华威房地产公司红星街底商住宅楼建设项目可行性研究报告书.doc
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1、第一章 概 述1.1 项目名称、主办单位及负责人项目名称:*市华威房地产公司红星街底商住宅楼建设项目建设单位:*市华威房地产开发有限公司法人代表项目负责人建设地址:*城区红星街北、规划前进路东1.2 编制依据1、*市华威房地产公司项目说明书编制委托书2、中共*市委关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议3、*市华威房地产开发有限公司建设用地批准书4、*市华威房地产开发有限公司用地地理位置图5、*市华威房地产开发有限公司规划平面图6、国家现行有关法律、法规7、建设单位提供的其它有关材料1.3 主要研究内容本说明书主要对项目建设的背景、必要性、建设条件、工程设计方案、投资估算等进行了重点研
2、究。1.4 建设内容与规模根据场地情况及使用要求,*市华威房地产开发有限公司拟在红星街北、规划前进路东建底商住宅楼一栋,占地面积1164平方米,总建筑面积6780.9平方米。该楼地上6+1层,地下1层,设4个单元。第一、二层为商业用房,36层为一梯两户,共计住户32户,顶层设计为楼中楼。1.5 主要研究结论项目的实施符合国家全面建设小康社会的总体要求,符合国家和社会对全面建设小康社会标准的要求;其功能和整体设计符合使用要求;项目建设对提高土地使用价值,解决居民住房问题有现实意义;项目所在区域交通便利,所需的公用配套条件完全具备。1.6 主要技术经济指标主要经济技术指标表序号指标名称单位数量备注
3、1总占地面积亩5.2221.1规划用地面积亩4.6231.2人行道面积亩0.5992商住楼占地面积m211643建筑面积m26780.94建筑密度%37.775容积率1.876日照间距m1.2H7控制层数层6+18控制高度m219绿地率%3010总投资万元2308.7910.1工程费用万元653.6010.2其它费用万元1484.1710.3预备费万元171.02第二章 项目建设背景与必要性2.1 项目背景2.1.1建设单位概况*市华威房地产开发有限公司,是一家民营有限责任公司,于2002年11月29日经*市工商行政管理局登记成立。公司地址位于市东环路南段西侧,注册资本800万元,主要经营房地
4、产开发及物业管理等业务。该公司自成立以来,着力以市场为导向,以质量求生存,以为广大居民提供舒适、幽雅、安全、文明的居住环境为根本出发点,讲信誉、谋发展,积极培塑企业形象,努力打造华威品牌,初步取得了良好的经济效益和社会效益。该公司于2006年通过拍卖获得了*城区红星街北、规划前进路东3481平方米(包括399平方米人行道用地面积)的土地使用权,进行商业开发。详见附件2:土地使用证(晋市城国用(2006)第00259号);附件3:建设用地批准书*市2005晋市土(建)字第壹拾贰号。2.1.2*市房地产分析*市位于山西省东南部、我国中西部,在全国东、中、西三个经济区域发展中,具有承东启西、面对中原
5、腹地的区位优势。为推动房地产业持续健康发展,*市建设局已确定了今后房地产业发展的思路:以结构调整为主线,以改善投资和消费环境为重点,全力促进住房消费。今后20年内,全市房地产业发展的主要目标是:每年通过房地产开发建成住宅50万平方米;房地产开发实现投资年增长28%以上,占全社会固定资产投资比重达10%以上;房地产开发投资直接拉动GDP增长1个百分点以上。近年来,*市的房产业有了较快发展,人均居住面积逐年增加。据来自*市统计局的资料显示2003年*市城镇人均居住面积(建筑面积)达到23.3平方米,和当年全国城镇人均住宅建筑面积23.67平方米基本持平,位居全省之首;2004年,城市市区居民人均居
