房地产项目资产重组之一:资产重组产生的行业背景及重组模式【会计实务经验之谈】.doc
《房地产项目资产重组之一:资产重组产生的行业背景及重组模式【会计实务经验之谈】.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产项目资产重组之一:资产重组产生的行业背景及重组模式【会计实务经验之谈】.doc(6页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢!房地产项目资产重组之一:资产重组产生的行业背景及重组模式【会计实务经验之谈】中国房地产行业从“井喷”式的黄金十年进入“地产寒冬”后,中小房地产开发商面临有史以来的最严峻考验。在过去的30年里,伴随着中国经济的飞速发展,中国的城镇化建设也得了飞速发展。中国房地产开发行业无论从开发数量,还是房地产价格都经历“井喷”式的飞速增长。在中国房地行业过去的“黄金10年”中,中国房地产价格以数倍的增长方式上涨。房地产价格“井喷”式上涨的同时,中国房地产行业吸引了大量的“投机性”资本。在大量“热钱”的作用下,中国房地产泡沫迅速增长。在房地产价格飞速
2、上涨的这十几年中,房地产开发、炒房已经成了巨额利润的代名词。中国政府在“中国房地产泡沫”迅速增长的背景下,运用行政手段陆续出台了中国有史以来最为严厉的房地产调控政策。中国房地产行业逐渐进入了“地产寒冬”。实力雄厚的房地产开发商提出了“现金为王,备战冬天”的即期战略。而中小房地产开发商由于自身资金实力薄弱,在面临销售遇阻、价格下挫的市场环境后,陆续丧失了流动性,多数中小开发商面临“资金断链”的局面。在此背景下,大量的房产地私募股权基金以及流动性良好的大型房地产企业开始进行以不动产为标的资产重组活动,中国房地产行业的“大洗牌”时代拉开了序幕。下面就为大家介绍一下“以土地使用权、不动资产为标的资产重
3、组”业务中常见的几种方式。原房地产开发公司股东直接将其持有的“原房地产开发公司“的部分或全部股权出售给股权收购方,股权收购方再以增资或借款的方式为后续项目的开发、销售工作提供资金支持(简称:股权收购模式)。被重组方(持有地产项目的房地产开发公司)的环境条件:该种资产重组方式一般要求项目所在的房地产开发公司的管理及运营基础较好、较规范;公司仅有该重组资产一个项目;债务债权关系清晰、明确。不存在担保、抵押等可能在未来承担连带责任的经济业务;不存在偷税、漏税、税款滞纳等税务风险;不存在非法集资、非法借款、非法销售等违法行为;不存在其他可能造成重大影响的风险。其他影响资产重组双方决策的因素。该资产重组
4、方案对被重组方(持有地产项目的房地产开发公司)的影响:被重组方通过股权转让失去了对项目的控制权,从主导者变成了参与者或与该项目没有任何关系的第三方(100%的股权转让的方式),稀释或失去了该项目未来的收益权利。该种资产重组方案的转让手续较为简单(不涉及手续繁杂的土地使用权转让),涉税环节比较清晰,重组时间较短。一般来说被重组方的股东能够比较迅速、集中的获取较大金额的现金流入量(股权转让价款)。由于在该种资产重组方式下股权收购方在资产重组的前期需要支付大量的现金(股权收购价款),股权收购方的现金回流需要在项目开发后期完成,所以股权收购方一般要求该项目有较大的折价率。被重组方收到的“资产重组对价”
5、可能会远低于其购置土地、开发建设所支付的价款。该资产重组方案表明被重组方采取了“以牺牲较大的利润换取较高的流动性”的即期财务战略方案。该资产重组方案对资产重组合作方(股权收购方)的影响:股权收购方通过收购项目公司股权达到控制项目开发、销售的目的,能够较好对项目后续的资金使用、开发管理、销售管理等重要环节进行严格、规范的控制。有效的降低了项目未来的资金挪用风险、销售回现风险、税收法律风险等。资产重组合作方(股权收购方)在资产重组前期要支付大量的现金(股权收购款),在后续的开发过程中还要陆续支付开发资金,对资产重组合作方(股权收购方)的资金筹集、运营管理有一定的要求。在该资产重组方式下,资产重组合
6、作方(股权收购方)一般能获取较大的“项目收购溢价”(即:以较低价格的现金资产收购价值较高的优质项目资产而产生的价格与价值之间的差额)。资产重组合作方(股权收购方)可能要面临“由原房地产开发公司在以前存续期间违规、违法操作”而产生的相关法律风险。在该资产重组方案下,项目后续的开发、销售工作由股权收购方独立进行,这要求资产重组合作方(股权收购方)要具备房地产的开发管理经验及销售管理经验,否则可能会较为严重的影响后期收益产生的时点及数额。资产重组合作方(股权收购方)在项目所在地应当有良好的政府关系,否则可能无法独立完成、协调后续的开发工作。原房地产开发公司与资产重组合作方(资金提供方)共同出资成立新
7、的开发主体,然后原房地产开发公司将拟进行资产重组的土地或不动产销售给新开发主体,双方通过新的开发主体合作开发(简称:销售模式)。被重组方(持有地产项目的房地产开发公司)的环境条件:被重组方由于自身的管理基础较差,在工程开发、财务、税务等方面存在不规范操作的问题,无法满足资产重组方合作方(资金提供方)的风险控制要求。在这种情况下资产重组合作方(资金提供方)往往要求将重组资产剥离到一个新的开发主体中,避免原房地产开发公司存续风险的影响。原房地产开发公司除了需要进行资产重组的地产项目以外,还存在其他在建或已经完成的地产项目;原房地产开发公司的债权、债务关系复杂,存在担保、抵押等可能在未来承担连带责任
8、的经济业务;原房地产开发公司存在偷税、漏税、税款滞纳等税务风险;资产重组合作方(资金提供方)无法接受公司目前的财务环境。原房地产开发公司存在非法集资、非法借款、非法销售等违法行为,资产重组合作方(资金提供方)无法接受公司目前的法律风险环境。原房地产开发公司的股东不愿失去对项目开发管理的控制权及部分“未来收益”分配权;公司有部分可以调配的现金以便完成新开发主体的出资工作。当地工商、税务、土地等行政管理部门无法独立进行“特殊资产重组方式” 的注册管理工作。例如:有些地区的工商管理部门、土地管理部门、房屋管理部门等没有进行过“企业合并、企业分立、以无形资产(不动产、在建工程)”等出资注册成立新公司等
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 会计实务经验之谈 房地产项目 资产重组 之一 产生 行业 背景 重组 模式 会计 实务 经验之谈
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【精***】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【精***】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。