商贸中心可行性论证报告.doc

目　录
第1章　总论 2
1.1项目概况 2
1.2项目编制依据 2
1.3项目编制原则 2
1.4结论 3
第2章　项目背景及条件 3
2.1项目背景 3
2.2建设条件 8
第3章　项目建设内容 9
第4章　项目工程设计方案 9
4.1设计依据 9
4.2设计理念 9
4.3建筑设计 10
第5章　节能设计 11
第6章　项目抗震设计 12
第7章　环境保护 12
第8章　项目实施进度 13
第9章　项目投资估算 14
9.1开发成本估算 14
9.2总投资 15
第10章 效益估算 15
第11章　结论与建议 16
11.1结论 16
11.2建议 16

鹤峰县商贸综合体建设
项目建议书

第1章　总论
1.1项目概况
1、项目名称：鹤峰县商贸综合体建设项目。
2、建设地点：鹤峰县容美镇新庄古城区（龙王庙）。
3、行业主管：鹤峰县商务局　联系人：罗斐，电话：[phone]。
4、建设性质：新建。
5、项目建设占地面积30亩，建筑占地面积2000㎡，建筑面积12000平方米。
6、建设投资：项目建设投资32780万元，其中：固定资产投资：29780万元；流动资金：3000万元。
7、资金来源：项目业主自筹。
8、项目建设期：3年（2013年-2015年）。
1.2项目编制依据
1、《鹤峰县总体规划》。
2、《鹤峰县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》。
3、《城市居住区公共服务设施设置规定》。
1.3项目编制原则
1、贯彻“超前性”与“务实性”相结合的原则，结合规划学科的最新理念，设计有鲜明的时代性和前瞻性的商贸综合体，设计体现新理念、新手法，使用新材料、新工艺，以高起点达到高标准、高水平。
2、遵循“以人为本”的原则，强调商贸环境与建筑的共存融合，以提高商贸环境质量和建设舒适安逸的人文商贸空间为目标，满足商贸综合体的商业性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐全、交通便携、环境优雅的现代商贸综合区。
3、强化“现代商贸区”概念，体现现代新型城镇商贸区的精神内涵，以建设商贸文化智能型小区为目标，时代与发展综合兼顾，满足居民在知识经济时代的全新需求。
3、坚持“可持续发展”的原则，注重商贸综合体建设与社区建设相结合。通过社区的营运，将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、建设施工、市场营销和物业管理中。
1.4结论
本项目符合鹤峰社会经济发展的总体要求，符合当前推进城镇化进程的发展方向。从项目的成本、效益指标分析可以看出，本项目的静态经济效益良好，社会效益明显，项目建设完全能达到预期目的。因此，项目开发切实可行。
第2章　项目背景及条件
2.1项目背景
鹤峰县位于东经110度与北纬30度，国土面积2886平方公里，
全县辖7乡2镇1个经济开发区和1个自然保护区。即铁炉、五里、燕子、下坪、邬阳、中营、太平等7个乡，容美、走马等2个建制镇及鹤峰经济开发区、木林子自然保护区，205行政村、4个居民委员会，1364个村民小组。2011年末，全县总人口222578人。其中，城镇人口7.09万人，占32%。乡村人口15.06万人，占68%。以土家族、苗族、白族、蒙古族为主的少数人口13.8万人，占62.3%。
县内农作物种植面积十分广阔，农副产品和自然经济作物十分丰富，是湖北省反季节蔬菜的重要基地县，又是湖北省的茶叶大县，更是恩施州重要的中药材出产地。
全年农作物播种面积47.58千公顷，其中粮食作物种植面积24.64千公顷，占总播种面积的51.8%，经济作物种植面积22.94千公顷，占总播种面积的48.2%。粮食总产达到9.3万吨，农村居民人均达到490公斤；牲猪出栏23万头，农村居民人均1.2头，农业内部形成了茶叶、烟叶、箬叶、蔬菜、畜牧等5大为农民提供现金收入过亿元的产业。茶叶面积17.8万为亩，产量1.51万吨，为农民提供现金收入1.52亿元；烟叶面积8万亩，产量1.01万吨，为农民提供现金收入1.35亿元；箬叶采摘面积30万亩，产量1.1万吨，为农民提供现金收入1.12亿；商品疏菜面积6.3万亩，产量12万吨，为农民提供现金收入0.96亿元；出售商品猪9.6万头，为农民提供现金收入1.1亿元。
以山野菜、高山蔬菜、茶叶、酿酒等绿色食品加工业产值达到6.25亿元，占农产品加工业比重为80%，其中薇菜产量500吨，居全国第一；茶叶产量1.2万吨，列全省前茅。以箬叶、厚朴叶等为原料的绿色包装加工业产值达到1.3亿元，占农产品加工业比重为21%，其中箬叶产能1.1万吨，成为全国绿色包装第一县。
