农贸市场建设可行性论证报告.doc

农贸市场建设项目

可行性研究报告

二O一三年五月

农贸市场建设项目可行性研究报告
目 录
一、总 论 4
（一）项目概述 4
（二）项目编制依据： 5
（三）主要经济技术指标 5
二、项目建设的背景 7
（一）项目区概况 7
（二）新农村建设的具体体现 11
（三）贯彻XX省委、省政府的战略决策具体措施 13
三、项目建设的必要性和可行性 15
（一）项目建设的必要性 15
（二）项目建设的可行性 19
四、市场分析 22
（一）XX县服务业的市场需求状况 22
（二）XX省农产品市场建设现状 22
（三）XX市及其周边地区市场现状 24
（四）供给分析 25
（五）需求分析 27
（六）运营方案 28
五、项目选址及建设条件 30
（一）项目选址 30
（二）建设条件 30
六、项目建设方案 35
（一）建设内容 35
（二）设计方案 35
（三）建设方案 38
七、环境影响评价 48
（一）环境影响 48
（二）环境保护与治理措施 48
八、节 能 措 施 51
（一）节能概述 51
（二）节能措施 51
九、劳动安全、卫生与消防 53
（一）劳动安全措施 53
（二）生产卫生措施 53
（三）消防 53
十、项目组织与管理 55
（一）组织机构 55
（二）劳动定员 56
（三）项目管理 57
十一、项目实施进度安排 60
（一）建设期限 60
（二）项目实施进度安排 60
十二、投资估算与资金筹措 62
（一）投资估算依据 62
（二）建设投资估算 62
（三）资金筹措方案 63
十三、财务评价 65
（一）销售收入估算 65
（二）成本费用估算 65
（三）利润及税金估算 66
十四、工程招标 68
（一）发包方式 68
（二）招标形式 68
（三）招标方式 69
（四）招标组织机构 69
（五）招标主要内容 69
十五、结论与建议 70
（一）结论 70
（二）建议 70

73
一、总 论
（一）项目概述
1、项目名称：XX农贸市场建设项目
2、建设地点：XX县XX镇
3、法人代表：
4、总投资：
项目总投资800万元。
5、占地面积：
项目占地面积：4500平方米。
6、建设内容：
（1）建设交易大棚一座，大棚结构：钢构，长300米，宽15米，高4.5米。分类：水果、肉类、农产品、干果、水产、禽类等6大类
（2）建设摊位：800米，600个。
（3）建设办公楼：1座，200平方米。
（4）基础设施建设：亮化：节能灯200个；道路：800米；下水道：800米。
7、建设规模：
涵盖水果、肉类、农产品、干果、水产、禽类等6大类，年交易额1.2亿元。
（二）项目编制依据：
（1）项目主管单位关于编制项目可行性研究报告的委托书；
（2）国务院关于扩城内需，建设农村专业批发市场的若干意见；
（3）XX市与XX县《社会与经济发展“十二五”规划》；
（4）《XX省统计年鉴》2011；
（5）《XX市统计年鉴》2011；
（6）《XX县统计年鉴》2011；
（7）《XX县第三产业发展十二五规划》；
（8）《XX县市场建设情况调查报告》；
（9）主管单位提供的其它资料。
（三）主要经济技术指标
项目主要经济技术指标

序号
指标名称
单位
数量
备注
一
建设总规模

1
年交易额1.2亿元

达产年
二
劳动定员
人
10
达产年
三
项目建设期
年
1

四
投资规模
万元
800

五
资金筹措
万元
800

六
财务经济指标

1
收入
万元
180.00
达产年
2
总成本费用
万元
60
达产年
3
利润总额
万元
120
达产年
4
净利润
万元
100
达产年
5
所得税
万元
20
达产年
6
平均投资利润率

