房地产企业营业税政策汇编【会计实务经验之谈】.doc
《房地产企业营业税政策汇编【会计实务经验之谈】.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产企业营业税政策汇编【会计实务经验之谈】.doc(6页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢!房地产企业营业税政策汇编【会计实务经验之谈】一、关于房地产业营业税的征税范围 房地产业,是指转让境内土地使用权和销售境内不动产的业务。转让土地使用权,是指土地使用者有偿转让土地使用权的行为;销售不动产,是指不动产产权人有偿转让不动产所有权的行为,包括:销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物;不动产所占土地的使用权随同不动产一并转让的行为,比照为销售不动产。 下列行为也属于房地产业营业税的征税范围;1、有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为;2、单位将不动产无偿赠与他人的行为;3、以提供土地使用权的方式,与提供资金的他人(以下简称
2、出资方)共同立项建造不动产,并与出资方按一定方式进行利益分配,取得收入或取得分得的不动产所有权的行为;4、以提供资金的方式,与提供土地使用权的他人(以下简称出地方)共同立项建造不动产,并与出地方按一定方式进行利益分配,取得收入或取得、分得不动产所占土地使用权的行为;5、投资者在办理不动产建设立项后,又接受他人投资参与不动产建设,并与他人共同分配不动产的行为;6、在房地产开发过程中,投资者在工程完工前,将自身全部的权利、义务有偿转让给他人的行为;7、接受他人委托代建不动产,但以自己的名义办理工程项目立项,不动产建成后将不动产交给委托方的行为;8、房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出
3、资人的行为;9、土地使用者之间相互交换土地使用权的行为;10、不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为;11、土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为;12、因城市建设需要拆迁,而以其他房屋偿还给(或安置)被拆迁单位和个人的行为;13、虽尚未接到政府有关部门办理土地使用权转让或不动产过户手续,但实际已将土地使用权或不动产转让给他人,并向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为;14、以投资入股名义转让土地使用权或不动产的所有权,但未与接受投资方共同承担投资风险,而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为;15、以不动产所有权或土地使用权投资,取得接受投资方的股权后
4、,又将该项股权转让的行为。二、关于房地产企业适用税目、税率 房地产企业有偿转让不动产所有权的行为,适用“销售不动产”税目;房地产企业有偿转让土地使用权的行为,适用“转让无形资产”税目。销售不动产、转让无形资产,税率为5%。三、关于纳税义务发生时间 房地产业营业税的纳税义务发生时间,原则上为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。但下列情况除外:1、纳税人发生房地产业应税行为,采用预收款(预收定金)方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款(预收定金)的当天;2、纳税人将不动产无偿赠与他人的,其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天;3、一方提供土地,一方提供资金,共同立项建造不
5、动产,并按一定方式分配所建不动产的,其纳税义务发生时间为不动产分配的当天。四、关于房地产业营业税的计税依据 纳税人发生房地产业应税行为从对方取得的全部价款和价外费用,无论会计制度规定如何核算,均应并入营业额作为计税依据。但下列情况除外:1、出地方与出资方共同办理工程项目立项,建造不动产后由一方统一对外销售的,直接对外销售方的营业额为其销售不动产从对方取得的全部收入,未直接对外销售方的营业额为其从销售收入中按比例提取的收入或固定收入;2、出地方与出资方共同办理工程项目立项,建造不动产后按一定比例共同分配不动产的,出地方的营业额为其分得的不动产的建设成本,出资方的营业额为所建不动产的建设成本扣除其
6、分得的不动产的建设成本后的余额;3、纳税人在办理不动产建设立项后,又接受他人投资参与不动产建设,并与他人共同分配不动产的,其营业额为接受的投资额。4、纳税人受托代建不动产,但以自己的名义办理工程项目立项,不动产建成后将不动产交给委托方的,不论与委托方如何结算,其营业额均应为不动产的建设成本及向委托方收取的其他各项收入;5、纳税人以集资建房名义销售不动产的,其营业额为向出资人收取的全部集资款项;6、纳税人在转让土地使用权或销售不动产过程中发生“销货退回”行为的,经主管税务机关审核批准后,可以将退付的款项直接冲减其当期应纳的房地产业营业税的营业额;7、纳税人采取折扣方式转让土地使用权或销售不动产,
7、如果转让额或销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的,可以扣除折扣额后的余额为营业额;8、纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的,以及将不动产无偿赠与他人的,主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额:(1)以本地区当月或近期转让同类土地使用权或销售同类不动产的平均价格核定;(2)没有同类土地使用权或不动产平均价格的,按下列公式核定计税价格:计税价格=营业成本或工程成本(1+成本利润率)(1-营业税税率)五、关于房地产业营业税的纳税地点 1、纳税人发生销售不动产应税行为,应当向不动产所在地主管地方税务机关申报纳税;2、纳税人发生转让土地使用权应税行为,应当向土地所在地主管地方税
8、务机关申报纳税;3、房地产业营业税的扣缴义务人应当向土地或不动产所在地的主管地方税务机关申报缴纳其扣缴的税款。六、关于以“还本”方式销售建筑物的征税问题 以“还本”方式销售建筑物,是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者,这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为,应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税,不得减除所谓“还本”支出。七、关于合作建房的征税和适用税目问题 合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。一般有两种方式。1、“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 会计实务经验之谈 房地产企业 营业税 政策 汇编 会计 实务 经验之谈
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【精****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【精****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。