![点击分享此内容可以赚币 分享](/master/images/share_but.png)
青年乐园房地产前期策划报告大学论文.doc
《青年乐园房地产前期策划报告大学论文.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《青年乐园房地产前期策划报告大学论文.doc(22页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、西安财经学院工程造价专业课程大作业青年乐园房地产前期策划报告 课程名称: 房地产开发与经营 专业、班级: 工程造价1202 小组成员: 王靖舒(37)、许韬(12) 廖品原(38)、冯诗槐(19) 答思隆(46)、肖海波(45) 指导教师: 张 茜 西安财经学院管理学院2015.5序言本次设计是针对本小组房地产开发项目进行前期策划和可行性研究。通过了解当前国内及西安市房地产发展趋势,我们发现随着社会的不断发展,土地和资金便成了房地产开发的命脉所在,而当前的市场的现状是:土地资源严重不足,这就要求开发商高密度、高效率地使用现有的资源,所以,中小户型住房将成为产品开发的最优选择。本小组针对项目对市
2、场进行了市场调查,了解市场购买能力和需求,结合通过对项目地域板块详细分析、SWOT分析等内容进行市场定位以及拟定规划方案,紧接着确定项目的施工进度以及对所需的费用进行估算,然后进行投资和销售策划并做出最终的财务评价。得出结论:本项目市可行合理的。一、房地产市场分析(一)、2014年全国房地产市场分析1、2014年以来房地产运行特点史上最严房地产调控政策执行到2014年,房地产市场终于开始由局部地区调整蔓延到全国,国房景气指数一再下滑,一、二线城市也开始进入调整状态。投资增速持续放缓,且大大低于去年同期,销售额和销售面积均呈现负增长,且增幅不断扩大,房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线,从
3、新建住宅扩展到二手房。(1)、国房景气指数逐月下滑,但下滑幅度大幅缩小并趋稳有房地产业温度计之称的国房景气指数,是一个全国房地产开发的综合指数。本轮国房景气指数于2010年3月触顶后整体处于下滑趋势,2011年11月下滑到100以下的不景气区间后一直处于100以内,2014年2-9月逐月下降,从2月的96.91下降到9月的94.72,但从6月开始下滑的幅度显然大幅缩小,7、8、9月基本平稳,到10月受宽松政策的影响,国房指数小幅提升0.04。(2)、房地产投资增速低于固定资产投资,住宅投资增速下降更快2014年房地产市场在前期限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧情况下,住宅市场低迷,
4、需求观望情绪严重,房地产投资的增速明显下滑,1-10月,全国房地产开发投资77220亿元,累计同比名义增长12.4%,比去年同期下降6.8个百分点。房地产中的住宅投资比重下降幅度更大,1-10月住宅投资完成额52464亿元,累计同比增长11.1%,比去年同期增速下降7.8个百分点。投资增速除2月外,一直低于全国固定资产投资增速,并不断扩大,到9月扩大到3.5个百分点。住宅市场投资增速下降的趋势更明显,仅2月高于固定资产增速0.5个百分点,随后开始下降,到10月低于固定资产投资增速4.8个百分点。(3)、房地产开发资金增速大幅下降,利用外资增长较快整体看,2014年1-10月房地产资金来源增幅大
5、幅下滑,仅2月资金来源增速是2位数。1-10月份,房地产开发企业到位资金100241亿元,同比增长3.1%,增速比1-9月份提高0.8个百分点,比去年同期低24.1个百分点。其中,国内贷款17735亿元,增长11.1%;利用外资489亿元,增长17.6%;自筹资金42232亿元,增长13.8%;其他资金39786亿元,下降9.0%。在其他资金中,定金及预收款24213亿元,下降11.2%;个人按揭贷款10895亿元,下降4.3%。国内贷款、其他资金等仍在继续下滑,但是国外资金从9月出现快速增长。(4)、商品房和住宅销售均为负增长,且跌幅不断扩大去年以来,商品房销售额和销售面积均呈现负增长,而且