县内有农产品加工企业180多家，总资产5亿元，总产能6亿元。规模以上加工企业22家，总资产4.8亿元,从业人员3300人,2008年实现产值4.3亿元。其中产值过亿元的企业一家（长友公司），5000万至1亿元的企业1家（白果茶厂），1000至5000万元14家，500至1000万元的企业5家。被列入国家级农业产业化龙头企业1 家，列入省级农业产业化龙头企3家，列入州级农业产业化龙头企业4家；产业化龙头企业拥有资产总额近3.5亿元,占全县规模以上农产品加工企业总资产比重为70%,2009年实现销售收入3.7亿元,占规模以上农产品加工企业销售收入比重为59%。截至2010年底，全县农产品商标注册108件，占全县注册商标的57.75%。在注册商标总数中，实际使用的商标有83件，使用率为44.38%，实际使用农产品商标73件，占实际使用注册商标的87.9%，在农产品商标中，农产品加工品牌注册商标有37件。其中荣获省著名商标的有湖北长友现代农业股份有限公司“长友”商标、鹤峰县翠泉茶业有限公司“翠泉”商标、鹤峰县骑龙茶业有限公司“骑龙”商标、鹤峰县白果茶厂“白果”商标。获州知名商标的有八峰药化股份有限公司“八峰”商标和“土王宫”商标、鹤峰县金阳特色农产品有限公司“鑫丰” 商标、湖北省鹤峰县葛仙米开发有限公司“葛仙米”商标。有14家获QS认证，4家获ISO9001：2000质量体系认证，6家企业获绿色食品认证。
县内已经形成各类农产品基地面积123.3万亩，占全县国土总面积比重达到28%。
全县茶园形成面积17.8万亩,其中无性系良种茶园面积6.3万亩。白果民族茶厂木耳山基地获南京瑞士生态市场研究所（IMO）有机茶认证，长友公司、翠泉公司、金阳公司、骑龙公司、龙福公司等5家企业的茶叶基地获中国绿色食品中心认证，白果茶厂和长友公司所属基地获国家出口基地备案。
全县烟叶总面积8万亩，形成了25个专业村，33个重点村，1645户种植专业户，烤烟专业户户平种植面积达到9.86亩，白肋烟专业户户平种植面积达到3.78亩。专业村、重点村烟叶种植面积占全县烟叶总面积80%，总产量达到14.5万担。全县拥有4万担规模的乡镇1个，3万担乡镇2个，2万担乡镇1个，1万担乡镇3个；全县50—100亩连片区58个，100—500亩连片区41个，500—1000亩连片区8个，1000亩以上连片区7个，连片总面积达3.76万亩，占全县总面积的60%。燕子乡建立了5000亩高规格烤烟科技示范园，五里乡形成了40公里烟叶种植长廊，中营乡实现了万亩烤烟大连片。全县共建大棚2058个，其中塑钢大棚448个，竹木中棚1610个，可供移栽面积占总面积的82%。漂浮育苗面积占全县烟叶育苗面积98%，建标准化晾房4640间，农民新购置烟叶机械295台（套），其中，起垄机89台，播种器25台，剪叶机15台,喷雾器163台。
全县蔬菜加工原料基地面积6.3万亩（不含薇菜、食用茵等森林蔬菜面积），其中高山蔬菜面积3.5万亩，魔芋面积2.8万亩。
全县林业产业基地总面积95万亩，其中：日本落叶松、杉木为以主的速生丰产用材林基地30万亩；以厚朴、木瓜等木本药材为主的中药材基地23万亩；以板栗、柑橘、核桃等为主的干鲜果基地9.8万亩；天然箬叶可采摘面积30万亩，人工栽培面积0.53万亩；香椿等森林食品基地2.5万亩。
全县畜牧业基地按照公司化、大户化、区域化的模式稳步发展，现已形成1个万头生猪养殖区小区（长新畜牧发展有限公司太平小区），3个3000头生猪养殖小区（鹤峰经济开发区生猪养殖小区、燕子乡启盛牧业生猪养殖小区、燕子乡兴旺牧业养殖小区），10个“150”和100个50头以上生猪规模养殖大户。
2011年实现工业增加值108853万元，扣除价格因素同比增长18.3%。规模工业企业发展到33家，实现增加值84107万元，同比增长20.0%，实现产值256568万元，同比增长31.6%。规模工业实现主营业务收入243382万元，同比增长30.4%，工业经济综合效益指数198.1%，总资产贡献率10.3%，资本保值率97.7%，资产负债率47.1%，流动资产周转率3.54次，成本费用利润率3.83%，产品销售率97.4%，全员劳动生产率15.5万元/人。
县内有9个资质建筑企业实现增加值11570万元，占第二产业增加值的9.6%。建筑资质企业完成产值39786万元，房屋建筑施工面积82.8万平方米。
县内农村常年商品化肥施用量3.5万吨（折纯），农村用电量4234万千瓦。
综上所述，建设商贸综合服务体系对县域经济发展具有很强的推动作用。
2.2建设条件
鹤峰县是湖北省七个重点扶贫县之一，是全州唯一的重点扶贫县，政策扶持优势强，争取国家政策、资金扶持的空间较大。
2011年县内公路总里程2132公里，全年实现交通运输、仓储和邮政业增加值13830万元，同比增长17.2%，占第三产业的13.3%。旅客周转量19374万人公里，同比增长12.2%。货物周转量44782万吨公里，同比增长11.7%。客货周转量45751万吨公里，同比增长9.4%。随着恩施州“两路”的开通，及鸦来一级公路的建设，规划中的安-恩-张铁路以及未来的神-张高速的建成，为商贸综合体的快速流通提供了保障。
县城供水管道长度31公里，比上年增加3公里，全年供水总量188万吨，其中生活用水量100万吨。县城年末实有铺装道路面积54.9万平方米，比上年增加3.8万平方米。具备一定的基础设施配套能力。
2011年全年完成财政总收入24376万元，其中地方一般预算收入16402万元，税收收入13359万元，财政支出125198万元。2011年年末金融机构各项存款余额325083万元，比年初增加59245万元。其中居民储蓄存款余额195736万元，比年初增加24925万元。各项贷款余额212415万元，比年初增加21051万元。2011年城镇居民人均可支配收入12929元，比上年增加1723无，增长15.4%，城镇居民人均消费支出9122无。农村居民人均纯收入4116元，较上年增加783元，农村居民人均生活费支出3707元。城乡居民具有较强的消费能力。鹤峰县城具备建设一个现代商贸综合体的建设条件。

