生态公园项目建设可行性研究报告.doc

生态公园建设项目可研报告
生态公园建设项目可研报告
目 录
第一章 项目申报单位情况 3
第二章 拟建项目情况 4
第一节 项目概况 4
第二节 编制依据 4
第二节 项目提出理由 5
第三节 项目建设原则 8
第四节 项目选址及建设条件 10
第五节 项目建设指导思想、建设规划与方案 12
第六节 公用工程 17
第七节 项目组织管理 20
第八节 建设进度安排 24
第三章 建设用地及相关规划 25
第一节 编制依据 25
第二节 建设用地 25
第三节 土地利用合理性分析 26
第四章 资源利用和能源耗用分析 27
第一节 资源利用分析 27
第二节 能源利用方案 27
第五章 生态环境影响分析 29
第一节 设计依据 29
第二节 环境保护措施 29
第三节 环境影响评价 32
第六章 投资估算与效益分析 33
第一节 投资估算 33
第二节 经济效益评价 35
第三节 社会效益评价 38
第七章 结论与建议 40

41
**市咨询投资公司 Tel: [phone]
第一章 项目申报单位情况
本项目由**有限公司承建。
**有限公司是由**投资有限公司于2007年9月12日投资成立的子公司。公司法定代表人**，注册资本100万元人民币，公司类型为有限公司。公司成立的目的主要是为了本次生态公园项目的前期建设和日后的管理运营。
公司前期主要管理人员约18人，其中绿化工程师1名，电气工程师1名，设备技术维修人员3名，财务人员1名，行政人员4名，其他管理人员8名。生态公园正常运营后，将陆续面向社会招聘其他工作人员，预计需要32名左右。