12.5%

7
平均投资利税率

15%

8
税后投资回收期
年
9
含建设期

二、项目建设的背景
（一）项目区概况
XX县位于XX省北部，是XX市唯一市辖县，县城依市而建，全县辖11个县镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口106万。XX承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。
XX环境优越，交通便捷。市、县连为一体的城市建设格局，热、电、气一体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。举全县之力打造的省级开发区--XX经济开发区，七通一平全面实现，服务配套设施已经完成。一个以开发区为主体，县镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。一条龙服务制度、一站式审批制度、县级领导联系协调制度、投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。
符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线、西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈十字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。
XX历史悠久，人杰地灵。历代不乏俊才名士，是春秋时期政治家华元，秦相蹇叔，东汉哲学家桓潭的故里。三国时期竹林七贤之首的嵇康在此结庐，一曲广陵散，成为千古绝唱。
1999年全国十大考古发现之一的柳孜隋唐大运河遗址、乾隆皇帝惠我南黎的御敕金匾折射出XX昔日的繁华。邓小平、刘伯承等老一辈革命家在解放战争的隆隆炮声中，于XX文昌宫运筹帷幄，指挥了淮海决战。
XX物华天宝，资源富饶。矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。国家级特大型企业XX矿业集团公司，皖北煤电集团公司14对矿井座落在XX境内，年产原煤2000多万吨；县属煤矿年产原煤百万吨以上。
电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。
农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为XX农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。可耕地面积220万亩，待开发的塌陷地7.2万亩，种养业种类多、产量大，小麦、玉米、大豆等主要农作物常年产量稳定在90万吨左右，牛、猪、羊、兔等家畜饲养量300万头左右，鸡、鸭、鸽等家禽饲养量2200万只以上。
劳动力资源丰富，目前全县有剩余劳动力10-15万人，是全省重要的劳务输出基地，劳动力成本较低，为发展劳动密集型企业提供了人力资源保障。
XX厚积薄发，活力四射。在国家促进中部崛起战略实施带动下，XX人民正以前所未有的生机和活力，大力实施工业强县战略，优先发展工业经济，积极开展招商引资，全面推进工业化、城市化和农业产业化进程。
XX省861行动计划重点工程，投资总额近300亿元的XX煤焦化电项目，一期工程已经投产。投资额120亿元，年产甲醇170万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。投资额100多亿元的XX煤电基地建设如火如荼，11对新建煤、铁矿井正拔地而起。新加坡、上海、浙江、江苏等地的客商纷纷前来洽谈合作、投资兴业，恩远铝业、杭淮钢构、顺发食品、鲁王制粉、金沙纺织、巨成化工等一大批骨干企业快速发展，已逐渐形成了以煤化工及精细化工、机械制造及新型建材、针织服装、农副产品深加工等具有特色的四大支柱产业。XX，这颗镶嵌在淮海大地上熠熠生辉的明珠，正以丰富的资源，巨大的发展潜力和广阔的发展前景，受到国内外有识人士的青睐。
XX县地处皖北地区，位于苏、豫、皖三省交界处。现有人口110万，所辖地域面积1900平方公里，为XX市唯一市辖县，辖区内10个乡镇和一个开发区。由于矿产资源丰富，逐渐成为一个以煤炭，热电为基础的新能源城市。近年来，随着社会经济体制改革的不断深入，农村经济也得到了长足的发展，农业总产值逐年上升，XX县现有耕地190万亩，为建设以中心城为依托，城乡结合、共同发展的经济区，XX县坚持农业结构调整，大力推动农业结构调整，大力推动农业产业化。“菜篮子”工程在全省位居前列，1996年被国家列为全国三大土地复垦示范区之一，是华东地区重要的粮、棉、油、水果、农产品，水产生产基地，各类农副产品品种齐全，物量丰富。但由于农副产品市场体系建设相对滞后，农副产品流通不够顺畅，各类农副产品和需求者之间缺乏衔接，为农户提供产后服务的综合配套环节也存在一定障碍，直接影响农户的生产热情，不利于农村经济的快速发展。因此，应加大第三产业的发展力度，培育较完善的市场体系，推动农村经济的发展已成为XX县发展经济的重要途径。
