南宁市柳沙半岛度假村可行性论证报告.doc

南宁市柳沙半岛度假村项目建议书目 录前 言【壹】南宁区域性分析【贰】柳沙区域分析区位分析关于柳沙半岛【叁】项目地块及规模【肆】项目开发思路开发思路功能规划产品及建筑风格要求配套设施建议景观设计要求经营管理服务理念建议【伍】项目SOWT分析优势劣势机遇危胁【陆】环保与节能环境保护节能劳动保护【柒】项目实施计划思路项目实施计划投资估算营业收入项目【捌】结论前言 目前，中国经济浪潮蓬勃汹涌发展，房地产业首当其冲，房地业已成为中国经济的支柱产业，支撑着中国经济的半壁江山。由于房地产开发业在中国呈现出利润高、回报时间较快等特点，房地产业在中国得到了空前的发展。但随之而来的房价虚高、房地产相应体制不完善等负面问题相继浮出水面。在社会一声声讨中，国家推出了一系列规范政策。住宅地产的发展受到一系列宏观调控政策的影响，其发展空间受到一定的制约，旅游地产和商业地产迎来了前所未有的发展机会，成为房地产业下一轮经济投资发展热点。 随着南宁经济发展大潮的强势推进，南宁作为东盟自由贸易区的前沿中心城市，大西南出海通道的枢纽城市南宁，正处于社会经济发展的最快最好时期。 柳沙半岛之于南宁，可以说是南宁后花园上的一颗明珠，良好的自然景观，优美的半岛风光，不可复制的一线江景资源，是南宁市中心最后一块山水美地，价值天成！ 良玉需磨方成器，柳沙地块则为同理。结合南宁特有的市场基因，本建议书就柳沙地块综合开发规划进行了大胆的构思，利用澳洲上市公司雄厚的资金实力和国际化先进理念，借助集团多年经营积累下来的良好品牌效应和社会效应，整合集团的社会资源和客户资源，打造以休闲、娱乐、度假为主题核心的顶级会所南宁首个顶级SPA度假村，专为高品味的成功人士度身定造。项目的推出将会给南宁的会所格局带来革命性的突破，带领南宁顶级休闲商务会所走向新时代！ 梦想与现实的距离，是繁杂而曲折的。本建议书作为柳沙地块的一个初步性构思，旨为方向性宏观策略。深知策略与方向确定后，细节量化的微观策略将随之而深化，这也是若项目成功迈出实质性的第一步后，下阶段的工作重心，我们有理由相信，在良好的市场条件下，经过我们强势专业化的市场运作，打造南宁首席顶级SPA度假村将不会是梦想。【壹】南宁区域性分析 一、中国东盟博览会（CAFTA）永久落户南宁，并已于2004年、2005年成功举办两届南博会，南宁作为中国东盟自由贸易区的枢纽城市，其国际影响力和知名度大大提升，招商引资进一步加快，正向国际化都市快速转型； 二、内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排（CEPA）已于2004年签定：随着CEPA的落实，由于地缘关系紧密，两广与香港在各层面的合作将呈现新的局面； 三、南宁以核心城市已加入“92”泛珠三角经济圈； 四、南宁、贵阳、昆明经济区是西部大开发的3个重点区域之一，南贵昆经济区的建设符合国家西部大开发的战略部署，符合区域经济一体化的发展方向； 五、以南宁为核心城市的环北部湾城市群将得以形成，成为我国第四个最具潜能、最具爆发力和持续扩张力的沿海开放型城市群； 六、南宁不仅享受国家给予的沿海、沿边地区对外开放优惠政策，而且还能享受西部省区和少数民族自治区的特殊政策； 七、南宁部分行政区划进行调整，市区面积扩大43倍，市区人口由152万增长为244万，“大邕城”概念使原先的市郊边缘板块中心化，购房人群快速扩容，对房地产行业发展而言是较大的利好消息。 综述：南宁，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是西南出海的通道城市，是粤港澳经济圈、西南经济圈、东盟自由贸易区的中转站和枢纽城市，它作为广西政治、经济、文化、金融、信息中心，是全区经济最具活力及外向程度最高的城市，正在向国际化大都市转型。