上海乐斯广场全套物业管理流程指南及表格--大学毕业设计论文.doc

上海[乐斯广场]全套物业管理流程指南及表格

目 录

序号
内 容
页码

目录
2

[乐斯广场]物业租赁、移交、二次装修、入驻等流程
3
一
预验
4-6
二
订立合同
7-11
三
办理收楼
12-24
四
二次装修申请、开工装修
25-72
五
竣工验收、办理入驻、退装修押金
73-85

共计：
85页

租 户
[乐斯广场]物业租赁、移交、二次装修、入驻等流程

租户与[仙乐斯广场]市务部确定租赁意向

市务部发[仙乐斯广场]租户汇总表给物业管理部明确租赁单元的交楼标准及约定交楼日期交收楼通知书致物业部

工程部通知给承包商按要求对租赁单元进行装修
物业工程部对租赁单元进行预验（见交楼前预验及跟进整改流程）
（一）预 验

市务部、物业管理部对租赁单元进行交楼前联合验收

致财务部交纳租金\管理费押金等费用
租户签收：用户守则、装修守则及租户收楼、二次装修及入驻之主要流程
租户与市务部正式签订租赁合同

（二）订立合同

物业部发出收楼通知书给租户
市务部在确认租户已付清相关费用后，发交楼通知书给物业部

租户填写租户资料，现场收楼，确认接收钥匙
租户至物业部办理：携带公司委托书，本人身份证、营业执照复印件等

(三)办理收楼
租户至物业工程部办理：携带公司委托书，本人身份证复印件，施工单位资质，营业执照呈交施工图纸，办理二次装修手续，填写装修申请

租户二次装修申报有关政府部门
（四）二次装修申请
开工装修
准备工作

物业部审核汇总装修押金清单送至财务部

租户至财务部办理：交纳二次装修所需费用及其它费用

审批后开工（开工核验单）

租户致保安部办理：办理施工出入证

租户申请竣工验收入驻申请
监督工程（工程部）：质监部门中期检验及物业工程部中期验收

租户提交有关政府部门检验报告
《应扣装修押金确认表》
《租户办公入驻核验单》

（五）竣工验收
办理入驻
退装修押金

租户申请退还装修押金

物业部每月25日汇总收费清单至财务部

（一）

预 验

交楼前预验及跟进整改流程

一、 工程部在收到市务部的“[乐斯广场]交楼通知书”后的第二天，根据表内（附件）交楼标准对预租单元进行一次预验。

二、 如预租单元未达交楼标准，工程部根据交楼标准发PMI或整改通知或装修拟定承包商进行装修工程，并要求在正式收楼前十天按要求完工，工程进行中工程部予以监管。

三、 装修工程完工后第二天，物业部与工程部协调市务部对客户预租单元进行一次正式预验。

四、 对该单元的遗留工程由工程主管发有关单位整改单，技术员跟进，物业部安排保洁工跟进保洁。

五、 整改工程须在交楼日前五个工作日内予以完成。

[乐斯广场]交楼通知书

新租户全称：
楼层单元：
建筑面积M2：
新租户联系人：
联系电话：
联系传真：
合同起止日期： 年 月 日

年 月 日
装 修 期： 年 月 日

年 月 日
合同签约情况：已签订意向书 □ 合同签订进行中 □ 已签订合同 □
交楼日期：合同约定 年 月 日交楼 □
已与租户约定 年 月 日交楼 □
交楼标准：
天花： □
墙面： □
地面： □
其它： □
按新租户合同要求装修（附件） □

市务部：

日 期：

（二）

订 立 合 同

[乐斯广场]租户文件签收表

上海乐斯房地产有限公司市务部提供的以下材料：
1．《乐斯广场用户守则》一本；
2．《乐斯广场装修守则》一本；
3．[乐斯广场]租户收楼、二次装修、入驻之主要程序指引。

已交付给我司，特此确认。

[乐斯广场] F 单元租户

公 司

签 收

年 月 日

[乐斯广场]租户收楼、二次装修、入驻之主要程序指引
首先，热烈欢迎阁下及贵司成为本大厦之客户，以下是阁下及贵司在与本公司签定租赁合同后，办理此入驻手续和二次装修的主要程序指引，望务必仔细参阅。
租户

[仙乐斯广场]市务部租赁合同签定
租户签收：用户守则、装修守则及租户收楼、二次装修、入驻之主要流程指引
订立合同

租户填写租户资料，现场收楼，确认接收钥匙
租户至物业部办理收楼：
联系具体收楼日期，携带公司委托书，本人身份证、营业执照复印件

办理收楼

有关二次装修请务必参阅附页之主要流程及装修守则
租户二次装修申报有关政府部门
租户至物业工程部办理：
携带公司委托书，本人身份征复印件，施工资质，呈交施工图纸，办理二次装修手续，填写装修申请

