某小区房地产项目申请报告学士学位论文.doc
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1、小区建设项目项目申请报告二零一六年三月1房地产开发有限公司小区建设项目目 录第一章 申报单位及项目概况11.1 项目申报单位概况11.2 编制依据11.3 主要技术经济指标21.4 项目提出背景31.5 项目单位简介51.6 建设规模61.7 工程方案61.7 工程进度计划91.8 资金筹措101.9 项目招标10第二章 项目建设背景、产业政策和行业准入分析112.1 项目建设背景112.1.1 社会发展状况112.1.2 住房发展形势分析122.2 产业政策分析142.2.1 支持房地产开发企业积极应对市场变化152.2.2 强化地方人民政府稳定房地产市场的职责162.2.3 推进城乡统筹进
2、程172.3 行业准入分析17第三章 资源开发及综合利用分析193.1 水资源消耗指标193.2 水资源节约措施193.3土地资源开发及利用分析21第四章 节能方案分析234.1编制依据234.2节能措施244.2.1建筑热工节能设计244.2.2采暖、通风设计254.2.3节水设计254.2.4电器节能设计264.3项目年综合能耗表28第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析295.1 项目选址及用地方案295.2 土地利用合理性分析295.3 征地拆迁及移民安置分析29第六章 环境与生态影响分析306.1 编制依据306.2 环境和生态现状306.3 生态影响分析及生态保护措施316.3.
3、1 施工期环境影响及防治316.3.2 运营期环境影响及防治346.3.3 其他环境保护措施346.4 地质灾害影响分析356.5 特殊环境影响36第七章 经济影响分析377.1 编制依据377.2 销售收入和税金及附加估算377.2.1销售收入的预测377.2.2税金及附加的确定387.3 盈利分析397.3.1税前利润397.3.2所得税397.3.3税后利润39第八章 投资估算408.1 估算范围408.2 编制依据408.3 编制方法418.4资金筹措42第九章 社会影响分析449.1 对经济发展的影响449.2 对居民就业的影响449.3 对不同利益群体的影响459.4 对地区、文化
4、、教育、卫生的影响459.5 对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响46附件:1、房地产开发有限公司营业执照2、房地产开发有限公司组织机构代码证3、房地产开发有限公司土地使用证4、建设规划许可证5、项目规划平面图- 5 -第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况项目名称:小区建设项目建设单位:房地产开发有限公司项目性质:新建项目地址:新区1.2 编制依据1、中华人民共和国城乡规划法(2007)2、城市居住区规划设计规范(GB50180-93)3、城市道路交通规划设计规范(GB50220-95)4、城市工程管线综合规划规范(GB50289-98)1.3 主要技术经济指标工程主要
5、技术经济指标表序号指标名称单位数量备注一设计规模1占地面积m2109569.612总建筑面积m22035002.1多层住宅面积m2141090未含阳台、阁楼2.2住宅阁楼面积m2129202.3联排住宅面积m250002.4商业网点建筑面积m2115602.5架空层建筑面积m2329303建筑密度36.2%4绿地率35.1%5容积率1.85二经济数据1总投资万元213672总收入万元712253税后利润万元20779.484所得税万元6926.55税金及附加万元15641.926投资回收期年2.27投资回报率%7.51.4 项目提出背景2009年是中国经济在金融危机下冲击下奋力前行的一年,也是