6、住面积(使用面积)达到18.92平方米,比上年增长2.38%;2005年,城市市区居民人均居住面积(使用面积)达到20.53平方米,比上年增长8.51%。*市的城市定位是:经济强市、园林城市、一流文明城市、优秀旅游城市。中共*市委关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议提出、“十一五”时期经济社会发展的主要目标是全市GDP年均增长12%以上,人均GDP保持全省领先水平。伴随着中央加快中西部地区经济发展步伐和全市加快经济产业结构战略性的调整,全市经济建设在快速推进,工业化、城市化成为当前及未来的任务重点。固定资产投资对经济的增长的促进作用将会继续增大,同时随着人民生活水平的稳步提高,房地
7、产业将会有更大的发展潜力。*市工程咨询中心接受委托,为*市华威房地产开发有限公司红星街底商住宅楼建设项目编制说明书。2.2 建设的必要性一、项目建设是全面建设小康社会的发展要求。随着生活水平的不断提高,人们对居住条件也提出了相应的要求,“小康不小康,关键看住房”,在中共中央十六次全国代表大会报告中也明确指出:到2020年我国将全面进入小康社会,并将住房条件作为衡量小康社会水平的主要指标之一。建设部在全国住宅与房地产工作会议上推出了全面实现小康社会的住房标准,即到2020年基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。据了解,改革开放20多年来,我国城镇居民的住房水平有了很大的提高,但
8、是仍属与“小康目标”发展阶段相适应的低水平的发展。据2000年全国人口普查统计,我国城乡人均住房只有0.78间,其中城市0.75间,镇和乡村为0.79间;城乡住房成套率约67%,其中城市71%,镇62%。人均住房建筑面积8平方米以下的家庭仍占9.1%,约3091万户,其中城市和镇约1520万户,涉及城镇人口近5000万。由此可见,未来我国商品住房需求会不断扩大,该项目的建设将有力地推进全面小康社会建设进程的步伐。二、项目实施对建设现代*,提升城市品位、加速“四市”建设均有积极意义。*市自建市以来,用近二十年的时间在一个小县城的基础上发展成初具规模的中等城市,城市建设日新月异今非昔比。但毕竟*市
9、是在老*县及周边村庄的基础上发展起来的,新的现代化城市建设和陈旧落后的村庄长期并存也就必然是基本的“市情”,也就是典型的城中有村、村中有城、城乡不分的混杂局面。在城市中散乱分布的多数城中村,生活服务设施不配套、基础设施建设滞后、治安差、环境脏、土地浪费严重,已严重影响城市的整体功能发挥和城市的良好形象。这种落后状况更是与*市市委、市政府确定的建设“经济强市、一流文明城市、现代园林城市、优秀旅游城市”的宏伟目标差之千里。有计划有步骤的加快城中村改造步伐和加大城中村改造力度,是建设现代化*的必由之路,这已成为*市建设的工作重心。项目的建设是继黄华街西区旧村改造之后城市综合整治的又一大手笔,这对*市
10、提升城市品位、美化城市环境、增强城市功能、加速“四市”目标建设都有积极和现实的作用的意义。三、项目建设符合*市城市发展规划,对提高土地利用价值有积极的作用。土地是不可再生的极为珍贵的特殊资源,合理利用土地是我国的基本国策之一。土地的稀缺已成为当今城市建设的严重障碍,对极为有限的城市土地资源进行科学规划和合理使用,挖掘土地利用潜能、提高土地利用价值,是实现城市可持续发展的必然要求和现实选择。*市特殊的地理环境使得城市土地供应比全国其它许多城市更加紧张,该项目位于*市市区红星街北侧、前进路东,所处位置在*市商业中心范围内,为商住楼日后的商业运作提供良好的条件。四、项目建设是该公司不断发展壮大,适应
11、房地产市场激烈竞争的需要。房地产行业是一个资金量大,风险系数高的行业,目前由于房地产市场出现局部过热的迹象,国家已经开始了一系列的宏观调控,土地政策调控、房贷利率上调、自有资本比例上调、销售必须在主体竣工后等政策的出台,必将对房地产市场格局产生重大影响,中小房地产企业面临的压力会远大于大型企业的压力,因此,华威房地产必须壮大自己的规模,加大市场开发力度,尽快适应国家政策的调整,以在激烈的市场竞争中站稳脚跟。综上所述,该项目建设不仅对全面建设小康社会具有很好的推动作用,而且也是该公司不断发展壮大,适应房地产市场竞争的必要之举,项目建设还对合理利用城市土地、提高土地使用价值具有积极的意义,所以项目