二次装修
准备工作

租户至财务部办理：
交纳二次装修所需费用及其它费用

审批后开工

开工装修
租户致保安部办理：办理施工出入证

监督工程（工程部）：质监部门中期检验

租户申请竣工检验

竣工验收

如阁下/贵司需详尽资料，敬请与物业部联系：联系人：柴克岳 先生
地址：上海市南京西路388号[仙乐斯广场]17F
电话：63592699　　　 传真：63592969
租户提交有关政府部门检验报告

办理入驻
租户申请入驻

退装修押金

租户申请退还装修押金

[乐斯广场]租户二次装修主要流程及指引

现将[乐斯广场]有关二次装修、补充装修、改造工程及退租复原等单元施工手续环节汇总如下，务请关注：

一、装修开工前手续:
1． 按租赁合同管理部与租户完成交/接楼，双方填写签署交/接纪录。租户向管理部提供授权装修证明；提交二次装修申请（内附装修公司营业执照、资质证书、资历等文件）；
2． 租户向管理部提供四套施工图报送管理部；
3． 租户将装修项目报审质监和消防；
4． 管理部于14个工作日内或按租赁合同约定时限批复图纸审批意见，并向租户介绍本大厦推荐监理联系人；
5． 租户根据审批意见限期作出更改；
6． 租户办妥租金、管理费及装修相关款项的缴付；
7． 租户获得质监和消防批文并送交管理部备案。

二、开工:
1． 施工单位技术负责人在装修施工前为大厦管理部、工程部有关配合人员就租户完成上述条款获准开工后，办理施工出入证；
2． 租户应在施工区域配置足够数量的灭火器材（1只/50平方米）；
3． 租户在装修期间需供/停电，供/停水（生活、喷淋、消火栓），供/停消防报警,供/停广播喇叭,供/停摄像机等,须提前二天向管理部提出书面申请；
4． 租户将隐蔽工程报质监组织中期验收，租户在装修期间随时接受管理部的督导与检查；
5． 租户工程完工时，向管理部提出验收申请，并报质监和消防组织竣工验收，及时完成质监、消防提出的整改意见；
6． 管理部进行工程整体竣工验收后，提出相关验收意见；
7． 租户根据验收意见进行整改，管理部复验；
8． 租户提供质监、消防验收批文、办理施工队退场手续；

三、竣工及入驻:
1． 租户二次装修工程整体竣工后，向管理部提出验收入驻申请。提供全套竣工图二套。并报质监和消防组织竣工验收，及时完成质监、消防提出的整改意见和管理部提出相关的验收整改意见。
2． 租户完成验收整改项目后，通知管理部复验。
3． 租户提供质监、消防验收批文。
4． 签署[乐斯广场]正式送电确认单。

注：租户如需更详尽资料，可致本部咨询，TEL：[phone] 联系人：徐伟纶

上海乐斯房地产有限公司
物业管理部

（三）

办 理 收 楼

[乐斯广场]办公楼/商场移交通知书
承 租 方：
单元编号：
（一） 请承租方代表最迟于 年 月 日 时到上海市南京西路388号[乐斯广场]17楼物业管理部办理房屋交接手续。
届时，请承租方代表务必携带以下证件；
1． 授权委托书（物业交接人）；
2． 承租方公章；
3． 承租方营业执照；
4． 承租方法人代表身份证明；
5． 租金保证金、管理费保证金收据影印件。
（二）请承租方于收到此通知 年 月 日将回执寄回或传真至本公司，如有任何疑问，请与本公司联系。
电 话：63592955、63592956转8003
传 真：63592969
联系人：柴克岳先生
上海乐斯房地产有限公司物业管理部
盖章：
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿
回 执

本方收悉此通知书，定于 年 月 日 时至贵司办理收楼移交手续。

承租方：
盖 章：
日 期：

[乐斯广场]租户联络资料登记表

序号
内 容
1
单元位置：
办公楼/商场 座 层 单元
2
租户详细资料：
单元使用名称：
（中文）

（英文）

租户姓名： .

通讯地址： .

电话（办公室）： 传真机（办公室）： .

电话（手 机）： 传呼机： .

3
紧急事故联系人：
办公时间内（日间）

姓名： 电话： 手机： 传呼： .

姓名： 电话： 手机： 传呼： .

