生物产业园可行性研究报告.doc

生物产业园项目

可
行
性
研
究
报
告

1.1项目概况
1.1.1项目名称
《生物产业园项目》
1.1.2项目承建单位
项目建设单位：南京市
1.1.3拟建设地点
项目拟建设地点为江苏省南京市。
1.1.4建设内容与规模
本项目规划用地300亩，引进先进的生物技术及设备建设****生物产业园项目。
项目分两期建设，第一期占地面积**亩，建设期**年，规划总建筑面积**万平方米，其中研发区建筑面积**万平方米。第二期占地面积**亩，建设期**年，规划总建筑面积**万平方米，其中研发区建筑面积**万平方米。
项目建成后，将发展成为全国领先的生命科学群基地，跻身全国最富活力成功生命科学园区前五甲。
1）建设规模
本项目拟引进先进的生物技术及设备建设**生物产业园项目，形成一个集生物科研、生产、展示及会议为一体的综合性生命科学园。同时组建一支训练有素国际型的技术、销售和管理人才队伍，健全一套完善的技术和管理体系，吸引国内国际优秀生物企业加盟，对入驻企业提供全方位入驻和配套服务，收取适当的园区综合服务费用。此外，项目将研发世界最先进的生物医药相关技术，并转让推广。根据其项目市场定位及市场价格走势预测，项目年收入**万元。
2）建筑工程建设规模
根据建设项目及建设地规划要求，本项目拟用地面积**平方米（约**亩），建构筑物占地面积为**平方米，总建筑面积为**平方米。主要建构筑物包括：园区综合大楼**栋、办公楼**栋、研发楼**栋、生活辅助楼**栋、医院**栋、生产车间**栋、仓库**栋及其它配套设施。建设指标及使用功能分布如表1-1，1-2所示：
表1-1用地指标表
序号
项目
单位
数量或指标
备注
1
用地面积
平方米
12
250亩
2
建构筑物占地面积
平方米
12

3
总建筑面积
平方米
12

4
室外工程
平方米
12

4.1
道路及路面硬化
平方米
12

4.2
绿化面积
平方米
12

4.3
地上停车场
平方米
12

5
建筑密度

67.59%

6
容积率

1.50

7
绿化率

12.62%

8
建筑控制高度
米
30

9
建筑层数
层
地上1、5、6

10
机动车停车位
个
200

11
非机动车停车位
个
2000

表1-2使用功能分布表
序号
项目
具体用途
单位
数量或指标
备注
1
园区综合楼
**栋
平方米
22
地上**层，框架结构
2
办公楼
**栋
平方米
22
地上**层，框架结构
3
研发楼
**栋
平方米
22
地上**层，框架结构
4
生活辅助楼
**栋
平方米
22
地上**层，框架结构
5
医院
**栋
平方米
22
地上**层，框架结构
6
生产车间
**栋
平方米
22
地上**层，框架结构
7
仓库
**栋
平方米
25
地上**层，框架结构
8
辅助设施
辅助设施
平方米
22
地上**层

合计

平方米
26

此数据为虚拟数据
1.1.5项目性质
本项目为新建项目。
1.1.6项目总投资及资金筹措
项目总投资**万元人民币（约合**亿美元），建设投资**万元（包括基础工程建设投资**万元和设备购置及安装投资**万元），铺底流动资金**万元人民币。项目所需资金全部由企业自筹。项目投资明细如表1-3所示：
表1-3项目投资明细表单位：万元
序号
费用名称
投资额
备注
一
项目总投资
14