6、房地产行业发展的关键一年。为落实中央“保增长、调结构、促发展、重民生”总的经济方针政策,国家出台了一系列重大举措,包括加快保障性住房建设的措施。中国总理温家宝在3月5日十届人大四次会议上政府工作报告时强调,继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构,严格控制高档房地产开发,重点发展普通商品房和经济适用房。要保持固定资产投资适当规模,坚持有保有压,优化投资结构,防止投资过快增长。继续把好土地、信贷两个闸门,坚持实行最严格的土地管理制度,坚持按照贷款条件和市场准入标准发放贷款。从严控制新开工项目。同时,进一步加强经济社会发展薄弱环节和重点领域的建设。2014年,
7、地区生产总值实现156亿元,增长6%。公共财政预算收入实现12.24亿元,按可比口径增长2%,收入结构和质量进一步优化。农民人均纯收入实现1.4万元,增长8%。全社会固定资产投资额实现126亿元,增长19.2%。社会消费品零售总额实现57亿元,增长10%。直接利用外资实现9145万美元,增长28%。域外引资额实现44亿元,按可比口径增长15%。出口创汇额实现2000万美元,增长5倍。金融机构存贷款余额分别实现 158亿元和90亿元,增长12.9%和14.2%。经济发展成果得到上级高度认可,获得了省县域经济发展先进单位的荣誉称号,连续第四次被评为市政绩考核先进县(市)。工业基础雄厚,门类齐全,工
8、业经济发展迅速。金属冶炼、机电、化工、石材加工、轻工纺织、农副产品深加工等优势产业发展迅速,特别是光伏产业强势增长,成为我市工业生产的亮点。并成功的开展各类大型招商活动18次,接待客商420余人次。全市新上及扩改各类项目105个,其中固投超千万元项目61个。工业园区基础设施进一步完善,新上各类工业项目20个。农业产业园完成30万吨稻米加工和仓储物流项目,循环产业链条进一步延长。科技产业园建设取得实质性进展,已投入资金近亿元,完成了地质详查,选矿试验取得突破,回收率达到80%,开展了产业园总体规划设计,初步确定了首采区。密切关注企业运行,通过银企对接、产品推介、部门包扶等形式,促进企业正常运营不
9、下滑。规模工业增加值实现82亿元,增长10%;工业固定资产投资额实现83.2亿元,增长18%。农业和城镇基础设施已具有一定水平,农林牧渔业全面开花,农村经济迈上新台阶。新建、扩建设施农业小区500个、面积2.5万亩,建成联体温室蔬菜育苗中心26个、农业科技示范区15个,农业标准化生产面积达到130万亩。做大做强“一县一业”葡萄品牌,新建葡萄标准园13个,新增设施葡萄0.3万亩,新建、扩建设施葡萄示范基地3个。生猪、家禽、牛羊饲养量分别达到200万头、4500万只和20万头(只)。“百里香雪海”观光带、水果公园等观光农业园已达25处。完成国家节水增粮工程2.3万亩、千万亩滴灌工程2万亩、沙子河整
10、治7.17公里、小流域治理4万亩、排水站技改13座、饮水安全工程16处,完成农建土石方1800万立方米、重点工程60项,有望夺得省农田基本建设“大禹杯”五连冠。我市被确定为葡萄、生猪两个省级现代农业示范区,申报的国家现代农业示范区、国家级公园进入最后评审阶段。至今,房地产市场依旧稳步增长,商品房价格稳中有升。房地产市场总体发展空间仍然广阔。当前国家政策选择的主基调是加强和改善宏观调控,为了保持房地产业的持续、健康、稳定发展,出台了一系列政策措施。小区建设项目正是在此背景下被提上议事日程。房地产开发有限公司抓住机遇,紧跟发展步伐,为人民创建新颖优质、布局合理、环境优美的居住家园,同时为实现城市经
11、济和企业发展的“双赢”目标而努力。房地产开发有限公司开发的小区建设项目,是其中一个别具特色的住宅小区。1.5 项目单位简介房地产开发有限公司是一家专业化运作的房地产公司。公司成立于2014年。公司现有职工40人,专业技术人员10人,其中:大专以上学历44人,中专学历6人。高级职称10人,中级职称16人,初级职称24人。公司下设人力资源部、财务部、采购部、工程部、质检部等。房地产开发有限公司自创立以来,始终坚持“经济效益、社会效益、生态效益三兼顾”的企业宗旨,贯彻“规划高标准,全力为城乡人民营造绿色生态家园,坚持建设高质量,令客户满意”的建设方针。1.6 建设规模小区建设项目总用地面积10956