XX镇位于XX县境内西部，东距XX市区25公里。当地农业发展以奔小康目标统揽全局，根据地域特点，以发展特色农产品和反季节农产品为调整农业经济结构为突破口，大力推进农业产业化。同时，加快小城镇建设步伐，以市场建设为先导，推进和引导城镇建设向城市转化。XX镇具有独特的区位和交通优势，具有很强的辐射力。目前，市场建设不够规范，缺乏规模，市场引导性和技术服务质量较差，和完善的市场体系服务质量要求有较大的差距，因此，农产品和其它农副产品的贸易流通问题亟待解决。
XX镇农贸市场现占地面积不足10000平方米，建筑混乱，布局不合理。场内基础设施较差，场内是砂石路面，排水系统尚未配套，交易服务设施尚未具备。市场组织化程序和集散功能低下。
（二）是新农村建设的具体体现
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》强调，要坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规划、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式的组织形式。按照优化城市功能、疏解交通网络，合理调整城市商业网点结构和布局。确定工作重点，明确奋斗目标，加快菜篮子工程的发展；提出要调整农业和农村经济结构、发展农产品销售、储运、保鲜等产业，积极发展大宗商品批发市场；整合涉农信息资源，加强农村经济信息应用系统建设；完善新活农产品“绿色通道”网络。
国家主管部门也多次强调：按照市场要求，积极调整品种和品质结构，全面提高菜篮子产品质量；加强和完善市场体系建设，推动市场管理现代化；要进一步加强以批发市场为中心的市场体系建设，完善市场配套设施，提高管理水平，积极探索新型流通形式和管理机制；搞好农产品销售信息引导和服务工作；要顺应经济信息化的大潮流，积极采用现代电子技术，建立多层次的菜篮子市场信息网络。
适应农产品批发市场的流通体系的发展，顺应现代物流机制。九十年代以来，国内主要农副产品面对日趋激烈的市场竞争，培育大规模的交易主体，进行网络化管理已经迫在眉睫。加强全国农产品批发市场建设，尽快形成统一、开放、竞争、有序的农产品市场体系。农产品批发市场应将生产与消费之间的供应链全过程实现一体化。
市场有效需求信息的获得已成为我国农产品批发市场发展的前提条件。新型农产品批发市场的概念必须包含两点，一是计算机网络技术的运用。通过市场实现全方位微机网络化管理模式，将电子商务系统以网上展示、网上电子货币交易、安全认证、安全担保等最先进的贸易手段提供给会员的单位和贸易客户。二是要具有现代化农副商品深加工能力，建立有一定规模的水果、农产品配送中心，满足市场不同层次的消费需求和为出口提供优质服务。
我国现阶段农产品批发市场面临的数量偏多，规模偏小，档次低，传统的交易模式已经不能适应现代化的发展要求。为适应建设大市场、大流通、大贸易的流通体系的需要，作为产品市场一部分的农产品批发市场，变革是必然的。
新型农产品批发市场的建设要根据实际情况，统一规划和布局，在高标准、多功能上下功夫。现在一项最要紧的工作就是要培育大规模和功能完善的交易主体。加快农产品批发市场尤其是中心批发市场的建设时代已成熟。
（三）贯彻XX省委、省政府的战略决策具体措施
XX省处于东部沿海发达省份与西部地区的中间带，在向农业富省、经济强省的转变中，农产品流通体系作用重大。XX省农业资源丰富，特别是皖北地区粮、油、棉、果蔬等主要农产品产量大，品质好，品种多，特色明显，是我国重要粮、棉、油商品生产基了。但是农业资源优势转化为商品优势和经济优势的功能弱，农产品交易场所规模小，且功能不健全，农业加工尤其落后，农产品附加值低，农民增收困难，是XX、乃至我国各农业大区共有的发展瓶颈，是将XX从农业欠发达地区和农村经济发展滞后地区发展成为农业经济发达地区必需要面对、解决的痼疾。
鉴此，《XX省国民经济和社会第十二个五年计划纲要》明确强调，要“加强农业支撑体系建设”，“进一步完善农产品市场体系，推进农产品流通体制市场取向的改革”。省委省政府决定：发展农业产业化，建立农产品中心批发市场，培育农业产业化的龙头，以适应农业产业化的发展趋势，吸纳农村剩余劳动力从事农产品的流通，使一批农户率先走出田野，成为市场经济的“弄潮儿”，尽快实现农业大省向农业强省迈进，加快社会主义新农建设进程。

