xx市东盟国际农机、机电、工程机械交易广场改造项目申请立项可行性研究报告.doc

目 录
第一章 项目概括 1
第二章 项目建设的必要性 2
第一节 项目建设背景 2
第二节 项目建设的理由 5
第三章 项目建设经营条件 7
第一节 交通区位优势 7
第二节 国家政策环境 8
第四章 项目的定位和功能 9
第一节 项目定位 9
第二节 项目功能 9
第三节 项目建设目标 10
第五章 项目的规划、选址、布局 10
第一节 项目的规划 10
第二节 项目的选址 11
河北“庞口汽车农机配件城”项目参考 12
第三节 项目的布局 13
第六章 投资预算与经济、社会效益分析 14
第七章 财务分析 17
第八章 项目的资产属性与经营收入分配模式 21
第九章 投资主体对投资项目建设的建议 22

第一章 项目概括
1、项目名称：“中国·XX·东盟国际农机、机电、工程机械交易广场”
2、项目建设性质： 改建
3、建设单位： 广西XX商贸有限公司
4、公司法人： XXX
5、项目建设地址：广西XX市
6、项目建设规模：占地18亩，以三农经济服务为首，对外贸易为要、集农业机械、农产品深加工机械、工程机械、配件供应、物流、展览、信息技术交流、技能培训与维修服务于一体，面向全国及东南亚的综合性的功能齐全的机械流通交易基地。
7、主要建设内容：建三农机械等多类型机械的交易、物流、展销、培训、维修、服务中心共计2万多平方米。
8、项目总投资和资金筹措： 项目总投资3.4千万元人民币，由开发商自筹资金。
9、项目经济效益与社会效益：经计算，本项目总投资为3400万元，在市场培育期满，收回投资后，每年可获纯利约700--750万元，投资回报率达23%，项目税前静态投资回收期4.58年。合作期为25年，减去5年市场培育期，按年净利润750万元计，在剩余的20年内，共获利1.5亿元。项目整体效益高，财务可行。
第二章 项目建设的必要性
第一节 项目建设背景

