广德县滨河小区房地产开发可行性论证报告.doc

广德县滨河小区房地产开发建设

项目建议书

一、项目概况
（一）项目名称、项目单位、负责人等
1、项目名称：广德县粮长河东侧滨河住宅小区项目
2、项目建设单位：安徽宣城市广恒房地产开发有限公司
3、项目法人代表：晏明虎
4、项目技术负责人：晏永全
5、建设性质：新建　
6、项目建设地址：广德县桃州镇滨河小区
7、项目总投资规模
（二）项目背景、依据及其建设的必要性
1、项目背景
广德县粮长河东侧滨河住宅小区开发项目，经县发改委发改投［2006］110号文批准给县国有资产投资经营有限公司城市建设投资分公司作为预备项目。2006年9月19日由安徽银泰拍卖有限公司主持挂牌出让，广恒房地产开发有限公司接牌获得该小区开发使用权。广恒房地产开发有限公司于2006年11月委托安徽华盛国际建筑设计工程咨询有限公司（甲级），对该项目的开发、规划、结构、布局、控制指标、基础设施等进行了总体设计，并于2007年元月经规划设计评审委员会专家评审通过。
2、项目编制依据
2.1　《城市居住区规划设计规范》
2.2　《广德县总体规划》
2.3　《城市居住区公共服务设施设置规定》
2.4　《住宅设计规划》
2.5　《住宅建筑设计标准》
2.6　《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
2.7　《城市道路绿化规划及设计规范》
2.8　《滨河住宅小区项目设计招标书》
2.9　《滨河住宅小区地块地形图》
3、项目建设的必要性
3.1　宏观政策的指导。2003年9月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我县实际，广德县政府出台了广政　　［2003］100号文件，在一定程度上刺激了商品房市场，保证房产市场健康发展。
3.2　政府出台房改政策，取消福利分房。政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3.3　人口城镇化，扩大了市场消费需求。广德是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来广德投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为我县的商品消费市场增添了新的主力军。
3.4　随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增加。2006年广德城镇居民人均可支配收入9030元，比上年增长8.1%。人均消费支出增长3.3%；2006年全县农民人均纯收入4350元，增长15.9%。2006年全县完成生产总值48.5亿元左右，比上年增长18.5%，增长速度创近年来最好水平，增长速度居全省前列，增加绝对额居全省第二位。以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
3.5　同类物业的一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，商品住宅的推广、销售也逐步成熟，深入人心。
3.6　旧城改造，造成了需求量的增加。鉴于原旧城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。城内人口外迁，这给城外的房地开发提供了发展机遇和良好的市场环境。
3.7　银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。
（三）项目单位基本情况
安徽宣城市广恒房地产开发有限公司成立于1996年，是由原广德县环城房地产开发公司于2006年11月份经改制重组后，组成新的房地产开发企业，拥有四级房地产开发资质。目前公司有技术人员十五人，职工80余人，拥有固定资产120余万元，公司曾经开发过万桂山住宅小区、木桥住宅小区等项目，多次多处评为优良工程，并获得社会各界一致好评。
2006年9月19日，公司通过竞买的方式取得广德县粮长河东侧滨河住宅项目建设开发权。现该项目设计方案已通过规划评审，目前，该项目正在顺利进行各项前期工作。
二、市场分析
广德房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994至1998年为第二阶段，统代建设为逐步消失，商品房开发逐步兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以旧城改造和广润花苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是2000年后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产市场进入有序发展时期。到目前为止，我县房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
2003年后，我县房地产主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成近4亿元，投资增幅达33.4%，占全县建设系统投资35%，占全县固定资产投资12.6%。