1
建设投资
12

1.1
基础建设投资
15

1.1.1
工程费用
15

1.1.2
工程建设其它费
12

1.1.2.1
土地费用
16

1.1.2.2
其它费
15

1.1.3
预备费
15

1.1.3.1
基本预备费
15

1.1.3.2
涨价预备费
15

1.2
设备投资
14

1.2.1
设备购置费
14

1.2.2
安装费
15

2
流动资金
15

二
资产形成
14

1
固定资产
15

1.1
建筑物资产
1215

1.2
设备资产
15

2
无形资产
15
土地形成　
此数据为虚拟数据

1.1.7建设期
根据工程施工工期定额，本工程建筑面积为**平方米，整个项目建设期为**年，其中第一期建设期**年，第二期建设期**年，项目开工日期**年**月，预计竣工日期**年**月。
1.2编制依据和原则
1.2.1编辑依据
1、《企业投资项目可行性研究与核准申请》；
2、《投资项目可行性研究指南》；
3、《现代投资项目管理手册》；
4、《建设项目经济评价参数与方法》（第三版）；
5、2008年《**省工程造价信息》；
6、国家有关法律、法规；
7、权威期刊杂志相关统计资料；
8、同行业厂家调研资料。
1.2.2编制原则
1、项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。
2、采用的先进的生物技术和设备，配备完善的科技队伍，打造品牌企业。
3、以市场为导向，以提高竞争力为出发点，使生物产业科技园区无论是在价格上，还是在软硬件设施上均应具有较强的竞争力。
4、项目建设必须高度重视科研及生产环境。环保、消防、和安全设施必须与主体装置同时设计，同时建设，同时投入使用。污染物的排放必须达到国家规定标准，并保证项目安全运行和全部人员的健康。
5、将节能减排与企业发展有机结合起来，正确处理好企业发展与节能减排的关系。
6、按照现代企业的管理理念和全新的建设模式进行规划建设，要统筹考虑未来的发展，为今后企业规模扩大留有一定的空间。
7、以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。
8、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性。
1.3主要技术经济指标
项目主要技术经济指标见下表。

表1-4项目主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
数据或指标
一
技术指标

1
建筑指标

1.1
总用地面积
亩
**
1.2
建筑面积
平方米
**
1.3
建筑层数
层
**
1.4
建筑物占地面积
平方米
**
1.5
容积率

**
1.6
绿化率

**
2
设备投资
万元
**
3
项目定员
人
**
二
经济指标

1
投资指标

1.1
项目总投资
万元
**
1.1.1
建设投资
万元
**
1.1.2
流动资金
万元
**
2
收入费用指标

2.1
年营业收入
万元
**
2.2
年税金
万元
**
2.3
年总成本费用
万元
**
2.4
年利润总额
万元
**
3
财务分析指标

3.1
税后财务内部收益率

**
3.2
税后财务净现值
万元
**
3.3
税后投资回收期
年
**
3.4
总投资收益率(ROI)
**

1.4可行性研究结论
1、本项目将立足区域优势地理位置，通过充分合理利用先进的生物技术、完善科研生产设备及完备的科研人员等资源，带动相关生物产业的发展，形成较大规模的产业群，必将对区域经济的发展起到推进作用。
2、本项目是生物产业项目，属于高新技术产业，该项目建设符合国家产业政策，项目的建设可有效利用当地资源，促进地方经济发展。
3、科技部于2011年11月28日发布《“十二五”生物技术发展规划》，表示将建立多渠道投入机制，加大财税金融等政策扶持力度，推动“十二五”期间我国生物技术整体水平进入世界先进行列，推动生物医药、生物农业、生物制造、生物能源、生物环保等产业快速崛起。其中生物医药将作为整个产业的推动重点。同时《规划》指出，至2015年，我国生物产业整体布局将基本形成，力争推动生物产业成为国民经济支柱产业之一，生物技术人力资源总量位居世界第一，生物产业年均增长率保持在15%以上。本项目的实施能有效的促进生物产业的发展，同时有利于国民经济的发展，提高企业的经济效益，具有良好的经济效益和社会效益。
4、经分析，本项目税后财务内部收益率为**%，高于行业基准财务内部收益率**%；税后财务净现值（当ic=15%时）**万元，税后投资回收期为**年（含建设期），静态总投资收益率为**%，正常年生产能力盈亏平衡点为**%，正常年价格盈亏平衡点为**%。项目各项指标均较好，在财务上是可行的。
5、本项目市场前景广阔，经济效益显著，抗风险能力较强，项目建成后可解决**人的就业问题，经济效益和社会效益均较好，项目可行。
综上所述，本项目可行，建议尽快实施本项目，争取早日投资建设，以便尽快发挥效益。

可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）
第一章 研究概述
第一节 研究背景与目标
第二节 研究的内容
第三节 研究方法
第四节 数据来源
第五节 研究结论
一、市场规模
二、竞争态势
三、行业投资的热点
四、行业项目投资的经济性

