苏州新区项目提案报告 定位分析.doc

苏州新区项目提案报告 定位分析
定位分析
一、开发理念定位
倡导“健康、生态、水景”生活
健康生活最主要的是一种生活观念和生活方式。在继承地吸收的基础上，根据苏州新区的环境、风貌、人文特点提出适合当地市场中目标消费者所普遍认同和响应的“健康、生态、水景”生活理念。
二、市场定位：
【生态活水景观住宅】
根据目标消费者的特征，定位为“水景生态住宅”，并且根据市场状况，既生动又形象地赋予这一定位以丰富的内涵，与市场上众多的水景，。即现代人追求“健康生活”，它力图以“现代版的水景住宅；邻里化的社区配套；诗意绿色的生态居住环境以及和谐人本的物业服务。这四大要素来打造新区人居新生活。在市场中建立独特的品牌个性，塑造人性化的品牌气质，以展现强势的品牌张力，吸引消费者，最终创造竞争优势。
三、价格定位
建议住宅均价4,800元/平米。
高于现在本区域同质竞争个案（苏香名园）的均价4400元/平米，但项目推案时间应在2005年的下半年，市场的上升可以支撑这一价位。
项目的高品味和档次决定售价高于其他邻近个案
项目与苏州其他区位的楼盘相比，具有超值景观价值和升值潜力，价廉物美，物超所值。
四、目标消费者简析
经过广泛细致的调查与分析，目标消费者的特征清晰地展现在了我们面前：
1、年龄：28—55岁之间，主力人群为35—45岁。
2、社会阶层：当地及周边居民，新区工作人员，市区二次置业者
3、性别：男性为主。
4、面积需求：三房110-120平方米，二房80-100平方米。
5、区域：新区，市区，吴中区。放眼整个市区，以新区和吴中区为主，发挥地域优势。
6、购房目的：改善现居住状况；外地来苏发展落户苏州的；银行负利率，各类税收增长，股市低糜，把现有富裕的资金购买房产，将不动产作为投资理财的；
产品建议
一、产品建议
（一）项目的整体建议
1、在规划设计方面，通过对社区的整体规划设计来削弱周边环境所造成的不利影响，同时形成社区内部景观与外部景观的呼应，达到项目与周边环境融为一体的目的，建议采取水景社区的规划形式。
2、注重中庭水景园林设计，确保各朝向的景观量，注重塑造产品和营造环境及居住氛围，强调产品的均好性。
3、注重商业配套的完善。
4、通过产品设计来强调项目的高品质性，树立区域内极具竞争优势的项目形象。
5、建立天然活水循环系统：“活水”首先要能顺畅地流动循环，其次，它应有一定的净化能力，维持景观水质。因此，建议项目利用两面环水的地理优势，将河水引入小区，经由天然活水净化系统，使小区内的水质优良，景观更优美。同时，净化系统还会带来独特的景观，如“湿地景观”。
（二）产品细节建议
1、建筑形式
（1）建筑风格
建筑风格定位为新现代主义简约风格：为了体现小区的主题，整体风格上的处理应以整个小区建筑物的风格来达到体现生态、舒适、安静的主题的目的，整体风格引入新现代主义简约风格。现代风格的作品大都以体现时代特征为主，没有过份的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。
（2）外立面
强调健康、舒适内涵的体现。
造型与环境相协调，强调空间的个性与可识别性，随着规划布局平行展开，住宅造型也随
之变化。
注重室内外空间的流动性，立面以大面积玻璃窗加以色调丰富的外墙面，强调轻盈、通透
的效果，与中庭园林和周边绿化有机结合。
采用高级外饰面砖，可以达到整洁的效果，并能保持持久。
色彩应追求简洁现代的视觉感受，通过色彩的运用营造休闲、舒适、时尚、自然的家居氛
围。
（3）窗
各户的窗与窗之间应考虑角度，避免对望，影响房间的私密性。
充分运用飘窗、角窗、落地窗等窗体语言，使住户充分享受阳光和景观，飘窗50CM，高度
50CM。
尽可能多的采用采光和观景好的落地窗设计，增强室内的采光性和舒适性。
2、户型设计
目前，苏州房地产市场竞争异常激烈，人们对现代生活品质的要求不断提高，对居住环境舒适性的高品位需求不断提升。因此，对于打造一个成功的房地产项目产品而言户型面积的选择及组合是至关重要的。
户型建议
