x国家文化创意产业基地项目可行性研究论证报告书1.doc

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目 录
第一章 总论 2
1.1 项目概况 2
1.1.1 项目名称 2
1.1.2项目建设单位 2
1.1.3项目建设地址 2
1.1.4建设内容 2
1.1.5建设单位概况 2
1.2编制范围 3
1.3主要结论 3
1.4 主要技术经济指标 4
第二章 项目建设的背景和必要性 6
2.1 项目建设背景 6
2.2项目建设的必要性 7
第三章 市场分析和项目定位 9
3.1发展某文化创意产业基地的优势 9
3.2、市场需求分析 10
3.2.1创意企业研发制作和孵化用房需求 11
3.2.2培训及会展服务需求 11
3.2.3中介服务机构市场 12
3.3项目定位和建设内容 13
3.3.1项目定位 13
3.3.2建设内容 13
第四章 项目选址和建设条件 14
4.1 项目选址 14
4.1.1选址原则 14
4.1.2选址方案 14
4.2 自然条件 15
4.2.1地理位置 15
4.2.2地质地貌和土壤 15
4.2.3气候 15
4.2.4水文 16
4.2.5地震 16
4.3基础设施条件 16
4.3.1交通 16
4.3.2供水 17
4.3.3雨水、污水排放 17
4.3.4供电 18
4.3.5通信 18
4.3.6防洪 18
4.4、社会经济条件 18
4.4.1某市 18
4.4.2高新区（滨江） 19
第五章 建设方案 21
5.1建筑规模 21
5.2建设方案 22
5.3主要技术经济指标 22
第六章 配套基础设施和环境保护 25
6.1、配套基础设施建设方案 25
6.1.1给水工程 25
6.1.2排水工程 26
6.1.3电力工程 26
6.1.4通信工程 27
6.2环境保护 27
6.2.1项目对环境的影响 27
6.2.2环境保护措施 28
6.3、安全与防火 29
第七章 组织机构 30
7.1经营管理机构 30
7.2人员配备 30
7.3项目工程管理 30
第八章 实施进度 31
第九章 投资估算与资金使用 33
9.1、投资估算 33
9.1.1编制依据 33
9.1.2编制说明 33
9.1.3建设投资估算 34
9.1.4流动资金估算 34
9.1.5总投资估算 35
9.2、资金年度投资计划 35
第十章 效益分析 36
10.1财务评价依据及基础数据 36
10.1.1评价依据 36
10.1.2基础数据 36
10.2经营收入估算 36
10.3营业税金与附加 37
10.4成本估算 37
10.5融资前财务盈利能力分析 37

IV

41
第一章 总论
1.1 项目概况
1.1.1 项目名称
某国家文化创意产业基地
1.1.2项目建设单位
某卡通城建设指挥部
1.1.3项目建设地址
某市滨江区白马湖
1.1.4建设内容
某国家文化创意产业基地项目位于滨江区白马湖环湖区域C6/C3-22、C6/C2-24、C6/M1-20、C2/C6-12及C6/M1-21部分地块（6.75万㎡）等地块共 30.00万㎡，项目征用土地450亩，建筑总面积45万㎡，共分为动漫主题公园、游戏场景体验、创意人才俱乐部、白马湖风情鱼村等四个功能分区、是某国家文化创意产业基地项目的组成部分。项目总投资105303万元。
1.1.5建设单位概况
某卡通城建设指挥部为区管委会、政府直属事业单位。设总指挥和副总指挥，内设5个职能科室：办公室、计划财务科、规划建设科、征地拆迁科、招商发展科。
  某卡通城建设指挥部主要职责如下：组织编制卡通城总体规划、各专项规划、产业发展规划等；配合做好卡通城土地农转用报批、征地拆迁等相关工作；组织协调卡通城基础设施建设；组织卡展卡通城项目对外宣传；负责卡通城项目招商；做好卡通城各类投资建设项目审核及建设协调管理；筹措有关项目开发建设资金；承办区管委会、政府交办的其他工作。
1.2编制范围
本项目建议书着重就项目建设的背景和必要性、市场定位、建设条件、工程建设方案、投资估算、资金筹措以及经济经济评价等进行分析研究。
1.3主要结论
1、项目建设的必要性
2、项目建设条件良好
3、项目定位及功能明确
4、项目具有一定的财务生存能力
本项目建设总投资为105303万元，财务内部收益率超过相关行业建设项目10%的财务基准收益率（融资前税前指标）具有一定的财务生存能力。
1.4 主要技术经济指标
表1-1 主要技术经济指标表
序 号
项 目
单 位
指 标
备 注
1
工程建筑指标