三、项目建设的必要性和可行性
（一）项目建设的必要性
1、加快发展市场建设是扩大内需，促进经济持续增长的必要措施。扩大内需是我国长期的战略方针。目前，我国经济体制和经济环境都发生了很大变化，主要工农业产品正进入买方市场，但同时许多服务产品仍供不应求，发展相对滞后。在这种情况下，国民经济的增长必将更多地依靠服务业的带动，这也是经济发展的客观规律。
2、加快发展市场建设是增加就业岗位、缓解就业压力的主要渠道。就业问题是当前以及今后一个时期我国国民经济和社会发展的突出矛盾。我县有110万人口，又是一个农业大县，一方面，新增就业人口和从农业分离出来的劳动力数量巨大，急需就业；另一方面，我们正处于工业化和信息化加快发展的时期，在工业生产领域中资本和技术替代劳动力的趋势越来越明显，国有企业减员，乡镇企业吸纳劳动力的能力下降，城乡就业都面临很大的压力。当前，扩大就业要采取多种途径，但根本途径是发展经济。服务业无论从其总就业人员中所占的比重，还是从新提供的工作岗位的净增长等方面来看，对于解决就业问题都发挥着重要作用。
3、加快发展市场建设，是推进结构调整，促进产业升级的必然要求。作为重要服务业的市场建设是现代经济社会发展的重要特征。随着时代步伐的加快，服务业占国民经济的比重将会逐步提高，产业结构也将由目前的“二三一”型向“三二一”型转变，这也是经济发展的一般规律。今后一个时期，结构调整是经济发展的主线，而大力发展服务业，提高服务业增加值在国民经济中的比重，则是结构调整的重要任务。
4、加快发展市场建设，是适应入世挑战，提高国际竞争力的迫切要求。当前，全球经济竞争的焦点正逐步从货物贸易转向服务贸易，全球贸易中服务贸易已占到20%，服务业竞争日益成为国际竞争的重要方面。加入世界贸易组织后，随着服务领域的逐步对外开放，必将给我国服务业带来较大的挑战。从总体上看，我国目前服务业竞争力不强，除旅游等少数行业外，多数服务贸易领域处于逆差状态。
5、加快发展服务业，是提高人民生活水平，改善生活质量的有力措施。不断提高人民群众的物质文化生活水平是发展社会主义经济的根本出发点，也是实践“三个代表”的重要内容。当前，人民生活水平正向小康社会迈进，加快发展服务业，对促进消费升级、提高人民生活质量的作用越来越大。随着居民收入的增加，城乡居民对服务产品的数量和质量都提出了新的要求。只有加快发展服务业，积极推进新的服务品种，努力提高服务质量，才能更好地满足城乡居民的消费需求，推动人民生活向更加宽裕 小康生活迈进。
6、加快发展市场建设是我县经济社会发展的需要。改革开放以来，我县服务业稳步发展，结构不断改善，就业岗位大幅度增加，经济效益和社会效益明显。
XX县地处XX省边远地区，农副产品的产销量大，但农副产品交易市场起步晚、规模小、标准低。因而迫切需要完善皖北地区市场体系，增进农副产品市场流通，实现农副产品生产的产业化、市场的专业化。XX镇依市傍县，交通便利，基础设施齐全，群众发展农副产品的积极性高。当地政府把发展农副产品生产作为调整农业结构的一项重要内容来抓。得天独厚的区位优势和经济发展潜力，为XX县农村市场体系的建设和完善提供了良好的载体。XX市委、市政府和XX县委、县政府对XX镇农副产品中心交易市场的建设给予大力支持，项目的建设是必要的。
7、贯彻国家的产业政策，实施国务院农业和农村经济战略政策的需要。党的十五届三中全全会通过了《中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定》明确提出，要“完善农产品市场体系建设”，并且把农产品体系与农业社会化服务体系、国家对农业的支持保护体系一起，列为我国现代化农业的三大支撑体系。