表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积3.5万平方米，销售面积4万平方米，消化空置房0.5万平方米。城市人均住房建筑面积已达30平方米。
表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增600元/m2左右。
表现之四：交易市场持续升温。几年来，全县全年办理各类房产交易10000余起，城区共办理各类房产交易3000起，面积比上年度增长25%，其中存量房买卖900余起，成交金额上涨较快。
表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全县GDP增加值14%，带动相关产业快速发展，对带动社会商品销售、上缴国家税收的贡献率逐年增大。
对今后市场的预测：
----从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2007年到2010年，随着城镇居民可支配收入逐年增加，尽管房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
----从投资角度看
由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
----从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善套型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业和消费群体逐步扩大。
----从需求关系看
根据城市总体规划，城市建城区面积将不断扩大，城市人口不断增多，在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，我县每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
三、项目建设的有利条件
（一）区位优越、交通便捷
广德县地处安徽省东南部，苏浙沪三省八县市交界处，东临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边“两个半小时经济圈”有上海、杭州、南京、合肥等4个省会城市和16个大中发达城市，是安徽省唯一与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县份，是东进西出的桥头堡、南北经济的结合点，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。合杭高速、宣杭铁路复线、318国道和3条省道穿境而过，交通便捷，运输发达，素有“三省通衢”之美誉。环绕四周的有上海虹桥、杭州萧山、南京禄口、合肥骆岗等机场和上海、芜湖、南京、宁波等港口，物流畅通，经济发展条件优越，广德已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。
（二）资源丰富、品种众多
广德区域面积2165平方公里，土地资源储备丰富，有耕地42万亩，林地171万亩。广德是“中国竹子之乡”、“中国板栗之乡”，被国务院列为“全国山区综合开发示范县”和“全国经济建设示范县”。境内竹林面积70余万亩，毛竹蓄积量1.4亿株，居全省第一、全国第六，板栗面积、产量居全省前列。广德县是“长三角”地区少有的矿产资源大县，矿藏资源极其丰富，开发前景十分广阔。现已探明具有开采价值的就有：金、铁、铀、煤碳、石灰石、大理石、莹石等30多个品种，尤其是品位较高的黄砂，为项目实施提供了足够的物资保证。
（三）气候适宜、风调雨顺
广德位于风光秀丽的皖南山区，其地理位置为东经119°26'22''和北纬30°53'41''之间，属亚热带湿润气候区，一年四季分明，阳光充足，雨量充沛。年平均气温15.4℃，日均气温≥10℃，为229天，太阳辐射总量119.4千卡/cm2，日照时数2162.1时/年（4--10月1409时），平均初霜期在11月4日，终霜日为3月21日，无霜期218天。极端最低气温-14.6℃，年降水量1328mm（6月最高为185.5mm）。
（四）服务到位、环境优良
广德县委、县政府早在1998年就在全省率先推进了国有集体企业改革，着力解决体制问题。目前，国有集体企业改革全部完成，民营企业全面涌入，改革先行带来的体制优势日益显现。打造高效、务实、廉洁的服务型政府，是历届县委、县政府努力追求的目标。“三大中心”的设立是广德与投资业主之间架起的三座桥梁。县行政服务中心提供的“一站式”全程服务，始终体现出快捷、高效、方便；广德县外来投资者服务中心和广德县优化环境投资中心是广大投资业主在广德的忠实代表，他们以维护投资业主在广德发展保驾护航。一年一度的公开评议机关活动，彻底扭转了机关作风。广德被誉为省内外投资者投资十大潜力城市之一。
（五）经济发展、社会安定