第二章 拟建项目情况
第一节 项目概况
1、项目名称：**生态公园建设项目
2、建设单位：**有限公司
3、建设地点：**
4、项目建设期限：6个月，即2010年4月~10月
5、建设规模及内容：本生态公园建设总用地面积约1025亩，总建筑面积18000平方米（不含广场面积）；建设内容主要包括管理服务设施和公园功能设施两大块
6、项目总投资：本项目总投资为1000万元，项目所需资金由建设单位自筹解决
第二节 编制依据
1、可研报告编制委托书
2、《**市国民经济和社会发展第十一个五年规划》
3、《中华人民共和国环境保护法》
4、《**市城市园林绿地系统总体规划》
5、《城市生态环境建设与保护规划》
6、《****总体规划》
7、《**旅游规划》
8、《公园设计规范》
9、《城市绿化条例》
10、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
第二节 项目提出理由
环境与发展问题是当今世界发展的主流，加强环境建设、优化人居环境，全面建设小康社会是我国进行社会主义现代化建设的一个重要内容。当前，我国正处在工业化和城镇化高速发展时期，人口与产业在城市高度集中是历史的必然趋势，随着城镇化进程的加快，人口向城镇聚集的速度也在加快，城市的扩张与环境压力等将越来越大。我国城市数量和规模逐年增加，城市发展的质量不断提高。1978年至2004年，我国城镇化水平由17.9%提高到41.8%，城镇人口从1.7亿增加到5.4亿；全国城市总数由193个增加到661个。预计到2010年，我国城镇化水平将达到45%以上，城镇人口将达到5.53亿人；到21世纪中叶，我国城镇化水平将可能进一步达到60%，城市人口将增加到9.6亿左右。城市生态环境质量已不能满足城镇居民日益增长的需求。城市绿化总量不足，发展很不平衡，到2003年全国还有94个城市人均公共绿地面积不足3平方米，全国设市城市中有19个城市一个公园都没有。
**市是国务院首批确定的十三个较大城市之一，是国家重要的基础工业基地。2010年国民生产总值达到**亿元，是自治区唯一的财政收入过百亿元的地级市。在过去的几年里，**市的城市生态建设取得了一定的成绩，但城市绿化用地仍比较紧张，往往采取“见缝插绿”的建设方式，城市中心地区绿地较少，且分布不均匀，各类建设工程的绿化不配套，挤占规划绿地现象严重。要使城市生态环境质量得到明显的改善，就必须强化城市环境综合治理，按照城市总体规划和近期建设规划的要求，统一考虑，协调管理，发挥综合效益。因此，在政府指导与监督下，加大力度进行城、乡（镇）改造，建设社会主义新农村是顺应经济与时代发展的重要之举，也是建设经济强市面临的重要历史任务。
第三节 建设的必要性
城市以环境为体，经济为用，生态为纲，文化为常。城市的生态建设与环境保护作为人类生存、发展、繁衍的基本条件，作为现代经济发展、文化活动、社会交往的载体，早已引起世界范围的关注。 加强城市绿化建设，大力改善人居环境，是城市生态环境建设的基础性工作。按照《国务院关于加强城市绿化建设的通知》的要求，城市的生态建设必须采取有效措施，提高城市绿化水平，制定城市绿地系统规划，严格划定绿化用地面积，科学安排绿化布局，加强城市绿化隔离带建设，形成乔、灌、花、草相结合，点、线、面、环相衔接的绿地系统。同时还应尊重客观规律，从当地实际情况出发，宜树则树，宜草则草。
**市**地理位置优越，交通、通讯极为便利。旗政府驻地**镇东距呼和浩市102公里，西距**市45公里，距**机场40公里，南距准格尔煤田160公里。京包铁路、110国道和**高速公路横穿旗境，境内县级公路萨托公路已建成60公里的柏油黑色路面，萨凉公路83公里的改建工程于2000年底建成通车，乡与乡、乡与村公路全部贯通。
**是山水相映、风景秀美的旅游胜地。境内有内蒙古中部唯一的原始次生林区——九峰山林区，面积1．25万公顷，野生动植物资源丰富，已申报国家建立自然保护区，具有较高的旅游开发价值。著名的佛教胜地美岱召，位于110国道北侧、大青山脚下，始建于明朝万历年间，原为明清时期土默川统治中心，现保存完好，城寺兼备，姿态古雅，是国家重点文物保护单位。
根据****总体规划，**镇在未来的10年将成为新型中等城市，为了促进城市建设的发展，满足广大群众物质文明、精神文明水平的提高，**委、旗政府拟对**西果园进行综合开发，建设**生态公园。生态公园的建设也是2010年**委、*政府为居民群众办理的十大好事、实事之一。生态公园定位为**区域重要的生态绿化景观和文化休闲中心，**新型中等城市生态环境保护带和公益群众文化活动场所。项目的建设，对于改善农民原有的“脏、乱、差”居住环境，提高农民生活质量，生态道德意识，改变村民传统的生活观念和生活方式，促进人与自然和谐相处，有着重要的意义。项目的建设将极大地加快“新农村”改造，使乡镇居民在居住环境、管理体制、经济发展和社会文明等方面与城市全面融合，实现生活环境和质量的重大转变，有效地推进**市建设社会主义新农村工作。同时，对于进一步完善**的城镇功能，提高全镇的文化含量，加快招商引资，促进地区经济发展等方面均有着重要作用。