在国家实施西部大开发和建立中国东盟自由贸易区之际，南宁具有承东启西，连南接北的区位优势，是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点，而这一切对于这个城市的经济发展，勿庸置疑，有着强大的拉动作用。南宁经济实力的增强和发展，势必将加快南宁迈向国际化大都市步伐的进程，因此，在未来的几年内，随着南宁市新贵及来邕的金领商务人士不断增多，对于物质及精神文明高层次的需求也相应增强，南宁需要一个为该类型人群量身定造的社交休闲娱乐平台，新一代多功能休闲会所呼之欲出。【贰】柳沙区域分析 一、区位分析如图： 二、关于柳沙半岛柳沙半岛位于南宁市东南角，距南宁市中心3.2公里，北靠竹溪大道，其它三面临江（邕江），就如玉带环抱其中。柳沙半岛东西向长约2.3公里，南北向平均宽1.5公里，总占地3.5平方公里，区域内人口稀少，绝大部分为农村住宅户。半岛东与青秀山风景区相连，南与五象岭隔江相望，自然环境优美，环绕的邕江水面开阔，水质清洁，大自然景物保存良好。区域内交通配套： 随着柳沙半岛近几年的道路设施的建设，目前交通脉络逐渐清晰，其中包括主干道柳沙大道、2004年建成通车的连接市中心的次干道英华路和直接与桃源连通长约3公里的滨江路建成通车，交通的便利，使曾经几乎与世隔绝柳沙半岛起了翻天覆地的大变化。其中江滨路更是产生了不可估量的区域促进作用，沿线经柳沙园艺场、柳沙制药厂、宏桂虾厂、万巨砂厂、居民住宅区及果园，终点与现建南宁大桥交汇，它的建成，将可以承担部分青秀山风景区游客出行的交通流量，并在很大程度上缓解南宁市柳沙片的交通不畅状况。桥梁设施： 在建的葫芦顶大桥和南宁大桥双管齐下，两堑天桥变通途。葫芦顶大桥连接了白沙大道与竹溪南路，历史性的解决了良庆区和青秀区沿江两岸交通艰难的局面，加强了两大板快之间的优势互补性，从而也改变了柳沙半岛与良庆区长期不来往的尴尬格局。南宁大桥连接青秀区与即将开发的蟠龙新区之间，远至连接邕宁至北海、防城港的二级公路，辐射力之强劲，将来不但担起开发蟠龙新区的责任，还会对加强南宁和西南各城市的经济合作起到很大的促进作用。市政配套： 柳沙半岛作为南宁市开发新区，因此该区域目前商业配套缺乏，多个市政配套还处于建设期间，目前，区党校已建设完成并投入使用。 项目毗邻南宁高尔夫球场，高尔夫球在中国例来都是达官贵人、金领一族热忠的动动之一，也称之为贵族运动。高尔夫运动不仅能在运动中休验到自然的美景，更是一种对运动者身份的象征。南宁也不例外，南宁高尔夫球场的建成和使用，将会使南宁重要政界人员、知名企业家、富豪云集于此。项目与高尔夫球场招挥呼应，两者均拥有南宁高端消费的属性，且目标消费群体非常相似。本项目可利用高尔夫球场的近在咫尺的优势，塑造柳沙板块富人聚集区的贵胄形象，在后期经营当中与南宁高尔夫联动经营，从而提升项目顶级品质。 三、南宁市政府对柳沙半岛规划设想众所周知，近几年来由于南宁市城市经济的飞速发展，南宁市城市规划面积在不断的扩大，城市经济建设的重心已由原来的环南湖经济圈向沿邕江经济带转移。柳沙企业公司所处的两岸土地潜在的各种经济、投资价值日益突显。早在一九九九年，南宁市政府就已经对柳沙企业公司的土地进行过初步的规划布局，同时修编了南宁市柳沙分区规划，具体为： 1、江滨绿化带；充分利用河堤以外用地建成江滨绿化带。在绿化带中，种植大量的荔枝和龙眼等果树，形成生态观光农业，人们在游玩的同时可欣赏邕江美景。 2、生态旅游区；利用豹子头遗址、天宁寺和荔枝山建设综合公园，并在公园东面结合天池设置一片开放性绿地，设立揽胜广场，观赏南宁秀丽的城市风貌。 3、商业娱乐中心；在青沙路以南、柳江路两旁设置商业娱乐中心，同时布置一些文化、医疗设施，中心以服务整个柳沙为主，并兼顾青秀山风景区。 