xx镇商业街项目可行性研究报告.doc
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1、目 录第一章 申报单位及项目概况41.1 项目申报单位概况41.2 项目概况4第二章 发展规划、产业政策及行业准入62.1 发展规划分析62.1.1 发展规划的指导思想62.1.2 区域发展规划62.2 产业政策和行业准入分析72.2.1 与拟建项目相关的产业政策72.2.2 行业准入分析7第三章 项目建设的必要性93.1 人民防空地下室的要求93.2 生态环境的要求93.3 技术规定的要求10第四章 项目建设方案分析114.1 项目建设方案的依据114.2 项目建设方案分析124.2.1 主体结构工程124.2.2 采暖通风与空气调节工程134.2.2 给水、排水工程134.2.2 电气工程
2、144.2.2 消防工程15第五章 节能分析和节能措施165.1 节能遵循的原则165.2 合理利用能源促进可持续发展175.3 充分利用电能,实现供配电及用电设备的经济运行175.4 充分利用水资源,合理节水185.5 本项目在设计、建设中的节能降耗措施185.5.1 设计阶段的节能降耗措施185.5.2 建设阶段的节能降耗措施19第六章 建设用地、征地拆迁安置分析206.1 项目选址及用地方案206.2 土地利用合理性分析206.3 征地拆迁安置分析20第七章 环境和生态影响分析217.1 环境和生态现状217.2 项目建设时生态环境影响237.2.1、施工期环境影响分析237.2.2、营
3、运期环境影响分析237.3 环境影响保护措施247.3.1 施工期污染控制措施247.3.2 生态保护措施及预期效果257.4 地质灾害影响分析25第八章 投资估算分析268.1 投资估算依据268.2 投资估算268.3 本项目实施进度计划268.4 资金筹措与使用计划26第九章 社会影响分析279.1 社会影响效果分析279.2 社会适应性分析279.3 社会风险及对策分析28第十章 结论与建议2910.1 主要结论2910.2 主要建议29第 42 页 共 42 页第一章 项目概况第一节 项目名称及承办单位项目名称:XX镇X湖商业街建设单位:XX市腾飞房地产开发有限公司XXXX分公司法定
4、代表人:XXX注册资金:1000万元开发资质:叁级项目联系人:XXX联系电话:XXXXXXXXXXX 邮 编:XXXXXXXX市腾飞房地产开发有限公司成立于2004年10月,主要从事房地产开发及商品房销售,具有良好的资信等级和较强的开发实力,运行质态良好。到目前,公司已开发房屋68000平方米,实现销售7000多万元。XXXX分公司2007年10月18日经XX市XX工商行政管理局登记注册,经营场所位于XX市XX镇环镇路,经营范围代公司承接房地产开发经营业务。公司建立了现代企业管理模式,实行董事会领导下的总经理负责制,采取直线职能机构管理方式设立六部一室,构筑了一个精简高效的组织框架。公司现有员
5、工35人,人员结构合理,其中具有专业技术职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员28人(含中、高级以上职称的管理人员20人)。公司同时建立健全了完善的质量保证体系和各项规章制度,为企业做大做强走可持续发展道路奠定了坚实的基础。公司将持续秉承“与时俱进,超越自我”的企业精神,高瞻远瞩,紧抓市场脉搏,规划企业发展蓝图,为改善城市人居环境作贡献。第二节 项目概述 一、项目名称:X湖商业街二、建设地点:近年来,随着XX镇旅游业的快速发展,城镇建设步伐加快,旅游人数的不断增加,现有商业状况已不能满足需求,按照XX镇总体规划要求,在该镇XX路南侧建设商业街。该地段位于XX镇区,四至范围为:
