某房地产公司xx五金皮革物流中心项目投资可行性研究报告-项目投资可行性研究报告.doc

1 总论
1.1 项目名称及承办单位
项目名称：河北白沟五金皮革物流中心项目
项目承办单位：xxx房地产开发有限公司
法人代表：xxx
企业性质：xx
1.2 项目承办单位概况
xxx房地产开发有限公司成立于2001年5月，注册资金1亿元。下辖xxx铁中汇贸易有限公司、xxxx国际物业管理公司、xxx房地产经纪有限公司、xx市金地装饰装潢有限责任公司和销售公司等众多企业，是一家集地产开发、房屋建筑、内外装修、建材经营于一体的大型房地产开发公司。公司现有学士学历80人、硕士学历20人、博士学历3人，一级注册建筑师和一级注册结构师数名，是拥有一批丰富开发经验的精英团队。该公司传承中国建筑艺术精华，融入世界先进人居理念，打造了一大批现代艺术精品，曾在北京先后完成国际智能商务中心、五星级酒店、国际酒店式公寓、市中心罕见6万平米坡地景观公园等经典建筑，是一家颇具实力的著名房地产开发企业。
1.3 研究工作依据和范围
1.3.1 编制依据
1）国家现行的有关政策、法规。
2）项目建设企业提供的基础数据资料。
1.3.2 研究工作范围
本报告重点对项目建设的必要性、市场预测与建设方案、投资估算、经济评价、风险防范等方面进行分析。
1.4 项目概况
1.4.1 建设规模
1）规划总用地面积：300亩。
2）总建筑面积：200000㎡。
3）建筑结构:主体二层，局部三层的结构设计，为混凝土框架结构。
4）商位数量：设计面积大小不等的商铺1200套。
1.4.2 建设期
本项目建设期为2年。
1.4.3 商业模式
将面积大小不等的1200套商铺以租赁方式招商，整套、或拆套出租均可，优先整套出租。
1.5 项目总投资
本项目总投资为40000万元，其中固定资产投资39520万元，流动资金480万元。
1.6 结论
该项目全部投资静态回收期为：6.12年（含建设期2年），投资利润率为：24%，项目净现值（NPV，15%）为:548万元，内部收益率（IRR）为：15.59%，可见该项目经济上是可行的。
该项目可直接和间接提供3500余个就业岗位，直接或间接拉动当地经济的快速增长，故该项目经济效益和社会效益显著，是可行的。
2 项目背景与建设必要性
2.1 项目背景
白沟是中国北方著名商镇，位于“京津冀经济圈”的核心地区，北距北京102公里，东至天津108公里，南到保定62公里。白沟总面积54.5平方公里，其中，建成区面积18平方公里。辖33个村街，人口近13万人，日客流量达25万人。2008年，全镇社会总产值全年完成107.5亿元，同比增长32.8%；市场成交额全年完成258亿元，同比增长25%；固定资产投资全年完成14.5亿元，同比增长32%；财政收入全年完成1.5亿元，同比增长23%；农民人均纯收入全年完成9702元，同比增长5%。近年来，白沟先后被国家发改委等11部委确定为“全国小城镇发展改革试点镇”，被国家建设部命名为“全国小城镇建设示范镇”，被中央文明委命名为“全国创建文明村镇工作先进镇”，被联合国开发计划署命名为“中国可持续发展小城镇试点”，被中塑协命名为“中国合成革产销基地”，被中皮协授予“中国箱包之都”称号，被中国世界贸易组织研究会授予“中国商贸名城”和“中国产业集群品牌50强”称号。白沟辖33个村街，总面积54.5平方公里，镇区面积16平方公里，人口10万多人。
白沟基础设施完备。建有两所中学，20所小学，有110千伏变电站一座，日供水能力1.2万吨的自来水厂一座，大型污水处理场一座，有5万门装机容量的程控机房，两家较有规模的医院，有200多条运输线路，日800辆次的货运和客运车辆通往全国1000多个县级以上城市，投资2850万元的物流中心即将投入运营，有投资6000万元建起的白沟四星级坤源大酒店、投资1200万元建起的贵宾楼和众多服务水准较高的宾馆饭店，有投资5000万元的文化广场，有占地200亩的白沟公园。
白沟经过30年来的探索与发展，创造出了“小商品、大市场”；“小企业、大产业”；“小资本、大集聚”；“小投资、大建设”；“小政府、大社会”；“小城镇、大作为”的社会经济发展格局，白沟所形成的先市场，后商场，再工厂，再前店后厂的经济发展新模式，向全社会展示了“新白沟”的无限生机与活力。
现在的白沟有150家规模企业、800多家个体加工户，年产箱包1.5亿只，吸引了国内外近7000个品牌入驻，上市商品达80个大类，100多万个品种。白沟注册商标近1300个，箱包产品拥有了3个真皮标志，9个省级名牌。仅北京市场上的各种箱包中，80%以上都是由白沟生产制造，多数由北京的批发市场从白沟批发，然后在北京进行销售。