4、综合居住区；整个柳沙的建成区大部分分布在山北片，以居住区为主，规划将毛巾被单厂转变为居住用地，使山北片形成以新兴苑为核心的综合居住区。 5、生态居住区；保留现有山林植被，将青沙路以南山体用地规划为生态居住区，以带状形式分布，并以别墅为开发形式的高品位居住区。 6、高尚居住区；山南片改造山体后的平整用地，这里面临邕江，景观优美，极具开发价值，因此规划中将其建设为上档次的高尚居住区。 南宁市政府重新修编的南宁市柳沙分区规划，加快了柳沙分区在南宁市房地产开发前景中成为区域开发的热点，随着南宁市房地产市场需求量的增加，市中心和原有各热点区域的可开发用地日益减少；而另一方面随着道路交通条件的改善，城市各区域的差别在逐步缩小，特别是柳沙半岛三面环江的得天独厚的地理条件，另有荔园国宾馆、区党校这些具有文化外延标志的烘托，以及柳沙区域内隐藏的大量未曾开发的土地，无论从现状还是从未来发展趋势看，柳沙即将成为南宁市房地产开发的区域热点.【叁】项目地块及规模 整个园区总规划面积约300亩。园区为低山丘陵地形地貌，东北面为园区的两山头，主要种植有大片的荔枝果园，园区西面及南面临江，北面为住宅区。园区内道路、水、电等基础设施未完善。如图：项目地块图：如图所示：项目一期为柳沙荔枝山，占地约为120亩；二期现为足球训练基地，地势较为平坦。三期东北面为坡地，西南向沿线则为临江地块，江景资源丰富。【肆】项目开发思路 一、开发思路项目规划建设以柳沙地块独有的自然生态、水体环境为依托，以休闲、娱乐为主线，形成一个集自然、国际、尊贵的南宁首个顶级多功能综合性旅游、休闲度假会所。南宁项级SPA度假村SPA拉丁文的涵义是，S，SANCTUS，P，PER，A，AQUA，健康来源于水。早在罗马时代，人们在比利时的SPA小镇中发现了消除病痛与疲劳的水源，饮水思源，SPA便得以绵延二千年的流传下来。这是传说中SPA的起源，现实中的SPA登陆中国以来，概念常常被曲解，SPA丧失了传说中本真的和谐、活力、自然，这一切，将由顶级的SPA会所再为世人重释，完美的SPA生活。自然浪漫的陈设，色彩斑斓的灯光，神秘的古大陆气息，风格迥异的疗程调养区，浓郁的弥漫在SPA会所的水区周围。灯光穿梭的空间，时间已经不存在任何意义，假如爱因斯坦的相对论有效，流连在这里的时间已经被剥离出普遍意义的俗世，弥留在神秘的气息中徜徉。如果说SPA需要还原它最纯真的本意，荔枝山庄 SPA无疑再适合不过，那种贯穿的空灵、祥和、刹那而过的宁静，如同恩雅聆响于边际的天籁降落人间。SPA是一项事业，更多的，是沉浸于其中无可比拟的享受。 2004年8月的世界SPA协会给出一个国际定义：只要出于健康目的的生活方式，都可以称为SPA。健康的社交、健康的享受、健康的休闲、健康的生活。柳沙荔枝山庄位于柳沙半岛荔枝山内，离市区仅有5分钟路程，周围已有新建的广西区党校和荔园半岛高级住宅区。它背靠荔枝山，面向邕江。在这里，你找不到那些嘈杂的东西，它真正具备了都市世外桃源的环境。” 作为顶级的会所，我们可以设计为拥有4000平米的水区，各种疗程房准备接纳200名会员，人们能够在其中各得其所。而会所最核心的特色按照SPA专业精神分为水、火和能量三个主要区域。首先，水；钓鱼台山庄SPA的Aquatonic Pool设计比其起源地德国更为先进，在一个综合功能水池中融合了近30种健康调养服务功能，尽情阐释了水在SPA中的核心概念。另外在火的概念上，钓鱼台山庄SPA也是特色独具。沙浴、光波浴、综合再生浴等都是我们的特色，在经历了水的洗礼后再经过火的熏蒸，对于排除人体自心灵到身体的全部杂质，等待重生十分重要。比如，你们已经参观过光波浴房，外面是静心的氧吧，放射四种色光，关注色光会不断调节你的神经系统，例如关注红色，说明心情浮躁，光线的流动和黑暗会让你逐渐静心，而关注蓝色，则是忧郁的心理状态。