6、呈现逐月扩大的趋势,住宅销售额和销售面积下降的幅度更大。1-10月份,商品房销售面积88494万平方米,同比下降7.8%,也就是10月降幅比1-9月提升0.8个百分点。其中,住宅销售面积下降9.5%,办公楼销售面积下降9.9%,商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额56385亿元,下降7.9%,比1-9月上升1个百分点。其中,住宅销售额下降9.9%,办公楼销售额下降20.4%,商业营业用房销售额增长8.3%。(5)、70个大中城市房地产价格指数指标不断恶化,市场整体下行趋势明显反映房地产市场最重要的指标房地产价格在2014年也出现一定的松动,下行趋势明显,房价下跌趋势从个别城市扩展到全
7、国,房价下跌从一手房扩展到二手房。到9月份,70个大中城市商品房价格从环比来看,新建商品住宅环比价格下降的城市有69个,持平的城市有1个。环比价格变动中,最小降幅为0.4%,最大降幅为1.9%。二手住宅价格环比全部下降。环比价格变动中,最小降幅为0.5%,最大降幅为2.0%。从同比价格数据看,9月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市个数分别为58个和52个,分别比8月份增加了39个和20个;上涨的城市个数分别为10个和17个,分别比8月份减少了38个和20个。新建商品住宅价格同比上涨的城市中,除厦门上涨4.9%,其余城市涨幅均在2%以内;同比下降的城市中,最大降幅为7.9%,
8、比上月扩大2.3个百分点。(6)、保障房建设提前完成年度任务,总投资量高于去年同期根据住建部公开数据显示,截至2014年9月底,全国城镇保障性安居工程已开工720万套,基本建成470万套,分别达到年度目标任务的103%和98%,完成投资10700亿元。这意味着,今年的保障房建设提前3个月完成了年度任务。而2013年,全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套,基本建成470万套。截至当年9月底,开工620万套,基本建成410万套,分别达到年度目标任务的98%和87%,完成投资8200亿元。显然,相比2013年同期保障房开工数据来看,这一进度快于去年同期,总投资量也高于去年同期。2、2015年市
9、场发展趋势(1)、市场需求从排浪式需求向个性化需求转化 从百姓投资来看,过去十年间,买房置业投资成为广大老百姓的首选,尤其是2008年以后我国股市的长期低迷,百姓的投资渠道受限,买房投资成为人民为数不多的选择。所以我国住房不仅具有居住功能还兼有投资属性,在过去十年投资的比例还是不可小觑的。投资的收益也是非常可观的。2009年有业内人士在北京买房投资,一套两居室当时价格100万,而到现在已经上涨到300万左右。投资的收益非其他产品可比。(2)、市场投资以“四个新常态”代替30年高强度投资 2003年-2013年是我国房地产市场的发展的黄金十年,房地产业成了企业孵化器,也是富豪的生产线,同时,也是
10、老百姓投资标的物。当前万科已经成为了全球最大的房地产开发企业,2014年万科的销售回款已经突破2000亿元。而企业利润也从几亿元上涨到百亿元以上。高速增长的房企不仅仅是万科一家,绿地、保利、恒大等房企均在这一轮发展中快速崛起。伴随着大房企发展起来的还有众多的中小房企。(3)、房企大规模新增投资由国内市场开始转向国外市场 由于经济危机带来的海外经济在较长的时间较为低迷,房产价值处于低估态势。同时,由于近年来我国海外移民人数不断增长,中国内地的千万富豪中,46%正在考虑移民国外,14%已经移民或者正在申请移民,而家资在1亿元以上的富人中,有移民意向的人比例高达74%,这些高净值人士都是上述房企海外