经济综合实力明显增强，工业主导作用日渐突出。2006年全县实现生产总值48.5亿元，比上年同期增长18.0%，其中，一产增加值7.9亿元，增长5.0%；二产增加值19.3亿元，增长28.0%；三产增加值21.3亿元，增长15.0%。在二产中，工业增加值15.5亿元，同比增长30.0%，占全县生产总值的比重由上年的27.7%上升到32.0%，对全县经济增长的贡献率达到48.9%。全年规模工业经济效益指数142，比上年提高24.9个百分点。
广德县经济蓬勃发展，人民生活水平逐步提高，城镇居民可支配收入9030元，同比增长8.1%；农民人均纯收入4350元，同比增长15.9%，人民安居乐业，社会稳定。
四、项目选址
（一）粮长河东侧滨河住宅小区项目位于东靠横山南路、南依绥安路、西傍经十路合围地块。
（二）该项目总用地面积88.2亩，其中公共绿地20亩，2类住宅用地68.2亩。该项目共分3块地块，其中第1块23622.2m2＋第3块21863.9m2＝45486.1m2为住宅建设用地；第2块13326m2为公共绿地。
（三）该项目位于粮长河东侧、县城南部，是城市主导风向的上风口，西侧为粮长河及城市公园，自然环境优雅。建筑布局以十字型景观主轴为中心，采用点式和单元式及点状式和单元式相结合，以减少对风的阻挡，并满足日照要求。
（四）该项目地址用地完整，整体式布局开发性好。南北长326m，东西宽239m，总用地58812.1m2（88.2亩），可规划建筑面积7万m2、654户，形成一定规模的小区。该地与县城中心很近，紧靠滨河公园，地理位置十分优越。
（五）交通条件好。该项目所处位置三面为城市道路，即横山南路以西，绥安路以北，经十路以东，交通十分便利。
五、项目拟建内容及建设规模
（一）项目拟建内容
滨河住宅小区项目以开发建设商住房为主，临街营业门面房为辅，兼建绿地景观和配套小区水、电、通信及道路系统建设。
1、规划结构
本项目在充分研究规划地块现状、用地特征形态的基础上，以满足现代居民对居住环境提高的需求，严格按照建设部建住房［2006］165号文件要求，合理设计住房结构比例。根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇居民家庭生活水平，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例，新建的商品住房总面积中，充分考虑套型建筑面积在90平方米以下住房面积比，根据当地住房调查的实际状况以及土地、能源、社会需求等综合承载能力，分析住房需求，合理确定商品住房套型结构比例。
2、功能布局
社区总体空间布局为“外环道路系统＋‘+’字形步行开敞空间系统＋多元化住宅院落”。住宅小区以中部公共绿地景观带分为南苑和北苑。商业性经济用房布局，主要集中在南侧（二层），以商业、超市、社区各项服务设施为主的住宅配套。
3、道路系统及停车场地
新建人车分流的道路系统、车库及停车场地配套，方便居民。
4、绿地规划建设
使绿地与社会各主要功能联系在一起，中心绿地、带形绿地、院落绿地有机连接，营造十分舒适的人文居住环境。
（二）建设规模
该项目总用地88.2亩，其中公共绿地20亩，2类住宅用地68.2亩，建商品房654套，6层（不含地下室）住宅，高度21.6m2，总建筑面积70541m2，地下室1542.7m2，临街门面房4458m2。
六、环境保护及消防安全
（一）环境保护
本项目属于商住房社区性项目，项目建成后，只有生活用水、生活垃圾。生活污水排放可用管道沿城建规划布局，达标排放。生活垃圾经过运转站运往垃圾处理场进行填埋，对周围无任何污染。卫生用水经化粪池处理后排入污水管网。
（二）消防安全
1、本项目消防系统包括室内消火栓系统。
2、本项目依据国家及安徽省有关消防的规定，严格按照《设计防火规范》要求，参照本行业的先进经验，本着高度重视，积极稳妥，经济可行预防为主题，设施管理并存的原则，密切设防，整体配套，重点建设，确保防火安全。
3、消防用水量：室外30L/S，室内15L/S；火灾延续时间：室内外消火栓为2h，室外消防用水30×3.6×2＝216m3。
七、物业管理
优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。本项目聘请知名物业公司进行全程物业指导，挑选从事专业物业管理多年，服务众多高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富公司。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新区道路设有两个侧门，供车辆出入。小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。在社区物业管理方面努力打造为深受业主欢迎的社区一流的示范单位。
八、投资估算和资金筹措设想
本估算根据房地产市场开发行情，参照有关类似房地产建筑工程估算参数，按照本项目建议书中提出的相关技术数据进行估算项目投资价值。
（一）本项目总投资匡算为14319万元，其中包括项目用地费用4842.0万元、铺底起动资金300万元和土建工程费用、相关配套设施投资费用及其他项目费用等项投资。
（二）其他费用按以下标准计算　
1、电增容贴费为600元/KVA。
2、勘察设计费按工程费用的3.0%计。
3、工程监理费按工程费用的1.0%。