2.2 项目建设必要性
现有河北白沟五金皮革城，于2004年5月28日投入运营，是省级建设的重点工程，是一个以经营五金饰件、皮革、辅料及缝纫设备为主的大型原材料市场。商城建筑面积10万平方米，总投资1.2亿元，共有商位512家，经营着1061个品牌共11500种商品。
随着河北白沟五金皮革城近几年招商工作的完成，全国近90%以上的人造革生产厂家和五金饰件生产厂家在白沟设立了直销处和代销点，货品远销中国东北、华北、西北的广大地区。特别是缝纫设备市场整体迁入后，进一步增强了市场的发展后劲，确立了市场在中国北方同类市场中的主导地位，2008年市场成交额已超过38亿元。然而，2009年以来，我国经济率先渡过金融危机困境，已出现明显复苏的迹象，白沟市场也同我国宏观经济一样，呈现出逐步向好的势头，现有河北白沟五金皮革城的商铺及摊位已明显不能满足市场的需求，具体表现在：商铺及摊位的使用权转让、转租价格不断上升，商铺及摊位的需求旺盛；现有商铺的功能分区不清晰，物流管理不能发挥应有效益，故亟待建设具有加工、仓储、销售于一体的现代化物流中心。河北白沟五金皮革物流中心项目的建设正是满足日益增长的商铺需求、完善现有白沟市场功能的重大项目，为实现“建设以现代商贸、物流、轻工业、旅游、休闲为主的北方著名商埠、京南陆港物流区、轻工业制造基地和旅游休闲产业带”的战略目标做出贡献，为壮大区域经济做出贡献。
3 市场预测
中国皮革行业涵盖了制革、制鞋、皮衣、皮件、毛皮及其制品等主体行业，以及皮革化工、皮革五金、皮革机械、辅料等配套行业。产业链完整，上下游关联度高，集创汇、富民、就业为一体。改革开放以来，我国制革行业得到快速发展，生产规模扩大，产量增长，技术进步加快，产品质量提高，涌现出一批具有国际竞争力的企业。在过去三十年的快速发展中，中国皮革产业创造了世界皮革生产大国的骄人业绩。中国皮革服装产量位居世界第一，出口创汇额占世界皮革产品出口创汇额的34%；与此同时，中国市场亦成为世界皮革服装两大市场之一。伴随世界经济格局的调整，未来五、六年间，全球皮革产业格局也会发生相应的变化。中国皮革行业唯有研究新形势、解决新问题，才可能实现新发展。
人造革合成革实现了又好又快发展，经济总量实现突破性增长。我国人造革合成革行业在“九五”期间年产量始终徘徊在50多万吨，进入“十五”突破了100万吨，“十一五”以来再次突破150万吨，每三年增长50多万吨，工业总产值突破500亿，销售收入492亿元，保持了又好又快健康发展的局面。2007年规模以上企业的产品产量为167.5万吨，比2006年增长21%，净增加31.5万吨，其中人造革105万吨，增长26%，合成革62.5万吨，增长19%。人造革与合成革企业占塑料制品行业销售收入的6.4%，在全国轻工业制品行业中的年均增速位居前列。2008年的产量已经为加人世贸组织前一年产量的3倍，由人世前平均增长速度2%达到入世后的21%。
2009年，国务院常务会议审议并原则通过轻工业振兴规划，皮革等十大行业被列为轻工业振兴重点。规划要求，到2010年，使轻工重点行业结构调整和产业升级取得明显成效。内销企业，尤其是那些走时尚化、品牌化道路的企业，受金融风暴的冲击明显小于外销企业；在外销企业中，走高端道路的企业受到的冲击明显小于低端企业。这给皮具行业一个启示：要真正实现振兴，就必须对旧的发展模式进行彻底革命，拿出变革的信心和勇气来做自己的知名品牌。目前，意识到品牌价值、致力于打造自己品牌的皮具厂商已经开始增多。做外销的开始创品牌启动国内市场，做国内批发的希望改变经营方式做专卖。
目前全国90%以上的人造革生产厂家和五金饰件生产厂家均在白沟设立了直销处和代销点,其中的30%为直销处，70%为代销点。金融危机过后，已有许多厂家开始寻求在白沟设立销售机构，变代销为直营，加上剩余10%的未进入厂家以及新增生产厂商，预计未来3年将有近1800余家厂商进驻的愿望，所以河北白沟五金皮革物流中心项目的市场前景是很广阔的。
4 项目规划设计
4.1 规划目标
近年来，白沟正以“四个中心”为最高目标，努力打造：全球商品采购中心，建设“中国商贸名城”；全球箱包制造中心，建设“中国箱包之都”；全球旅游文化中心，建设“中国旅游购物天堂”；京南卫星城，建设保东次中心城市。本项目将紧紧围绕“四个中心”目标，建设集加工、仓储、销售为一体的综合性五金皮革物流中心。