第二章 生物产业园项目总论
第一节 生物产业园项目背景
一、生物产业园项目名称
二、生物产业园项目承办单位
三、生物产业园项目主管部门
四、生物产业园项目拟建地区、地点
五、承担可行性研究工作的单位和法人代表
六、研究工作依据
七、研究工作概况
第二节 可行性研究结论
一、市场预测和项目规模
二、原材料、燃料和动力供应
三、选址
四、生物产业园项目工程技术方案
五、环境保护
六、工厂组织及劳动定员
七、生物产业园项目建设进度
八、投资估算和资金筹措
九、生物产业园项目财务和经济评论
十、生物产业园项目综合评价结论
第三节 主要技术经济指标表
第四节 存在问题及建议

第三章 生物产业园项目投资环境分析
第一节 社会宏观环境分析
第二节 生物产业园项目相关政策分析
一、国家政策
二、生物产业园行业准入政策
三、生物产业园行业技术政策
第三节 地方政策

第四章 生物产业园项目背景和发展概况
第一节 生物产业园项目提出的背景
一、国家及生物产业园行业发展规划
二、生物产业园项目发起人和发起缘由
第二节 生物产业园项目发展概况
一、已进行的调查研究生物产业园项目及其成果
二、试验试制工作情况
三、厂址初勘和初步测量工作情况
四、生物产业园项目建议书的编制、提出及审批过程
第三节 生物产业园项目建设的必要性
一、现状与差距
二、发展趋势
三、生物产业园项目建设的必要性
四、生物产业园项目建设的可行性
第四节 投资的必要性

第五章 生物产业园行业竞争格局分析
第一节 国内生产企业现状
一、重点企业信息
二、企业地理分布
三、企业规模经济效应
四、企业从业人数
第二节 重点区域企业特点分析
一、华北区域
二、东北区域
三、西北区域
四、华东区域
五、华南区域
六、西南区域
七、华中区域
第三节 企业竞争策略分析
一、产品竞争策略 二、价格竞争策略
三、渠道竞争策略
四、销售竞争策略
五、服务竞争策略
六、品牌竞争策略

第六章 生物产业园行业财务指标分析参考
第一节 生物产业园行业产销状况分析
第二节 生物产业园行业资产负债状况分析
第三节 生物产业园行业资产运营状况分析
第四节 生物产业园行业获利能力分析
第五节 生物产业园行业成本费用分析

第七章 生物产业园行业市场分析与建设规模
第一节 市场调查
一、拟建 生物产业园项目产出物用途调查
二、产品现有生产能力调查
三、产品产量及销售量调查
四、替代产品调查
五、产品价格调查
六、国外市场调查
第二节 生物产业园行业市场预测
一、国内市场需求预测
二、产品出口或进口替代分析
三、价格预测
第三节 生物产业园行业市场推销战略
一、推销方式
二、推销措施
三、促销价格制度
四、产品销售费用预测
第四节 生物产业园项目产品方案和建设规模
一、产品方案
二、建设规模
第五节 生物产业园项目产品销售收入预测

第八章 生物产业园项目建设条件与选址方案
第一节 资源和原材料
一、资源评述
二、原材料及主要辅助材料供应
三、需要作生产试验的原料

第二节 建设地区的选择
一、自然条件
二、基础设施
三、社会经济条件 四、其它应考虑的因素
第三节 厂址选择
一、厂址多方案比较
二、厂址推荐方案

第九章 生物产业园项目应用技术方案
第一节 生物产业园项目组成
第二节 生产技术方案
一、产品标准
二、生产方法
三、技术参数和工艺流程
四、主要工艺设备选择
五、主要原材料、燃料、动力消耗指标
六、主要生产车间布置方案
第三节 总平面布置和运输
一、总平面布置原则
二、厂内外运输方案
三、仓储方案
四、占地面积及分析
第四节 土建工程
一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计
二、特殊基础工程的设计
三、建筑材料
四、土建工程造价估算
第五节 其他工程
一、给排水工程
二、动力及公用工程
三、地震设防
四、生活福利设施