6、XX汽车站路东、鹿鸣路南侧。原三建公司东侧。该地块地势平坦,形状规则,总用地面积3996平方米。三、建设内容和规模规划建设沿街商住楼4幢,建筑结构为框架,总建筑面积9382平方米。其中:商业面积4700平方米,住宅面积4682平方米。估算总投资1828.78万元。项目主要经济技术指标和建设规模参见表1-1。 表1-1 项目主要经济技术指标一览表 序号项目规划指标1总用地面积(M2)39962总建筑面积(M2)9382其中住宅房(M2)4682营业用房(M2)4700公建面积(M2)3建筑层数(层)3-44容积率2.355建筑密度68.9%6绿地率 7车库(M2) (以上数据是依据规划图参考提出
7、的,该方案仅为初步方案,在很多方面还有待于进一步优化)第二章 建设条件第一节 项目选址XX镇地处XX省里下河地区,位于XX、XX、XX三市交界处,长江水系与淮河水系在此交汇,是XXXX地区的一个历史重镇,是全国民间艺术之乡、XX省百家名镇、XX省新型示范小城镇、XX历史文化名镇。XX镇行政区域40多平方公里,辖4个社区居民委员会,9个行政村,总人口3.2万人,其中:城镇居民人口1.8万人。是周边乡镇和村庄的政治、经济、文化中心。XX镇四面环水,风光秀丽,水土肥美,环境优雅,气候宜人,素有水上明珠之称。XX镇有着悠久的历史,灿烂的文化,历代名流独领风骚,X湖八景点缀其中。一年一度的XXXX节更以
8、其独特的人文景观和民俗风情而享誉天下。XX东连XX一级公路,西接XXX高速公路互通口,南临XXX铁路,北枕省三级航道XC河,对外交通十分便利,是重要的交通枢纽,地理区域更显优越。镇区店铺林立,人如海,花如潮,鹿鸣钟声催人奋进,麋鹿戏水妙趣横生,是一个集购物、休闲、度假与一体的商贸旅游型中心镇。XX镇区域内河港交织,岛屿星罗,碧波荡漾,嘉树丰草,环护长堤,富有传奇色彩的喜鹊湖,众多鸟类在此繁衍栖息。湖面2.1平方公里,是省内难得一见的无污染水体。湖区盛产鱼虾、菱、藕、水瓜等无公害绿色食品。以X湖鱼虾制作的鱼饼、虾球,白如明玉,红如珊瑚,色香味均无可匹美,被称为X湖双绝。著名的XX蟹更以其肉质嫩腴
9、丰厚,堪称X湖美食之上乘。如今的喜鹊湖已被列为省级XX风景度假区。矿藏主要有石油、粘土以及XX风景区储量丰富的地热资源。一、项目位置项目用地位于XX镇区西南,镇区主干道XX路的南侧,XX汽车站对面。二、土地利用情况1、本项目使用的土地是项目承担单位通过土地使用权出让取得,符合相关法律手续。2、本项目利用土地现状为少量居民住宅,净地出让。3、该项目用地符合国家法律、法规,符合节约型土地的原则。第二节 建设自然条件 一、地形、地貌场地土层属第四系长江三角洲洪水期高砂沉积物。项目总用地面积3996平方米,水沁路将用地分为南北两块。场地地势平坦,形状规划,地平标高略低于周围新建建筑、道路标高。周围道路
10、交通便捷,区内空气清新。用地现状为农田及少量居民住宅。二、工程地质、水文地质条件由于该地目前尚未勘探,根据附近场地的勘察情况分析,拟建场地地层结构简单,分布连续,厚度较稳定,物理力学性质较均匀,场区稳定性良好,地面下20米范围内的土层均为中软土-中硬土,无液化土层,适宜建筑物的兴建。场地主要由一般粘性土、粉土及砂土组成,地势总体上平坦,地貌单一,属长江三角洲冲积相沉积的高沙平原。参照周边已建建筑,在勘察深度范围内,接有关分级标准可将土层结构分成六层:第一层耕土:深灰色棕褐色,主要以粉土及粉质粘土质为主,该层结构松软,成分杂,工程地质条件差,一般层厚0.44.5m。第二层淤泥粉质粘土夹粉砂:灰色
11、青灰色,流塑,局部夹松散状粉砂,属高压缩性低强度值土,工程地质条件较差,一般层厚0.53.5m。第三层粉砂:青灰色,饱和,松散稍密,下部渐至中密状,局部夹淤泥质粉质粘土薄层,分布稳定,为中等压缩性中等强度土,工程地质条件较好,一般层厚1.85m。第四层粉砂:偶含细砂,青灰色,中密密实,密实为主,饱和,颗粒级配良好,以石英为主,为中等压缩性中等强度地基土,一般层厚23.5m。第五层粉质粘土:夹粉土,粉质粘土呈灰褐色,软塑,稍有摇振反应,稍有光泽,干强度中等,韧性一般,粉土呈灰色,稍密,为高压缩性低强度地基土。第六层细砂:青灰色,中密密实,密实为主,饱和,颗粒级配良好,以石英为主,成圆形,含云母片