第3章　项目建设内容
拟建成集购物、休闲、娱乐、餐饮、停车等功能于一体的商贸综合服务大楼。
1、征地30亩。
2、建筑占地面积3000㎡。
3、建筑面积12000㎡。
4、停车位600个，其中：地上400个，地下200个。
第4章　项目工程设计方案
4.1设计依据
1、《居住区规划设计规范》
2、《住宅设计规范》
3、《鹤峰县城市规划管理技术规定》
4、建设单位提供的规划设计文件
5、项目单位提供的规划用地红线图
6、鹤峰县住建局规划设计文件
4.2设计理念
本项目将以如下设计理念，体现现代商贸综合体的优越性与示范性。
1、强化精品设计：创造具有时代特色的商贸模式；
2、提升科技含量：采用新材料、新技术、新设备，倡导节能、节水、节材设计；
3、突出人本思想：规划应充分满足人的行为模式和心理需求，建立消费者的认同感及归属感，创造多功能而非复杂化的商贸条件；
4、注重环境质量：优化项目区内环境，精心营造绿化景观，合理规划交通网络，完善配套及服务设施；
5、追求务实作风：从维护消费者的权益出发，关注消费需求，对消费定位、档次作多层次的综合考虑。
4.3建筑设计
充分体现以人为本的精神，注重商贸综合体的实用性、经济性和舒适性，于最细微处关怀用户，力求予经营者以最大的选择余地。功能布局合理、空间利用得当、房间面积适中，合理适用。建筑主体造型简洁明快，抛弃过多的装饰。采用平坡屋顶结合丰富立面。为保护小区建筑风格的一致性，建筑外观颜色基本统一。坡屋顶采用青灰色波形瓦，外墙使用高级涂料，部分采用褐色面砖并以浅色挑线分隔。窗户采用乳白色塑钢窗框，并对窗台做细部处理。以此塑造出整体、清雅又有时代感的高品位、高质量的商业综合大楼。