1.1
项目总用地面积
万㎡
30
（折合450亩）
1.2
总建筑面积
万㎡
45.90

1.2.1
动漫主题公园
万㎡
15.28

1.2.2
游戏场景体验
万㎡
13.10

1.2.3
创意人才俱乐
万㎡
8.98

1.2.4
白马湖风情鱼村
万㎡
2.21

1.2.5
相关配套设施
万㎡
6.34

1.3
容积率

1.475

1.4
建筑密度
%
40

1.5
绿地率
%
25.21

2
经济评价指标

2.1
项目总投资
万元
105303

2.1.1
其中：建设投资
万元
105142

2.1.2
流动资金
万元
161

2.2
税前财务内部收益率
%
12.02

2.3
税前财务净现值（Ic=10%）
万元
12627.17

2.4
税前投资回收期（含建设期）
年
10.1

第二章 项目建设的背景和必要性
2.1 项目建设背景
约翰·霍普金斯在《创意经济》一书中指出，全世界创意经济每天创造220亿美元产值，并以5％的速度递增。一些文化创意产业发展较早的国家增速更快，美国达14％，英国为12％，一般发达国家文化产业或文化创意产业(不包括旅游和软件)的产值，在GDP中所占的比重约为6％～12％。
城市文化创意的本质是通过创造性的创意设计促成各种城市资源的最佳组合和价值实现；目的是提升城市的形象和竞争实力；关键是形成文化创意的社会氛围和创意阶层及产业；最佳成就则是打造出特色鲜明、结构合理，并具明显比较优势的城市品牌。
我国已经把发展文化产业特别把发展文化创意产业提高到国家战略的高度，在“十一五”文化发展纲要中已经明确提出要大力发展文化创意产业。目前，香港、台湾地区，创意文化产业正在以前所未有的速度迅速崛起，而上海、深圳、北京等地也正在积极推动创意产业的发展，通过建立一批具有开创意义的创意产业基地，举办各种形式的创意产业活动来努力形成比较优势下的城市品牌。
某市委市政府登高望远，在“构筑大都市、建设新天堂”取得阶段性成果后，站在新的历史起点上，牢牢把握先机，锐意追上世界经济转型的大环境。在中国共产党某市第十次代表大会上，由王国平同志代表中国共产党第九届委员会作了题为《坚持科学发展，构建和谐社会，为建设生活品质之城而不懈奋斗》的报告，明确提出了某将确立生活品质发展理念，打造“生活品质之城”的城市品牌，推进某新一轮发展。
具有厚重的文化底蕴、美丽的自然环境、良好的经济基础、完善的产业配套、众多的人才资源、先进的思维理念的某，通过组织调研了解到，目前，已建成或已经启动了多个业态的创意产业园区，且产业集聚明显，分布齐全，已经初步具备了市十次党代会和市委领导提出的加快推动我市创意产业发展，打造全国创意产业中心的发展条件。
2.2项目建设的必要性
1、打造天堂硅谷建设文化名城的战略需要。
某确立了天堂硅谷和文化名城的建设目标，而建设文化创意产业基地不仅符合某的城市性质，而且本身是高新技术产业的重要组成，有利于加快天堂硅谷建设步伐，同时有助于引进先进科技文化，通过文化创意产业传播优秀传统文化，从而营造城市文化氛围，提高文化品位，加快文化名城建设。
2、发展文化产业的重要战略举措。
文化产业是某服务业的重点，除了传统的文化娱乐业、文艺创作和表演、新闻出版、广播电视、图书与音像销售等外，文化创意产业是新兴的文化产业，而且对传统文化产业具有带动和支撑作用，打造文化创意产业基地无疑是发展文化产业的重大举措。
3、提高某动画产业总体竞争力的策略选择。
由于文化创意产业产品链长、技术链覆盖面广，技术公用性强，打造动画产业基地可以整合浙江省内外的优势科技资源，搭建各种公共平台，集聚企业，降低企业运营成本；可以依托某市科技资源，完善产业链，攻克产业高端核心技术难关，推广使用；从而可以增强文化创意产业的国际竞争力。