建成后，河北白沟五金皮革物流中心将成为代表我国人造革、合成革及皮革五金行业最先进制造水平、最高效物流管理的标志性项目，为提升白沟在全国小商品市场的竞争力，乃至为“建设以现代商贸、物流、轻工业、旅游、休闲为主的北方著名商埠、京南陆港物流区、轻工业制造基地和旅游休闲产业带奠定坚实的基础。
4.2 总体布局
该拟建项目总体上分三大功能区域，分别是：
（1）皮革精品展示区。
设计面积大小不等的精品屋850套。
（2）皮革五金销售区。
设计面积大小不等的精品屋347套。
（3）生活休闲区。
设计有集餐饮、休闲、娱乐于一体的酒吧、茶楼和商务中心各1套。
4.3 主要建筑
4.3.1 皮革精品展示区
占地面积约140000平方米，折合210亩，总建筑面积140000平方米，全部为钢筋混凝土结构。
4.3.2 皮革五金销售区
占地面积约56700平方米，折合85亩，总建筑面积56000平方米，全部为钢筋混凝土结构。
4.3.3 生活休闲区
占地面积约3340平方米，折合5亩，总建筑面积4000平方米全部为钢筋混凝土结构。
5 项目进度与计划安排
5.1 项目实施总进度计划
该项目计划二年建成运营，2010年5月份开始，2012年4月竣工。
5.2 项目实施分步计划
（1）筹建准备阶段计划
2010年5月——6月完成前期准备工作
2010年6月——7月完成初步设计及审批
2010年7月——8月完成施工图设计
（2）工程施工阶段
2010年8月——2012年3月进行土建施工、装修及安装。
（3）竣工验收阶段
2012年3月——2012年4月完成竣工验收。
（4）试运营及运营阶段
2012年4月——2012年5月试运营；2012年6月进入正式运营状态。
6 节能与环保
6.1 必要性
能源是经济发展的基础，节约能源是我国一项长期的战略任务。现在我国能源利用率很低，能源消耗指标都很高，按产值计算，能源水平是世界发达国家的3-4倍，节约能源不仅极其必要，而且潜力很大。因此，项目应采用新技术、新设备、新材料，以达到最少的能源消耗，获得最大的经济效益。
6.2 节约原则
在工程设计中，制定各专业设计方案时，应遵守以下原则：
1）认真贯彻国家和行业节能规范，做到合理利用和节约使用能源。
2）采用先进的节能仪表，加强能源计量和管理。
3）设置能源检测仪表，加强能源计量和管理。
6.3 节能措施
1）各类设备均是同类品种效率较高、较先进机型，自控水平较高，节能显著。
2）总图布置上力求紧凑，按物料流向布置，缩短储运距离，尽量避免大量物品的二次搬运，减少人力、物力消耗。
3）采用新型节能变压器和配电、电控设备，实行节能运行。
4）生活设施如办公楼、宿舍均按节能建筑设计。
5）实行科学管理，水、点、汽等全部装有计量仪表测控，实行单位经济核算制。
6）采用高质量电气设备，杜绝质量事故，保证安全供电、节约用电，稳定生产。
7 环境保护
7.1 项目依据的规定和标准
1）中华人民共和国国务院第153号令《建设项目环境保护管理条例》
2）河北省第八届人大常委会公告第80号《河北省建设项目环境保护管理条例》
3）《环境空气质量标准》（GB3095-1996)
4）《工业企业设计卫生标准》（TJ36-79）
5）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）
6）《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90)
7）《大气污染综合排放标准》（GB16297-1996)
7.2 保护措施
本项目无废水、废气排出。只有生活污水，通过化粪池排入工业园区市政污水管网，由工业园区污水处理厂统一处理。对本项目产生的噪声，采取以下治理措施：
1）噪声设备采用消声设施，厂房内墙体采用消声结构处理。
2）建筑上采取隔音、吸音措施，防止噪声大量外传。
3）大功率、震动大的设备，装在独立基础上，并设减震设施。
8 职业安全卫生与消防
8.1 设计标准
本项目依据下列规定和标准进行设计:
1）《工业企业设计卫生标准》（TJ36-79）
2）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001年版）
3）《工业企业采光设计标准》（GB50033-91）
4）《工业企业照明设计标准》（GB50034-91）
5）《工业企业噪声控制设计规范》（GBJ87-85）
6）《建筑物防雷设计规范》（GB5005-94）
7）《生产设备安全卫生设计总则》（GB5083-85）
