棚户区改造龙江县春泽名苑项目可行性论证报告.doc

棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目申请报告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司80棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目申请报告目 录第一章 申报单位及项目概况 11、项目申请报告编制的依据 12、项目申报单位概况 23、项目概况 3第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 36 1、发展规划分析 36 2、产业政策分析 39 3、行业准入分析 44第三章 资源开发及综合利用分析 471、资源利用方案 472、资源利用方案 473、资源节约措施 48第四章 节能方案分析 491、用能标准和节能规范 492、能耗状况和能耗指标分析 513、节能措施和节能效果分析 52第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 541、项目选址及用地方案 542、土地利用合理性分析 553、征地拆迁和移民安置规划方案 56第六章 环境和生态影响分析 581、环境和生态现状 582、生态环境影响分析 603、生态环境保护措施 624、地质灾害影响分析 645、特殊环境影响分析 64第七章 经济影响分析 651、经济费用效益或费用效果分析 662、行业影响分析 673、区域经济影响分析 684、宏观经济影响分析 68第八章 社会影响分析 681、社会影响效果分析 682、社会适应性分析 703、社会风险及对策分析 71第九章 项目招标方案 721、项目单位基本情况 732、建设项目基本情况 733、具体招标范围 744、招标组织形式 755、招标方式 756、其他内容 75附表：1、总投资估算表2、开发建设成本费用计算表3、经营税金及附加表4、销售收入表5、损益表附件：1、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司企业法人营业执照2、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司房地产开发企业资质证书、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司组织机构代码证4、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司税务登记证5、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司授权委托书6、龙江镇龙发市场开发协议书、补充协议书、龙江镇旧物市场迁移协议书7、建设项目修详规划总平面图8、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司国有土地使用权出让合同9、建设项目环境影响登记表10、资金证明11、龙江县城市棚户区改造实施方案（试行）的通知（龙办发200819号）棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目申请报告第一章 申报单位及项目概况一、项目申请报告编制的依据：1、中华人民共和国行政许可法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、中华人民共和国土地管理法4、中华人民共和国招标投标法5、城市房地产开发经营管理条例6、黑龙江省房地产开发企业资质管理规定实施细则(修订)7、国务院关于投资体制改革的决定国发200420号8、企业投资项目核准暂行办法国家发改委令2004年第19号9、黑龙江省非政府性投资项目核准办法省政府令2004年第4号010、黑龙江省政府核准的投资项目目录(2004年本)黑发改投资200650号11、国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知发改投资20071169号12、关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知国家发展改革委、建设部 投资20061325号（包括关于建设项目经济评价工作的若干规定、建设项目经济评价方法、建设项目经济评价参数）13、项目开发单位提供的有关技术资料 二、项目申报单位概况棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目，是由齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司开发建设的。齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司住所在齐齐哈尔市铁锋区军校街5号，主营业务是房地产开发。公司自1998年成立，即开始从事房地产开发经营业务，已经经营了11年。企业注册资本2000万元。齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司是由自然人韩春东投资或控股成立的。齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司是国家三级房地产开发企业，主要投资项目有：齐齐哈尔天增小区1号4号楼、齐齐哈尔财险大厦、齐齐哈尔景新小区1号2号住宅楼、齐齐哈尔寿险大厦、齐齐哈尔新华组团1-7号楼、齐齐哈尔馨园小区1-7号楼、齐齐哈尔怡军小区1-11号楼、齐齐哈尔市富拉尔基区繁华小区1-12号楼、讷河市建安小区1-6号楼、甘南庆南小区等住宅综合楼开发建设项目10项，总建筑面积343000平方米，完成投资5亿元,上缴利税4581万元，工程质量合格率达到100%，并多次获得市优质工程奖，工程优良品率达96%。现在企业年开发建设能力为150000平方米。齐齐哈尔市交通房地产有限公司现有职工45人，有专业技术人员17人，其中：房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员4名，专职会计人员2名，专职统计人员1名。齐齐哈尔市交通房地产有限公司有着优秀的员工队伍和高效的管理队伍，秉承“诚信生存，创新发展”的经营理念，本着“规范经营，遵章守法”的原则，诚心诚意地向业界的优秀企业学习的态度，以一流的设计，一流的工程质量，完善的楼房建设和良好的服务，为改善居民的居住环境，提高人民生活质量，为客户打造满意的产品，为地方经济和社会快速发展，为加快小康社会建设做出更大的贡献。三、项目概况（一）项目名称棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目（二）项目负责人于长虹（三）项目建设的背景1、房地产市场发展及当前主要问题 1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。 近几年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模。房地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。 在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。主要表现是： 一是市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，这几年商品住房供求差距逐步缩小，商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。 二是市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。针对上以问题，国家采取了一系列的宏观调控政策，从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年央行和银监会联合出台的房贷新政、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令2007年第39号)、国土资源部关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知（国土资发2007236号），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。2、2009年房地产市场预测2009年，将是中国房地产市场关键的一年。 （1）、宏观调控得到落实执行。2009年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2009年尤其2009年上半年的各地市场热点区域增多。 国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。 毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。（2）、保障性住房开发规模增加。2009年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。 政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/ 70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。 在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。 房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。（3）、市场竞争更趋激烈。房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化，外资（或外资背景）开发商、投资者（含基金）将加大力度、加快速度进入市场或扩张。在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。从2007年11月1日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，出现“地王”的比率相对要减少。同时，政府对市场秩序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场（含土地市场）将进一步得到规范。 在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。 不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新。 （4）、市民消费冲动趋减。房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。目前过分依靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被打破。 在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增长而支撑炒房获得高回报预期的基础不牢靠，异地投资客撤走虽还不足以构成对房地产市场整体的过大冲击，但无疑对房价的变化构成不少的冲击。因为，往往30%的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他70%的非炒房购房者追涨房价。同样，一旦30%的炒房者退出市场，甚至只要10%20%的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。而且，往往是，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有“传染性”。因此，房市要当心、提防阶段性需求休克进而购买休克的情况出现。 同时，尽管市场总需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、经济适用住房等保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的需求依然较大。不过，由于一些未来需求和房价上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障性需求中的一部分仍可能在短期内被抑制。别墅等高档房需求在短期内可能受挫，自住普通商品房、商住两用房需求可能被较大地抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产、“升级换代”需求被抑制的成分最大。 投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现，异地投资客撤离等现象将有所增加。房价整体可能在一定程度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度可能相对较大些。（5）、企业风险控制意识加强。由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高（多在70以上，有的高达90），这将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资（或外资背景）的开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。 宏观调控既要避免由投资过热所可能导致的经济通胀，又避免产能过剩所可能产生的经济通缩。政府将尽力防止一些地方可能出现部分烂尾楼、房屋空置、甚至阶段性供大于求的局面出现。 从总体上看，房地产市场是良性的、健康的，房地产企业应该多着力于通过用心打造适应不同消费者需求的品质楼盘，合理确定销售价格，不期望太高的利润，为消费者提供全方位的优质服务，以应对房地产市场异变。3、拟建项目的建设背景棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目，是龙江县人民政府落实龙江县城市棚户区改造实施方案（试行）的通知龙办发200819号文件的具体体现，引进齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司，将要利用2009年3月2010年12月的2年时间进行建设；棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目，是龙江县人民政府为了加快龙江镇城镇建设和棚户区改造步伐，改善广大居民的居住和生活条件，繁荣中心城区的经济，加大城镇化建设力度，引进齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司开发建设的集住宅与商服于一体的综合住宅楼。该综合住宅楼的建设是繁荣市场经济的需要，该综合住宅楼的建设是美化城市的需要：开发建设该综合住宅楼，不但在建筑水平上得到提高，而且在建筑风格上有所创新，与周边的其它建筑构成龙江镇一道靓丽的风景线；该综合住宅楼的建设对提高龙江镇居民的生活水平，改善人们居住条件，满足住户商品物质需要，提高龙江镇城镇品位，具有重大的意义。因此，该项目的建设是非常必要的。（四）、拟建项目的建设地点棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目建在龙江镇青平路以西、安卫街南、镇府街北的地段上，地理位置优越，交通便利。（五）主要建设条件1、道路：该项目位于龙江镇青平路西侧，道路畅通，交通方便。2、给水：项目建成后由市政供水管网供应，目前龙江镇青平路已有自来水管网，可就近接入,供水水源有保证。3、排水：采用雨污分流体制，污水直接进入市政排水管道，排水渠道畅通，雨水经集水井收集后排入市政雨水管道。4、供电：待项目建成后，由龙江县供电局供应。因此，该项目供电有保障。5、供热：采用集中供暖，由热力公司供热站统一供应，能够保障采暖要求。6、通讯：办公用电话和宽带网络由通信公司预留口接入。