4、工程保险费按工程费用的2.5%计。
5、开办费（建设单位管理、前期咨询、开工执照、质量监督、开业广告等费用）按总投资的5.5%计。
6、招投标费按工程费用的2.0%计。
7、基本预备费为工程费与其他费用之和的10%计。
8、建设期贷款利息按年利率6.21%计。
（三）资金筹措设想　
本项目总投资为14319万元，建设资金筹措可考虑以下3种方案中的一种：
1、自筹80%，申请银行贷款20%。
2、自筹70%，寻求合资方出资30%。
3、自筹50%，寻求合资方出资30%。申请银行贷款20%。
九、项目实施进度安排　
本项目分为前期准备阶段、项目实施阶段和竣工验收阶段。项目前期准备阶段，主要是项目材料编制、申报审批立项、土地征用、规划设计、落实建设资金、场地准备等；项目实施阶段分为三通一平、土建工程施工、设备购置；工程竣工验收。时间计划为一年半即24个月。
十、经济与社会效益估价
（一）建筑结构及社会效果分析
本项目对该宗地块的建设规模作为初步规划方案，商品住房为7种套型，占地面积为68.2亩÷0.0015＝45467m2，建筑面积为70541m2，临街商铺或门面商业用房建筑面积为4458m2。建筑密度24.8%，容积率1.651。商住房均设有地下储藏室，建筑面积为1541.7m2。项目总体布局、套型结构、环境设计落落大方、和谐统一，社区建筑风格特色突出、视觉感觉好，绿地率、绿化覆盖率高，环境布局优美，区位群体效果明显、适用。该项目建成后，将大大改善城镇居民居住环境。
（二）工程前期费
1、土地出让金：718×68.2＝4842.2万元
2、城市基础设施配套费：76541×50元/m2＝383万元
3、规划技术服务费：76541×1.4＝10.7万元
4、墙改：76541×8＝61万元
5、散装水泥：76541×2＝15.3万元
6、白蚁防治费：76541×2＝15.3万元
7、质量监督费：76541×2＝15.3万元
8、施工图审查：76541×1＝7.7万元
9、防雷审查：76541×1＝7.7万元
10、规划设计：10万元
11、建筑设计：76541×25＝191.4万元
12、地质勘探：76541×2＝15.3万元
13、测量定位：10万元
14、煤气增容：2500元/户×656＝164万元
15、供水管网配套费：30元/m2×74999＝225万元
小计：5584.9万元（14、15项代收代缴，未计）
（三）工程成本
1、桩基：74999×100＝750万元
2、地下室：1542×600＝92.5万元
3、主体：74999×800＝6000万元
4、室外水电气工程：76541×50＝383万元
5、小区绿化、道路等工程：76541×60＝459万元
6、监理费：55万元
7、其他：750万元
小计：8434.5万元
（四）启动流动资金：300万元
总计：14319.4万元
（五）项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则，该项目的预算定价为：
住宅2500元/m2　商铺6000元/m2　地下室800元/m2
销售收入：
住宅：2500×74999＝18750万元
商铺：6000×4458＝2675万元
地下室：800×1542＝123万元
总计：21548万元
营业税及附加：21548×5.5%＝1185万元
各项费用：21548×4%＝862万元
总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
　　　　＝14019+1185+862
　　　　＝16066万元
毛利润：销售收入－总成本
　　　　＝21548－16066
　　　　＝5482万元
十一、附件资料　

目　　录

一、项目概况............................................................................1
（一）项目名称、项目单位、负责人等................................1
（二）项目背景、依据及其建设的必要性............................1
（三）项目单位基本情况........................................................4
二、市场分析............................................................................4
三、项目建设的有利条件........................................................6
（一）区位优越、交通便捷....................................................6
（二）资源丰富、品种众多....................................................7
（三）气候适宜、风调雨顺....................................................7