第三章 市场分析和项目定位
3.1发展某文化创意产业基地的优势
1.政府重视
某市发展动漫游戏产业具有先发优势。作为国家文化体制改革试点地区和经济发达城市，在发展文化产业和IT 产业方面出台了全面、系统的指导意见和产业扶持政策。为促进国家动画产业基地的快速发展，设立了动漫产业发展基金，滚动用于全市动漫企业的扶持、奖励和贴息等。政府有形之手为动漫企业发展集聚了资金和人才，为实现规模化发展创造了条件。
2.资本聚集
某是中国内地最适合民营资本创业和投资的城市之一，民营经济占全市GDP的比重达80%。某民营经济发达，充足的民间资本和风险资本是某动漫产业发展的强大后盾。动漫产业是高投入产业，每分钟制作成本在1万元左右。面对具有广阔前景的动漫产业，浙江民营企业表现出了很高的投资热情，中南集团、太子龙集团等民企巨头近年已先后进入某影视动画制作业，并取得较好的经济效益、社会效益。
3.人才聚集
动漫产业是智力密集型的高科技产业，对人才的需求量非常大。中国美术学院、浙江大学、浙江传媒学院等35所高等院校每年可提供1000多位动漫人才和数以万计的艺术人才，为某动画产业的发展建立了巨大的智库。目前，这些高校已形成教学、科研、创作各有所长的动漫产业培育体系。比如，中国美术学院是当今国内视觉造型艺术领域综合学科最完备、综合实力最强的艺术院校之一，在动漫形象造型和原创方面优势突出，已经形成了以研究生、本科生、大专生三级梯队为主的多层次动画教学格局；浙江大学在计算机科学、人工智能、计算机图形与网络、计算机动画软件的教学研究上特色鲜明，国内几家主要动画企业的技术支撑系统都是浙江大学完成的；另外浙江传媒学院、浙江工业大学等高等院校也都有部分涉及动画制作或美术与艺术专业。某的动漫人才储备非常充足，动漫教学科研实力雄厚，已经初步显现出国内动漫产业的“硅谷”效应。
4.产业支撑优势
某作为国家信息化、电子商务、电子政务、数字电视、企业数据交换等6项试点城市，拥有国家软件产业化基地、集成电路设计产业化基地、国家电子产业基地等多个基地。在“建设数字某，构筑天堂硅谷”的大旗帜下，某在通信、软件设计开发、数字电视等产业发展方面走在全国前列。这些为某动漫产业的发展提供了较强的产业支持性技术。同时，某在图书出版、音像制作、服装设计、饰品设计加工等传统产业方面有先天优势，为动漫衍生产品开发设计、营销提供了强大的技术保证和市场保证。
3.2、市场需求分析
根据《某卡通城项目分阶段建设规划纲要（2006年—2015年）》，某卡通城将被打造成为集聚高新技术文化产业的基础平台，娱乐、度假、观光、康体、会议、购物等功能齐全的旅游新区。本项目是某卡通城的创意中心，也是引导和带动动漫产业集聚的先期项目。根据高新区（滨江）发展动漫产业的现实条件，结合卡通城的规划和发展要求，本项目的市场需求主要表现在以下三个方面。
3.2.1创意企业研发制作和孵化用房需求
随着某动漫产业的日趋繁荣，产业发展的良好氛围和城市本身的魅力吸引大批国内外创意企业和投资机构在某落户，一些优秀的创意团队也在某寻求成果转化、产品开发等的有效途径。届时，某市动漫等创意企业和创意机构对企业孵化、研发、制作等的用房需求将快速增加。此外，某卡通城项目建设指挥部作为卡通城建设的组织和管理机构，承担着为卡通城内企业提供创业指导和管理服务的功能。目前指挥部办公场地临时设在高新区（滨江）科技开发公司办公楼内。随着指挥部机构的健全和职能的完善，需要在卡通城内配备相应的办公场地。
3.2.2培训及会展服务需求
根据《某市动漫产业规划（2006-2010）》，到2010年，某市动画产品将达到3万分钟左右。按每分钟动画制作人工成本1.5万元、每名动画专业人员月薪0.5万元计算，到2010年，某市对动画制作人员的需求将达到0.75万人左右。我省在国内具有较强的动漫游戏制作能力，对动漫游戏相关专业人员也具有较大需求；此外，我省依托动漫产业优势，大力发展创意产业，也需要大量的动漫专业人才。保守预测，到2010年，我省对动漫相关专业人员的需求超过2万人。而目前某市动漫从业人员仅1万人左右。由于动漫相关专业的高校毕业生的工作能力与工作实际需要存在较大差距，动漫企业从业人员在上岗前一般均需要经过专门培训，动漫专业人员的岗前和在岗培训市场蕴藏巨大潜力。此外，随着西博会、休博会、中国国际动漫节等活动的定期举办和大型国际性会议的增多，某市对高水准专业会展设施的需求将迅速增加。
3.2.3中介服务机构市场
某卡通城的建设，将组建和引进一批功能齐全、特色鲜明的中介服务机构。一类是市场化运作的、具有为高新技术产业服务经验的中介服务机构，如风险投资公司、律师事务所、会计师事务所、专利事务所、资产评估公司、咨询公司、公关公司和营销机构等；一类是由工商、税收、技术鉴定等部门设立办公场所或中介服务机构，如工商注册、税务登记和政策指导服务中心等。参照国内外其它创意产业基地的建设经验，进入某卡通城的企业和创意机构对于中介服务机构具有较为稳定的市场需求。
3.3项目定位和建设内容
3.3.1项目定位
根据项目建设的自身优势、市场需求现状和相关部门对项目的建设要求，拟将本项目定位为：动漫主题公园、游戏场景体验、创意人才俱乐部、白马湖风情鱼村
3.3.2建设内容
本项目文化创意产业基地主要内容有动漫主题公园、游戏场景体验、创意人才俱乐部、白马湖风情鱼村及配套服务用房等功能区块组成。