1、XX古称郁林，州郡史两千多年，是一座正在崛起的泛北部湾中小企业名城，现辖玉州区、福绵管理区、北流市、容县、陆川县、博白县和兴业县，总面积12838平方公里，总人口610多万人。全市有华侨及港澳台同胞100多万人，是广西最大、全国著名的侨乡。XX市区位优势明显，交通便利快捷。地处广西东南部，毗邻广东，背靠大西南，作为广西沿海城市群与区内经济腹地相互对接、协调发展的重要节点城市，处于多个经济合作区的相互重叠区和交叉点，是承载东部产业转移的加工基地和东部通向“东盟”的重要陆路通道和跳板。以XX为中心，半径200公里范围分布着南宁、北海、钦州、防城港、贵港、梧州、柳州、湛江、茂名等中心城市，辐射人口近5000万。国道324线与黎湛复线铁路纵横相交，建设中的南宁经XX至广州高速公路、洛湛铁路（XX段）、XX至铁山港高速公路正编织以XX城区为中心的现代交通网络，市内形成了以XX城区为中心的“半小时经济圈”。
一年一度的中小企业商机博览（中国·XX）、海峡两岸（广西XX）农业合作试验区架构开放合作平台，特别是在积极推进中国－东盟“一轴两翼”区域经济合作新格局的实施中，XX市被纳入北部湾（广西）经济区“4+2”经济合作，在更高层次、更宽领域参与泛北部湾经济区建设，扩大对内对外开放，拓展对外交流合作。
2、中国是农业大国，但还不是农业强国，从农业大国发展到农业现代化强国，首先要提高中国的农业机械化发展水平，进而实现农业现代化。预计2010年我国农机销售需求将达3000亿人民币，出口100亿美元，2009年全国耕种收综合机械化水平可达48.8%，比上年提高约3个百分点。2009年国家对农机补贴的130亿元人民币已经到位，比上年增加90亿元，表明了国家已经积极加大对农机产品的扶持力度。从农业机械化率，机械技术水平看，我国与欧美、日本等发达国家仍有很大的差距，但相比东南亚、非洲等国家地区尚有一定优势，如越南、缅甸、泰国、老挝、柬埔寨、印度尼西亚等东盟国家的农业机械化水平还相当底。2010年—2015年中国—东盟经济自由贸易区逐步全面开放下调关税后，由于农业产业涉及到目前世界粮食危机的潜在影响，涉农机具在南亚农业欠发达国家，必将迎来历史性的外贸出口机遇。目前我国东北、华北、华东具有地缘优势的规模农业省区，农业机械化作业水平明显高于华南、西南地区，农业机械化装备产业企业多数集中在该区域，成为我国农机工业科研发展、技术应用与信息交流、农业机具流通、技能培训与售后服务的强大综合性三农经济发展示范区块，为《全国农业机械化发展第十一个五年规划（2006年—2010年）》的发展成就创造有利条件，为进一步推进实施《农业机械化促进法》，夯实农村经济基础起着重要的经济战略作用。目前我国西南、华南地区耕、种、收机械化水平仍落后与全国平均水平，经济发达的广东2009年的机械化率将达40%左右，与东北、华北等地区仍有一定落差，而我国大西南乃至广西2009年农业机械化发展水平预计达20%左右，远远落后于全国平均水平，与我国农业发达地区还有很大的差距。广西自治区农业人口比重较大，城市化水平较底，是一个农业大区，耕地、林地面积辽阔广大，农业整体效益不高，机械化耕作带动能力不强。
3、为建设社会主义新农村，全面推进农业机械化、农业产业现代化进程，实现农业机械化快速、高效发展，依附大农业，发展大农机，服务新农村，促进农民增收和三农劳动力转移，加快我省城乡一体化经济发展速度，拉动农机工业和服务业快速发展。为响应《全国农业机械化发展第十一个五年规划（2006年—2010年）》、《全国水稻生产机械化十年发展规划（2006—2015年）》纲要和《2009年农业机械购置补贴实施方案》100亿补贴政策、触动新一轮政农合一的新农村城乡和谐社会建设高潮。值此大好契机，立足广西，建设“XX·东盟国际农机、机电、工程机械交易广场”，背靠大西南，面向东南亚农业人口大国越南、柬埔寨、马来西亚等广泛的热带农业欠发达国家及地区。抓住东南亚发展农业机械化，农业产业现代化的潜在商机，拓宽中国农机工业机械国际市场输出空间。为泛北部湾经济建设、广西农业、中国西南、华南地区的三农经济发展，社会主义新农村建设的农业机械化进程提供强大的三农经济、城市基础建设服务平台。依托XX中小企业博览会，全面释放北部湾区位经济优势潜能，拉动广西新的经济增长点。因此无论从国家的经济战略布局考量，还是从泛北部湾的商贸流通经济发展定位取向看，回顾我国西南地区薄弱的农村经济基础及三农经济严重滞后的现实发展状况，皆因广西缺乏现代化的农业机械耕种、机收服务与农业产业机械装备的支撑。农业资源、农村劳动力不能有效科学的发挥其经济作用。故此广西迫切需要给大西南、东南亚市场提供一个广泛、强大的农机、工程机械、配件供应、二手机械机电等涉农产业的现代机械技术展览、销售与对外贸易、仓储物流、信息交流、技能培训与维修服务与一体的综合性、全功能的专业服务基地。
4、该项目建成后，力争五年内在中国大西南、华南地区、广西北部湾物流枢纽中心“XX”形成一个以服务内陆三农经济为主，对外贸易为要，工程建筑机械等其他机电服务为铺，具有北部湾赏贸流通产业特色，享誉东南亚的“中国·XX·东盟国际农机、机电、工程机械交易广场”。
第二节 项目建设的理由
1、项目的建设，解决了现代化农业机具的市场流通、民生机耕作业与农机工业机械技术应用和社会三农经济错位失调发展的社会现象。由于目前广西缺乏市场上先进的农业机具产品供应展销窗口，XX周边市县、或广西全区还没有功能如此齐全的农机供应与配套服务的农机大市场，缺少农业机具技能培训、配件供应等专业维修服务网点，机耕作业成本高昂，市场价格壁垒高企，农民朋友往往错过或无法有效利用现代农业机械耕作、耕收、或农产品深加工等系列深化转变生产作业方式的农业科技应用技术。难以充分发挥农业机械配置农业资源的基础价值与作业效率。
2、该项目立足北部湾，面向东南亚，背靠大西南庞大的三农市场催生出的巨大的需求潜能。如适合我国南方或东盟国家亚热带农业实际发展需要的手扶拖拉机、小型挖掘机、水稻收割机、插秧机、甘蔗收割机、植树机以及相应的农机配件供应与技术培训、维修服务等。
3、抓住机遇，统筹整合泛北部湾“三农”市场资源，面向大西南粤西等广大的农村市场，充分发挥东盟区位经济优势地位，把握市场区位战略制高点。力促用5年时间在南中国农机流通领域将广西“XX东盟国际农、机电、工程机械交易广场”打造成一个具有行业规模，市场规模、交易规模、社会经济与就业规模，大市场、大流通、大服务、我国南方最大，功能最齐全的综合性农业机具、机电机械展销与流通服务基地。使商品流通成本、仓储展览成本、成套机械设备与配件供应价格、技能培训与维修服务等市场价格远低于行业平均水平，从而提高市场整体竞争优势。为广西农垦机械化作业、建设广西社会主义新农村的农业产业现代化进程提供切实有效的示范性服务平台，以工促农转换农村经济生产发展模式，转移我省劳动力生产力，加快城乡一体化的经济建设步伐，使农民朋友买的实惠，用的放心，共享农机工业技术进步在社会主义经济发展所取得社会成果。
4、当前广西北部湾迎来了历史性的经济蓬勃发展机遇，造新城、兴产业、上项目、促经济.目前中石油、中石化、钦州、防城港口、物流保税区、核电项目等一批重大项目相继落户广西北部湾经济区，全力推进重大项目建设。2010年，广西继续实施“项目建设年”活动，继续在自治区和各市层面统筹推进重大项目建设，力争完成重大项目投资超过3500亿元，其中自治区层面超过1700亿元，市层面超过1800亿元。预计2020年将达4400亿元，发展大型工程机械专业服务市场的必要性显而易见，这将对农机产品、工程建筑机械、工程配件、二手机械的需求隐藏着巨大的市场，该交易中心凭自身的市场规模影响力，物流仓储成本优势，集中经营管理优势，配件集中采购优势，技术维修配备服务，物流商务枢纽优势等，必将占据重要的市场地位。