（六）、项目的建设规模和主要建设内容1、项目的建设规模棚户区改造龙江县春泽名苑小区总占地面积14885.4平方米，其中：居住区用地10495.4平方米（居住区绿化用地3545平方米），商业区用地4390平方米。建筑占地面积6193.4平方米，其中：居住区建筑占地3617平方米，商业区建筑占地2576.4平方米。建设7栋住宅商服综合楼（其中6层的住宅商服综合楼2栋、5层的住宅商服综合楼2栋、3层的商服楼2栋、2层的车库和物业用房楼1栋），建筑面积25772.2平方米，其中：住宅12196.8平方米，居住区商服3369平方米，车库1932.6平方米，物业公益用房231平方米，商业区商服（含地下商服和地下公厕）8042.8平方米。建筑密度34.4%；容积率1.6；居住区绿化率30%。蔬菜批发市场地面硬化13506平方米。2、主要技术经济指标项目主要经济技术指标序号项目单位指标备注1总占地面积平方米14885.42总建筑面积平方米25772.2 住宅平方米12196.8居住区商服平方米3369车库平方米1932.6物业用房平方米231商业区商服（含地下商服和地下公厕）平方米8042.8地下停车场平方米1400不包括在总建筑面积之内3住宅总户数户1524总居住人口人4565建筑密度%34.46容积率1.67居住区绿化率%30890平米以下住宅%709停车位个7210蔬菜批发市场地面硬化平方米13506不包括在总建筑面积之内（七）、产品和工程技术方案1、建筑方案1）设计依据a、民用建筑设计通则GB50352-2005b、住宅设计规范GB50096-1999（2003版）c、屋面工程质量验收规范GB50207-2002d、城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001 J114-2001e、城市居住区规划设计规范GB50180-93f、住宅建筑设计规范GB50368-20052）设计要求根据黑龙江省龙江县龙江镇总体规划、龙江县龙江镇棚户区改造规划和龙江县土地利用总体规划，本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社会综合效益，环境效益、经济效益的原则进行设计。a、小区建筑抗震设防类别：丙类。b、设计使用年限：50年。c、耐火等级：二级。d、抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.2g。e、使用功能：节能型住宅小区。3)建筑设计设计理念该项目规划以尊重自然环境，调整生态结构，建设性地维护自然生态为基本出发点；合理利用土地，确定合理的开发规模和层次，完善交通，水电等配套设施，满足居民的衣、食、行、游等活动需要；对小区的经营管理、环境形象设计等均予以考虑。规划设计在户型设计上，充分考虑和结合当地经济发展水平和居民生活习惯，设计建造经济、功能适用的住宅体系。针对各单体户型，应用人类行为学和人体尺度研究的最新成果对其一一加以细致推敲，从每一处细节对户型进行完善，力求经典、更完美，无论从平面布局还是立面风格的处理上都结合节能做了考虑。根据国务院关于调整住房结构稳定住房价格的文件精神，套型建筑面积90平方米以下住房面积比例占全部建筑面积的70%以上。棚户区改造龙江县春泽名苑小区的开发建设追求以人为本，在综合住宅楼的设计上针对地处繁华的街区，建设6层楼房，建筑设计一层商服层高大于4.2米，住宅层高2.9米。根据国家对开发建筑住宅楼的要求，要考虑到90平方米以下住房的设计要求，就需要在户型的设计上进行改进，对楼框12层商服按15米设计，36层住宅按12米设计，既合理布局了房间，又达到了小型化户型的合理安排。棚户区改造龙江县春泽名苑小区集商贸、居住为一体，全新造景的建筑，加之营造生态园林造景，融使用性和审美性及舒适性于一身。在建筑风格上以雅致、简洁为基调，在立面设计上以现代建筑的比例，线条结合现代的材料和工艺，经提炼融合，生成一种不但人文味浓，且现代感强的立面风格。小区的整体环境特征体现出现代特征。建筑风格以简约为主，但决不简单，使建筑与景观融为一体，成为城市中一种特有的景观形态，构成一幅美丽的居民画卷。小区主轴线将各主要景观节点串联起来，形成一个有序变化的空间序列。小区内绿化景观采用中间大面积绿化，硬质景观和绿化景观相互配合，为小区创造一个和谐绿色的生态居住环境，并形成和谐的绿化景观。植物采用自然式与规则式相结合的配植方式，乔木与灌木以及草本相搭配，落叶植物与常绿植物相结合，使其发挥最大的生态效益。树种的选择以乡土树种为主，同时选择可以观形、观色、观花、观叶的树种，置以季节性的灌木和草本植物，形成四季长绿、四季有花的景观。利用植物的高低塑造景观轮廓线，以乔木的树冠勾勒景观线条，以灌木、草本的配置创造景观，以达到规划设计的整体艺术效果。2、结构方案1）设计依据a、建筑结构荷载规范GB50009-2001b、砌体结构设计规范GB50003-2001c、混凝土结构设计规范GB500010-2002d、建筑抗震设计规范GB500011-2001e、建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2004f、全国民用建筑工程设计技术措施2) 结构设计主体结构采用框架结构；围护墙采用加气混凝土砌块、空心砖和部分红砖砌筑；屋面板及楼面板均为现浇钢筋混凝土板。外墙刷外墙涂料。外围墙体设计，采用苯板夹层外24cm、内12cm砖混结构，全部解决了保温的问题。在楼房屋顶的防水设计上，采用国家规定的楼房防水瓦进行设计。