8）《建筑灭火配置设计规范》（GBJ140-90）
8.2 安全、卫生、防护主要措施
1）建筑结构设计按8度地震烈度设防。
2）配置相应的劳动保护用品。
3）严格执行操作规程，加强安全教育，作好安全管理工作。
4）低压电气设置均采用接零保护。
6）考虑劳动保护措施，每个营业房设通风和空调设施。
8.3 消防
9.3.1 编制依据
1）《建筑工程消防监督审核管理规定》
2）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001年修订本）
3）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50166-92）
9.3.2 措施
1）本项目消防设计执行有关规范和标准。
2）各建筑物之间应保证足够的防火间距，并形成环形消防通道。主要营业单元的危险性为二级丙类。
3）设置消防水管网和消防栓。室外消防采用低压消防，控制半径按100米计。
4）为便于及时扑救火灾，营业房、库房等均配置手提式干粉及泡沫灭火器。
5）工业园配有专职消防人员，统一处理火警。
9 组织机构与人力资源配置
9.1 企业组织机构
该企业为股份制企业，实行现代股份制企业管理模式，实行董事会领导下的总经理负责制。设总经理一名，副总经理两名。下设综合部、财务部、物业管理部、经营部和后勤保障部等五个科室。
9.2 劳动定员
本项目需员工为320人，人员分配见表9-1。
表9-1 劳动定员表
序号
部门
管理人员
技术人员
其他
小计
1
综合部
10
0
10
20
2
财务部
5
0
0
5
3
物业管理部
10
45
155
210
4
经营部
10
0
15
25
5
后勤保障部
5
0
55
60
合 计
40
45
235
320
9.3 职工来源与培训
本项目所需人员全部面向社会进行招聘，并在上岗前由项目承建方组织1-2个月的岗前培训，经培训合格后，持证上岗。
设备安装、调试，由设备供应商、专业安装公司负责，以确保项目的顺利实施。
10 总投资估算及资金筹措
10.1 总投资估算
10.1.1 固定资产投资估算
10.1.1.1 土地费用估算
按出让的方式取得土地使用权，年限40年。
该项目规划总用地面积300亩，据市场调查，目前白沟市场周边建设用地出让价格约18—25万元，考虑各种税费后，土地出让金及税费按30万元/亩估算。
该项目土地费用估算为：30万元/亩×300亩=9000万元。
10.1.1.2 建筑、设备及安装工程费用估算
1）房屋建筑物
该项目总建筑面积200000㎡，按1200/㎡元估算。
1200元/㎡×200000㎡＝24000万元
2）设备购置费和安装工程费
参照同类项目，按200元/㎡估算
200元/㎡×200000㎡＝4000万元
10.1.1.3 施工前期工程费用估算
主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、项目申请报告、环评、水文、地质勘测以及“三通一平”等阶段的费用支出。按建安费的1.5%估算。
（24000万元﹢4000万元）×1.5%＝420万元
10.1.1.4 基础设施建设费用估算
是指建筑物两米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化道路、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。按建安费用的2.5%估算。
（24000万元﹢4000万元）×2.5%＝700万元
10.1.1.5 建设单位管理费用估算
是指建设企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。按建安费用的1.5%估算。
（24000万元＋4000万元）×1.5%＝420万元
10.1.1.6 其他费用估算
主要包括临时用地费、工程造价咨询费、工程招标代理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。按建安费用的1.5%估算。
（24000万元＋4000万元）×1.5%＝420万元
10.1.1.7 不可预见费用估算
按建安费用的2%估算。
（24000万元＋4000万元）×2%＝560万元
固定资产投资估算额=9000+24000+4000+420+700+420+420+560
=39520万元
10.1.2 流动资金
比照同类项目流动资金占用情况，本项目流动资金估算为480万元。