通过光波调节生理状态，如低温发汗，逐渐趋于平衡。 SPA让人重生的概念，在经过了水区和火区，排除了一切杂质后，进入了最重要的能量回复阶段，即疗程阶段。我们所有的疗程师要求在上岗前都经过半年以上的专业培训，通过Lomi Lomi的夏威夷古老按摩疗法，来自巴厘岛的Balinese按摩，源于瑞典高尚的德维拉韵律按摩，以色列技师专业护理疗程，可以使所有体验过的客人有涣然一新的轻松享受。今年韩国总统卢武铉访日时被小泉首相邀请做沙浴，这说明沙浴及SPA在国外高端阶层中已经是十分流行的社交手段，而我们SPA的服务理念就是政商互动，健康休闲，我们组织的各类SPA、PARTY，将为会员及其宾客提供崭新社交平台“。顶级SPA，红酒、雪茄，同等的具有与生俱来的高贵，这种高贵，来源于心灵的沉静，灵魂的放归。顶级SPA，高尔夫，历史同样把从容的健康赋予这两项人类活动，它们洁净，却不乏快乐。那些有幸参与其中的人们，享受大地的恩泽与水的洗礼，同等的卓然不群。山庄SPA带来的是SPA精神的重释，不流于一般的SPA服务，借助高科技完成的现代SPA形式，系统的会所服务，拥有鼎立于亚洲的质素，才能演绎真正的SPA精神。山庄SPA幽雅沉静，异域情趣中添抹中国情节，摒弃浮躁，静修清幽，彰显了顶级会所的尊崇人生。二、功能规划 1、居住度假功能 酒店式公寓 时权式酒店 度假别墅 2、娱乐、饮食功能 大型夜总会、酒吧 会所 博彩业 露天咖啡馆 中西美食馆 雪茄吧 3、养生、运动功能 SPA养生馆 健身馆 泳池 模拟高尔夫训练场 4、休闲商务功能 现代化办公商务网络及配套服务 大型商务会客厅，会议中心 电影沙龙 高档书吧 尖端网吧 商务性钢琴酒吧三、产品及建筑风格要求 1、景观规划建议 依据项目得天独厚的自然环境，力求在原地形地貌基础上最大化保留原生态景观资源。建议聘请专业的国际园林公司进行景观规划，建议运用巴厘岛休闲景观元素，将异国情调融入于原生山水之中，使之成为独特的休闲商务会馆，也将为项目在寻求差异化经营提供有力的卖点。在建筑规划上，也可嫁接后现代唯美主义建筑风格，力求建筑与景观有机融入，做到相得宜彰。 2、产品特性顶级性：会所的规划设计将运用最先进的设计理念以及顶级硬件配套设施。 复合性：充分利用项目体量，合理摆布动线，发挥各项目业态的联动作用。 共享性：度假别墅与酒店会所及配套设施共享，形成集约化配置效果，节约成本。 独立性：各项目业态种类较多的情况下，为弱化各项目业态间的相互干扰，各项目区域要相对独立划分。 细节性：重视各项目业态所有细节设计，从人性化的角度出发，以细节取胜。3、建筑风格 标志性：选择符合顶级私人会所定位的西式建筑风格，最大限度利用现有生态、地形优势设计会所展示面、外立面，打造南宁乃至全国的标志性建筑。 科技性：会所硬件配套设施利用最先进技术，打造现代化顶级会所品牌，同时在细节上提升项目品质。4、形象 品牌形象：项目开发投资商品牌对会所的形象有着重要作用，借力澳大利亚上市公司，刘主席为亚洲知识管理协会院士，有非常好的品牌效应和社会形象，为项目的成功打造奠定了坚实基石。四、配套设施建议 贯彻顶级私人会所的高品味和尊贵路线，为南宁市乃至活跃在广西商界的顶级企业家提供一个休闲养生、互动交流、信息共享的平台，并提供高品味的私家休闲娱乐场所，为顶尖商务人士提供全新概念的私家会所服务，构建会所会员与国际先进理念沟通平台，拓宽会员之间生意渠道和信息交往，使会员企业真正做到站在世界经济的高度上，同时也为加盟会所的南宁行业精英、外国使馆人士、政府官员提供休闲商务活动、信息交流以及日常活动的场所。提供齐全、完善的休闲商务设施和一流的服务水准，实现真正养生、人脉、商圈的共赢局面。