（四）服务到位、环境优良....................................................8
四、项目选址............................................................................9
五、项目拟建内容及建设规模..............................................10
（一）项目拟建内容..............................................................10
（二）建设规模......................................................................11
六、环境保护及消防安全......................................................12
（一）环境保护......................................................................12
（二）消防安全......................................................................13
七、物业管理..........................................................................13
八、投资估算和资金筹措设想..............................................14
九、项目实施进度安排..........................................................15
十、经济与社会效益估价......................................................16
十一、附件资料......................................................................18

目 录

1 总 论 1
1.1 项目概况 1
1.2 建设单位概况 3
1.3 项目提出的理由与过程 3
1.4 可行性研究报告编制依据 4
1.5 可行性研究报告编制原则 4
1.6 可行性研究范围 5
1.7 结论与建议 6
2 项目建设背景和必要性 9
2.1 项目区基本状况 9
2.2 项目背景 11
2.3 项目建设的必要性 11
3 市场分析 14
3.1 物流园区的发展概况 14
3.2 市场供求现状 16
3.3 目标市场定位 17
3.4 市场竞争力分析  17
4 项目选址和建设条件 19
4.1 选址原则 19
4.2 项目选址 19
4.3 场址所在位置现状 19
4.4 建设条件 20
5 主要功能和建设规模 22
5.1 主要功能 22
5.2 建设规模及内容 26
6 工程建设方案 27
6.1 设计依据 27
6.2 物流空间布局的要求 27
6.3 空间布局原则 28
6.4 总体布局 29
6.5 工程建设方案 30
6.6 给水工程 33
6.7 排水工程 35
6.8 电力工程 38
6.9 供热工程 46
6.10 电讯工程 47
7 工艺技术和设备方案 51
7.1 物流技术方案 51
7.2 制冷工艺技术方案 67
8 节能方案分析 73
8.1 节能依据 73
8.2 能耗指标分析 73
8.3 主要耗能指标计算 74
8.4 节能措施和节能效果分析 76
9　环境影响评价 83
9.1 设计依据 83
9.2 环境影响评价应坚持的原则 83
9.3　项目位置环境现状 84
9.4　项目建设与运营对环境的影响 84
9.5　项目建设期环境保护措施 84
9.6 项目运行期环境保护措施 86
10 安全与消防 87
10.1　安全措施 87
10.2　消防 88
11 组织机构和人力资源配置 92
11.1 施工组织机构 92
11.2 基建项目部的主要职责 92
11.3 运营管理 93
11.4 人员来源、要求及培训 94
12 工程进度安排 96
12.1 建设工期 96
12.2 工程实施进度安排 96
13 投资估算与资金筹措 98
13.1 投资估算 98
投资估算包括建设项目的全部工程，主要内容有：主体建筑工程、道路硬化工程、绿化工程、其他费用及基本预备费。 98
13.2 资金筹措 99
14 财务评价 102
14.1 评价依据及方法 102
14.2 基础数据与参数选取 102
14.3 营业收入及总成本费用估算 103
14.4 利润总额估算 105
14.5 盈亏平衡分析 105
14.6 财务评价 106
15 综合效益评价 107
16 招投标管理 108
16.1 编制依据 108
16.2 招标原则 108
16.3 招标方案 109
16.4 评标要点 110
17 结论及建议 111
17.1 结论 111
17.2 建议 112

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