12、建设非常必要。第三章 项目选址与建设条件3.1 项目选址华威房地产开发有限公司红星街底商住宅楼项目总占地面积5.222亩,其中规划用地面积4.623亩,人行道面积0.599亩。场地位于红星街北侧、前进路东。详见附件4:*市华威房地产开发有限公司用地地理位置图、附件5:*市华威房地产开发有限公司规划平面图。3.2 建设条件3.2.1自然条件项目区所在地属暖温带季风气候,四季分明,冬长夏短,春季少雨干旱;夏季炎热多雨;秋季天高气爽,阴雨稍多;冬季不冷,雨雪稀少。年平均气温 11.0最冷月(一月)平均气温 -9.4最热月(七月)平均气温 31.2极端最低气温 -22.8年最大降雨量 617.9mm月
13、最大降雨量 176.4mm频率最高风向 NW平均风速 2.2m/s最高风速 23m/s全年平均相对湿度 63%标准冻土深度 43cm最大积雪深度 21cm地面极端最低温度 -33.1地面极端最高温度 70.5基本风压 0.45KN/m2基本雪压 0.30KN/m2设计时应综合考虑以上气象及气候条件,使建筑的施工和使用符合本地区的气候特征。2、地形地质项目区位于红星街北侧、前进路东,地形基本平坦,参考其周围地质情况,场地地质可满足项目建设要求。3、地震烈度根据抗震规范我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组,项目建设所在区域抗震设防烈度为6度,设计基本地震加速度值为0.05g,
14、设计地震分组为第三组。3.2.2公用工程条件1、供水项目日用水总量42.67吨,供水来源为红星街市政供水管网。2、供暖该项目采暖总面积6780.9m2,热负荷为286.8KW,采暖由红星街城市g供热管网就近接入集中供暖。3、供电项目总负荷为226.57KW,新增一台250KVA的箱式变压器供给,用电来源为红星街电网。4、通讯*市通讯网络已完全覆盖到项目区,由电信局就近接入即可。5、煤气目前,市煤气管网已经敷设到该项目区内,由红星街城市煤气管网就近接入即可。第四章 总图布局与工程设计方案4.1 总图布局*市华威房地产开发有限公司红星街底商住宅楼项目总占地面积5.222亩,其中规划用地面积4.62
15、3亩,规划人行道面积0.599亩。建筑总占地面积1281.1m2(其中底商住宅楼占地1164m2,地下停车场坡道占地面积117.1m2),道路(人行道和场区小路)面积914.7m2,硬化面积240.9m2,绿化面积1044.3m2。按照城市规划要求,结合项目使用功能需要,后退红星街道路红线10m,后退规划小路红线3m。场区内部出入口(主要用于车辆和住户出入)设置在规划小路,内部小路连通地下停车场和各单元的楼门,地下停车场的出入口在建筑物的北边靠西布置,司机和工作人员可以通过楼梯进出地下停车场。一层商业用房的出入口临街设置,二层商业用房主要通过一楼楼梯出入。在建筑物东、西、北三面布置草坪,南边布
16、置花坛或草坪,为住户、购物者提供一个绿色的室外环境。室外配套设施都布置在草坪的下边,30m3化粪池布置在整个场地的东北角,邻近场区出入口;200m3消防和12m3水贮池布置在场区的西南,邻近红星街一侧。4.2 设计说明4.2.1工程设计依据1、*市华威房地产开发有限公司委托要求及有关规划2、国家现行的有关标准及设计规范4.2.2工程设计内容*市华威房地产开发有限公司红星街底商住宅楼及室外配套设施。4.2.3工程设计范围*市华威房地产开发有限公司红星街底商住宅楼的建筑、结构、给排水、采暖、电气、消防等专业设计。4.3 建筑设计4.3.1设计依据1、住宅设计规范GB5009619992、汽车库建筑