打造度假、休闲娱乐、商务交流的顶级会所品牌，会所主要设施包括：1、度假酒店别墅2、高级夜总会、特色酒吧等3、中西餐厅、咖啡馆、休闲茶庄、钢琴吧、书吧、网吧4、健身中心、养生馆5、高挡次会客厅、电影文化沙龙、信息交流中心6、商务功能以下项目可供参考综合多功能厅：可以容纳约300人的综合会议、聚会、培训场所董事会议室：装修高档，格调高雅的董事会议室，配套液晶电视或投影屏幕，主要服务于会员企业的股东、董事商议重大决策的会议使用。CEO会议室：装修时尚简洁的会员企业小型管理层会议室，满足会员企业会务功能要求，面积约150平米。大班室：董事企业接待政府机关官员、国际组织的接待室，设置一组小型的高档座椅、沙发，面积约100平米。远程电视电话会议室：用于会员企业接驳国外、外省总部举行实时电视电话会议以及远程教学所需，主要体现在接驳设备的配套方面，面积约200平米。五、景观设计要求 绿化设计对树种选择要遵循“因地制宜、适地适树”的原则，此外，还考虑以下几点： 1、绿化配置以植物群落为主，兼顾草坪。 2、绿化布局的集中与分散，除集中的绿地外，在绿化设计中还考虑结合坡地地形设计一些分散的团块绿地，形成一些相对安静的空间，利于会所的会员休闲和自然放松。 3、绿化设计的实用和艺术性。在会所的设计和建设中，注重实用功效和美学艺术，体现会所是以自然为主轴，体现人的情感与文化品味取向的生态化休闲度假环境。因而在其景观效果表达上要结合人文内涵，创造出充满情趣的生活空间。 4、景观设计在自然环境中是必不可少的，而它的优劣又起着至关重要的作用。设计上遵循崇尚自然，以人为本的理念，强调“人生存于自然，创新于自然”营造出一种人与自然、生态相和谐的清新环境。环境保护和景观意识应融入设计，让人感受到建筑是有气质的，环境是有感情的，并且通过对当地的土地水资源等生态环境悉心呵护的同时，又对周围的人文景观加以修复。以人为本，营造文化环境，体现地方文脉是景区规划的又一主题。设计方案充分考虑场区内起伏地形和人文脉络。主要包括： A、把握尺度适宜的尺度和谐的比例可以带来美感，而尺寸与比例有关，大的尺寸有高大的雄伟的感觉，小的尺度则给人精巧、亲切的感受。设计中，既要有平衡，又要有对比；既能体现主导，又有可相互交织穿插的构图要素；并且还要有一定的韵律及深度。 B、设计原则设计本着“尊重自然、研究自然、摹仿自然”的原则，对自然作必要的选择和加工。包括：尊重原始地形，利用坡地，或创造性选择高低起伏的地貌作为联系；利用视觉的通透及绿化进行连接；在景观道路设计方面考虑人们在道路中行走，能感受到环境气氛的感染，通过道路表达出景观的主题；讲究铺地材料，使人在活动中获得行为和心理方面的综合感受，起导向、连接的作用。 C、合理布置建筑小品、雕塑，加强灯饰景观效果 园林造景的立意要与会所的整体风格相吻合。处理好整体与局部、一般与重点的关系，依据会所的整体形象，按住区内现有的地势地貌，考虑视角的观赏效果。合理的布置山体、水体、绿地、小品、雕塑，这是保证会所环境设计最终效果的核心。现代化环境设计中，灯具及灯光颜色的选择也十分重要，因此在环境设计时，对会所小区路灯、庭院灯、投光灯、装饰灯等灯具有形式、颜色的选择上，应在突出环境设计主题的同时，起到弥补夜晚会所环境色调不足的作用。六、经营管理服务理念建议 一流的国际性会所其提供的服务水准，勿庸置疑也将会匹配高端的服务配套，顶级会所的尊贵体贴的服务，良好的服务配套是顶级会所必不可少的软件支撑，服务在会所经营管理过程中起到很重要的作用。因此，创办会员俱乐部势在必行，一来为会员提供周到的个性化服务平台，更是会员间沟通感情和信息交流的纽带和桥梁。通过这一平台，为客户量身度做多种一体化服务，实现“以人为本”的服务理念。