《XX省国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》指出：要“推进农业产业化经营”，“要在全省形成一大批具有特色的贸易型、加工型、服务型和综合型经济实体，让50%以上的农户与各类实体建立合作关系。集中力量抓好100家左右农业产业化经营骨干企业，带动农副产品生产、加工和销售”。《XX省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》更进一步明确提出，到2014年农业产值与农产品加工产值之比提高到1：1.3。
9、实施农产品市场准入制度，促进食品安全的需要。随着生活水平的日益提高，人们对食品安全问题的关注程度也日益高涨。目前，北京、上海、南京等大城市已开始试行部分农产品市场准入制度，不符合食品安全标准的各类农产品将被拒绝上市销售。建设国家级农产品质量标准与检测技术研究中心、农产品质检中心、区域性质检中心，省级综合性农产品质检中心和县级农产品检测站，已经被列为新农村建设重点工程，得到各级政府的高度重视。
加强农药残留监测体系建设，开展市场农产品农药残留监测工作，加快农药残留标准体系建设，促进农产品贸易的健康发展服务。要以农产品产地批发市场农药残留监测为重点，积极开展农产品市场农药残留量检测工作。增强农产品生产者和销售者的品牌意识，提高农产品生产基地和批发市场的声誉，营造全社会都重视农药产品质量和安全的氛围，促进农产品质量和安全性的提高。目前，我国不少大中城市如北京、上海、武汉、济南、苏州等都已成立了农产品农药检测中收，开始对批发市场的上农产品进行残留量检测，以确保人民群众吃上“放心菜”。
9、完善农产品市场功能是带动XX周边农村经济发展的要求。当前我国农村主要以一家一户的分散经营为主，农村经济信息传递缺乏载体，市场已成为地方经济信息的集散地。在市场中广泛建立信息服务机构，并和全国许多地方的农产品市场实现信息“联网”，及时向农民提供准确的市场信息，引导农民调整种植结构，拓展销售渠道，使农民在市场经济的大潮中有了“千里眼”和“顺风耳”，增加农民抵御风险的能力，引导农民融入全球化大潮流中。通过市场信息的引导，农民学会了瞄准市场安排生产；同时，还可以通过信息高速公路掌握的产、销农产品动态，进行网下交易。
随着交易业务的迅猛发展，XX县XX农贸市场现有的规模和功能已不能满足市场的发展需要，落后的交易方式、信息传递发布功能都与农业经济发展需要以及本市场的定位存在着差距急需批发市场尽快扩大规模，管理上档次，功能更完善。
（二）项目建设的可行性
国家发改委《关于“十二五”期间加快发展服务业若干政策措施的意见》为我县发展市场建设提供强大的政策保障。《意见》规定：
1、要加强服务业重点项目建设，进一步加强服务业重点项目的配套基础设施建设，加大改革力度，使服务业成为现代经济发展的一个重要行业。
2、优化服务行业结构。以市场为取向，以企业为主体，以技术进步为支撑，大力调整和优化服务行业结构，提高服务业的整体素质和国际竞争力，强化对交通运输、商贸流通等行业的改组改造，推进连锁经营、特许经营、物流配送等组织形式和服务方式的发展，提高服务质量和经营效益。
3、扩大服务业就业规模。服务业是今后我国扩大就业的主要渠道，各地、各部门必须统一认识，高度重视。
4、加快服务业人才的培养。加快培养服务业所需的各类人才，特别要加强培养社会急需的信息服务、服务政策与管理以及熟悉国际服务贸易规则等方面的人才。
5、多汇道增加服务投入。发展服务业主要依靠市场机制配置资源，同时也要发挥政府投资的引导带动作用。中央和地方各级政府，都适当安排一定数量的资金，作为加快发展服务业的引导资金。银行要适当增加对服务业的信贷支持，在独立审贷基础上积极向符合贷款条件的服务业企业及其建设项目发放贷款。
6、加强服务业的组织领导，各地区、各部门要进一步转变观念、统一思想、提高认识，把服务业摆到与农业、工业同等重要位置。各级政府要切实履行职责，为加快发展服务业创造良好的环境。