第三章 项目建设经营条件
第一节 交通区位优势

1、XX是广西泛北部湾、大西南及东盟各国商品物流进出国内的交通枢纽，是北部湾的农业重镇。
2、交通枢纽地位。海陆空运输条件便利，特别是水路和铁路运输。在建中XX至铁山港的高速公路，将港口与XX市的距离大大缩短。南宁经XX至广州的高速公路将XX与广东的距离缩短到3小时。建成的黎湛铁路复线将XX纳入华北乃至全国的高速铁路网。便捷快速的水路、铁路运输能大幅度降低农机产品的运输成本，给农民朋友及业主们带来可观的经济效益。
3、我们的“XX·东盟国际农机、机电、工程机械交易广场”毗邻XX市火车站，直线距离约300米，距离市中心约2000米，机械物资装卸搬运便利，业主经营、生活适宜。距离该交易广场3000米处，建有占地1500亩的大型仓储物流基地，便于业主机械物资等货物的存放。
第二节 国家政策环境
1、国家批准《广西北部湾经济区发展规划》、国家《西部大开发“十一五”》编制，规划期为2006—2020年。《全国农业机械化发展第十一个五年规划（2006—2010）》、《全国水稻生产机械化十年发展规划（2006—2015年）》纲要和《2009年农业机械购置补贴实施方案》、《农业机械化促进法》、等国家重点发展扶持三农经济政策。以及国家高度重视广西沿海地区经济发展的政策优势，2010年中国—东盟经济自由贸易区成立后，将为双边贸易市场创造更有利的扩展空间。
2、目前广西农业经济基础尚不完善，农业机械化发展水平落后，“三农”经济基础服务效率低下，农业机械购买，耕作与维修保养成本较高，缺乏大型的综合农业机械销售与技能维修专业服务平台。农机工业机械服务市场的发展跟不上国家全面发展社会主义新农村“三农”经济建设的需要。该项目的落成，填补了这项空白，全面改变广西三农经济的发展格局。