在住宅楼道单元门和住户防盗门的设计上，按照消防部门的规定单元门和住宅进户门安装防火型防盗门等。要采用智能化管理模式，楼房各种门口安放红外线电子监控系统，单元门安装可视电话对讲系统，达到监防连动，安全可靠。设计商服进户门为白钢门，窗户为三玻塑窗。地下室结合基础型式设钢筋混凝土底板，外围周圈设钢筋混凝土侧壁，均采用抗渗混凝土。3)基础本项目采用钢筋混凝土板式基础。5）抗震构造措施本项目所有建筑物抗震构造均严格按建筑抗震设计规范（GB50011-2001）及建筑物抗震构造详图（03G329-1、04G329-3）中有关规定执行。6）当地材料及施工情况齐齐哈尔市、富拉尔基区和龙江县有许多建筑材料生产厂家，且建材市场体系健全，交通方便，为本工程的建造提供了良好的材料来源。棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设项目，主要建筑原材料为砂石、水泥、水泥砌块或空心砖、红砖、钢材。砂石、水泥可在龙江市场购买，水泥砌块或空心砖、粒沙、红砖、钢材可在齐齐哈尔市和富拉尔基区市场购入，辅助材料和零星材料可在龙江县、富拉尔基区、齐齐哈尔市等就近市场购买，本项目所需的各种小型、小批量的原材料和辅助材料完全可在就近地点解决。本项目建筑和生活用水均采用城市自来水。因此，材料来源充足3、公用工程（1） 给排水1）设计依据a、建筑给排水设计规范（GB50015-2003）b、住宅设计规范GB50096-1999（2003年版）c、室外排水设计规范（GB50014-2006）d、室外给水设计规范（GB50013-2006）e、建筑设计防火规范f、建筑灭火器配置设计规范g、人民防空工程设计防火规范h、汽车库、修车库、停车场设计防火规范2) 设计范围本项目涉及范围为红线以内室内、外给水排水及消防系统。3) 室外给水系统水源:本项目供水由自来水公司供应，市政供水管网已铺设至青平路，可以作为本项目供水水源。供水方式：本工程室外给水管网为两路市政给水管网供水，场区内采用生产、生活与消防合用的给水管网系统，给水管网采用环状网与枝状网相结合的方式布置。室内消防系统为临时高压给水系统，由消防泵（一用一备）、消防管网、玻璃钢水箱组成，消防时可在泵房内或消火栓处就地启动消防泵。4）室内给水系统系统设计：本项目所需最高水压0.3Mpa，市政水压满足要求。住宅楼每单元设集中水表，住宅每户设用水表。用水量定额按住宅（含商服、车库等）用水200升/人日，绿化及浇洒道路用水1.5升/人日，2次/日设计，未预见水量按上述水量的10%计，该项目总用水量约3.69万m3/年。5）排水系统排水量：本工程采用雨污分流制。污水量为给水量的80%计，本项目生活污水量为2.95万m3/年。排水方式：室内生活污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管排水系统。所有生活污、废水排出室外后经化粪池处理再排入室外市政污水管网；地下室排水由潜水泵提升后排入室外污水管网。由场区内污水干管收集后，排入市政排水管。屋面雨水经雨水排水立管有组织排入场地，场地雨水经雨水管道收集后排入市政雨水管道。（2）消防给水规划1）消火栓给水系统：设计参数：根据规范要求，其室内外消火栓系统用水量分别为15L/s和20L/s，火灾延续时间为2小时。室外消防室外消防给水管与生活给水管共用，统一由市政管网供给，设置SSl50-1.0型地上式消火栓，布置间距不大于120米。室内消防该工程室内消防系统与室内生活给水系统分开独立设置。根据规范要求，在地下商服用房设置室内消火栓，室内消火栓的布置保证同层任何部分有两股消火栓水枪充实水柱同时到达。2）自动喷水灭火系统根据规范要求，在商服用房设置自动喷水灭火系统，按中危险级II级，自喷系统喷水强度为8L/min.m2保护面积为160 m2，灭火时间按1小时考虑。3）建筑灭火器配置根据建筑灭火器配置设计规范，本工程基本属于中、轻危险级，按中危险及A类火灾设计，灭火器最小配置级别为5A。所有消火栓箱均配置磷酸铵盐干粉灭火器。（3）建筑电气1）设计依据a、供配电系统设计规范GB50052-95b、建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）c、建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年版）d、建筑照明设计标准GB50034-2004e、住宅设计规范GB50096-1999（2003年版）2)设计范围10/0.4kV变、配电系统；电力系统；照明系统；防雷保护、安全措施及接地系统；对讲及监控系统。电源设计分界：由城市电网引入本工程的一路10kv电缆线路在进入本工程建设红线之前属城市供电部门负责范围，不在本设计内；本设计只提供此线路进入本工程建设红线内的路径；电源分界点为本工程10kv开闭所高压电源进线柜进线开关。3)设计原则负荷估算采用单位面积功率指标法和单套住宅功率指标法，参照现有同类建筑的实际用电状况并考虑适当的发展余量，确定该项目商服用房为70w/m2，住户用电指标为50 w/m2。按此指标，该项目用电总容量约1560KW。各住户均实行一户一表计量，每户配10(40A)电表一只。4)供配电系统负荷等级:本项目为一般照明，三级负荷。供电电源：本工程采用一路10kV电源供电。10kv电力电缆穿管埋地由场外引入本工程10kV开闭所，作为本小区供电电源。