11、项目的潜在客群。近年来,我国已经成为全球最大的资本输出国,而对外的房地产投资占比较大。还有一个特点就是在我国房企走出去的同时,海外资本以及资本模式开始在国内展开。政策方面也开始搭建平台。(4)、市场生产能力过剩,生产组织向“小、智、专”趋变 随着我国住宅市场调控的不断持续,房企向商业地产转型的趋势不断加大。为数不少的企业在2014年企业战略中表示要布局或者加大商业地产领域的投入。但是近年来由于商业地产的快速增长,商业体量已经呈现出过剩的态势。亚太商业不动产学院学术委员会专家指出:“现在商业综合体的存量面积已超过3亿平方米,这中间到底有多少优质资产?” 按照20%-30%的增速,到2015年,这
12、一数据将达到3.6亿平方米,专家提到的正是人们要对商业过剩的警惕。(5)、行业由劳动密集型、资本密集型开始向技术、人才密集型转化 传统的房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强 的特点。传统的房地产经纪行业则是典型的劳动密集型行业。据有关数据统计,仅仅上海二手房中介门店就有1.5万家左右,如果以平均每个门店6个人计算,从业人员就在10万左右,这还不包括代理公司案场从业人员数量。(6)、房地产将由竞争转向质量、品质、差异化等的价值竞争 价格层面的单一竞争容易使开发商忽略质量、性能、服务,忽视消费市场的需求,同时引发产品的同质化。随着我国房地产市场不断完善,
13、市场和企业也相应的回归理性,单一拼价格的时代已经终结。从当前的市场需求层面来看,消费者的观念正在从简单的居住空间,上升为精神享受,生活方式的转变。从当前的市场的供给层面来看库存高企,去化压力以及房企之间的竞争迫使企业开始转向以质量、品质、差异化等的价值竞争,万科提出的三好产品、万达的秀场室内化、华夏幸福的产业园区孵化模式都是差异化的体现。(7)、房地产受资源环境的约束走绿色、低碳、循环的路线2014年中央经济工作会议指出,过去能源资源和生态环境空间相对较大,现在环境承载能力已经达到或接近上限,必须顺应人民群众对良好生态环境的期待,推动形成绿色低碳循环发展新方式。房地产行业也不例外,房地产行业走
14、绿色、低碳、循环的路线更重要的意义在于处于国民经济各产业链中游的房地产,与20多个产业相关,若推动绿色低碳战略,不仅将拉动上游的绿色生产,也将拉动下游的绿色消费。显然,房地产业走绿色低碳发展道路是惟一出路,而低碳战略也将是品牌房企未来的竞争优势所在。同时,宜居、生态、环保、健康也是当前购房者所主要关注的,所以低碳住宅、低pm值住宅、低能耗被动屋、田园住宅都将获得长足发展。(8)、房地产风险在总体可控的情况下去杠杆化、泡沫化房地产行业近年来一直为我国经济的支柱产业。由于房地产行业关联行业较多,其对经济的重要性也越来越明显,反过来,经济对房地产行业的依赖度也越来越强。尤其是当前整个房地产行业库存高
15、企。从市场层面来看,从国家统计局公布的11月份全国房地产开发销售数据来看,11月末,商品房待售面积59795万平方米,比10月末增加1556万平方米。(9)、房地产调控的边际效应递减,市场需要更科学合理的调控手段本轮的房地产市场调控持续了四年之久,从实施限购政策的效果来看,除了一线城市以外,其他城市的限购作用在逐渐弱化,部分城市限购的效果甚至已经可以忽略。因此除一线城市以外,其他城市的限购也相继取消或者在一定程度有所放松。并且从调控的手段来看,行政的限贷、限购行为非市场化操作对于我国房地产市场的长期发展较为不利,因此从长久来考虑,我国房地产市场需要更为科学合理地调控手段,来解决深层次矛盾问题,
16、促进房地产市场长期稳定健康发展,即长效调控机制。该机制将涉及土地、财税、金融等多个层面。(二)、西安市房地产发展现状 “十一五”期间,伴随着国民经济的快速发展和人民生活的持续改善,西安市房地产业得到了长足的发展,在中央和地方一系列促进房地产市场健康发展政策措施的推动下,西安市房地产业进入快速发展阶段,呈现出开发规模持续扩张、开发实力明显增强,开发结构逐步优化、商品住房购销两旺的良好局面。2010年西安市商品房销售量达1428.75万平方米,同比上涨9.30%。 2011年,由于在国家政策的持续调控下,当年西安商品房销售量为1088.04万平方米,同比下滑23.85%,其中,普通住宅销售面积92