12、。判别附近场地土为中软场地土,属于对建筑抗震可进行建设的一般性场地。建议建筑物基础以层为持力层,高层桩基通过计算可取至层。根据中华人民共和国国家标准中国地震动参数区划图(GB18306-2001)分区资料,本项目建设所在区域地震动峰值加速度分区值为0.1g,地震动分应谱特征周期0.45s。拟建场地的地下水类型为孔隙潜水和微承压孔隙水。水位受降水影响和河流水位较为明显,水位深在1.02.0m,年变化幅度在0.51.5m之间。拟见场区附近无污染源,根据当地勘察资料分析判别,地下水及土质对砼无腐蚀性,地下水对钢材呈弱腐蚀性影响。三、气象条件拟建区气候属季风影响下的亚热湿润气候,四季分明,气候宜人。年
13、平均气温14.7,最高气温39.4,最低气温-19.2。主导风向南偏东。雨量充沛,年平均降水量1037.8mm。全年无霜期为223.3天。最大积雪深度为30cm,常年平均冻土厚度-6.5cm。四、建设场地外部配套1、供电镇区拥有110KV变电所1座。项目建设期间临时用电由镇区供电网提供。项目建成后,用电由姜X路10KV支路直接接入住宅区内部箱式变压器。2、给排水XX镇水资源丰富,供水充足。全镇现有制水企业1家,日供水量达8多万吨。同时镇所在市XX市将充分利用长江优质水源,正在实施“引长江水”的供水工程,实施区域供水,镇区供水质量将得到明显改善。本项目给水由自来水厂镇区供水干管网提供用水,接入姜
14、X路市政给水管网,作为生活、消防给水水源。小区内建筑物室内外排水实行雨、污水分流制,所有污水通过D300污水管道进入主排水管,经处理后排放至鹿鸣路市政污水管网。3、供气国家重点工程西气东输工程管线通过XX,可提供优质廉价天然气。4、通信、数据通讯已开通数字微波、光缆通信、无信寻呼、国际互联网、宽带网等业务。小区的电话通信由市政通信直接引入至各转换点,配至各栋住宅及公建。5、有线电视小区有线电视信号从城市有线电视网引进,穿埋地引入,经过分配后至小区中各有线电视分配点。6、交通拟建建筑北临鹿鸣路,XX汽车站与本区域隔路相望,交通便捷。7、施工条件项目场地宽敞,毗邻镇区主干道,交通运输条件便利。可充
15、分利用现有的干道,根据施工方案和施工进度计划合理安排材料进场和构件加工,较好的组织施工平面,确保工程按质按期完成。第三章 规划方案、建设内容及规模第一节 规划方案 一、规划依据1、国家有关现行法规、规范、规定;2、住宅建筑规范(GB50368-2005);3、建筑设计防火规范(GBJ16-87);4、民用建筑设计防火规范(2006版);5、XX省城市规划管理技术规定(2005版);6、XX省住宅设计标准(DB32/380-200);7、XX市有关规划文件要求;8、基地规划设计要点及附图;9、地形图、用地红线图;10、有关会议纪要。二、项目规划指导思想、原则1、规划思想依据XX省“促进城市商业发
16、展、创建城市和谐社会”的思想,完善与强化城市居住及商业的功能和布局,使项目成为集镇体系的重要组成部分。弘扬历史,立足现实,发挥优势,远瞻未来,面向新时代,高起点,高标准,统筹兼顾,展现现代高品味商住形式的风貌。以整体性、生态性、发展性、市场性、经营性和人性化为起点,以现代健康休闲的新城市商住理念为设计框架,有机的组织商业、住宅、等空间和功能。2、规划原则坚持高标准、高起点、高效率,体现规划的科学性、合理性和超前性;因地制宜、尊重现实,强调规划的弹性、延续性和可操作性。尊重地方特点,保护地方特色,发挥地方优势,把握发展最优方向和途径。第二节 建筑设计建筑设计采用空间及立面的构成手法,是传统风格与
17、现代生活气息的完美结合,努力营造高品质的居住空间。整个设计以其独特的风格,鲜明的个性,别具一格的整体形象,令人耳目一新,成为XX楼盘中一个热点。户型特点1、“四明”设计:每户均保证明厨、明卫、明卧、明厅的“四明”格局;2、每户均保证两到三间居住空间朝南,每产均保证两间居住空间朝向主要景观;3、卧室设置低窗台大玻璃凸窗,内加防护栏杆,通过凸窗转角玻璃的设置,以及起居室至阳台门为落地玻璃门,保证了更加良好的日照采光及优美的景观视野,并与室外绿意相连,提高了生活品位。4、每户进房处大都有玄关作为过渡空间,并结合储藏空间,避免开门见厅,营造了良好的空间层次效果。5、起居室开间均保证在4.2m以上,主要