第十章 生物产业园项目环境保护与劳动安全
第一节 建设地区的环境现状
一、 生物产业园项目的地理位置
二、地形、地貌、土壤、地质、水文、气象
三、矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物
四、自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施
五、现有工矿企业分布情况
六、生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况
七、大气、地下水、地面水的环境质量状况
八、交通运输情况
九、其他社会经济活动污染、破坏现状资料
十、环保、消防、职业安全卫生和节能
第二节 生物产业园项目主要污染源和污染物
一、主要污染源
二、主要污染物
第三节 生物产业园项目拟采用的环境保护标准
第四节 治理环境的方案
一、 生物产业园项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响
二、 生物产业园项目对周围地区自然资源可能产生的影响
三、 生物产业园项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响
四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案
五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化
第五节 环境监测制度的建议
第六节 环境保护投资估算
第七节 环境影响评论结论
第八节 劳动保护与安全卫生
一、生产过程中职业危害因素的分析
二、职业安全卫生主要设施
三、劳动安全与职业卫生机构
四、消防措施和设施方案建议

第十一章 企业组织和劳动定员
第一节 企业组织
一、企业组织形式
二、企业工作制度
第二节 劳动定员和人员培训
一、劳动定员
二、年总工资和职工年平均工资估算
三、人员培训及费用估算

第十二章 生物产业园项目实施进度安排
第一节 生物产业园项目实施的各阶段
一、建立 生物产业园项目实施管理机构
二、资金筹集安排
三、技术获得与转让
四、勘察设计和设备订货
五、施工准备
六、施工和生产准备
七、竣工验收
第二节 生物产业园项目实施进度表
一、横道图
二、网络图
第三节 生物产业园项目实施费用
一、建设单位管理费
二、生产筹备费
三、生产职工培训费
四、办公和生活家具购置费 五、勘察设计费
六、其它应支付的费用

第十三章 投资估算与资金筹措
第一节 生物产业园项目总投资估算
一、固定资产投资总额
二、流动资金估算
第二节 资金筹措
一、资金来源
二、 生物产业园项目筹资方案
第三节 投资使用计划
一、投资使用计划
二、借款偿还计划

第十四章 财务与敏感性分析
第一节 生产成本和销售收入估算
一、生产总成本估算
二、单位成本
三、销售收入估算
第二节 财务评价
第三节 国民经济评价
第四节 不确定性分析
第五节 社会效益和社会影响分析
一、生物产业园项目对国家政治和社会稳定的影响
二、生物产业园项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性
三、生物产业园项目与当地基础设施发展水平的相互适应性
四、生物产业园项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性
五、生物产业园项目对合理利用自然资源的影响
六、生物产业园项目的国防效益或影响
七、对保护环境和生态平衡的影响

第十五章 生物产业园项目不确定性及风险分析
第一节 建设和开发风险
第二节 市场和运营风险
第三节 金融风险
第四节 政治风险
第五节 法律风险
第六节 环境风险
第七节 技术风险

第十六章 生物产业园行业发展趋势分析
第一节 我国生物产业园行业发展的主要问题及对策研究
一、我国生物产业园行业发展的主要问题
二、促进生物产业园行业发展的对策
第二节 我国生物产业园行业发展趋势分析
第三节 生物产业园行业投资机会及发展战略分析
一、生物产业园行业投资机会分析
二、生物产业园行业总体发展战略分析
第四节 我国 生物产业园行业投资风险
一、政策风险
二、环境因素
三、市场风险
四、生物产业园行业投资风险的规避及对策

第十七章 生物产业园项目可行性研究结论与建议
第一节 结论与建议
一、对推荐的拟建方案的结论性意见
二、对主要的对比方案进行说明
三、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
四、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
五、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
六、可行性研究中主要争议问题的结论
第二节 我国生物产业园行业未来发展及投资可行性结论及建议

第十八章 财务报表
第一节 资产负债表
第二节 投资受益分析表
第三节 损益表

第十九章 生物产业园项目投资可行性报告附件
1 、生物产业园项目位置图
2 、主要工艺技术流程图
3 、主办单位近 5 年的财务报表
4 、生物产业园项目所需成果转让协议及成果鉴定
5 、生物产业园项目总平面布置图
6 、主要土建工程的平面图
7 、主要技术经济指标摘要表
8 、生物产业园项目投资概算表
9 、经济评价类基本报表与辅助报表
10 、现金流量表
11 、现金流量表
12 、损益表
13 、资金来源与运用表
14 、资产负债表
15 、财务外汇平衡表
16 、固定资产投资估算表
17 、流动资金估算表
18 、投资计划与资金筹措表
19 、单位产品生产成本估算表
20 、固定资产折旧费估算表
21 、总成本费用估算表
22 、产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表
目 录