17、0.33万平方米,同比下滑26.2%。 2012年上半年,西安商品住房新增供应量为200.31万平方米、成交量达170.72万平方米,上半年西安市区楼市供需比约1:0.85,显示西安楼市供需关系基本平衡。受全国楼市的影响,西安年初楼市氛围也呈现低迷,进入3月后,楼市回暖迹象明显,之后的四月市场经过调整后,又迎来了“红五”,6月份成交量更是创了近一年多来的新高。 西安虽然是二线城市,一方面具有二线城市发展的共有优势,另一方面西安的发展特有优势在于它是一个相对的中心城市。西安的房地产市场本身就比北京、广州、深圳等地起步晚,中国房地产这几年竞争比较激烈,像北京、上海、深圳地产业的发展已经达到一个高度
18、,空间受限,而西安的城市化进程也远没有达到完善的程度。房地产对拉动西安市经济、促进经济平稳快速发展具有重要意义,在当前经济形势下,房地产业在确保经济快速增长中,有着更为重要的作用。所以作为二线城市的西安市房地产行业还有巨大的发展空间。二、项目市场调查分析(一)市场调查资料整理1.西安市场整体消费特征(1)本地人有老皇城根儿下的优越感,因此也更认同传统的中心城区价值,近年来以曲江为代表的城南片区是受到西安人认可的高档住宅区。(2)城市背景较为特殊,很多运作不规范的无证项目也可进行销售,且市场也能接受。(3)整体消费观比较重面子,产品品质的驱动力比较明显,但对于刚需客户而言,低价格对购买也具有较明
19、显的影响力。(4)政府公务员、陕北客群是西安市场上高端客户的主要构成来源。(5)首置和首改群体是市场的主力购买群体。(6)限购影响正逐步显现,目前市场的观望情绪较高。(7)对建筑风格喜好度无明显倾向,取决于最终呈现出来的品质感和视觉效果。2、市场成交的面积占比及客户对应情况90125占市场总量的37%左右即经济3房(市场供应主力)首改客户7090占市场总量的20%左右即标准2房、紧凑3房首置客户125144占市场总量的17%左右即舒适3房再改客户备注:在城市中心区和高新区等区域,还有一定比例的4060的公寓,对应客户以投资客户为主。3、首改客户的家庭结构特征(1)2人到3人(or45人,带老人
20、)的家庭人员增加,产生改善行性需求,一般的成长周期在5年左右。(2)西安对地段价值现状的认知要远远高于对产品的认知,地段占有是豪宅消费的最大驱动力,如曲江片区。(典型的个案对比是绿地城北项目和紫薇高新项目的销售对比。)4、市场对浐灞区域的认知(1)西安本地人基本不太看好区域价值的上涨。(2)土地储备较大,也是2010年以来土地供应的主要区域,但随着目前长安区开发价值的快速体现,秤男的后续土地储备也较大。(易居数据认为城南高于城东)(3)新兴区域受宏调的影响更为明显,成交量价均有所下滑。(4)浐河沿线河景的打造会对客户有一定吸引力。5、浐灞区客户构成分析(1)城东区域内人口是客群的主要来源。(2
21、)其次沿长乐路向东的几个专业批发市场人口,是区域客群的另一来源。(3)对价格较为敏感的外区域人口,相对较少。(二)需求分析1.政府调控职能趋于深化 随着房地产市场的纵深发展以及政策面的深层次影响,西安商品房市场在政策的引导下总体表现出良好的发展趋势。尽管市场瞬息变化会导致房地产市场出现短暂的波动,但是西安市房地产市场已经站在了一个新的历史高度,走向相对成熟的市场。2.产品供应结构趋于合理 伴随着政策的引导以及市场购房者需求主流的演变,今后西安市商品房市场供应结构渐趋合理。2004年70130平方米的住宅户型成交比例占总成交比例的51%,而2005年该面积区间的户型成交套数比例为55%,适中面积
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 青年 乐园 房地产 前期 策划 报告 大学 论文
![提示](https://www.zixin.com.cn/images/bang_tan.gif)
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【精***】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【精***】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。