第四章 项目选址和建设条件
4.1 项目选址
4.1.1选址原则
1、良好的交通环境
本项目为某国家文化创意产业基地，人流量、车流量较大，需要有良好的内外交通环境。因此项目宜选择在主要交通干道附近，交通便利，场地开阔，符合城市规划要求的地块。
2、良好的基础设施依托
项目建成后人员密集，对环境、卫生、消防、安全等要求较高，因此需要有完善的供水、供电、通讯和排污等基础设施，需要依托城市既有的基础设施供应体系。
3、土地的完整性
项目规模较大，从用地布局的合理性看，需要相对比较完整的地块，同时要考虑较小的拆迁量和土地平整量。
4.1.2选址方案
本项目选址经某市城市规划设计研究院规划，选择滨江区白马湖周边，并已出了白马湖单元控制性详细规划图。某国家文化创意产业基地包括：C2/C6-12、C6/M1-20、C6/M1-21、C6/C3-22、C6/C2-24等区块组成；
因此结合地块选址在东侧为长江路、南侧为沿山北路、西侧为高新区软件及服务外包生产基地、北侧为湘湖北路。总用地面积450亩。
4.2 自然条件
4.2.1地理位置
高新区(滨江)是位于钱江之滨的新城区，某市的城市副中心和江南科技城，位于某市区南部，西北与举世闻名的西湖隔江相望，东南与萧绍平原接壤。现辖西兴、长河、浦沿三镇。
项目所在的白马湖地区依山傍水，自然景观优美，生态环境良好，在其周边有越王城遗址、跨湖桥遗址等一大批具有重要历史文化价值的遗迹。
4.2.2地质地貌和土壤
高新区(滨江)属钱塘江冲积平原，地势平坦，地面自然标高为5.2～6.2米（黄海高程），地表以下5～14米范围内为粉砂、粉细砂，地耐力为100～120kPa，地基承压力较强，可作为工业与民用建筑的天然地基及浅部桩基持力层。大地构造简单，地壳稳定性好，无危害性大的地震等地质灾害发生。
4.2.3气候
高新区(滨江)地处亚热带季风性气候，温和湿润，日照充足，四季分明，雨水充沛，无冻害等灾害性气候，常年主导风向为东南风。据多年气象资料统计：年平均气温16.3℃，年平均相对湿度68%，年平均降雨量1453毫米，年平均日照1900小时，年平均蒸发量1235毫米，无霜期248天。
4.2.4水文
高新区(滨江)区内河网密布，正常水位标高约4米，地下水位随区内河道的水位而升降，无侵蚀性。区内河与钱塘江连接，钱塘江平均低潮位3.74米，平均高潮位4.35米。
4.2.5地震
根据《中国地震烈度区划图（1990）》，某市域地震基本烈度为6度。
4.3基础设施条件
4.3.1交通
高新区（滨江）内外交通发达，钱江一桥、三桥和四桥紧密连接钱塘江南北，火炬大道、时代大道、彩虹大道、风情大道等多条高等级道路相互贯通，与主城区和萧山区有机相连。浙赣、杭甬铁路、杭金公路、浙东运河纵横贯通，钱江二桥、沪杭甬、杭金衢高速公路擦境而过，与航空港、火车站、码头相距均在半小时路程之内。
公路：有通往浙江各地和邻省的数十条干线，杭甬、杭沪高速公路的运行和杭金衢、杭宁、甬台温等高速公路的建成，使滨江形成了四通八达的快速路网。
铁路：作为华东地区仅次于上海站的铁路中转枢纽，某火车站每天有60余对特快、直快、旅游列车开往全国各地。拟建中的某市轻轨交通南线将由城站火车站始发过钱塘江后，东西向通过高新区（滨江）抵萧山市。
航空：高新区（滨江）与某萧山国际机场路程仅17公里，已先后开通到达韩国、日本等国际城市和香港、北京、上海、四川等国内大中城市的航线，某萧山国际机场通航后，将使滨江更近地走向世界，使世界更多地了解滨江。
海运：高新区（滨江）距上海港、宁波港仅100多公里，并有高速公路相通。
内河航运：京杭大运河与钱塘江已沟通，形成能贯通全国的江、湖、海水运网络。
4.3.2供水
高新区（滨江）自来水厂现供水能力为10万立方米/日，设计供水能力15万立方米/日，水厂水源取自钱塘江，水源充足，可保障区域发展用水需求。水厂水质符合国家饮用水标准。