第四章 项目的定位和功能
第一节 项目定位
该项目依托东盟经济自由贸易区，大西南、华南地区、广西泛北部湾，以跨区域运输交通枢纽为基础，以三农经济服务为首，对外贸易为要、集农业机械、农产品深加工机械、工程机械、配件供应、物流、展览、信息技术交流、技能培训与维修服务于一体，面向全国及东南亚的综合性的功能齐全的机械流通交易基地。
第二节 项目功能
1、广西农机、工程机械重要的三个基地、三个中心。（物流集散基地、配件供应批发基地、技能培训基地。）、（机械展览中心、信息交流中心、维修服务中心。）
2、广西XX周边临时性小型农机市场、建筑工程机械、配件与技术维修服务网点等散、脏、乱的三小市场，未能起到规模集中经营效用与行业服务口碑的个体户等全部整合集中在交易广场内。
3、XX依托东盟博览会，中小企业博览会、辐射东南亚、吸引西南、华南地区、粤西、云南、湖南、贵州等泛北部湾周边地区的客商、技术维修服务专业人员、集聚XX。
4、我国东盟自由贸易区重要的农业机械、机电、工程机械、展览、销售出口基地。我国西南、华南沿海地区最大的农机、农产品深加工机械、工程机械整体销售、配件批发供应、技术信息交流、物流陪送基地。
5、广西首个农业机械、整体销售、配件供应、售后服务等于一体、半仓储、半超市化销售管理的机械交易广场。
6、一年一届的“中国.XX中小企业博览会”荟萃中国农机工业产品、工程机械工业产品等先进的机械科研技术成果，面向东盟集世界的主要展示、交流、贸易窗口。
第三节 项目建设目标
立足XX，背靠大西南、华南沿海地区，依托北部湾及东盟自由贸易区，走向世界，打造一个享誉东南亚，具有世界影响力的国际农机工业、机电、机械工业设备成套机械贸易广场。

第五章 项目的规划、选址、布局
第一节 项目的规划
XX的崛起，将拉动XX市新的经济增长点，由此引发XX市发展商贸物流枢纽的功能作用日趋明显，作好商贸物流产业规划，避免无序恶性竞争，重叠发展。抓机遇、上规模、因地制宜、顺应北部湾城市基础建设的需要，服务三农经济，为建设广西社会主义新农村提供全方位、多功能的“三农”机械化服务基地。展现“广西XX”三农经济的总部魅力。发展三农机具、工程机械、机电配件供应等规模流通经济，促进服务业的快速发展，带动XX市第三产业就业规模量，为城市扩张规划作出务实、和谐、繁荣、社会经济可持续发展，具有XX商贸产业特色的三农服务基地。
第二节 项目的选址
1、我公司作为该“交易广场”的独立投资发起人主体，该项目能否成功把握住广西北部湾历史性的发展机遇，全面释放北部湾区位经济优势潜能，关键在于政府的经济政策，在规划或选址上要求政府充分考虑到投资主体对项目用地的信心。我公司分析XX市的城市规划、交通及各种土地资源的价格情况、项目开发成本、商业布局。决定选择位于XX市火车站广场旁边的18亩土地进行开发建设“XX东盟国际农机、机电交易广场”，该地段毗邻XX市火车站，直线距离约300米，距离市中心约2000米，机械物资装卸搬运便利，业主经营、生活适宜。距离该交易广场3000米处，建有占地1500亩的大型仓储物流基地，便于业主机械物资等货物的存放。交通、仓储、装卸、搬运、经营、生活十分便利，符合政府当前规划发展商贸物流业便利的工作指导政策，得天独厚的地理位置优势。该项目建成后对全广西及其辐射地区，包括粤、云、贵、湘、赣、琼、华东、华北、东盟国家的农业、工业经济基础建设具有举足轻重的经济驱动作用，是XX市输往东盟的农业、农产品深加工机械、工程机械、机电、配件等重要的对外贸易中心。
2、目前东南亚欠发达国家及我国大西南、华南地区的“三农经济”正朝着农业机械化、农业产业现代化目标向前迈进发展。与之在相应的北部湾城市基础建设、城乡一体化经济发展中催生出巨大的市场商机。该项目的出现，对XX乃至全广西及其辐射地区，包括粤、云、贵、湘、赣、琼、华东、华北、东盟国家的商贸流通产业的布局具有意义深远的战略性经济地位作用。故此我公司对该项目持以百倍的信心、决心、期望在政府的开明指导与大力支持下，早日实现这项为民、利农、促商、拉就业、创利税的历史性机遇项目。该项目建成后将带动XX农机机具业发展成为类似我国典型的农机商贸流通产业名城河北“庞口”式的商贸经济发展模式。