12、9.61m2,总建筑面积203500m2,其中一期工程建筑面积为104000m2,二期工程建筑面积为99500m2。1.7 工程方案1、总图布局该项目总占地面积109569.61m2,整个场区呈矩形,位于新区。2、建筑、结构工程设计总建筑面积203500平方米,其中37栋商住楼,4栋联排住宅,另外在小区建设社区400平方米,物业用房600平方米,公厕50平方米,变电所4个,每个80平方米,换热站120平方米。工程建筑等级一类,耐火一级,结构安全一级,抗震烈度6度。结构类型:框架、框剪装修室内为毛墙毛地,地面:细石砼/水泥/卫生间聚氨脂防水涂料;外墙:20厚玻化微珠砂浆保温层、涂料;内墙:混合砂
13、浆;屋面:水泥礁碴找坡/撞塑聚苯板/3厚SBS;门窗:防火门/铝合金窗;安装:给排水/采暖/通风/消防/防雷接地/强电/弱电(电视,电话,楼宇对讲)等系统的布线。 3、给排水工程设计(1)给水系统用水量标准指标:最高日生活用水量 120L/人d未预见用水量 10%小区内给水由水务局的自来水管网给水管网供给。其中商住楼六层以下由给水管网直接供给,六层以上采用变频调速泵进行加压供给,室外消防供水最不利点水压不应小于10m水柱。(2)排水系统排污系统:根据室外排水设计规范,生活污水量按日用水量的80%计算,污水总量为:96L/d。小区排水经化粪池处理后,由小区内的污水管集中排政管网,最终排入区域污水
14、处理厂。小区内污水以重力自流形式排放,采用管径为DN300mm的HDPE管。雨水排除系统:结合场区地形,利用地势将雨水集中排入小区周边雨水管网中。4、电力工程设计电源为引自国家电网分公司线路,采用双电源单线环网方式,高压电缆采用YJV22-10kV电力电缆。高压电缆穿管直埋敷设,接入箱式变压器。低压电压为380/220V,采用放射式接线,电缆采用YJV22-1kV电力电缆,由箱式变压器出线直埋地敷设至各建筑物。低压供电半径不大于250m。接地保护及防雷系统:各建筑物、构筑物均采用TN-C-S系统保护接地,即进户线零线设置重复接地装置,其接地电阻应小于4。各建筑物、构筑物防雷接地装置的冲击接地电
15、阻一类、二类防雷建筑物不应大于10,三类防雷建筑物不应大于30。5、供热工程设计小区采暖采用集中供热。供热热源为热力有限公司,管道选用无缝钢管外包聚氨脂保温材料,管道穿越机动车道、河流以及地质条件不稳定地段时需设保护套管,按设计规范要求设置支线井、调节井、放气井和排污井,补偿器可根据情况设在补偿器井内或直埋。6、消防工程设计消防系统主要由消防车出入口、消防通道、消防栓和消防回车场组成。消防车出入口由社区的各出入口组成。社区内的道路宽4-13米可以保证消防通道的要求,同时社区内的广场和住宅楼间硬质铺装都能满足消防车通行和回车的要求;社区内消防栓的设置按国家规范要求,给水干管上消防栓间距小于120
16、米,不超过150米半径设置一个。另外地下车库均设置自动喷淋灭火系统。1.7 工程进度计划房地产开发有限公司小区建设项目总工期为18个月,其中一期工程是从2016年4月20日开始实施到2016年12月20日结束,二期工程是从2017年4月20日到2017年12月20日具体进度安排见下表。一期工程实施进度表 工期项目2016年4-6月7-8月9-12月前期准备工程招标工程设计土建工程竣工验收二期工程实施进度表 工期项目2017年4-6月7-8月9-12月前期准备工程招标工程设计土建工程竣工验收1.8 资金筹措项目总投资21367万元,其中工程费用17977万元,工程建设其他费1807.26万元,基