18、卧室保证在3.9m以上。6、所有厨房均设集中排烟道,卫生间及集中管井,避免管线明露,并设有工作阳台,使用更加方便。7、所有房间保证足够的窗地比。8、屋顶不设置水箱,保证小区外立面美观大方。9、引入了“生态建筑”设计手法,每层挑板可放置空设室外机组及布置立体绿化,同时也美化了立面效果,屋面可设置太阳能集热装置,对住户提供干净、清洁的能源。第三节 建设内容及建筑规模本小节内容详见第一章第二节。 第四章 环境和生态影响分析第一节 项目所在地环境和生态现状XX一度临海,夏商时属扬州,春秋时属吴。这里水草丰茂,麋鹿“千百成群”,农民“不耕而作”。境内出土的麋鹿角化石表明,数千年前,这里就是先民聚居之所、
19、麋鹿生息之乡。典籍记载,距今三千年,这里就有相当发达的经济与文化。XX四面环水,风光秀丽,水土肥美,环境优雅,气候宜人,素有水上明珠之称。走进XX,你会发现,这里有着悠久的历史,灿烂的文化,宋代岳飞、文天祥在此辗转征战。明吏部侍郎储罐在古镇水云楼读书,清大词学家蒋鹿潭在此久居。诗人吴嘉纪、画家郑板桥、学者孙乔年、民国元老于右任都在这里留下足迹,挥毫寄意,吟咏XX。古镇建筑富有特色,民居以精巧见长,深巷幽居,麻石铺街,老井当院,充满宁静与温馨。小巷九曲十八弯,狭窄处仅可通人,但家家相连,户户相通,亲如一家。千年古槐、神州第一茶花王、十二处文物保护单位与六万平方米的古建筑群相映谐趣,熠熠生辉。一年
20、一度的XX会船节更以其独特的人文景观和民俗风情而享誉天下,每到清明时节,浩瀚的X湖上,锣鼓喧天,花船、贡船、龙船、篙子船、划子船千舟竞发。欢快的XX人更将龙灯、狮舞、花担、花船、戏曲、莲湘竹枝、牵驴花鼓搬上“水上舞台”。XX独特的水乡民俗文化犹如一支清纯甘甜的小溪,注入中华民族古老而悠久的历史长河,并与之融为一体,呈现出罕见的特色。境内地形平坦,土壤种类多。境内河流密布纵横、公路交叉,灌溉、水陆交通方便。气候温暖湿润,空气新鲜,降水丰沛,地面水、地下水资源丰富,水质良好。境内环境适应多种经济作物生长,蕴藏着丰富的野生植物资源。项目拟建场地周围没有污染源。据环保有关资料表明,区域内大气环境及昼夜
21、环境噪声分别达到环境空气质量标准(GB3095-1996)和城市区域环境噪声标准(GB309-93)的限值要求。第二节 项目对生态环境的影响及其保护对策本章节根据中华人民共和国环境保护法和原国家计委、国务院环境保护委员会转发建设项目环境保护设计规定以及设计中采用的环境保护标准进行分析。该项目实施后对周边生态环境不会产生明显不良影响,具体分析如下:一、项目实施对生态环境的影响1、施工期污染源施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声,物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声,各施工阶段的主要噪声源及其声级表。声级最大的电钻
22、,可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声,各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘;建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、砖等)的现场搬运及堆放扬尘;施工垃圾的清理及堆入扬尘;人来车往造成的现场道路扬尘。 表4-1 各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方 阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-1
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