4.3.3雨水、污水排放
高新区（滨江）内河网密布，雨水排放条件较好。近期污水处理率达63%，远期提高至87%，管网近期普及率达85%，远期至90%。钱江三桥东侧将建日处理能力为20万吨的污水处理厂。
4.3.4供电
高新区（滨江）用电取自华东电网，区内现设有110kV变电所一座，35kV变电所两座，另有220kV变电所一座、110kV变电所两座已在建设中，电网均已敷设到位，区内电力供应充裕。区域内还在建设绿能发电厂一座。
4.3.5通信
高新区（滨江）纳入某市80万门程控网络，区内目前交换容量为5万门。移动电话、无线寻呼、邮政特快专递业务已开通，电报、电传、传真、DDN网、因特网等邮电通讯设施配套完善。
4.3.6防洪
高新区（滨江）西北侧沿钱塘江已建成能抗百年一遇洪水的新标准堤塘。
4.4、社会经济条件
4.4.1某市
某是长江三角洲南翼中心城市，是浙江省的政治、经济、文化、交通中心。近年来某市围绕“发展、创新、稳定、为民”的总要求，积极实施“五大战略”，努力构建和谐社会，使国民经济快速发展。2006年实现地区生产总值（GDP）3440.99亿元，按可比价格计算，比上年增长14.3%。经济总量继续位居全国省会城市第二、副省级城市第三、全国大中城市第八。三次产业构成为4.5：50.6：44.9。按户籍人口计算的人均生产总值达51871元，比上年增长13%。2006年全市财政总收入达624.49亿元，比上年增长19.9%。
4.4.2高新区（滨江）
高新区（滨江）于1996年12月经国务院批准设立，现辖西兴、长河、浦沿三镇，全区规划总用地面积73平方公里，人口10.2万。 滨江区风光旖旎，人文荟萃，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城——某市城市副中心和科技城。2005年5月正式获得国家环保总局、科技部联合颁发的ISO14000国家环境保护示范区荣誉称号，成为全国第6家获得ISO14000国家示范区殊荣的国家级高新区。高新区（滨江）经济发达，所辖西兴、长河、浦沿三镇均为浙江省综合经济实力百强乡镇和某市经济“二十优”乡镇。
近年来随着高新技术产业的持续发展和传统优势产业结构调整步伐的加快，推动了高新区（滨江）工业增长质量的提高。2006年全区实现地区生产总值170.5亿元，比上年增长13.2%；技工贸总收入1130亿元，比上年增长23.9%；财政总收入42.8亿元，比上年增长15.6%，其中地方财政收入20.5亿元，比上年增长13.9%；全社会固定资产投资101.5亿元，比上年增长13.4%。全区已初步形成通讯器材、精细化工、机械五金、建筑建材等支柱产业。高新区（滨江）在基本建设、招商引资、项目审批、人才引进等方面享受某市级权限和政策，现引进国家动画基地集聚企业45家、科技型企业355家。
2004年12月6日，国家广电总局命名某高新区动画产业园为全国首批“国家动画产业基地”，成为全国9个产业基地中唯一一个以科技园区命名的动画基地。某高新区为打造能代表中国动漫产业发展领先水平的一流基地、“动漫之都”的核心区，实行政府推动、企业主体、市场运作、分步实施的战略步骤，主要发展包括动画、漫画、游戏在内的“大动画”产业，并陆续出台了一系列鼓励和发展动画产业的政策和措施，把某高新区动画产业基地建设成为“天堂硅谷”和“动漫之都”的核心区，国际一流的动画游戏产业研发和制造基地。重点建设“六大中心”，即教育培训中心、企业孵化中心、生产制作中心、技术研发中心、产品展示交易中心、国际合作交流中心。
综上所述，本项目区位条件十分优越，当地基础设施配套条件和社会条件较好，具有较好的自然环境、社会环境及服务环境，能够满足项目相关工程建设的需要。