四、市场分析
（一）XX县服务业的市场需求状况
近年来，XX县服务业稳步发展，结构不断改善，就业岗位大幅度增加，经济效益和社会效益明显。全县现有服务业的个商户6526户，注册资金5230万元，实现增加值12.24忆元，占国内生产总值的36%。从服务业内部看，传统服务业仍居主导地位，所占经济份额达60%以上，而大力发展现代服务业则是符合市场规律和我县经济发展需求的。就目前情况看，服务业的发展水平不能满足社会需求，难以保障对经济、社会和人民生活的及时、足量供给。导致我县工农业产品难以通过营销、信息、物流、专业协会等相关服务环节实现保值增值。信息科技咨询等需求潜力大的现代服务业尚有较大发展空间，服务业结构尚需进一步优化，服务业质量不高。由于我县服务业发展尚处在一个较低水平，还没有形成系统的行业服务标准和服务规范，难以向社会提供高质量的服务。管理滞后，传统的企业管理方法已远不能适应现代服务发展的需求。市场建设水平齐全、交易方式先进的农副产品批发市场及健全的流通网络体系，必须与先进的管理和服务相配套。
（二）XX省农产品市场建设现状
1、XX省农产品批发市场建设现状
XX省在高品市场体系中，农产品批发市场建设得到加强，其发展明显快于其他商品市场。据统计，1999年底全省各类市场总数4190年，年成交额960.7亿元，比上年增加3.5%。市场体系的完善，为全省社会主义市场经济体制的形成奠定了坚实的基础，市场结构也得到进一步优化。
2、XX省农产品种植的状况
我省农产品生产在全国占有重要地位，农产品面积800多万亩，产量居全国第8位，是全国四大早春菜生产基础之一。2004年，全省大中小棚及日光温室面积已达300万亩。XX农产品产品品质优良，食用菌中传统“徽菇”等物色农产品远销国内外，脱水农产品、速冻农产品等也成为新的出口优势产品，出口创汇3800万美元。但是农产品产品优质特色品种不多，生产规模化和安全质量水平水高，与加、销售等环节未能很好衔接。近年来，我省已经在番茄、辣椒、茄子、豇豆等方面培育了多个新品种，从内外引进了大量的农产品优良新品种，掌握了一定的无公害农产品栽培技术，并且有了以黄山山华集团为代表的一批农产品产业化龙头企业，可以为农产品产品的精深加工、贮藏、保鲜、运输、批发、出口等提供支持，农产品发展的潜力较大。
主攻方向：大力推广农产品良种和无公害农产品生产技术，扩大棚室反季节农产品栽培面积，推进规模化经营、标准化生产，加快科技创新，培育知名品牌，发展精深加工，开发与国际标准接轨的绿色食品，提高国际竞争力，扩大出品。
优势区域：重点发展出品农产品优势区和棚室反季节无公害农产品优势区。出口农产品优势主要布局在XX市、毫州市、六安市等所属的12个县（市、区）。棚室反季节无公害农产品优势区主要布局在合肥市、XX市、宿州市等的肥东县、XX县第9个县（区）。2001年，上述21个县（市、区）农产品面积370.1万亩，总产676.1万吨，分别占全省的43.7%和46.9%。
（三）XX市及其周边地区市场现状
XX市总面积2725平方公里，下辖相山区、杜集区、烈山区、XX县，总人口210万人（其中XX县常住人口113.56万人），全市常住 人口中，居住在城镇的人口77.41万人，占41.29%；居住在乡村的人口110.05万人，占58.71%。XX继1995年成为全省文明城市后，先后步入全国创建文明城市和全国卫生城市行列，现在又正在向国家园林城市和百万人口大城市迈进。
XX地区农产品生产历史悠久，农产品品种多样。“菜篮子”工程连续6年在全省位居前列，1996年被国家列为全国三大土地复垦示范区之一，是华东地区重要的粮、棉、油、水果、农产品生产基地，各类农副产品品种齐全，物产丰富。1998年XX市即被原国家商业部确定为全国南菜北运的五大商品菜基地之一。2011年农作物总面积610万亩，其中，粮食作物面积380万亩，油料90万亩，饲料作物90万亩，瓜菜面积20万亩，水果面积10万亩。本地菊花芯、胡罗卜、大青豆等特色品牌菜远销全国各地。
XX县XX农贸市场作为XX地区新兴的农村综合批发市场，对XX地区乃至淮海经济区内的商贸流通业发展起着重要的辐射和带动作用。“十二五”期间京沪高速铁路、蚌宁、合徐、和界阜蚌宁高速公路的相继建成通车，使XX市的交通优势十分明显。同时，XX市无论是经济发展水平还是海关、商检等外向度均居皖北六市前列。XX市作为皖北地区的商贸中心的区位优势必将继续提升。
（四）供给分析
1、XX省农副产品供给分析