姓名： 电话： 手机： 传呼： .
办公时间外（夜间）

姓名： 电话： 手机： 传呼： .

姓名： 电话： 手机： 传呼： .

姓名： 电话： 手机： 传呼： .

4
其他：

[乐斯广场]物业管理部办公楼/商场收楼确认书

致：[乐斯广场]物业管理部

本人/本公司是[乐斯广场]办公楼/商场 层 单元租户，现在[乐斯广场]管理部同意交付单位情况如下，本司证明已接收上述单元，并确认该单元内设备完好，符合《租赁合同》内交楼之标准，及证明自即日起由本人/本公司接受上述单元。

本人/本公司承诺遵守上海乐斯房地产有限公司制订的办公楼/商场《用户守则》、《装修守则》内的内容及条款，并承诺自即日起，将按时缴付一切相关之物业管理费用。

租户签署： 日期：

姓 名：

管理部人员签署： 日期：

姓 名：

[乐斯广场]租户钥匙领用

租户名称：

物业单位：办公楼/商场 座 层 单元

现管理部谨将上述物业单元门钥匙交予以上租户，请代本人/本公司开启大门。

本人/本公司承诺：托管期内，本单位之设备、物件等，若有任何遗失、损毁，概与[乐斯广场]物业管理部无关，且[乐斯广场]管理部无须负担任何责任。本人/本公司在租赁期满后，将前往管理部送回钥匙，并保证勿将该钥匙交其他人士。

本人/本公司同意上述承诺

并签署如下：

钥匙号码：

钥匙数量： 把

签署人（签字）：

公司盖章：

日期： 年 月 日
本管理部将代管之钥匙收到

并签署如下：

钥匙数量： 把

签署人（签字）：

公司盖章：

日期： 年 月 日

*本人/本公司已将领用之钥匙 把全数送回。

管理部签收人：

日期：

*请把不适用者删除

（此表一式两份，租户与管理部各存一份）

[乐斯广场]租户钥匙托管承诺书

租户名称：

物业单位：办公楼/商场 座 层 单元

兹因上述物业仍需修葺，而本人/本公司无暇照顾，不能每日往返开启大门予修葺人员进入施工，现谨将钥匙交予[乐斯广场]物业管理部托管，请代本人/本公司开启大门。

本人/本公司承诺：托管期内，本单位之设备、物件等，若有任何遗失、损毁，概与[乐斯广场]物业管理部无关，且[乐斯广场]管理部无须负担任何责任。本人/本公司在工程完工后，将前往管理部取回钥匙，请勿将钥匙交还其他人士。

本人/本公司同意上述承诺

并签署如下：

钥匙数量： 把

签署人（签字）：

公司盖章：

日期： 年 月 日
本管理部将代管之钥匙收到

并签署如下：

钥匙数量： 把

签署人（签字）：

公司盖章：

日期： 年 月 日

*本人/本公司已将托管之钥匙 把全数领回。

签收人：

日期：

*请把不适用者删除

（此表一式两份，租户与管理部各存一份）

[乐斯广场]物业管理部区域防火责任协议书

消防工作重于泰山，为认真贯彻《谁主管、谁负责》的消防工作原则和《预防为主、防消结合》的消防工作方针，积极落实消防岗位责任制，努力搞好群治，维护大厦安全，[乐斯广场]物业管理部防火责任达成如下协议：

一、 区域防火责任范围：

二、 区域防火责任人职责：
1. 协助大厦防火责任人搞好消防工作，共同维护大厦防火安全。
2. 负责本区域范围内的防火工作，确保本区域的安全。
3. 认真宣传、贯彻、执行《中华人民共和国消防条例》和其他消防法规。
4. 制订并组织实施区域防火责任和岗位防火责任制。
5. 建立和健全防火制度和安全操作规程。
6. 把消防工作列入生产、施工、经营管理的内容，经常对职工进行消防知识教育，领导和指导本区域的消防工作。
7. 协助管理部保护好本大厦公共场所的消防设备、设施及爱护消防器材。
8. 定期（每月一次）组织消防检查，改善消防安全条件，完善消防设施，把火灾事故消灭在萌芽之中。
9. 审核、上报本区域装修工程，纠正和处理区域的违反消防法规的现象和行为。
10. 组织制订本区域灭火作战方案，带领职工扑救火灾，并保护好现场。