河北“庞口汽车农机配件城”项目参考
庞口汽车农机配件城位于河北高阳县庞口镇，东至京九铁路10公里，西距京珠高速公路40公里，距京、津、石三大城市各150公里。
市场占地40万平方米。1993年以来，市场建设累计投资6亿多元．建筑面积21万平方米。现有固定门店1800个，主营整机销售和汽车、农用车、机动三轮车、拖拉机、农机具、农排、收割机、农副产品加工机械八大类配件，2万余品种。国内600多家大中型企业在市场上从事直销或代销，名优产品占市场配件总量的60%以上，已形成辐射全国各地并出口印度尼西亚、巴基斯坦、俄罗斯、尼日利亚等南亚、东南亚、非洲20多个国家和地区的销售网络，2008年市场交易额160亿元。近年来，国、省、市领导吴仪、布赫、陈俊生、钮茂生、赵金、付志方等多次亲临市场考察、调研。庞口汽车农机汽配城1995年被国务院发展研究中心认定为“中华之最”，同年被国家工商局评定为“河北省发展县域特色产业知名市场”，2001年被中国资信评价中心、中国调查统计事务所认定为“中国企业信誉AAA级单位”，2002年被中国物流与采购联合会指定为“重点联系批发市场”,2003年被中国农机流通协会评为全国十大农机交易市场，2004年被全国市场诚信建设组织委员会评定为“质量、服务诚信示范单位。2005年4月中国农机流通协会第四届理事会选举大会上，被推选为副会长单位。2005年7月被中国市场学会商品批发市场发展委员会推选为“副理事长单位”。2006年4月被中国市场指导委员会授予“二OO五年度全国商品交易市场最具影响力奖”。2006年被中国农机流通协会命名为“中国农机配件之都”。
第三节 项目的布局
该交易中心是一个综合性的以服务三农为主、其他机械为铺的农机交易基地，根据其功能进行合理的布局建设，分为四个功能区。
一、 交易仓储区
二、 机械展销区
（1） 农业机械区
（2） 工程机械区
（3） 二手机械区
（4） 综合机电区
（5） 配件供应区
（6） 农副产品深加工机械区。
三、 会展贸易交流、技能培训、售后服务区
（1）机械技能培训中心
（2）售后服务中心
（3）技能信息交流发布中心
（4）三农信息中心广场
四、 综合服务区
（1）大型停车场
（2）车辆调拨、产品配送中心
（3）大型机械装卸中心

第六章 投资预算与经济、社会效益分析
一、前期总投资额：2136万元人民币（表1+表2）
1、首年固定资产投资建设估算表 （表1）
规划分类
项目区分
数量/单位
占地面积（亩）
建筑面积
（平方米）
投资金额
人民币/万元
土地资源
土地权属者提供土地，我公司出资建设

18
6000*2层，约12000
1620
基础建设
三通一平、供水电

200
公共服务
绿化、道路、休闲

100
公共服务
厕所、消防

200
交易仓储区
机械展销区会展、售后服务、技能信息交流中心
综合服务区

1120
合计

18亩
约12000
1620
2、首年非固定资产投资估算表 （表2）
业务分类
项目区分
年投资金额（人民币/元）
营销费用
业务差旅、招商、广告宣传费
200万