10.1.3 项目总投资
项目总投资=39520+480=40000万元
投资估算情况见附表10-1
10.2 资金筹措
项目所需资金全部为自筹资金。
11 财务评价
根据国家计委建设部投资[2000]530号《建设项目经济评价方法与参数》及现行的财税、货币政策等有关规定进行评价。
11.1 基础数据
11.1.1项目财务评价的基本参数
1）项目分析期
根据行业特点，项目分析定为10年（含建设期2年）。
2）基准折现率ic
参照同行业收益水平及现行银行贷款利率，国债利率等并考虑一定的风险因素，本项目基准收益率ic定为15%。
11.1.2 营业收入
1）商业模式
本项目计划建设期为2年，建设商铺1200套，平均每套建筑面积165平方米，辅助设施建筑面积2000平方米，总建筑面积20万平方米。
精品屋全部用于出租，运营前期第一年出租率按70%，第二年90%，第三年开始平稳运营期，实现100%出租；租期40年。
2）租赁费
现有河北白沟五金皮革城的商铺出租价格平均为1.8元/㎡.天，本项目保守估算：运营前期的两年内按1.6元/㎡.天收取租赁费，第三年开始平稳运营期按2元/㎡.天收取租赁费；每年按360天计算。
3）各年营业收入
营业收入估算情况见附表11-1。
11.1.3 营业税及附加金
营业税税率为5%，城建税税率为5%，教育费附加为4%，营业税金及附加估算情况见附表11-1。
11.1.4 经营成本
①工资及福利费
项目设计定员为320人，前2年职工平均工资、福利费及各种保险费等标准为3万元/人年，以后各年为5万元/人年。
②折旧
折旧按固定资产的不同类别分别计算，房屋及构筑物按40年计提折旧；机器、设备按8年计提折旧，残值率均按0计算，固定资产折旧计算见附表11-2。
③修理费按固定资产折旧费的10%计算。
④期间费用：除职工薪酬以外的营业费用、管理费用均按营业收入的2%估算。
总成本费用估算见附表11-3。
11.1.5 所得税
所得税率为25%。
11.1.6 利润分配政策
盈余公积按税后利润的10%计提；各年税后利润不做分配。
11.2 财务评价
1） 财务现金流量表（全部投资）见附表11-4。根据该表计算以下财务评价指标：
所得税后：静态投资回收期T静=6.12年（含2年建设期），动态投资回收期T动=9.94年（含2年建设期）；财务内部收益率（IRR）为15.59 %，财务净现值NPV（ic=15%）为548万元，财务净现值大于零，说明该项目在经济上是可行的。
2）根据预计损益表：
投资利润率=年均利润总额 /总投资×100%=24%
11.6 不确定性分析
11.6.1 敏感性分析
影响企业经济效益的主要因素有：营业收入、经营成本、投资等因素，本项目就单因素变化情况下，对IRR的影响进行敏感性分析，见表11-1。计算结果表明营业收入的影响最为敏感，其次是经营成本，投资影响最小，见图11-1。因此，企业在生产经营活动中应加强营销手段，以确保达到预期的经济效益。
表11-1 财务敏感性分析表
项 目
基本方案
投资
经营成本
营业收入
+10%
-10%
+10%
-10%
+10%
-10%
内部收益率(%)
15.59
14
16.09
13.60
17.60
18.8
12.10
较基准方案增减（%）

-1.59
+1
-1.99
+2
+3.21
-3.49
销售收入
经营成本
基准方案内部收益率
内含报酬率%
投资
图11-1 不确定因素变化图

12 社会效益
该项目建设对社会各个领域的发展都有拉动作用，能够极大的促进白沟小商品市场、白沟镇域经济的全面发展，对相关产业的发展也能起到很大的拉动作用；能为社会直接或间接提供就业岗位3500多个，社会效益明细。
13 结论与建议
通过对本项目的经济评价可看出，本项目具有一定的经济效益及社会效益，具有较强的抗风险能力，项目建设是必要的、可行的，建议尽快批准该项目的投资建设，使其尽早创造经济效益和社会效益。
在项目建设过程中，应严格按工程计划进度施工，保证工期，项目建成后，应大力抓好招商引资工作，使商铺出租率尽快达到预期水平。

附表10-1 投资估算与计划表
附表11-1 销售收入与销售税金及附加估算表
附表11-2 固定资产折旧计算表
附表11-3 总成本费用估算表
附表11-4 现金流量表（全部投资）
附表11-5 资产负债表
附表11-4 利润表
附表11-4 资金来源于运用表

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