三、 本协议书一式两份，大厦防火责任人，区域防火责任人各一份。

四、 协议书经双方代表签字后生效。

[乐斯广场]物业管理部

用户名称： （租户）

单 元：

防火责任人： 防火责任人：

电 话： 电 话：

日 期： 日 期：

乐斯广场]办公楼部分（公共区域）预验表
楼层

验收日期

编号

验收移交内容
数量
状况
遗漏及整改内容
负责单位
备注

吊顶装饰及风口

地面和墙面装饰

电
电梯门及门框
扇

梯
储藏室
间

大
日光灯带

堂
筒灯
盏

喷淋头及烟感
只

广播喇叭
只

消防喇叭
只

喷淋及烟感
只

核
墙面粉刷及装饰条

心
防火门及配件
扇

筒
排烟风机口
个

墙
消防栓箱和灭火器
组

面
巡更按钮
只

火警通讯电话及警铃

地砖、面砖及吊顶-

清
台盆、水龙头及地漏

洗
照明及开关

间
门、把手及闭门器
扇

茶
地砖、面砖及吊顶

水
台盆、水龙头及吊橱

间
门及把手

照明及开关

门、 把手及闭门器

电开水炉

地漏

井道检修门

地砖及面砖
套

吊顶
套

公
水龙头及洗手液头
只

共
台盆
套

厕
小便斗及感应器
套

所
台面、镜面及台下橱
只

间
座便器
套

及
抽气扇
只

热
手纸箱
只

水
座便器隔断及配件
套

间
各种灯具
盏

照明开关及电源插座
个

喇叭
只

地漏
只

检修口
只

强
室内粉刷及地面

电
门、把手及闭门器

间
设备及管理线外观

照明和开关

门与门板接地连接线

弱
室内粉刷及地面

电
门、把手及闭门器

间
设备及管理线外观

照明和开关

空
墙面及吊顶

调
门、把手及闭门器

机
设备外观

房
照明和开关及插座

地面、地漏

天
墙面及吊顶

燃
门锁具

气
地面

井

道

储
室内粉刷及地面

藏
门、把手及闭门器

室
照明和开关

办
公
天花及地面

墙面和柱面粉刷

单
管道井房门

元
墙幕玻璃

区
墙幕框架

域
墙幕开启窗五金

办
VAV空调机
台

公
FVP空调机
台

区
空调管道保温

域
烟感
只

机
温感
只

电
喷淋头及管道

设
幕墙与窗台接缝处

备

楼
楼梯及前室墙面

梯
楼梯及前室墙顶粉刷

及
楼梯及前室地面

前
楼梯扶手及栏杆

室
消防电梯门及门框

防火门及配件

正压送排风烟阀

楼层消防报警显示器

其

他

事

项

其

他
水表号码： 读数：

电表号码： 读数：

本人确认已收到（办公楼用户守则及装修守则），本物业经交接双方确认无误，即日起，本租户已是该物业合法持有人／使用人。

客户
验收
意见

物业
部
意见

（此表一式二份，租户与管理部各执一份）

[乐斯广场]办公楼部分（公共区域）验收表

楼层

验收日期

编号

验收移交内容
数量
状况
遗漏及整改内容
负责单位
备注

吊顶装饰及风口

地面和墙面装饰

电
电梯门及门框
扇

梯
储藏室
间

大
日光灯带

堂
筒灯
盏

喷淋头及烟感
只

广播喇叭
只

消防喇叭
只

喷淋及烟感
只

核
墙面粉刷及装饰条

心
防火门及配件
扇

筒
排烟风机口
个

墙
消防栓箱和灭火器
组

面
巡更按钮
只

火警通讯电话及警铃

地砖、面砖及吊顶-

清
台盆、水龙头及地漏

洗
照明及开关

间
门、把手及闭门器
扇

茶
地砖、面砖及吊顶

水
台盆、水龙头及吊橱

间
门及把手

照明及开关

门、 把手及闭门器

电开水炉

地漏

井道检修门

地砖及面砖
套

吊顶
套

公
水龙头及洗手液头
只

共
台盆
套

厕
小便斗及感应器
套

所
台面、镜面及台下橱
只

间
座便器
套

及
抽气扇
只

热
手纸箱
只

水
座便器隔断及配件
套

间
各种灯具
盏

照明开关及电源插座
个

喇叭
只

地漏
只

检修口
只

强
室内粉刷及地面

电
门、把手及闭门器

间
设备及管理线外观

照明和开关

门与门板接地连接线

弱
室内粉刷及地面

电
门、把手及闭门器

间
设备及管理线外观

照明和开关

空
墙面及吊顶

调
门、把手及闭门器

机
设备外观

房
照明和开关及插座

地面、地漏

天
墙面及吊顶

燃