因此，本项目的建设是十分必要的。
第三节 项目建设原则
1、满足**生态环境保护的要求；为当地居民提供休闲、娱乐、健身、集会、文化活动的场所；规划多项功能区域，设置适量的经营性项目。
2、设计的总体定位是生态；公园的整体气质是浓重的地方文化气息和便捷的群众参与性；以尊重地方民族文化为依托，在绿色、生态理念的指导下，运用现代的设计手法，将带有当地蒙汉民族文化特色的生态公园展现于世人面前，设计将延续形式服从功能的理念，将各个功能单元延续到轴线布置，形成空间序列感极强的组团式形态。
3、在公园的总体规划和建设方面，遵循“物种多样性”和“植物配置科学合理多层次”的原则，根据公园的特点和不同区域的功能要求，正确处理好生态质量、景观效果及文化内涵三者间的关系；在园内建筑物设计、建筑材料选用、垃圾回收、喷淋浇灌等方面，遵循“节约能源”、“再生利用”的生态原则，使公园环境最大限度地贴近自然生态，减少资源浪费。
　　4、坚持统筹规划、突出重点、分步实施的原则。从实际出发，因地制宜，量力而行，处理好全局与局部、长远与当前以及不同建设部门间的关系，优先安排生态环境脆弱区的水资源保护、生态林保护和防风固沙等重点生态环境建设工程。
建立以“绿”、“生态”为中心的自然景观，充分利用原有地形、营造立体景观，创造人与自然、人与人之间的和谐共生的理想环境。
5、强调生态意识，遵循生态规律，控制开发利用的强度，考虑环境资源的承载力，保护生态环境，统筹兼顾，显现以植物为主体的生态景观。
6、保护大自然环境，坚持可持续发展原则，合理进行规划，整合自然资源和基础设施，保持与环境的协调发展，提高城市绿地的“绿肺”功能。
7、在建筑设计中，坚持经济、适用、美观、节能的原则；尽力降低造价，采用经济合理的结构形式；在结构设计中，力争做到技术先进、布置合理、安全可靠，整体性好，通过科学合理的结构造型，达到经济性、先进性的统一。
8、严格执行各项法规，满足消防、环保、抗震以及供水、供电、通讯等市政管理的要求。
第四节 项目选址及建设条件
一、项目选址
项目建设地址位于**市****。该区域北起**，南至**，西起**，东至**，总占地面积约1025亩。项目区交通方便，基础公用配套设施齐全，可满足本工程的建设。
二、建设条件
1、自然条件
项目区地处内陆北纬中温带，属典型的大陆性半干旱季风气候。其显著特征为冬季漫长寒冷，少雨雪，多晴少云；夏季温和，雨量集中，多雷雨天气；春季风多雨少，回暖快，温差大，气候干燥；秋季短而凉爽，气温剧降，雨量骤减。全年光照充足，热量资源丰富，降水少而集中，光、热、水配合较好。气候温和，冬少严寒，夏无酷暑。无霜期较短，日温差较大。
四季划分为：3~5月为春季，6~8月为夏季，9~10月为秋季，11月至次年2月为冬季。
（1）气温：年平均气温7.1℃，极端最高气温38.1℃，极端最低气温-37.4℃。
（2）日照：最早日出时间5时07分，最晚日落时间是20时 13分。年总日照时数为3056.3小时。12月日照最短，历年月平均为201.4小时左右，5月最长，历年月平均为311.5小时左右。
（3）降水：水涧沟所在的大青山区平均年总降水量2.92 亿立方米，按月份分配很不均匀，多集中在5~9月份降水量占全年的85.1%。
（4）无霜期：历年平均初霜日在9月25日，历年平均终霜日在5月14日，无霜期为110~125天左右。
（5）风向、风速：主风向多偏或偏西北风，历年平均风速2.8米/秒，历年最大风速24米/秒。
**是一个以蒙古族为主体，汉族居多数，还有其它少数民族的多民族地区，共有9个民族，31.53万人，土地面积2368平方公里，人口密度为每平方公里133人，为**市农业区人口较稠密地区。**分为北部山区和山前平原区两个地带，旗政府所在地位于**镇，全旗划分为13个乡，4个镇，1个管理委员会，298个行政村，590个自然村。
截至2010年，**生产总值为**亿元，同比增长21.7%；固定资产投资累计完成额为**亿元，同比增长17.8%；财政收入累计完成**亿元，同比增长30%；城镇居民人均可支配收入完成**元，同比增长16.2%；农民人均纯收入完成**元，同比增长15.1%。

