算，将新增6540万平方米住房，年平均新建住宅需求量为654万平方米。
综合上述两种预测结果，可以肯定，未来几年甚至十几年，全市住房需求潜量仍然较大，不过，由于房地产市场需求受宏观调控等政策因素影响较大，具体年度需求量也可能出现一定的波动。
4.2. 项目开发的SWOT分析
（1）项目优势 strength
区位：老城中心、人文汇集路段
交通：多路公交经过、步行外出便捷
配套：周边配套齐全、日常生活便利
品牌：开发商企业口碑良好
产品：主流户型面积段适中，切合市场需求
（2）项目劣势 weakness
规 模：项目体量小，难以营造大社区氛围
环 境：地块自然景观匮乏，周边居住环境较差
（3）项目机会 opportunity
政府推进：伴随政府“康居工程”推动，在老城改造进程中，以城市核心“人文家园”理念提升本案品牌形象。
品质领军：本项目的兴起，在周边略差的居住环境中脱颖而出，以尚品住宅“领军人”的气质，可扮演政府工程样板区形象。
（4）项目威胁 threat
同质竞争：项目临近及两城区在建或在售的多个楼盘，与本项目形成同质竞争，引起客户分流。
市场形势：受整体市场影响，客户群仍存在观望心理对本案面市及实现房源快速去化形成压力。
项目要点归结：最优卖点为“路段”位于老城中心路段，交通便利，配套齐全且与商业聚集区错位，闹中取静，适宜人居；附加值卖点“文化”周边名校林立，自然景点、名胜古迹俱全；产品优势为“户型”80-100㎡主流面积段，较受市场亲睐。
因此，在产品硬件及地段环境基础上，充分体现了得天独厚的文化环境，以人文内涵来倡导宜居之上更高层次的居住理念，从而更大程度提高产品附加值，推进项目品牌形象塑造。
4.3. 项目市场定位
4.3.1. 定位依据
随着贵阳房地产市场的高速发展，房地产市场的进一步细分已不可避免。目标客群的锁定，将是本项目定位的重要依据。
4.3.2. 项目定位
项目本身位于贵阳市中心地段，以此项目为中心，半径1000米的生活圈，涵盖贵阳最成熟、最完善的生活配套。紧临东山、师大、喷水池商圈，可以说是城市工作族在居住生活上较为理想的选择。因此项目的地理位置和户型设计决定了其项目定位于城市新贵、小资生活及SOHO这么一个概念。
4.3.3. 功能定位
（1）应彻底打破户型的很多设计惯例，户型设计应充份体现明室、明厅、明卫、功能齐备，将“简约、休闲、舒适、自然”诠释得淋漓尽致，将休闲文化的理性与贵阳人一贯的幽雅生活完美地结合在一起
（2）将着眼点落于休闲，将先进的设计理念、优秀的材料和配套逐步实现。
（3）从功能和特色出发，项目房型规划应符合市场。可以以 “二室二厅”和“三室二厅的房型规划为重点出击的卖点之一。
4.3.4. 户型定位
市区楼盘是贵阳市大多市民购房的首要选择，而大多数楼盘的80 -100 平方米户型住宅则受到大量白领阶层的人喜好，而这类人注重生活品质，极需在生活中自我满足，所以本项目户型定位在80 -100平方米。
4.3.5. 项目客户群定位
近期就贵阳市高收入阶层对房地产市场需求状况做的调查进行分析，得出以下结论：
（1）购房意向分析
在本次调查中，被访问者买房时最关注的因素，房价排在第一列（47%）、地理位置（35%）、周边环境（18%）的被访问者将房价作为关注的要素。
市中心因其房价高，并且高消费群体已逐步远离市区，故市区楼盘的三房二厅的房型已逐步不被大多数人欢迎，但其办公需求，所以也占一定比例，而二房二厅则受大多数消费者喜好，一房一厅因其总价低而且能完备许多单身功能也有一定市场。
（2）购买住宅的目标客群分析
国内外、本地投资客；国外产业基金；私营公司；大中型国有企事业单位高层职员；实力企业白领；证券、银行等金融机构，IT界，房地产等相关行业人士；本省或周边地区来贵阳发展的成功人士；周边地区来筑安家人士；小私营主；其他有实力的社会精英。
（3）本案目标客户群区域定位：
1）与以文昌路及宝山南路为区域的有地缘属性的人群
2）开办公司的（后期销售会更为明显）
3）在贵阳长期工作的外省市人群
4）本市有稳定中等收入人群
本案目标客户群年龄定位：主力客户源22－40岁，核心层以年龄在28－35岁的青壮年为主。
本案目标客户群收入定位：单人年收入在7万元以上，家庭年收入10万元以上。
（4）本案目标客户群其它特征定位：
1）有一定经济基础的单身一族；
2）准备结婚，置办新房的；
3）SOHO一族；
4）想在市区居住的。
4.4. 定价策略
4.4.1. 定价原则
（1）应以支持实现高速销售目标为确定销售价格的前提；
（2）以全程销售期内具有良好性价比优势作为市场竞争的重要手段；
（3）以入市形成较好的人气为基准，建立逐步上扬的价格体系；
（4）合理安排不同位置、不同类型、不同朝向物业的价格结构，在一定周期内，确保各类物业的相对均衡出货；
（5）计划底商类物业销售适当后置，以便在前期接待中积累客户，谋求更大利润空间。
4.4.2. 价格定位
