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金马通用机械厂前期策划阶段性工作计划书.doc
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1、金马通用机械厂前期策划阶段性工作计划书项目名称:通用机械厂项目开发商:江苏金马房地产开发有限公司服务单位:无锡世嘉大成投资顾问公司 无锡市同德置业顾问有限公司【策划内容】一、项目背景项目地处无锡核心城区南长区的南部,目前区域现状为厂区,需要配合未来南长新城的规划远景,赋予项目开发新南长的历史使命。为无锡打造南区新的住宅标杆。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。总用地面积101,100总建筑面积162,200公建建筑面积6,000建筑密度18.8%容积率1.66总居住户数1,260总居住人数4,032绿地率54二、策划要求1、对项目进行全面系统分析,作出明确的,可操作性强的营销计划。2、对所述结果提供分析过程
2、和充分论据。3、提供数据尽可能详尽、准确、明确说明数据、信息来源。【策划纲要】根据项目的进度时间安排,我们将从三个阶段进行工作。第一阶段市场调研定位包含无锡市住宅市场调研分析,未来走势分析,区域市场调研分析,地块分析,客层分析,主题规划方向定位建议、市场竞争个案分析及项目产品区隔。针对目前无锡房地产的整体状况,小高层住宅和联排别墅市场的研究达到提出可以区隔市场的产品定位目的。聞創沟燴鐺險爱氇谴净。第一部分 无锡市住宅市场调研分析一、无锡房地产市场总体市场概况1、总供给和总需求状况(过去3年的供需求趋势)开发总量、竣工总量、批售总量、销售总量、空置总量。2、市场的供需特点3、未来竞争态势(200
3、6年2007年)4、近期房地产的政策、法规、金融形势。5、市政配套和规划对房地产市场的影响6、人口及消费购买力分析二、各大住宅板块市场概况分析1、板块规划介绍2、板块房地产市场概况3、板块市场特征4、板块需求特征第二部分项目所属区域分析1、项目所属区域的大环境(南长区)1) 位置,人口,文化,经济,交通2) 区域大环境特性分析3) 发展前景预期4) 未来重点规划研究2、项目所属区域市场概况1) 区域开发供给、市场需求状况:在售个案,将推个案供应去化统计,项目规模分组分析2) 供给特点,产品类型,相应的细分市场和目标客户3) 需求特征与竞争态势4) 市场优势产品分析5) 区域市场与无锡大市场的比
4、较分析3、区域竞争市场分析1)区域竞争市场的界定(南长,新区,滨湖区)2)同区位,同产品类比楼盘分析:l 产品的构成类型l 主力产品的特征分析l 规划设计l 户型面积分析l 配套分析l 住宅硬件水平l 建筑风格l 产品卖点,主诉求l 产品的优势、劣势分析与对策3)同价位类比楼盘分析:l 单价,总价市场的趋势和变化l 市场价位合理探讨分析l 等价产品的配套比较分析4)价格分析l 竞争市场在售个案 将推个案价格分析(列表说明)l 价格分布图l 总体均价l 价格分组分析l 总价分析l 畅销户型与总价的关系曲线图5)去化分析l 供应、去化分析l 房型供应结构、去化分析l 房型面积供应、去化分析l 20
5、06年公开的小高层、高层楼盘汇总表6)销售分析l 销售卖点统计l 销售手法比较分析l 销售率比较l 销售速度(月销售速度)比较l 销售率分析图 单价与销售率的关系曲线图 总价与销售率的关系曲线图 户型比例、户型建筑面积与销售率的关系曲线图 项目建筑规模与销售率的关系曲线图 单价与项目建筑规模的关系曲线图 建筑形式与整体销售率的关系曲线图 市政配套与价格的关系曲线图4、主要竞争对手分析1) 竞争项目基本情况2) 竞争楼盘定位和目标客户分析3) 竞争楼盘销售分析4) 竞争楼盘销售策略分析5) 未来可能出现的竞争对手分析6) 应对策略5、重点项目客群分析1) 购买者地域分布; 2) 购买者动机:自住
6、,投资,3) 购房者购房心理分析4) 功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)5) 购房者追求的生活方式6) 购买时机、季节性7) 购买反应(价格、规划、地点等)8) 购房时主要的信息获知渠道6、小结1) 区域市场的切入机制2) 入市产品的基本诱因附:竞争个案调查统计汇总表列表反应以下信息:项目名称,开发商,位置,环境,规模,价格,容积率,绿化率,建筑风格,使用率,主力户型,主力面积,开盘日期,销售率,市场知名度,市场地位,设计,代理商,物业公司,物业费,装修标准,配套设施,广告诉求等残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。第三部分消费者调查分析(问卷调查)1. 消费者群体特征的调研2
7、. 不同购买力消费者购房选择的个体单位的调研3. 不同购买力消费者购房的调研4. 对项目区域的认知及评价l 潜在消费者对区域交通状况的评价比例图l 潜在消费者对区域公建配套的评价比例图l 潜在消费者对区域周边生活配套状况的评价比例图l 潜在消费者对区域发展前景的评价比例图l 潜在消费者对区域环境状况的评价比例图l 潜在消费者对区域居住氛围的评价比例图l 潜在消费者对区域商业氛围的评价比例图l 潜在消费者对区域物业平均价格的评价比例图l 潜在消费者对区域建筑档次的评价比例图l 潜在消费者对区域产品类型的评价比例图l 潜在消费者对户型面积的评价比例图l 潜在消费者对购房因素的评价比例图l 潜在消费
8、者对区域综合的评价比例图5. 消费者群体特征描述第四部分联排别墅市场调查分析1、目前分布区域2、供应量分析3、价格走势和发展导向4、联排别墅产品形态(1) 楼盘规划(2) 环境,景观(3) 建筑风格(4) 户型特点5、去化分析供应、去化分析房型供应结构、去化分析房型面积供应、去化分析2006年公开的联排别墅楼盘汇总表6、联排别墅消费者分析:(1)购买者地域分布; (2)购买者动机:自住,投资,(3)功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)(4)购买时机、季节性(5)购买反应(价格、规划、地点等)7、2006年后联排别墅的市场前景。8、本项目卡位市场的客观因素判断。价格
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