2、交通运输条件
该地区交通十分便利，道路四通八达，对促进本地区旅游事业的发展将起到重要作用。
铁路：**由东向西横穿，可到达北京、**、**、等地。
公路：**高速、**高速、**高速四通八达，北京、**、等地驾车轻松到达。
3、通讯条件
本地区进入了长途通信国际国内自动直拨网，开通了移动通讯和无线寻呼系统。电报通信也进入了全国自动转报网，邮政部门开办了邮政快件、特快专递、电子信函、移动通信等业务，已经步入了现代化通讯网络。
第五节 项目建设指导思想、建设规划与方案
一、指导思想
生态公园的规划设计构思，从生态公园和区域自然与历史分析出发，注重历史元素的提炼，力求将传统文化与现代功能要求相结合；因地制宜，创建一个以人为本，文化气息浓厚的生态园林公园。应该充分借鉴国内外的成功经验，以避免失误，降低风险，少走弯路。

二、建设规划
l、设计目标
以生态保护为核心，以绿化种植为内容，提供一个安逸和舒适的生态环境，力求创造市民喜爱的、体现时代感的新型城市景观绿化空间。全面提高生态公园生态质量和文化艺术品位，将其建设成为生态、景观质量良好，文化内涵丰富，艺术水平较高，能有效改善城市区域性生态环境，美化城市，陶冶、娱乐大众的城市文明窗口。
2、设计理念
根据生态公园工程项目的功能定位，规划理念确定为“艺术构思上追求大景观，环境效益上追求大生态，绿地布置上追求大绿化”，通过规划内容的实施，建设一个空间开放、气氛轻松，与城市生态环境联系紧密，能发挥规模生态效益的园林休闲区，并突出自然生态保护的景观特色。结合我市的实际情况，根据地质、地貌、气候、降雨量等自然条件和历史、文化、社会等人文条件，以“民族文化”为历史文脉，创建一个以人为本、文化气息浓厚的生态园林公园。
3、游人规模
公园的游人主要来自周围的居民区和商业金融区，公园的最大人流量为： C＝A／Am＝227567／60 ＝3793（人）
注：式中
C——公园游人量（人）
A——公园总面积（M2）
Am——公园游人人均占有面积（ M2／人）
根据中华人民共和国行业标准《公园设计规范》规定：市、区级公园游人人均占有公园面积以60 M2为宜。
三、规划布局
采用自然布局的手法完成全园的空间构图，以绿地和休闲娱乐健身场所构成全园的骨架，对公园的重要节点以及入口等处进行重点景观处理。
1、蓄势待发广场
从工业大街一路走来，首先映入眼帘的是一个成方格状分布的大广场，气势恢宏，使人心境开阔。大门设计富有现代感，同时给人以无穷的幻想。
2、日、月、火雕塑
进入园内，一条笔直的大道，规整的地面铺装成轴线式对称排列，体现出足够的庄重与大气，这就是景观大道。
走向景观大道，有一日、月、火雕塑将吸引住游人的视线。 这是进入大门后的第一个景点，也是景观大道的起点，整体效果表达升腾之意。日、月、火雕塑在公园入口了除了有障景作用，同时设计立足以人为本的原则，吸引着公园外的游人入园观看。

3、五福临门
再往里走，就可以看到一造型别致、典雅大方的，具有浓郁乡土特色的传统建筑构件——门型框架。在这里，它被异化为具有相同功能的其它物体，简洁大气的造型足以说明是被艺术化处理过的。
4、中心主题广场
由入口大门进入，通过一条约150米的序列景观大道后就到达了一个大型综合性文化休闲广场，广场可满足大型群众集会、活动、观演、休闲的需要，广场以非常人性化的手法在其周边设置了弧形敞廊、商品部、种植乔木等，另外有湖面环绕，整个广场空间特别适宜于人们停留活动。广场周边的微地形不仅很好界定了广场的边界，也营造出了较好的空间效果，将保留的管理处起到的了一定的屏蔽作用。
在中心广场西边有一个水上舞台——榆木湾舞台，供大型活动使用，平时可做滨水观景台，游人可在此驻足观景、休闲娱乐。旁边就是福盛湖，湖中设一小岛，岛中有一亭，该岛便是“火神岛”。
5、人工湖景
中心广场南侧为占地约20亩的人工湖，可满足人们亲近水面的天性，成为人们休憩、消夏的好去处。水面蜿蜒曲折，和中心广场有机融合，彼此相得益彰，为公园带来灵动的气息。人工湖取名——福盛湖，意思是湖中的水永远都那么丰满、丰盛。湖水环抱广场，连接四处，在改善局部气候循环、调节大气湿度等方面发挥积极的作用。沿湖岸设置多种不同形式的休息空间，满足不同人群的休憩需要。驳岸处理也丰富多彩，水中栈道、台阶、人工塑石、仿石墩等，体现生态的主题。
6、和谐大道
连接中心广场和北侧小广场间是一条蜿蜒伸展的大道，是公园游人主要的游览线路，也是公园景观的主轴，通过利用原来直线现状路，再以一条蜿蜒的曲线辅路缠绕左右，体现了和谐共处的精神。
在几条路的交叉点分别布置有：和谐乐章广场、仁者爱人广场、牧耕广场、开拓广场等，反映当地人文历史文化，让行人在游玩中学习历史文化知识。因地制宜的布置景观，在大自然的景观中学习游玩，体现人与自然和谐共处的主题。
7、科学长廊
整体生态公园大环路总长度为2300米，路宽3.5米。根据环路现有长度及宽度，每隔200米设置一组科学雕塑，普及科普知识，从而丰富生态公园的景观。
8、临街商铺
为综合考虑生态公园的日后运营，同时也为繁荣当地经济，公园拟布局建设临街商业店铺，建成后除生态园管理办公自用外，其余全部以租赁的形式面向社会经营。商业店铺拟建4000平方米，这样，即可以实现一部分收入，也可以达到以园养园的目的。
四、项目功能分区及建设内容
本生态公园建设总用地面积约1025亩，总建筑面积18000平方。（不含广场面积）
建设内容主要包括管理服务设施和公园功能设施两大块。包括蓄势待发广场及弓形大门、日月火雕像、景观大道、五福临门、中心主题广场、人工湖 、和谐大道、科学长廊、临街店铺等。
第六节 公用工程
一、设计依据
1、《建筑给水排水设计规范》 GB50015-2003
2、《自动喷水灭火系统设计规范》 GB50084-2001
3、《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001
4、《建筑结构抗震规范》 GB5001-2001
5、国家现行的其它建筑设计规范
二、荷载取值
1、根据国家现行规范范围取值，对于规范中没有规定的，按实际取值。**市50年一遇基本风压0.55KN/m2，基本雪压0.25KN/m2。
2、根据国家地震烈度区划图，**市抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，设计地震分组为第一组，本工程按8度抗震设防设计。
3、建筑物的抗震等级按框架结构设为二级；结构安全等级为二级，设计使用年限五十年，建筑抗震重要性分类为丙类。
三、给水系统
给水装置主要由深井水供给办公、餐饮、娱乐等生活用水，为节约用水，绿化用水采用中水，同时作为消防水源。项目区原为果园，用水水源取自果园原有生活及浇灌用水井。
四、排水系统
排水采用雨污分流排水方式，既合理又经济，办公、餐饮、娱乐等所排放的污水经沉淀池处理后，可作为绿化用水，其余部分不能使用的排入污水管道。
五、电力系统
生态公园用电系统从项目区内的变电站接入，接自果园原有2台分别为315（kvA）及80（kvA）变压器年需用电140万度。