17、本预备费1582.74万元。所需资金全部自筹。1.9 项目招标根据招投标法第八条:符合第六条、第七条规定范围的工程建设项目、货物采购、服务和特许经营,达到下列标准之一的,必须进行招标:(一)施工单项合同估算价在100万元人民币以上的;(二)重要设备、材料等货物的采购,单项合同估算在50万元人民币以上的;(三)勘察、设计、监理等服务的采购,单项合同估算价在10万元人民币以上的;(四)单项合同估算价低于第(一)、(二)、(三)项规定的标准,但项目总投资额在3000万元人民币以上的。该项目工程投资21367万元,依据以上规定,项目的勘查、设计、施工、监理和设备采购均应进行招标。建议委托有资质的招标代
18、理机构对项目的勘查、设计、施工、监理和设备采购进行公开招标。第二章 项目建设背景、产业政策和行业准入分析2.1 项目建设背景2.1.1 社会发展状况隶属于省市,位于西部东端,山东麓,东距沈200公里,西南距120公里。东经,北纬之间,东接县,西邻县,南与毗邻,北与市搭界。素有“”之称,面积1782平方公里(2008年),人口518616人(2013年),有满族、汉族、回族等19种民族。市下辖2个街道(街道、街道),11个镇(镇、镇等),6个乡(乡、乡、乡、乡、乡、乡),另有27个社区,224个行政村。步入新世纪以来,在经济建设和社会发展方面都取得了长足的进步。随着区域环境快速发展,现在正面临着
19、新的快速发展的机遇。启动城南新区开发建设项目,实施以行政办公中心南迁为标志的城市南扩战略,进一步拓展城市发展空间、改善城市环境、完善基础设施、提升城市品味、提高人居环境质量,把城南新区建设成为行政、文化、居住功能区,对于城市建设的发展和可持续发展,创建全国生态示范市和优秀旅游城市,促进经济繁荣具有十分重要意义。城南新区位于西南方向,乡村。未来的城南新区将新增城市人口5万人,建筑总量达360万平方米,逐步完善城区基础设施建设。新建道路11条,总长17.3公里,形成六横五纵城市道路交通系统。同时完成供水、排水、燃气、供热、供电、通讯及道路绿化、亮化等基础设施建设,达到六通一平的标准。新建桥梁两座,
20、完成城市绿化48.22万平方米,完成市政府南迁及相关配套设施建设。新建行政办公中心一处,新建医院一座,新建高中、小学各一所,新建体育场馆一座。加大住宅开发建设力度,改善人居环境,满足新增人口的生活需求。新建居民住宅楼300万平方米,逐步把广宁新区打造成行政、文化、服务、居住功能区,建成设施完善、功能齐全、环境优美、适宜人居的现代化新城区。加快城南新区的开发建设,拓展了城市发展空间和生活空间,拉开了城市框架。行政办公中心南迁能够带动房地产开发建设,缓解老城区城市交通和居住压力,改善城市环境,提高人居质量,增加城市人口,繁荣经济。同时能形成一城两区的发展格局,功能分明、优势互补、和谐发展,为我市未
21、来发展将产生巨大的社会效益。2.1.2 住房发展形势分析“十二五”以来,城市发展步伐明显加快,房地产行业紧紧抓住消费结构升级和城市化加快的有利时机,以居民住宅为重点,分层次推进房地产业发展。房地产开发量逐年增加,随着80、90年前后出生高峰期出生的青年到达适婚年龄,住房需求量仍将持续扩大,房地产市场还远未达到饱和状态。随着城市化进程加快,房地产行业也将发挥越来越大的作用,围绕美化人居环境,合理发展风格多样、功能完善的中高档商品房。围绕适应人流物流扩大的趋势,积极推进设施配套、运行高效的现代商务区建设。预计到2020年,全市竣工住宅达242万平方米,其中经济适用房占10%;市区居民住宅人均建筑面
22、积达30平方米,住宅成套率达85%;新建住宅小区实行社会化、专业化、企业化物业管理覆盖率达95%。进一步完善房地产市场体系,加强一级市场调控,完善二级市场,优化供给结构,扩大有效需求,鼓励自主性购房,控制投资性购房,遏制投机性购房,促进房地产市场健康有序发展。加强交易秩序监管,规范和清理房地产咨询、代理机构,引进房地产估价竞争机制,强化房屋租赁管理,减化工作程序,提供优质服务,调整收益分配,全面促进存量房的流通。延伸发展房地产中介服务、物业管理、装饰服务等房地产业,推进房地产业持续健康发展。随着经济发展加快,投资环境优化,外来务工经商人员增加,城市人口增长,住宅用房新增需求量不断,商品房的销售
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