引进先进的经营管理公司，将国际化先进的管理服务理念贯穿项目经营服务中的各个环节，形成集会所酒店、休闲度假、健身、养生、娱乐、商务会议、美食等于一体的一条龙、全方位、多功能的服务体系，以高标准的经营管理软件，全面提升项目国际化品质，让会所“顶级”二字名副其实。【伍】项目SOWT分析一、优势 良好的区位优势，高挡次的城市区域规划；地块紧靠市区，交通便利，道路开阔；周边景观资源丰富，私密性强，半岛资源不可再生，稀有地段的唯一性； 具有良好的建设基础条件，道路及水电等施工条件良好；项目自然环境较好，树林、坡地保存良好；项目为初建设，可塑性较强，引进特色经营，超越本地旅游项目容易。二、劣势 用地属性为农业用地，使用权为50年； 项目景观资源需新建。三、机遇 住宅地产处于宏观调控的转型时期，旅游地产和商业地产面临前所未有的发展机遇； 南宁经济的快速发展，强劲的消费需求将会有效的拉动项目客源； 南宁的快速发展造就了一批有很强消费能力的群体，而当地市场没有一个高档次的顶级私人会所满足这一消费群体需求； 南宁政府近年来对旅游项目支持力度加大。四、危胁 南宁周边度假类旅游项目瓜分目前的市场份额； 地块在建设立项将农业用地变更为旅游项目用地有一定难度。【陆】环保与节能一、环境保护(一)可能影响环境的因素1、废水排放因素：本项目排放废水主要为生活废水。2、固体废弃物因素：本项目排放固体废弃物主要是生活垃圾。3、噪声污染因素：本项目噪声污染因素主要有建筑工程设备如集中空调、风机、泵等动力设备噪声，以及施工噪声。(二)环境保护防治措施1、废水污染防治：生活污水经污水站处理，达到排放标准后，排入市政污水管网。2、噪声污染影响防治：动力设备均有隔振、降噪的技术处理，设备机组及水泵下设隔震垫。动力设备房采取吸音墙壁和隔声门窗。3、固体废弃物防治：本项目建成后每天排放的生活垃圾处理采用袋装化，每天由专人收集后负责清运，并注意清运时密闭。4、施工噪声防治提请建设单位和施工单位按南宁市有关规定执行，把影响减至最小。二、节能建筑材料和设备的选用原则上，考虑当地风土、气候条件，采用合理的建筑体型和朝向，外墙保温材料及设计满足最小传热阻要求，外窗采用节能玻璃。选用低损耗节能的变压器，高效益节能的电气设备。水泵选用节能型产品。采用合理优化的布线系统方案。三、劳动保护为防止及减少漏电、触电事故的发生，插座回路设置性能可靠的漏电保护开关；变压器设置IP20护罩；电缆桥回水平敷设不低于2.5m，局部为2.2m时采用全封闭桥架保护。垂直敷设时距时地1.8m以下部分加金属盖板保护，配电线路均穿金属保护，并良好接地；消防和重要机房内设置事故照明。【柒】项目实施计划思路一、项目实施计划 本项目由于体量较大，如一次性投资，资金投入和建设规模都较大，适宜采用分期分阶段滚动开发的方式，建成一部分，经营一部分，收益一部分。考虑用3年的时间，完成整个项目的建设工程。 现在已经建成的1000平米的综合楼，对外立面进行改造修饰及内部装修后，即可作为项目筹备处及餐厅配套经营，很快就有经营收入回报作为开办费，是很好的项目切入点。如果能引进品牌酒楼进行经营，项目启动就会有很好的经济和社会效应，能迅速提高本项目的知名度，带旺柳沙半岛人气。第一期荔枝山120亩的开发建设，拟先从会所的建设开始，引进国际水准的超前设计理念和高品味的建筑装修风格，给客户一个崭新面貌的样板展示效果，通过良好的品牌包装和适度的宣传推广，借助观摩者和客户之间的良好口碑传播，迅速提高项目的美誉度和知名度。充分刺激和引导消费者需求，顺势推出部分度假别墅，为成功者量身定做个性化的私人度假别墅，做到度假别墅价值最大化后销售，实现前期投资资金的回收，为会所项目的持续经营打下良好基础。 本项目的最大价值在于经营价值，从中长期的持续经营发展考虑，出售使用权的物业不宜占太大的比例，待会所的整体价值出来以后，地段和物业本身价值会随着倍增，届时通过资本运作增资扩股和境外包装上市，对项目价值是一个突破性的提升，项目前景无量！