六、采暖通风
1、室外计算参数（按**市参数）：
夏季室外大气压力 898.4hPa
冬季室外大气压力 900.0hPa
夏季空调室外计算干球温度 29.9℃
夏季空调室外计算湿球温度 20.8℃
夏季通风 26℃
采暖温度 -19℃
冬季空调室外计算温度 -22℃
最冷月平均相对湿度 56%
冬季通风 -13℃
2、室内设计参数
走道、卫生间温度 14~16℃
地下设备用房、仓库、汽车库温度 16℃
值班采暖温度 5℃
3、采暖系统
采暖系统接自城市热力管网，其设计安装根据国家现行相关规范进行。
4、通风系统
由于内蒙古地区风沙较大，主要建筑内安装相应的通风除尘系统以保持空气清洁。
第七节 项目组织管理
一、项目组织机构
**市**人民政府于2007年4月20日与**投资有限公司就**生态公园开发项目签订了合作意向书，并就该项目的综合开发建设事宜达成一致意见。**投资有限公司为开发本项目将成立**有限公司，法定代表人：**。
公司成立后，除主要领导层由**投资有限公司委派外，其余全部面向社会公开招聘。
根据公司管理及生态公园实际运营需要，公司暂定人员50人，其中管理人员为18人，包括行政管理人员4名、绿化工程师1名、电气工程师1名、设备维修3名、财务人员1名、其他管理人员8名 。其他工作人员32名。管理及技术人员负责以下工作：
（一）负责筹措建设资金；
（二）审核、上报项目初步设计和概算文件；
（三）组织项目勘察、设计；
（四）提出项目开工报告；
（五）组织施工、监理及招投标工作；
（六）负责各种合同的签订和管理工作：
（七）研究解决建设过程中出现的重大问题；
（八）负责提出项目竣工验收可研报告；
（九）审定工程预算、决算；
二、招投标管理
依据国家规定凡符合下列标准之一的，必须进行公开招投标：
（1）施工单项合同估算价值在100万元人民币以上的；
（2）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价值在80万元人民币以上的；
（3）勘察、设计、监理等单项合同估算价值在20万元人民币以上的；
（4）单项合同估算价值低于（1）（2）（3）项规定标准的，但项目总投资额在1000万元人民币以上的。
本项目总投资为1000万元，符合公开招标的有关规定，需进行公开招标。招标基本情况见下表：