人力资源成本
员工25人/月均1300元
39万
中高层干部8人/月均2800元
27万
其他福利
工作激励等奖金
50万
不可预见和机动费用
业务招待等其他支出
200万
合计
516万
3、第2年至第5年，每年非固定资产投资估算表：（表3）
业务分类
项目区分
年投资金额（人民币/元）
营销费用
业务差旅、招商、广告宣传费
100万

人力资源成本
员工25人/月均1300元
39万
中高层干部8人/月均2800元
27万
其他福利
工作激励等奖金
50万
不可预见和机动费用
业务招待等其他支出
100万
合计
316万
4、第6年后，每年非固定资产投资估算表：（表4）
业务分类
项目区分
年投资金额（人民币/元）
营销费用
业务差旅、招商、广告宣传费
10万

人力资源成本
员工15人/月均1300元
23.4万
干部2/月均2500元
6万
其他福利
工作激励等奖金
20万
不可预见和机动费用
业务招待等其他支出
5万
合计
64.4万

二、安排劳动就业
可直接拉动社会就业2500—3000人左右，具体就业配置岗位：业主、物业管理人员、业务销售、维修、售后服务，技能培训服务、对外贸易、搬运、装卸、运输配送，带动其他餐饮、停车场配套服务、小商品零售以及其他配套服务等岗位。
三、对外贸易
项目预计2010年中国—东盟经济自由贸易区成立后首年出口额达到1亿美元，第二年将达1.3亿，到2015我国与东盟农业欠发达国家（越南、老挝、缅甸等）全面建成自由贸易区全面成立后，届时预计将达出口额将达6亿美元。故在我交易广场建成产生效益后，能尽快搭上中国——东盟贸易区的快车，借助南宁博览会和XX中小企业博览会的东风，大力发展农机产品的进出口贸易，争取在市场建成的首年内，进出口贸易额突破千万元人民币大关。
四、市容卫生
整合市场环境。将市场不规范分散经营，影响市容市貌、制约市内交通秩序的小市场、临街机修商铺统一整合到交易广场内，为市政建设，美化XX市宜居绿化环境提供市容卫生空间。

第七章 财务分析
一、概述
项目财务评价主要按照《农业项目经济评价手册》（第二版）、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）以及《投资项目可行性研究报告指南》（试用版）进行。

二、基础数据
1、项目计算期
项目合作期25年，其中建设期为半年，市场培育期5年，第6年达到设计能力的100%收益。

三、项目交易及产品区分
1、本市场年交易额5--10亿元人民币
2、外贸出口5000万元人民币
3、铺面出租价格及其他产品价格
（1）铺面租金：按照平均每间铺面15平方米计算，共计800间铺面，在市场培育期的首年，铺面平均租金为400--600元/间/月，故首年收益为480万元/年；次年铺面平均租金为500—700元/间/月，则次年收益为576万元/年；第三年铺面平均租金为700—900元/间/月，则该年收益为768万元/年；第四年铺面平均租金为900--1200元/间/月，则该年收益为1008万元/年。自第五年起，以后每年的租金收益为1008万元/年。
（2）其他管理费：停车场管理费：300元/天*365天=10.95万元/年