二、投资估算 该项目的投资估算由建筑安装工程造价、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息等部分组成。1、建筑安装工程造价包括会所、度假别墅、配套娱乐设施的建筑安装工程，以及各处道路及土石方工程、绿化工程、室外管道等工程造价。2、工程建设其他费用包括市政配套费、工程咨询费用、工器具家具费、开办费及其它宣传推广和管理费等。3、预备费包括基本预备费和涨价预备费等。三、营业收入项目 该项目的经营范围广泛，主要分为以下几部分：1、会所夜总会、酒吧等娱乐项目2、度假村酒店、别墅等度假项目3、咖啡馆、美食馆、中西餐等美食项目4、会务、商务经营项目【捌】结论 本项目是一个旅游综合开发项目，其成败的关键在于是否能抓住合适的市场机会，有力整合各方资源来加以实施。项目成功的主要因素是项目运营班子的整体操作把控能力及后续经营管理和服务的能力，运营团队应全方位整合地块资源优势和国内外客户资源，将项目可持续发展放在首位，力求将本项目打造成为南宁第一顶级会所。只有项目的经营价值和社会效应出来以后，会所的整体价值才得以最大化的实现。目 录1 总 论11.1 项目概况11.2 建设单位概况31.3 项目提出的理由与过程31.4 可行性研究报告编制依据41.5 可行性研究报告编制原则41.6 可行性研究范围51.7 结论与建议62 项目建设背景和必要性92.1 项目区基本状况92.2 项目背景112.3 项目建设的必要性113 市场分析143.1 物流园区的发展概况143.2 市场供求现状163.3 目标市场定位173.4 市场竞争力分析174 项目选址和建设条件194.1 选址原则194.2 项目选址194.3 场址所在位置现状194.4 建设条件205 主要功能和建设规模225.1 主要功能225.2 建设规模及内容266 工程建设方案276.1 设计依据276.2 物流空间布局的要求276.3 空间布局原则286.4 总体布局296.5 工程建设方案306.6 给水工程336.7 排水工程356.8 电力工程386.9 供热工程466.10 电讯工程477 工艺技术和设备方案517.1 物流技术方案517.2 制冷工艺技术方案678 节能方案分析738.1 节能依据738.2 能耗指标分析738.3 主要耗能指标计算748.4 节能措施和节能效果分析769环境影响评价839.1 设计依据839.2 环境影响评价应坚持的原则839.3项目位置环境现状849.4项目建设与运营对环境的影响849.5项目建设期环境保护措施849.6 项目运行期环境保护措施8610 安全与消防8710.1安全措施8710.2消防8811 组织机构和人力资源配置9211.1 施工组织机构9211.2 基建项目部的主要职责9211.3 运营管理9311.4 人员来源、要求及培训9412 工程进度安排9612.1 建设工期9612.2 工程实施进度安排9613 投资估算与资金筹措9813.1 投资估算98投资估算包括建设项目的全部工程，主要内容有：主体建筑工程、道路硬化工程、绿化工程、其他费用及基本预备费。9813.2 资金筹措9914 财务评价10214.1 评价依据及方法10214.2 基础数据与参数选取10214.3 营业收入及总成本费用估算10314.4 利润总额估算10514.5 盈亏平衡分析10514.6 财务评价10615 综合效益评价10716 招投标管理10816.1 编制依据10816.2 招标原则10816.3 招标方案10916.4 评标要点11017 结论及建议11117.1 结论11117.2 建议112