第五章 建设方案
某国家文化创意产业基地项目将按照“统一规划，分期实施”的原则进行建设。由于本项目规划区域内现路网尚未完全形成，考虑本项目区块内拆迁量较少，地块东北侧的长江南路已开通，并与区域对外交通主干道彩虹大道连接，因此，通过项目的开发建设，来带动整个文化创意产业基地项目的发展。
5.1建筑规模
本项目主要是为动漫主题公园、游戏场景体验、创意人才俱乐部、白马湖风情鱼村等为主要功能。项目建设内容根据规划及国家对文化创意产业相关政策，确定项目总建筑规模为45.9万㎡，详见表5-1。
表5-1 某国家文化创意产业基地建设规模构成一览表
序号
功能
建筑规模（万㎡）
1
动漫主题公园
15.28
2
游戏场景体验
13.10
3
创意人才俱乐
8.98
4
白马湖风情鱼村
2.21
5
相关配套设施
6.34
6
合计
45.90
5.2建设方案
本项目建设用地由C2/C6-12、C6/M1-20、C6/M1-21、C6/C3-22、C6/C2-24等五个区块组成，用地面积30.00万㎡。总建筑面积45.90万㎡，函盖了动漫主题公园、游戏场景体验、创意人才俱乐部、白马湖风情鱼村及相关配套设施。根据 要求，各功能用房均为多层建筑。
5.3主要技术经济指标
某国家文化创意产业基地项目主要技术经济指标见表5-2
表5-2 主要技术经济指标表
序 号
项 目
单 位
面 积
备 注
1
项目总用地面积
万㎡
30.00