四、项目成本费用区分。
1、工资水平：中高层8人/月平均工资2800元；职工25人/月平均工资1300元；
2、其他福利：50万；
3、固定资产维护费：100万元；
4、市场营销费用：业务差旅、招商、广告宣传费200万；
5、折旧费：固定资产按平均年限法计提折旧，房屋建筑物折旧年限为20年；其他设施、设备等为10年，残值率按5%计；
6、不可预见的机动费：业务招待等其他支出200万
7、燃油动力费（包括水电费）：20万元/月
8、修理费：按固定资产折旧费的10%计提；
9、税费：项目按现行规定缴纳各种税费。
五、财务估算
（一）年销售收入估算
项目建成后，在5年培育期内，年平均销售收入约780万元，具体包括：
（1）铺面租金：按照平均每间铺面15平方米计算，共计800间铺面，在市场培育期的首年，铺面平均租金为400--600元/间/月，故首年收益为480万元/年；次年铺面平均租金为500—700元/间/月，则次年收益为576万元/年；第三年铺面平均租金为700—900元/间/月，则该年收益为768万元/年；第四年铺面平均租金为900--1200元/间/月，则该年收益为1008万元/年。自第五年起，以后每年的租金收益为1008万元/年。
（2）其他管理费：停车场管理费：300元/天*365天=10.95万元/年
（二）项目支出估算
1、头5年，工资总支出66万元/年；
2、头5年，其他福利50万元/年；
3、按固定资产折旧费的10%计；
4、燃油动力费240万元；
5、业务差旅、招商、广告宣传费200万；
6、业务招待等不可预动机支出200万；
7、固定资产按平均年限法计提折旧，房屋建筑物折旧年限为20年；其他设施、设备等为10年，残值率按5%计；
8、税费：项目按现行规定缴纳各种税费；
六、利润估算
1、利润总额：在市场培育期满，收回投资成本后，项目年正常利润总额为1018.95万元；
2、收回成本后产生的所得税；按25%的所得税计算，约239万元；
3、净利润：在市场培育期满，收回投资成本，扣除所有税费后，项目年获净利润700--750万元；
4、投资回收期：项目税前静态投资回收期为4.58年；
5、头5年投资回报率：年均租金收益780万元/总投资额3400万元*100% = 23%。
七、盈亏平衡分析
1、项目固定成本3400万元，年均可变成本约38万元，年平均销售收入为780千万元，项目赢亏平衡点为：
BEP=总投资成本/（单位销售收入—单位可变成本）=3400/（780--38）=4.58（年）
结果表明，当租金收入到达4.58年（约4年7个月）的时候，项目达到保本点。
八、财务评估总结
本项目前期建筑总投资为2136万元，在市场培育期满，收回投资后，每年可获纯利约700--750万元，投资回报率达23%，项目税前静态投资回收期4.58年。合作期为25年，减去5年市场培育期，按年净利润750万元计，在剩余的20年内，共获利1.5亿元。项目整体效益高，财务可行。
第八章 项目的资产属性与经营收入分配模式

该项目解决了当前政府在统筹城乡经济一体化的发展规划中所遇到的土地资源规划征收、社会城乡经济和谐健康发展与民生就业、社会经济资产属性、财富收入分配等一系列关于民生切身利益的问题。为社会经济发展中存在和遇到的各种利益矛盾提供了一条新的发展途径。目前该项目约定对XX市火车站站前旧中药市场的土地资源采取与XX市市场服务中心合作的模式，由XX市市场服务中心提供土地，我公司独立筹资开发建设经营，合作共享项目经营所得利润，共谋社会经济发展财富，解决部分职工就业，拉动市场周围经济效益，充分发挥市场辐射效应。我公司与XX市市场服务中心的合作经营权为25年，25年合同期满后我公司在该项目的一切固定资产、其他无形资产、经营权等全部反还给XX市市场服务中心及当地政府。该合作方式给XX市市场服务中心的全体职工带来的货币收入、资产收益等是非常超值的。从XX市市场服务中心全体职工以及周边广大商家今后的就业谋生角度考虑，广西提倡率先建设北部湾和谐小康社会的主题看，会收到相当大的经济效益的。
第九章 投资主体对投资项目建设的建议
1、请XX市政府批准XX市火车站站前旧中药市场的土地用于“中国.XX东盟国际农机.机电交易广场”的建设。
2、该项目以XX市市场服务中心提供土地，我公司全额出资开发建设的形式，管理、经营与市场服务中心合作，经营效益先后共享的模式进行开发，因此望政府能给予一定的政策支持，对该土地在开发前期遇到的相关问题进行统筹协调处理，项目的建设行政审批尽量简化，以加快该项目的开发建设周期。
3、我公司期待该项目能引起政府的肯定与重视，并期待政府能将“XX东盟国际农机、机电交易广场”列入XX市商业网点项目发展规划，在政策给予大力支持，帮助我公司完成这一宏愿发展目标。
广西XX商贸有限公司
2010年5月2日

投资回报率计算公式：
例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：
套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％
要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％

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