17、设计规范JGJ100983、商店建筑设计规范JGJ48884、民用建筑设计通则GB5035220054.3.2建筑设计拟建建筑地下一层,地上6+1层,总建筑面积6780.9m2(其中地上5762.4m2,地下1018.5m2),该楼占地呈长方形,东西长48.5m,南北宽24m,建筑占地面积1164m2。地上一、二层为商业用房(主要为专业商店),建筑面积2328m2,层高为3.4m;三层以上为住宅,建筑面积3434.4m2(不含阳台面积),36层层高均为2.8m;利用坡屋顶中部做成阁楼,供6层住户使用。室内外高差0.5m,总建筑高度为21m。住宅部分为4个单元,每单元可住8户,共计32户。户型为
18、两室一厅A型(89.44m2)12户、两室一厅B型(92.44m2)12户、三室一厅C型(154.99m2)4户和三室一厅D型(157.99m2)4户,其户型比为3:3:1:1。地下停车场建筑面积1018.5m2,层高3.4m。主要用于居民和顾客的小型车辆停放,设25个停车位。地下停车场出入口坡道,最大坡度15%,出口部分建筑面积占地117.1m2。道路采用150mm厚3:7灰土垫层,100mm厚C20细石混凝土面层和标准路沿石。地下停车场地面采用高强、耐磨、防滑材料,商业用房做铺地砖地面,采用塑钢窗、木门,内墙用石灰砂浆抹面;住宅做毛墙、毛地,方便住户根据各自不同喜好进行装修;楼梯采用石灰砂
19、浆抹面。室外刷涂料,采用坡屋顶,屋面采用水泥焦渣找坡,水泥蛭石保温,SBS卷材防水层。4.4 结构设计4.4.1设计依据:1、建筑结构荷载规范GB5000920012、建筑地基基础设计规范GB5000720023、砌体结构设计规范GB5000320014、建筑抗震设计规范GB5001120015、混凝土结构设计规范GB5001020024.4.2结构设计该楼采用底框结构,基础采用柱下混凝土独立基础。地下一层、地上一、二层采用为现浇框架结构,墙体围护结构采用混凝土空心砌块砌筑,外墙厚300mm,内墙厚200mm;三层以上采用砖混结构,墙体用粘土砖砌筑,外墙厚370mm,内墙厚240mm,梁、板、
20、柱均采用现浇,每层均按构造设置构造柱和圈梁。混凝土强度等级基础不应低于C20,柱采用C30,构造柱采用C25,钢筋强度等级为、级,建筑抗震设防烈度6度。地下停车场出入坡道采用轻钢结构,维护结构采用钢化玻璃。4.5 人防设计依据山西省结合民用建筑修建防空地下室管理规定(晋市政发200029号)第九条、第十条的规定,可不设防空地下室,但需缴纳人防工程易地建设费。4.6 给排水设计4.6.1设计依据建筑给水排水设计规范GB5001520034.6.2设计范围1、室内给水工程2、室内排水工程3、室外管网配套工程4.6.3设计参数住宅用水量指标:130300L/人d商场用水指标:58L/m2日绿地用水量
21、指标:1.03.0/m2d道路用水指标:2.03.0L/m2d地下停车场冲洗用水指标:2.03.0L/m2次最高日用水量:42.67m3/最高日平均时用水量:2m3/h最大时用水量:4.39m3/h4.6.4给水系统1、给水水源给水由新市西街自来水供水管网供给。设置贮水池,由水泵从贮水池中抽水供入室内管网。2、系统设计室内给水管网与水泵相连,由水泵从贮水池抽水供入室内。生活给水系统布置成枝状管网采用竖向单向供水。给水系统的水泵机组设置备用泵。水泵运行方式采用自动切换交替运行。3、贮水池贮水池的容积按照最高日用水量的20%25%确定。因而可以确定贮水池的容积为12m3。4.6.5排水系统1、排水
22、量的确定项目的排水量为29.68m3。2、系统的设计项目地上部分室内排水系统采用生活废水与生活污水合流的形式,排水系统采用单立管升顶排水系统。生活污水经室内排水系统收集排入化粪池,经化粪池处理后排入市政污水管网;地下停车场内排水采用明篦排水,设置隔油井,地面污水沿坡度收集到排水管沟内,处理后经污水泵提升后排入室外污水管网。3、粪池容积的确定化粪池的有效容积为29.93m3,选用30m3的钢筋混凝土化粪池。4、雨水排放雨水排放采用普通外排水系统。降落到屋面的雨水沿屋面坡度收集到檐沟,然后流入隔一定距离岩外墙设置的水落管,排至地面或雨水口,与场地雨水一并经雨水口收集排入市政雨水管网。4.7 采暖通
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