会计实务:房地产开发企业转让定价避税法.doc
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1、房地产开发企业转让定价避税法(一)转让定价的概念房地产开发企业转让定价,是房地产开发公司集团内部或利益关联方之间为了实现其整体战略目标,有效协调集团内各个单位之间或利益关联方之间的关系,谋求整体最大限度的利润而实现的一种交易定价。它一般只会发生在关联房地产开发企业的内部交易,但也不排除有业务关系的房地产开发企业进行此类交易的可能。所谓关联房地产开发企业,是指两个或两个以上房地产开发企业在管理、控制或资本等方面存在着直接或间接关系的房地产开发企业,包括房地产开发总机构与它的分支机构、同一房地产开发总机构的不同分支机构、房地产开发母公司与子公司、同一房地产开发母公司的不同子公司等。(二)转让定价的
2、常见表现形式在实践中,转让定价的表现形式多种多样,几乎涉及到关联房地产开发企业一切经济活动内部和经营成果。我们可以从以下几个方面对之加以归类分析。1.货物购销在关联房地产开发企业内部交易中,货物购销占有非常重要的地位,涉及施工材料、开发产品等有形货物的买卖。(1)通过施工材料(如水泥、砖块、沙子等)的购销价格的“高进低出”来影响关联房地产开发企业的开发产品成本。例如,由房地产开发母公司向子公司低价供应材料,或由房地产开发子公司高价向房地产开发母公司出售施工设备,以此降低房地产开发子公司的开发产品成本,使其获得较高利润。反之,通过房地产开发母公司高价向房地产开发子公司出售施工材料,或房地产开发子
3、公司向房地产开发母公司低价出售施工设备,来提高房地产开发子公司生产成本,这就减少了房地产开发子公司的利润。(2)房地产开发母公司利用掌握的国际营销网络操纵房地产开发子公司产品的销路,压低或提高对房地产开发子公司开发产品的收购价格。在利用房地产开发子公司系统的销售机构推售房地产开发母公司开发的产品时,则可以通过提高或压低佣金回扣支付的形式,影响房地产开发子公司的销售收入。(3)在货物购销过程中,利用房地产开发母公司控制的运输系统,通过向房地产开发子公司收取较高或较低的施工设备和材料(如水泥、沙子等)运输装卸和保险费用,来影响房地产开发子公司的销售成本。(4)在房地产开发母公司与房地产开发子公司之
4、间人为制造呆账、坏账损失赔偿等,以此增加房地产开发子公司的费用支出。2.贷款往来通过提供贷款利率的高低来影响房地产开发子公司开发产品的成本费用。例如,房地产开发母公司利用本系统的金融机构向房地产开发子公司提供优惠贷款,不收或少收利息,则可使房地产开发子公司减少生产费用。相反,也可以通过高昂的利息费用来增加房地产开发子公司的生产成本。在公司集团内部以借贷方式循环使用资金,有些交易是预先支付利息,有些则利用利息差额来达到避税目的。前一种情况是,当一个公司预期本年度将赚取巨额利润而要缴纳较多税款时,该公司赶在其会计年度结束之前,从关联房地产开发企业借入一大笔贷款。借款条件是需要就该贷款先支付整个贷款
5、期的利息,由此将利息支出列入当期纳税扣除,缩小了利润额;在这一会计年度结束后,该公司即偿还贷款。后一种情况是,一个盈利公司通过借入一笔按市场利率计算的巨额贷款,然后转贷于关联房地产开发企业,并按一个象征性的低利率计算利息,等以后年度再调整为按市场利率计算。这一借入贷出利息之间的较大差额,会造成以当期亏损来冲抵利润,从而推迟当年的纳税义务。有的国家和地区,对贷款利息征税而对存款利息不征税,关联房地产开发企业可以利用这一规定避税。一方面,一家需要借款的公司利用关联房地产开发企业持有的银行存款作为抵押,从而获取银行贷款,然后要求就该贷款扣除利息开支;另一方面,持有存款的关联房地产开发企业作出安排,收
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