2
总建筑面积
万㎡
45.90

3
其中：动漫主题公园
万㎡
15.28

4
游戏场景体验
万㎡
12.10

5
创意人才俱乐
万㎡
8.98

6
白马湖风情鱼村
万㎡
2.21

7
相关配套设施
万㎡
6.34

8
容积率

1.53

9
建筑密度
%
40.00

10
绿地率
%
24.25

第六章 配套基础设施和环境保护
6.1、配套基础设施建设方案
6.1.1给水工程
1、用水量
本项目用水以生活用水为主；绿化、道路冲洗用水，可直接从白马湖中抽取，经简单处理后使用。经估算，由城市自来水厂供给的用水，最高日约为2300吨，年用水量约为84.00万吨。
2、水源
项目用水由滨江区自来水水厂提供，水厂现供水能力为10万立方米/日，设计供水能力15万立方米/日，水厂水源取水口位于钱塘江上游的三江口，水源充足，项目用水可得到保障。本项目供水管由东北侧的长江南路市政供水管网接入。
项目区域内采用生活用水与设备工艺用水、绿化、道路冲洗用水相分离的两套供水系统。生活用水采用城市水厂供给的自来水，其他用水则从就近水面取水。
3、供水管网
项目区域内供水管网的敷设与城市供水管网系统相衔接，在满足水量、水压要求的前提下，尽可能缩短配水管线的长度。供水管网采用分质供水两套管网系统。
6.1.2排水工程
1、排水体制
本项目采用雨、污分流制系统。
2、排水量
污水量按用水量（不包括绿化、道路冲洗用水）的80%预测，经测算，项目污水量为1840立方米/日。
3、排水系统
（1）室内采用污、废分流制，底层排水单独排出.
（2）生活污水经化粪池处理后再排入市政污水管网。
（3）雨水工程
屋面雨水及地面雨水经汇集后，一部分作为景观水池的补充水进入景观水池，一部分作为中水纳入灌溉系统，其余的就近排入市政雨水管道。
6.1.3电力工程
1、用电量预测
本项目用电负荷由设备用电、照明用电和其它用电等组成，根据项目的建筑规模和设施配备，参照规范及同类建筑用电指标，采用单位建筑面积负荷指标法，本项目的最大用电负荷为11500kW，年用电量约为420万度。
2、供电设施
本项目所在地附近有35kV变电所，以10kV向本项目供电。大楼内设变配电房，变压器容量为10×1200kVA，楼内管线均埋地敷设。
6.1.4通信工程
1、电信系统
本项目电信由附近电信局解决，大楼内设程控交换机房，沿东北侧长江南路市政管网引入市话线路。
2、宽带网络
动漫企业对网络信息传输要求较高，大楼内设置光纤接入设备用房，并与电话、有线电视机房合用，通过建筑物内部的综合布线系统，实现用户高速、高效的信息传输。
3、卫星接收无线系统
在大楼内设置卫星接收设备，接收卫星电视节目，并形成各自的CATV网络。
4、电视监控系统
大楼内设置监控摄像机，并在管理用房内设置电视监控室，使管理者可以监控整个中心的情况。摄像机的设置应注意隐蔽性，并与周围景观协调。
6.2环境保护
6.2.1项目对环境的影响
本项目属于无烟项目，本身不会对环境产生大的污染，同时沿建筑物四周种植绿化，布置水体等，以利于涵养水土、保护生态平衡。
本项目产生的污染物主要有生活垃圾、生活污水、废气和噪音等。
6.2.2环境保护措施
1、生活垃圾处理和废弃物
生活垃圾根据性质和处置方法的不同，采取分类收集，设置回收性垃圾容器和非回收性垃圾容器，经分类收集后由环卫部门统一处理。一般生产固体废弃物和生活固体废弃物由环卫部门统一收集处理。
2、生活污水处理
大楼内所有卫生间均采用水冲式。生活污水经化粪池处理，厨房废水经过过滤、隔油池处理后同其他废水等一起排放至城市污水管网。
3、废气处理
厨房油烟废气将通过专用通道经土建竖井至屋顶高空排放，且需安装油烟净化设施。
4、噪音处理
为减少噪声对环境的影响，本项目中选用的配变电设备、空调设备、通风机、水泵等均为低噪声型，并采取噪声治理措施；严格控制基地内道路交通噪声，满足区域环境噪声要求。
5、施工污染处理
在施工过程中，机械设备噪音及施工过程中粉尘对周围人群和环境会造成影响。对噪音较大的机械设备加隔声装置，对粉尘进行喷水降尘处理。
6.3、安全与防火
大楼内防火设施作如下考虑：
1、设置紧急火灾报警系统；
2、设置消火栓系统、自动喷淋系统；
3、泵房内设有消火栓泵、水幕泵和喷淋泵；室外设有室外消火栓及水泵接合器；
4、加强消防通道的设置与管理，确保通道的畅通，利于人流的疏散。

第七章 组织机构
7.1经营管理机构
本项目由某卡通城建设指挥部负责本项目的建设，按照现代企业制度规范开展经营管理活动，指挥部下设总务部、财务部、人事部、营销部等部门负责项目的建设管理工作。
7.2人员配备
项目需要招聘一定数量的管理人员、技术人员、营销人员、策划人员。另外，项目投入运营时，需组建委托专业物业管理公司对物业进行管理。
7.3项目工程管理
本项目工程管理要严格遵循国家基本建设程序，落实项目法人责任制，健全和完善项目工程设备招标采购、工程建设公开招标、施工监理制度和合同管理制度，认真落实建设中招标采购、工程管理的相关规定，强化管理，遵循基本建设审批程序，确保项目建设工程质量。本项目有关工程设计、施工、监理、设备采购等程序均须通过公开招标方式进行。

第八章 实施进度
本项目分前期决策、规划设计、工程招标、工程施工、交付使用等阶段。项目工程建设进度安排见表8-1。
表8-1 工程建设进度安排表
实施阶段
工程内容
工程进度（月）
前期决策
项目建议书编审
2
可行性研究报告编审
规划设计
1.工程初步设计
8
2.工程施工图设计
工程招标
施工及监理招标
2
工程施工
1.土地平整
48
2.土建施工
3.工程装修
4.设备购置与安装
5.竣工验收
交付使用
人员招聘、培训等
1
合计