门锁具

气
地面

井

道

储
室内粉刷及地面

藏
门、把手及闭门器

室
照明和开关

办
公
天花及地面

墙面和柱面粉刷

单
管道井房门

元
幕墙玻璃

区
幕墙框架

域
幕墙开启窗五金

办
VAV空调机
台

公
FVP空调机
台

区
空调管道保温

域
烟感
只

机
温感
只

电
喷淋头及管道

设
幕墙与窗台接缝处

备

楼
楼梯及前室墙面

梯
楼梯及前室墙顶粉刷

及
楼梯及前室地面

前
楼梯扶手及栏杆

室
消防电梯门及门框

防火门及配件

正压送排风烟阀

楼层消防报警显示器

其

他

事

项

其

他
水表号码： 读数：

电表号码： 读数：

本人确认已收到（办公楼用户守则及装修守则），本物业经交接双方确认无误，即日起，本租户已是该物业合法持有人／使用人。

客户验收意见

物业部意见

（此表一式二份，租户与管理部各执一份）

[乐斯广场]租户二次装修推荐监理

[乐斯广场]塔楼办公区域精装修建设监理收费标准根据《上海市建筑施工监理实施细则》（沪建建管（95）200号）中监理费用计费标准按工程造价2.5%计取，施工阶段质量控制这些上述基础上以80%计取。

因此我司计取[乐斯广场]塔楼办公区域精装修基价以工程造价的2%计取。委托方可根据工程量大小经协商作适当调整。

联系单位：上海市建筑科学研究院建设工程咨询监理部。
联系人： 周旭东
联系电话：64390539 BP： 54993-9355
联系地址：上海市宛平南路75号

（四）

二次装修申请、
开工装修

一、[乐斯广场]租户二次装修等主要流程及指引

现将[乐斯广场]有关二次装修、补充装修、改造工程及退租复原等单元施工手续环节汇总如下，务请关注：

一、装修开工前手续
1． 按租赁合同管理部与租户完成交/接楼，双方填写签署交/接纪录。租户向管理部提供授权装修证明；提交二次装修申请（内附装修公司营业执照、资质证书、资历等文件）；
2． 租户向管理部提供四套施工图报送管理部；
3． 租户将装修项目报审质监和消防；
4． 管理部于14个工作日内或按租赁合同约定时限批复图纸审批意见，并向租户介绍本大厦推荐监理联系人；
5． 租户根据审批意见限期作出更改；
6． 租户办妥租金、管理费及装修相关款项的缴付；
7． 租户获得质监和消防批文并送交管理部备案。

二、开工
1． 施工单位技术负责人在装修施工前为大厦管理部、工程部有关配合人员就租户完成上述条款获准开工后，办理施工出入证；
2． 租户应在施工区域配置足够数量的灭火器材（1只/50平方米）；
3． 租户在装修期间需供/停电，供/停水（生活、喷淋、消火栓），供/停消防报警,供/停广播喇叭,供/停摄像机等,须提前二天向管理部提出书面申请；
4． 租户将隐蔽工程报质监组织中期验收，租户在装修期间随时接受管理部的督导与检查；
5． 租户工程完工时，向管理部提出验收申请，并报质监和消防组织竣工验收，及时完成质监、消防提出的整改意见；
6． 管理部进行工程整体竣工验收后，提出相关验收意见；
7． 租户根据验收意见进行整改，管理部复验；
8． 租户提供质监、消防验收批文、办理施工队退场手续。

三、竣工及入驻
1． 租户二次装修工程整体竣工后，向管理部提出验收入驻申请。提供全套竣工图二套。并报质监和消防组织竣工验收，及时完成质监、消防提出的整改意见和管理部提出相关的验收整改意见。
2． 租户完成验收整改项目后，通知管理部复验。
3． 租户提供质监、消防验收批文。
4． 签署[乐斯广场]正式送电确认单。

注：租户如需更详尽资料，可致本部咨询，TEL：[phone] 联系人：徐伟纶

上海乐斯房地产有限公司
物业管理部

二、[乐斯广场]租户二次装修图纸目录
（大厦提供）

序号
图 纸 名 称
规 格
比 例
数 量
1.
楼层照明平面图
A1
1:100
1张
2.
楼层空调通风平面图
A1
1:100
1张
3.
楼层消防平面图（喷淋）
A1
1:100
1张
4.
楼层报警平面布线图（烟感）
A1
1:100
1张
5.
楼层广播系统平面图
A1
1:100
1张

物业管理部提供的租户上述内容的图纸，如租户另须其它内容的图纸或增加提供的数量，则按RMB 20元/张（A1）收取成本。

租户（公司）