第一章 概 述 1
1.1项目背景 1
1.2编制依据及范围 5
1.3项目综合评价 6
1.4结论与建议 7
第二章 项目建设背景及必要性 9
2.1项目的建设背景 9
2.2项目建设的必要性与重要性 16
2.3项目建设具备的条件 20
2.4项目建设区域及所在地概况 21
第三章 市场分析 27
3.1旅游市场发展分析 27
3.2生态观光农业概况 28
3.3国内观光农业现状 33
3.4国内观光农业发展前景 34
3.5生态农业观光园旅游分析 35
3.6客源及行为特征分析 36
3.7客源市场定位及市场划分 38
3.8市场规模预测 39
第四章 项目选址与建设条件分析 41
4.1项目选址位置 41
4.2项目建设条件分析 41
第五章 总体规划方案 45
5.1项目建设指导思想 45
5.2项目规划原则 45
5.3项目规划范围及目标 47
5.4项目总体布局 48
5.5主要建设内容 49
第六章 建设及工程方案 52
6.1建筑方案 52
6.2工程方案 55
第七章 环境保护 62
7.1编制依据 62
7.2环境现状分析 62
7.3影响环境的因素分析及采取的措施 63
7.4环境保护 65
7.5水土保持 66
第八章 安全卫生与消防措施 67
8.1安全卫生 67
8.2消防 68
第九章 节能方案分析 70
9.1用能标准和节能规范 70
9.2能耗状况和能耗指标分析 71
9.3节能措施 72
第十章 项目实施进度计划 74
10.1实施措施 74
10.2项目实施内容和建设阶段 74
10.3项目实施进度计划 75
第十一章 组织机构与人力资源配置 76
11.1工程项目管理 76
11.2组织机构 76
11.3人力资源 76
11.4员工培训 77
第十二章 工程招标 78
12.1编制依据及原则 78
12.2招标方式 79
第十三章 投资估算及资金筹措 81
13.1估算依据及说明 81
13.2投资估算 83
13.3资金筹措 83
第十四章 财务分析 86
14.1财务评价 86
14.2财务评价结论 90
第十五章 社会效益分析 91
15.1社会效益分析 91
15.2国民经济效益分析 92
15.3生态效益 94
第十六章 风险分析 96
16.1项目主要风险因素识别 96
16.2风险程度分析 96
16.3防范和降低风险措施 97
第十七章 结论与建议 98
17.1项目综合评价 98
17.2结论 98
17.3建议 99
目 录
第一章 总论 5
1.1项目概要 5
1.2可行性研究报告编制依据 8
1.3综合评价 8
第二章 项目背景及必要性 11
2.1项目建设背景 11
2.2项目建设的必要性 13
第三章 建设条件 16
3.1项目区概况 16
3.2项目建设条件优劣势分析 21
第四章 市场分析与销售方案 26
4.1市场分析 26
4.2销售策略、营销方案和模式 29
4.3风险分析 30
第五章 项目建设方案 32
5.1建设任务和规模 32
5.2建设规划和布局 32
5.3工艺（技术）方案 32
5.4建设内容 35
5.5实施进度安排 36
第六章 环境影响评价 38
6.1环境影响 38
6.2环境保护与治理措施 38
第七章 项目组织与管理 40
7.1组织机构与职能划分 40
7.2劳动定员 40
7.3经营管理模式 41
7.4经营管理措施 41
7.5技术培训 42
7.6劳动保护、安全卫生与消防 42
第八章 投资概算与资金来源 44
8.1投资概算依据 44
8.2投资概算 44
8.3资金来源 46
第九章 财务评价 47
9.1财务评价依据 47
9.2销售收入、销售税金和附加估算 47
9.3总成本及经营成本估算 48
9.4财务效益分析 49
9.5不确定性分析 50
9.6财务评价结论 51
第十章 社会效益评价 52
10.1社会评价基本结论 52
10.2农业产业化经营 52
10.3农民增收、农业增效评价 54
10.4其它社会影响 55
第十一章　可行性研究结论与建议 56
11.1可行性研究结论 56
11.2问题与建议 56