61

第九章 投资估算与资金使用
9.1、投资估算
9.1.1编制依据
1、国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2、近期同类工程的单价指标；
3、国家现行有关费用定额及费率标准。
9.1.2编制说明
本项目建设投资包括基础设施工程、建筑物建安工程以及设备工程等。
1、基础设施工程包括场地平整、道路以及随道路敷设的管线工程、绿化等。
2、建筑安装工程包括各种建筑物的土建工程和水电等安装工程。
3、项目需征地450亩，按每亩13万元计列。
4、工程建设其他费用包括土地费用、勘察设计及咨询费、建设单位管理费等。
5、预备费用包括基本预备费和涨价预备费，基本预备费按工程费用及其他费用之和的10%估算；根据目前国内实际情况，暂不考虑涨价预备费。
9.1.3建设投资估算
经估算，项目建设投资105142万元，其中建安工程费用82325万元，其他费用13259万元，预备费用9558万元。详见表9-1。
表9-1 建设投资估算表 单位：万元
序号
项 目
数量（㎡）
单价（元/㎡）
金 额(万元)
1
建安工程费用

82325
1.1
土建费用
459000
1100
50490
1.2
安装费用
459000
450
20655
1.3
装修工程
459000
200
9180
1.4
室外工程

2000.00
2
工程建设其他费用

13259
2.1
土地费用
450亩
13万元/亩
5850
2.2
勘察设计费
(1)
3%
2470
2.3
建设单位管理费
(1)
3.5%
2881
2.4
工程监理费
(1)
2.5%
2058
3
预备费用

9558
3.1
基本预备费
（1+2）
10%
9558
4
建设投资

105142
9.1.4流动资金估算
本项目的建设单位仅对各类用房进行管理，通过部分用房出租获取收益。因此流动资金可按经营成本的10%进行估算，经估算，流动资金为161万元。
9.1.5总投资估算
本项目的总投资估算为105303万元。其中，建设投资105142万元，流动资金161万元。
9.2、资金年度投资计划
按照工程进度计划安排各年建设投资使用量，各年度总投资中的建设资金筹措如表9-2所示。
表9-2 建设投资使用计划表 单位：万元
名称
第一年
第二年
第三年
第四年
合计
建设投资
26285
26285
26286
26286
105142

第十章 效益分析
10.1财务评价依据及基础数据
10.1.1评价依据
1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
2、现行各项税收政策。
3、各级政府有关政策及同类企业有关运营参数。
10.1.2基础数据
项目计算期设定为15年，其中建设期4年，第5年开始正常运营。
项目总投资105303万元，其中建设投资为105142万元，流动资金161万元。
10.2经营收入估算
本项目营业收入主要是动漫主题公园、游戏场景体验、创意人才俱乐部、白马湖风情鱼村、相关配套设施等的出租收益，可供出租建筑面积为45.90万㎡，租金按1.2元/㎡·天估算，不考虑建设期间已竣工的部分项目出租收益，计算期第5年计划出租率即达到100%，年租金收入为20104万元，按计算期15年考虑，计算期结束后按项目总共可使用50年，已使用13年，残值5%折旧计算，可回收建设投资的75.3%作为固定资产余值。
10.3营业税金与附加
本项目营业税率为5%，城市维护建设税为营业税率的7%，教育费附加为营业税率的5%，合计营业税金及附加为营业收入的5.6%。项目正常经营年营业税金及附加为1126万元。
10.4成本估算
经营成本包括外购原辅材料、外购燃料、动力费用、工资福利费用、修理费用、其他费用、销售费用等。出租用房经营成本约占收入的8%。经估算，本项目年经营成本约为1608万元。
10.5融资前财务盈利能力分析
在项目建议书阶段对项目进行融资前财务盈利能力分析，从项目投资获利能力的角度，考察项目的经济合理性。各项融资前盈利能力分析指标见表10-1。
表10-1 融资前盈利能力分析指标
序号
指标名称
单位
指标
1
所得税前项目投资财务内部收益率
%
12.02
2
所得税前项目投资财务净现值（IC=10%）
万元
12627.17
3
所得税前项目投资回收期
年
10.1
根据以上指标，创意中心区块的财务内部收益率超过同类行业建设项目10%的财务基准收益率（融资前税前指标），项目具有一定的财务生存能力。
目 录

1 总 论 1
1.1 项目概况 1
1.2 建设单位概况 3
1.3 项目提出的理由与过程 3
1.4 可行性研究报告编制依据 4
1.5 可行性研究报告编制原则 4
1.6 可行性研究范围 5
1.7 结论与建议 6
2 项目建设背景和必要性 9
2.1 项目区基本状况 9
2.2 项目背景 11
2.3 项目建设的必要性 11
3 市场分析 14
3.1 物流园区的发展概况 14
3.2 市场供求现状 16
3.3 目标市场定位 17
3.4 市场竞争力分析  17
4 项目选址和建设条件 19
4.1 选址原则 19
4.2 项目选址 19
4.3 场址所在位置现状 19
4.4