XX省是我国重要的农业大省；在稳定、持续发展的过程中，实现了产业结构调整，逐步加大推进农业经营规划化、生产专业化、发展产业化。中国入WTO后，农业这个国民经济中最为庞大的产业将面临极为严峻的挑战。由于与国际市场相比，国内主要农产品的价格表为一平两高三低，即棉花价格基本持平，粮食和油料价格高，农产品、水果、茶叶价格低，因此，总的来看，对我省粮、油等大宗农产品出口不利，而对果、蔬、茶的出口则非常有利。其中农产品年人均占有量已达到250公斤，年出口量0.6亿公斤，年创汇约1200万美元。出口产品主要是脱水农产品、速冻农产品、腌菜、香菇、竹笋等，主要销往东南亚、港澳、日本美国美国等。我省农产品生产成本低、品种多，价格比国际市场低1-3倍，出口潜力巨大。
我省农区农产品资源丰富，品种齐全，具有丰富的农业资源，劳动力价格相对较低，粮食、农产品、肉禽蛋奶供应充足，在满足了全省城乡居民的生活需要的同时，还源源不断供应南京、上海、杭州等大中城市。据统计，XX对上海市的农产品、肉类、禽蛋等供应量占其年供应总量的1/3左右；全省及周边省市人口稠密，市场广阔，1998年底人口达3.56亿，约全国总人口的30%，居民消费总额达27660亿元。
XX农产品种植、农副土特名优产品品质好、品种多，市场开发潜力巨大。XX省农产品除供应省内市场外，有30%左右的农产品销往南京、上海、武汉、杭州、香港、澳门、台湾以及一些涉外市场。
2、XX农副产品供给分析
XX地区农产品生产历史悠久，清光绪年间栽培的农产品已达10余种，40多个品种。1998年XX市即被原国家商业部确定为全国南菜北运的五大商品菜基地之一。2011年农作物总面积610万亩，其中，粮食作物面积380万亩，油料90万亩，饲料作物90万亩，瓜菜面积20万亩，水果面积10万亩。本地菊花芯、胡罗卜、大青豆等特色品牌菜远销全国各地。XX地区农产品生产基地经过多年的发展，已经初步形成了生产、加工、销售一条龙的市场网络，年交易需求量达到15亿公斤。其农产品及农副产品不仅满足XX自身需求外，还大量外销。
（五）需求分析
农产品的市潜力巨大。随着人民生活水平提高，人们的食物结构由原来的数量型向质量型转变，人们对农产品、肉奶蛋等需求迅猛增长。
中国已经加入WTO，中国农产品在受到国际和国内市场的强烈竞争与挑战的同时，也创造了一个难得的机遇。WTO为中国农产品创造了一个公平竞争的环境，有利于我国农产品的出品途径的畅通和稳定。我国在农产品生产上价格上有较大的竞争能力，是我国农业出口创汇的重要途径之一。目前我国农产品出口量为进口量的30倍，出口金额为进口金额的50多倍，2004年，我国农产品出口额达60亿多美元，而且增长势头还很强劲。目前中国农产品热在日本、韩国、美国和西欧国家兴起，特别是绿色无公害农产品、保健农产品和脱水农产品等供不应求，有着广阔的国际市场。
XX市地处中原，是重要的交通枢纽，发挥其独特的地理优势，生产的优质特色农产品可销往全国东西南北。预计仅上海经济区年需农产品100-150亿公斤，相当于25-35万公倾的菜田产量，而区内多为工业发达地区，农产品生产将会相对集中且供不应求，农产品供应很大部分将依赖于山东、XX等省。不仅如此，上海将进一步放开农产品的出口渠道，同时还将放开农产品出口服务市场，大力收购、组织外省周边地区的农产品通过上海口岸出口，这必将为农产品种值和贸易提供更大舞台。
（六）运营方案
《XX省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出，要加强沿淮XX平原农村产业结构调整、现代农业建设及矿产资源深度加工和综合利用，妥善处理人口、资源、环境的关系，促进协调发展。加强基础设施建设，壮大中心建制镇实力，提升城镇化水平。
该市场扩建工程的运营在各级政府的重视支持下，以XX市XX县及地方煤矿为依托，凭借XX市交通区位优势，已具备有进一步发展的良好基础条件，作为带动农产业产业化的龙头企业，已向全国农产品市场靠拢，具有展销、加工、交易等功能，将传统的批发市场，发展为XX乃至皖北地区农产品、肉、禽、蛋、水果等农产品的集散中心。
市场运营本着求实原则。统一规划，合理定位；在市场建设的同时，要重视市场培育，努力控索现代市场的动作方式，努力提高市场的社会效益和经济效益。加强市场监督管理力度，按照国家有关政策法规，实行规范管理，使市场健康、有序的发展。打破地区和所有制界限，采取各项优惠措施，增强市场吸引力。充分发挥市场在农副产品大流通中主渠道作用，通过农产品会展中心，展示、展销我省的农产口中，逐步将我省的资源优势转化为商品优势，提高农副产品的商品化程度，为我省的农村经济腾飞做出贡献。通过电子结算等现代化的管理手段，为各地客户提供高质量、高效率的服务和管理。逐步完善与市场建设相配套的设施，力争为客商提供一个更好的交易环境；根据市场需求，开展农产品加工配送业务，使市场服务更加贴近人民群众生活。