低压配电系统：变压器低压侧采用单母线方式运行，由变电所采用电缆放射式向各单体配电总箱供电。5）照明系统光源：一般场所为荧光灯或节能型光源，有装修要求的场所视装修要求商定；照度标准：按现行国家标准建筑照明设计标准GB50034-2004执行。应急照明：采用220V电源供电，应急时能迅速点这的光源，采用现场控制开关。节日/室外照明：本工程设户外照明，在道路两侧适当位置设道路照明，采用220V电源供电，采用值班室集中控制。照明配电系统：住宅照明采用BV-0.45kV导线由单元总配电箱墙内穿钢管敷设以放射方式配电；商业照明采用ZRYJV-1kV电缆由配电室沿电缆梯架敷设以树干方式配电；6）、防雷保护a、本工程按第三类防雷措施设防；b、在楼层屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体；c、为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。7）对讲及监控系统各住宅按单元设置对讲系统，楼内设保安中心，可将各单元对讲及区块内监控系统纳入统一管理。住宅对讲选用总线制设备，选用可视对讲设备。各主要出入口、车库等场所设有闭路监控及道路巡更系统，周界采用红外线防盗墙，由专业部门深化设计。（4）网络通信、有线电视1）通信系统每户按一个电话插座设计，小区内固定电话线路的敷设均由当地通讯部门完成。小区内通信线路全部为地埋通信管道敷设方式。2）消防通信小区公共建筑内的消防通信由小区通信网有线用户利用市话特服号码与消防部门进行通信联络。3）有线电视系统本工程有线节目源由室外城市（地区）有线电视网引来。每户按一个有线电视插座设计，小区内有线电视线路的敷设均由当地有线电视安装部门完成。小区内有线电视线路全部为地埋通信管道敷设方式。（5）采暖通风1） 设计依据采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）2003版通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）全国民用建筑工程设计技术措施 暖通空调动力（2003版）住宅设计规范（GB50096-1999）2003版住宅建筑规范（GB50368-2005）城市热力网设计规范（CJJ34-2002）民用建筑节能设计规范（JGJ26-95）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）2）小区室外供热管网的设计。室外计算参数冬季室外平均风速 4.36m/s冬季室外主导风向 西北采暖期平均温度 -18.9采暖期天数 180天极端最低平均温度 -38.1最大冻土深度 2.51m 小区热力管网参数根据总体规划图，供暖所需的热水由热力公司供热管网提供，经过地下热力管网送至热用户，热媒采用60-55热水。3）采暖本工程小区内建筑物冬季设集中采暖系统。采暖采用低温地暖。热力公司供热管网提供的热媒温度为60-55。住宅采暖系统为双管采暖系统，每个单元设一个采暖入口。住宅室内采用单管水平跨越式供暖系统，室内水平管道均埋设在建筑物地面垫层内，在地下铺设地面低温采暖系统。建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。建筑采暖热负荷指标为60W/m2，采暖热负荷：1546KW。（八）主要设备选型棚户区改造龙江县春泽名苑小区建设，主要设备有：S11型箱式变压器、供水设备设置200吨的生活不锈钢水箱及变频泵组、电子监控系统；主要施工设备有：TQ315、TQ40型塔式起重机、350型混凝土搅拌机、100500mm钢筋切割机、1. 5瓦千50、70砼用震动棒。所选设备均是国家鼓励和允许使用的，符合行业要求。（九）配套工程棚户区改造龙江县春泽名苑小区项目，供热并入市政集中供热热网，在停车场和自行车车棚的设立作出确定，使配套设施更加完备，为棚户区改造龙江县春泽名苑小区开发建设全部竣工提供有效保证，及时交付使用。停车场和自行车车棚在现代化住宅楼管理中仍然是必须解决的问题，它不是单一的自行车存放点，也是新时期更多的小汽车、摩托车和电瓶车的存放地，停车场和自行车车棚在新时期的楼房管理中还是不可缺少的。停车场和自行车车棚设计按楼区的居住户数和人口进行设计，既不要设计的过大，也不能设计的太小，一定要确保居民住户的正常存放。经测算，建设1400平方米地下停车场，内设72个停车位。停车场和自行车车棚的建立，不但满足楼内住户的日常生活需求，又有利地保持楼车道、楼梯间及公共场地的日常管理，也是规范化楼房的必然要求。（十）项目建设期限本项目建设期为2年。工程进度安排如下：2009年3月完成项目申请报告及报批工作；2009年4月前完成勘察、设计2009年5月完成招投标工作及施工前准备；2009年4月6完成动迁工作2009年6月开始进行土建施工及设备安装2010年8月份开始内外装修工作；2010年10月份进行路面硬化及绿化2010年12月份竣工验收，全部交付使用。项目实施进度表序号内 容20092010345681012246810121项目申请报告编制报批2设计与招标3动迁4施工及安装5内外装修6硬化绿化7竣工验收（十一）总投资估算及资金来源 1、投资范围本项目投资范围包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费间接费。本项目红线外供水、供热、供电、等管网建设投资及道路投资不在本项目投资范围内，不计