招 标 基 本 情 况 表

招标范围
组织形式
招标方式
不采用
招标方式
备
注
全部招标
部分招标
自行招标
委托招标
公开招标
邀请招标
勘察

√

设计
√

√

√

建筑工程
√

√

安装工程

√

监理
√

√

√

设备

重要材料

√

其它

三、工程监理制度
依据《中华人民共和国建筑法》国家推行建筑工程监理制度。
本项目**有限公司委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。建设单位与其委托的工程监理单位应当订立书面委托监理合同。
工程监理公司应当依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督。工程监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的，有权要求施工企业改正。
工程监理人员发现工程设计不符合建筑工程质量标准或者合同约定的质量要求的，应当报告建设单位要求设计单位改正。
实施建筑工程监理前，建设单位应当将委托的工程监理单位、监理的内容及监理权限，书面通知被监理的建筑施工企业。
工程监理单位应当根据建设单位的委托，客观、公正地执行监理任务。
四、合同管理制
合同管理贯穿于工程项目建设的全过程，在项目建设的各个阶段都必须用合同的形式约束各方的责任、权利义务，是一个完整的体系。
（1）工程项目前期咨询合同
工程项目前期咨询协议和合同，是在投资建设的决策阶段，涉及投资决策的正确与否，涉及工程项目的成败，因此，加强工程项目前期咨询阶段的协议和合同的管理，是非常重要的。前期咨询合同应明确规定工程项目的各项调查研究工作，受托单位的咨询成果要达到合同约定的标准和深度要求，其成果经过评审之后，按规定得的数量时间向项目单位提供咨询成果。前期咨询合同主要包括编制项目建议书，可行性研究报告，项目可研报告等协议和合同。
（2）勘察设计合同
建设工程勘察合同是根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质、地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件。
设计合同应在项目建议书和可行性研究报告指导下进行，初步设计的深度应满足比选和设计方案的要求，满足土地征用、施工组织设计和施工图纸设计的需要。施工图设计的深度应满足土建施工、设备安装、工程预算以及公路工程建设项目相关技术规范、工程标准的要求。
（3）工程承包合同
工程承包合同条款内容除当事人写明各自的名称、地址、工程名称和工程范围，明确规定履行内容、方式、期限、违约责任以及解决争议的方法外，还应该明确建设工期、中间交工工程的开工时间和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料设备供应责任、拨款和结算、交工验收、质量保证期、双方互相协作等内容。
（4）合同的履行
项目管理单位依照合同明确发包人与承包人的权利与义务，确定施工进度、工程质量。同时在合同管理过程中应控制合同风险。
第八节 建设进度安排
本项目整个工程建设期为6个月，从2008年4月~2008年10月。

第三章 建设用地及相关规划
第一节 编制依据
本工程项目建设规划依据《**市城市总体规划及**市城市规划管理条例》、《中华人民共和国城市规划法》、《城市用地分类与规划建设用地标准》及项目单位提供的相关资料进行编制。
第二节 建设用地
本项目建设用地为林业用地，使用权类型为划拨，建设地点位于**市****果园路西侧，地理位置优越，交通运输便利，通讯快捷。现有输电线路、供暖管网、消防栓管路、光纤通讯电缆等基础设施条件完备。
本项目现用地原为**西果园，占地面积1025亩，按照建设新型中等城市的总体要求，旗政府决定把西果园改建成生态休闲公园。公园以生态功能为主，同时兼备休闲、旅游、度假等功能。原西果园承包土地职工91人，其中退休继续承包土地职工31人。本次生态园改建将对原职工进行安置以及对原地上物进行补偿。具体实施方案参照**人民政府印发的《**生态公园建设职工安置和地上物补偿实施方案》执行。

第三节 土地利用合理性分析
本项目建设规划针对项目区具体情况，从加强本区域综合开发强度着手，充分利用当建筑资源，合理布局、定向规划。本着节约投资、综合利用的原则，适当集中开发强度，利用现代建筑设备及手段，进而实现建设用地的集约化利用，提高土地利用率。