五、项目选址及建设条件
（一）项目选址
本项目拟建地点位于XX县XX镇，占地面积4500平方米。地势平坦，交通便利。
（二）建设条件
1、自然条件
项目区位于XX省东北部XX市，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，XX市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。 XX市城市总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。全市辖三区一县和一个经济技术开发区，总面积2741平方公里，耕地面积13.47万公顷（202.05万亩），至2013年末，全市户籍人口217.7万。
（1）气候条件
XX市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。
历年极端最低气温为-11.6°C，历年极端最高气温为37.8°C；历年平均降水量为854.7毫米，年均无霜期207天，年均相对湿度为70%，年均蒸发量为1815.6毫米，年均日照时数为4430.2小时。
（2）水文条件
XX市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的XX平原中部。
XX市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72 × 104立方米/年，多年平均地下水资源总量为8155.09 × 104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。
（3）地质地貌
XX市地处XX平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是：山丘、平原、湖洼地、河流。
山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60～400米之间，余者皆为一望无际的平原。其海拔高度23.5～32.4米，面积2354.5平方公里，占全市总面积的85%。以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。
封闭型湖洼地主要分布在四铺、百善、铁佛等地区，全系耕地。总面积为86.67平方公里。
XX市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。
由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。至1992年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积7.98平方公里，占总塌陷面积的38%，多年平均蓄水量为3040万立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。
（4）工程地质条件
XX市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。
XX区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7％。
本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。
根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：
①粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。
②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。
③粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。
④粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。
除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。
（5）交通运输条件
XX环境优越，交通便捷。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下合肥、东进港口城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。
3、施工条件
本项目的实施具有许多有利条件，一是交通便利、公路运输四通八达。二是水源充足，足以保障项目的顺利实施。三是电讯设施完备。项目区已全部开通程控电话和移动通讯，并有配电房可保证项目单位经营、生产、办公用电。四是主要建筑材料充足。本项目建设所需的材料主要有：水泥、钢筋、黄沙、砖、石子、木材及其它辅助材料。建设工地交通方便、快捷，所需各种原、辅材料可直接运至工地。其中，水泥、石灰、石子为地产；钢筋可市场购进；砖可从当地轮窑厂购进；其它辅助材料当地市场可提供。

六、项目建设方案
（一）建设内容