通过区域地缘性项目的价格可接受度调查，可行性市场定位价格：
（1）商铺全程均价30000元/平方米；
（2）宏基文昌苑属高层商住楼，建议入市起价以7300元/平方米左右价格起面市，先期以开盘均价在7000-7500元/平方米控制，在销售形势看好、销售速度保障的前提下，逐渐提升价格至8000元/平方米；
（3）具体价格方案包括各种户型价差、开盘价格明细及销控、后期价格调整，在户型设计方案确定后再做定案。
4.4.3. 价格定位说明
以上定价在分析了近沈阳市的类似楼盘的基础上分析得出的。根据“低开高走”的定价原则，如开盘均价7300元/平方米，经过1个月的客群成交、市场摸底试探，如反馈良好可以飙升200元/平方米左右，即均价7500元/平方米；经过两三个月的热销反馈，再提升至7800元/平方米是有可能的。市场预期良好，争取半年左右能够结案，入住前均价将上浮至8000元/平方米左右。但认购初期如果卖出项目的最高价，会违背低开高走的原则。
第5章 建设方案
5.1. 建设场地环境
项目地势北高南低，地块形状近似梯形。
5.2. 建筑方案设计
5.2.1. 建筑方案总体构思
与周边建筑形成和谐空间，减少对内部空间的压迫感，增大内部绿化和活动空间，塑造良好的城市景观。
5.2.2. 平面设计
整体布局呈“乙”字形，因地制宜，框式和点式塔楼相结合，有效利用空间，提高房间使用有效率。
5.2.3. 立面设计
本项目外立面为简约欧式风格。
5.3. 结构设计
（1）基础处理：本项目为桩基础。
（2）上部结构：框架剪力墙结构。
5.4. 公用设施方案
5.4.1. 供水排水
给水采用青岛三力无负压供水设备2套[①Q=40m3/h，N=18kw，H=80M ②Q=20m3/h，N=11kw，H=100M]能利用自来水管网余压。降低电机功率，减少日运行费用而达到节能效果。排水采用静音排水，经由化粪池接入市政排污系统。
5.4.2. 供电
（1）供配电系统：独立电表设置
（2）照明及电力设备
（3）弱电设计：公共照明为双电源
（4）中央空调：本项目无中央空调
5.5. 消防
设立独立消防监控
第6章 投资估算与资金筹措
6.1. 投资估算的依据及说明
6.1.1. 土地费用
本项目共占土地面积6409.54平方米，土地用途为商业，以出让方式取得，取得土地过程所支付的费用包括土地使用权出让金、动迁及安置补助费、契税及其他费用，按照目前贵阳市土地出让的基本制度及公司实际投入情况，可确定此项费用约为4961元/平方米。
6.1.2. 城市基础设施配套费
根据《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》〔2006〕第五条城市基础设施配套费按以下范围和标准征收：在贵阳市南明区、云岩区、小河区以及金阳新区城市规划区和贵阳高新技术开发区，新建、扩建经营性房屋建筑，每平方米建筑面积90元。
6.1.3. 前期费用
XX苑项目的主要前期工作费用，包括政府收费、社会费用等两大部分，其中政府收费包括工程定额编制测定费、建设工程质量监督费、规划服务费、卫生设施审查费等；社会费用包括勘察规划设计费、工程监理费和建筑工程保险费等，大约为每平方米建筑面积80元。
6.1.4. 建筑安装工程及装修费
根据国家建设部、财政部二00三年十月十五日联合发布的关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知（建标[2003]206号），结合贵阳地区的有关工程、设备及材料等的市场行情，并适当考虑《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2003）的有关精神，估算得出本项目的建筑安装工程费（含土建、水电、设备等）及装修费的估算结果，大约为1746元/平方米。
6.1.5. 园区配套费
包括园区内场地平整、路面、软制环境及硬制环境建设等相关费用，大约为300元/平方米。
6.1.6. 项目开发费用
XX苑项目的开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用等，其主要估算过程如下：
（1）管理费用
包括管理人员的工资、办公费及差旅费等，预计为1-5项投资总和的3.0%。
（2）销售费用
由于沈阳市公建类房地产市场的竞争日趋激烈，XX苑项目也应采取科学的营销策略、有效的营销手段，进而在市场上赢得主动。
因此，本报告将销售费用划分为营销费用（例如，广告宣传、售楼员工薪金等）和其他费用两大部分，大约的费用标准预计为销售收入的2.0%。
（3）建设期利息
根据金融机构现行1-3年期限的贷款政策，贷款年利率取7.47%
6.1.7. 预备费
包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费，又称不可预见费，是指在项目实施中难以预料的支出