第四章 资源利用和能源耗用分析
第一节 资源利用分析
一、编制依据
本项目建设工程资源利用分析依据《中华人民共和国可再生能源法 》、《中华人民共和国建筑法》、《**市建筑市场管理条例》等资料进行编制。
二、资源利用方案
本项目的建设贯彻“实用、经济、美观”的方针，遵循统一规划、节约用地、合理布局、节约能源、综合开发、配套建设，实现规模效益、环境效益相统一的原则。
本项目容积率、建筑密度、建筑物的形体、绿地面积等各项指标严格按照**市规划局建设工程设计要点通知书的要求执行。
第二节 能源利用方案
根据国家《节约能源法》和建设部《民用建筑节能标准》以及原国家计委、经贸委、建设部《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇”编制及评估规定》的标准和规范要求编制本可行性研究报告的节能篇章。
能源是发展国民经济和提高人民生活水平的重要物质基础，国家对能源实行开发及节约并重的方针。我国建筑能耗已占全国能源消耗近30%。建筑节能对于促进能源资源节约和合理利用，缓解我国能源资源供应与经济社会发展的矛盾，加快发展循环经济，实现经济社会的可持续发展，有着举足轻重的作用，是节约能源的一个重要组成部分，也是保障国家能源安全、保护环境、提高人民群众生活质量、贯彻落实科学发展观的一项重要举措。
为贯彻节约能源这一基本国策，根据国家和自治区有关能源综合利用及《节约能源暂行条例》等文件的规定，本项目应采用建筑节能设计，达到夏季防热、冬季保温，窗户防晒，自然通风的目的。在保证提高建筑物舒适度的前提下，合理使用能源，不断提高能源利用效率。该项目应采取以下节能措施：
1、建筑上要视需要程度和功能效果，采用新型墙体材料和节能保温材料，以减少热损失，达到节能保温的效果。
2、建筑设计和施工中，电气工程采用新型节能变压器和真空开关，增设漏电保护装置。
3、采暖方式要按照国家关于新建工程的最新规定，尽量减少不必要的热效率损失，从而便于计量和提高供热效果。
4、采用先进的技术和设备，提高能源利用率，降低能源消耗。
5、节约用水，生态公园运营用水采用循环用水，循环率达90%以上。节水用具选用节水闸门，防止跑、冒、滴、漏。
第五章 生态环境影响分析
环境保护是我国的基本国策。项目建设地地势开阔、环境状况良好，附近无探明矿床和珍稀动植物资源，没有古迹和园林，针对具体程序采取相应的环保措施，项目建设中要求做到环保与主体工程同时设计、同时施工、同时投产的原则，做好本项目的环境保护工作。
第一节 设计依据
1、《中华人民共和国环境保护法》
2、《固体废物污染环境防治法》
3、《水污染防治法》
4、《建设项目环境保护设计规定》
5、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）
6、《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）
7、《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）
第二节 环境保护措施
一、设计采用标准
1、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）
2、《农田灌溉水质标准》（GB5084-92）
3、《锅炉大气污染物排放标准》（GB13271-2001）
4、《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）
二、环境保护措施
本项目建设依据环保工程与主体工程同时设计、同时施工、同时投产的原则，针对具体工序采取相应的环保措施，对周边环境产生的污染较小。
本项目在设计初期就根据国家有关环保政策法规注重了有关种植业在环保方面存在的问题，既考虑到安全生产，又注重环境保护，对环境影响较小，三废排放均符合国家规定标准。
1、施工阶段环境治理
1）施工过程应尽量不破坏表层土，尽可能缩小施工作业带宽度，以减少对地表的碾压。
2）注意在管线等施工过程中地貌的恢复，即恢复地表覆盖植被，保护生态环境。
3）加强施工期管理，妥善处理施工期间产生的各类污染物，防止其对生态环境造成污染影响，特别是对土壤环境的影响。
4）施工沙石料应设立防雨和防风遮挡措施，减轻水土流失量，同时避免对生态环境造成影响。
2、运营阶段的环境对策
1）生活污水经生化污水处理装置处理后，集中排入生态公园污水总干管。
2）餐饮废水经过隔油池隔油处理后与生活废水汇合排入公园污水总干管。
3）生活垃圾等每天及时清扫，经集中分类回收后运往**生活垃圾堆放场。
4）项目采取建筑隔声降噪，减振和单独密闭等措施，设置密闭铝合金或塑钢门窗，减少噪声污染。
5）制订生态公园行车管理办法，控制行车路线、限速、限车种，进入公园内的机动车辆禁鸣喇叭。
6）严格控制噪声污染源，生态公园内部和外围种植绿化隔离带，充分发挥植物消音吸声作用。
7）从全局和整体来规范水资源利用和水生态系统的保护，维护项目区水资源的自然循环和净化，使水资源利用和保护综合效益最大化。
8）绿化规划应以对生态环境的长期持续保护为主要目标，从生态系统的长期稳定性出发，科学、合理地进行规划。
三、其它环保措施
1、对可能产生的施工扬尘应采取喷水降尘或其它防护措施。
2、对破坏的绿化、硬化地段及时进行恢复。
3、废水经排污管道汇集后，集中排入市政污水管网。
4、生活垃圾等每天及时清扫，由垃圾转运站运往垃圾处理场。
5、项目采取建筑隔声降噪，减振和单独密闭等措施，减少噪声污染。
第三节 环境影响评价
本项目的建设符合国家环保法规和环境功能规划的要求，污染物达标排放，环境保护治理措施经济合理。项目区为生态公园建设，属于环保项目，且不进行生产活动，产生的污染物主要是游客生活污水和生活垃圾，污水直接排入下水管道，生活垃圾将按照环卫部门的要求进行清运和处理，不会造成环境污染。
综上所述，从环保角度讲本项目对周围环境的影响较小，项目可行。