主力面积控制在80－120平米。市调表明，面积紧凑的户型销售迅速，且总价易于控制。建议两房面积控制在80－100左右，三房面积控制在110－120左右。
玄关的设计，不只是过渡空间，可安置衣帽柜和鞋柜。
客厅开间至少4.5M，客厅具备较高级家庭影院的功能。
客厅观景阳台面积够大，可作为其它功能。
大户型主卧带阳台室，可拓展小书房，健身房等其它功能。
饭厅紧临厨房，具备形成开放式条件。
厨房呈方正或L形格局，便于橱柜布置，充分考虑生活动线。
厨房带服务型家政小阳台，兼作洗衣房，服务阳台设有电源，上下水。
卫生间干湿区功能分隔。
主卧带卫生间，部分大户型可再加入走入式衣帽间。
飘窗、角窗、落地窗、双阳台充分享受阳光和景观，更显通透，飘窗50CM，高度50CM，
较为舒适。
设储物间，中小居室可考虑半间房设计充分考虑景观因素，在窗户的设计上要充分体现与
景观的积极迎合关系。
创新户型，叠拼、复式、错层，充分体现多元化户型的设计。
解放首层，首层公共部分做到明亮通透、舒适、自然主义的导入，豪华、亲切。
在项目多层和小高层设计地下室，多层的地下室设计成具备储藏室功能，在销售时可进行
分割，赠送每户10－15平米的地下储藏室。增加项目的产品竞争力。
二、园林设计建议
现在住宅对区域环境的要求较高，对周边环境的要求更高，真正的住宅应具有人文亲和力，且具有不可复制的人文特征。
在水景及中庭园林上文章作足，园林设计兼顾观赏性与实用性，富有新意又满足小区住户
亲近绿色自然的追求，以提升社区档次及居住舒适度。
在园林风格设计方面，目前主要有两种，一种是重视整体恢弘的欧式风格，一种是重视细
节小品的日式风格，本项目应取两种风格之所长，并结合江南中式园林的设计理念来进行规
划和设计。
在售楼时即应全部或部分实现园林景观，以增强消费者现场感，烘托营销气氛，达到对项
目所提倡的健康、绿色、自然概念的认可，并在一定程度上增强对本案开发商资金实力的认
同。
在营销中强调外国知名园林设计师为小区量身定做，以迎合目标客群的偏好。
三、物业管理
一个小区的物业管理公司形象和品牌可以直接影响到物业的销售，一个好的物业管理公司不仅可以为业主提供更加满意的服务，还为项目的品质和档次的提升起着很大的作用。
目前物业公司可提供的服务主要有：
生活居家服务：与住户的信息联络服务、房屋建筑管理、公共设施、设备管理、园区交通
管理、消防管理、安全管理、绿化管理、卫生管理、社区文化活动。
加值委托服务：家政服务、教育卫生、园区配套服务、固定配套服务、商务服务、便民代
办服务。
经营管理服务：房产中介服务、停车场管理、康乐运动、养生保健、旅游组织。
在物业费的制定方面应考虑到周边项目的情况和入住人群承受能力，建议不超过2元。
在选择物业管理公司的时候应重点考虑其品牌形象和服务内容等因素。
建议物业管理公司名单：
上海陆家嘴物业管理公司
戴德梁行物业管理公司
四、智能化
（1）小区智能化系统最低应具有小区智能化管理、三表计量（IC卡或远传）、小区电子广告牌、家庭保安报警、防火、防煤气泄露报警、紧急求助报警、家庭电器自动化控制（包括音频和视频）等功能。
（2）智能化系统应能实现在线化物业管理及服务的物业管理智能化，网上冲浪、电子购物、远程教育、VOD视频点播等的家庭生活智能化，和安全保障智能化等功能。
（3）在项目入口处设计液晶电视屏幕，每日以字幕的形式滚动播出时事新闻，天气预报，小区重要活动，物业管理服务等信息。
五、配套建议
1、 会所建议：
健身俱乐部
美容美发厅
阅览室
棋牌室
乒乓球室、台球等活动室
医疗诊所
警署联系处
2、商业配套
建议在项目商业以招商的形式引进一家知名的超市，解除客户购物的后顾之忧，同时为项目增加一个卖点。
3、停车系统
现在随着汽车逐步走进家庭，私人汽车保有量越来越高，停车问题越来越被人们所重视，所以本案应注重车库的配设。
采取地下车库形式，实现人车分流。
安装智能化车库管理系统，实现车库、车辆的智能化管理，提高管理效率和水平。
车位的配比上要达到1：1的量，满足长远发展的需要。
所有车库都相互连通，最好有楼内电梯直接通达。
在地上停车部分设计机械式停车位，增加小区停车数量。