第六章 投资估算与效益分析
第一节 投资估算
一、计算依据
本项目总投资包括：建筑工程费、基础设施建设费、其它费、不可预见费等内容，参照当地实际建筑投资定额，依据发改委和建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）中的新建项目评价方法进行投资估算。
编制依据如下：
1、各专业设计提供的有关单项工程量，新（改）建规模、基础设施、设备及安装工程；
2、建安工程造价参照**市造价及近期同类型建筑等级标准和结构形式平均造价确定；
3、有关费率选取参照项目建设工程投资估算编制规定。
二、投资估算
项目总投资全部为固定资产投资，估算价值1000万元。

投 资 估 算 表

序号
项 目
数 量
单价
（元）
合价
（万元）

备 注
一
建筑工程费

865

1
公园大门
5600m2
116
65

2
人工湖及设施
14500m2
138
200

3
各类主题广场
100000m2
10
100

4
各种雕塑

50

5
新增道路
7000m2
100
70

6
新增绿地
20000m2
25
50

7
亮化、硬化

30

8
临街店铺
4000m2
750
300

二
基础设施建设费

108

1
给排水
18000m2
20
36

2
电气管网工程
18000m2
25
45

3
供暖工程
18000m2
15
27

三
工程其他费用

27

1
勘查、设计费

12

2
工程监理费

5

3
招投标费

4

4
建设单位管理费

6

四
总投资

1000

三、资金筹措
项目所需资金全部由建设单位自筹解决。

第二节 经济效益评价
一、营业收入估算
经保守预测，本生态公园年接待游客约100000人次，由于公园采用全开放方式，因此免收门票。其营业收入主要包括公园内餐饮、娱乐及公园底店收入等。
1、年餐饮收入：按游客的40%，即40000人，每人消费10元估算，则年餐饮收入为40万元；
2、年娱乐收入：按游客的60%，即60000人，每人消费12元估算，则年娱乐收入为72万元；
3、底店租赁收入：共有4000平方米店铺，公园管理、办公自用面积约800平方米，出租店铺约3200平方米，出租率75%，每年按300天，每平米每天按0.5元估算，则租赁收入为36万元。
综上，项目年均营业收入估算价值合计为148万元。
二、总成本估算
成本估算的依据是成本各构成要素的现行价格及税费标准。生产期各年不考虑物价总水平上涨因素。
1、公园维护成本
维护成本按每年15万元计算。
2、燃料动力费
按公园年耗煤125吨，耗电50万度，耗水30万吨计算，年均燃料动力费估算价值约33万元。
3、工资福利费
公园共有员工30人，其中行政管理人员18人，按人均年工资12000元，福利费14%计提，年均工资福利费约41万元。
4、固定资产折旧
采用直线法计算，计算时先扣除残值（取原值的5%），折旧年限按30年计算，则各类固定资产的综合年折旧费用估算价值为32万元。
5、其他费用
其他费用指管理费用、营业费用中扣除工资费、折旧费、修理费、摊销费后的费用，年估算价值为6万。
6、总成本估算
总成本由维护成本、燃料动力费、工资福利费、修理费、折旧费、摊销费和其它费用构成。
综上，年总成本估算价值127万元。
三、税金估算
项目征收营业税，税率5%，按7%、3%征收城建税、教育费附加。所得税按25%征收。
年平均营业税金及附加估算价值8.14万元。
年平均所得税估算价值3.22万元。
四、利润估算
年平均利润总额估算价值为12.86