第5章　节能设计

随着我国经济快速发展，资源、能源和环境问题已经成为制约我国经济社会持续发展的主要瓶颈。节能降耗工作是从根本上加快建设节约型、环境友好型社会的有效途径。
1、建筑总平面的布置和设计，利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风，摊位区屋顶合理布置通风孔。建筑间及其内部有良好的自然通风。
2、条式建筑的体型系数小于0.35，满足节能要求。
3、节能材料：
①屋面保温材料采用聚苯保温颗粒，厚度按计算。
②外门窗根据不同窗墙面积比限制要求，外窗采用断热铝合金门和窗。外门玻璃采用6厚普通平板玻璃，外窗玻璃采用5厚普通平板玻璃各朝向外窗均采用单框双坡，空气层20厚，卫生间采用单窗单玻。阳台门及落地窗开口较大部位，全部采用双玻，门窗下部填充聚苯乙烯保温板。
③工程塑钢窗气密性必须达到国家GB7101标准规定的1级抗风抗压性能，透性能，雨水渗透性能符合国家标准规定，满足使用要求。
④外墙采用蒸压粉煤灰多孔砖，外保温材料均采用30厚聚苯颗粒保温砂浆，达到保温节能设计要求。
⑤梁、柱等冷、热桥部位内外保温砂浆各拐过500，根据热工计算，上述保温方法均能满足（JGJ134-2001）夏热冬冷地区居住建筑节能标准规定的保温要求。
项目年耗电约为186800千瓦时

第6章　项目抗震设计

1、结构安全等级：二级；
2、设防烈度：根据GB50223-95 《建筑抗震设防分类标准》，本工程抗震设防类别为丙类，地震作用及抗震措施均按6度考虑；
3、可变荷载标准值：
商业用房：2.0KN/m2
一般上人屋面：1.5KN/m2
不上人屋面：0.5KN/m2
吊顶：0.2KN/m2
共余荷载均参照荷载规范取值。

第7章　环境保护
环境保护是我国经济建设中必须遵循的一项基本国策，特别是改革开放以来，党和政府更加重视对环境的保护工作，因此，本项目在实施过程中将严格执行“三同时”制度。
1、项目环保执行标准
国务院1998第25号令《建设项目环境保护管理条例》
《环境空气质量标准》GB3095-1996
《地面水环境质量标准》GB3838-2002
《地下水环境质量标准》GB/T14848-93
《污水综合排放标准》GB8978-1996
《生活饮用水卫生标准》GB5749-2005
2、污染物产生情况
项目竣工交付使用后，主要污染物是生活污水、生活垃圾、商业垃圾等。
3、污染物的治理
各建筑单体的底层及楼层生活污水分别直接排至室外，经室外相对集中设置的化粪池初步处理、餐饮污水经隔油池处理后，由管网收集流注入CHWB-J地理式污水处理设置进行处理，达到排放标准排出。生活垃圾经袋装收集后，由环卫所集中转运处理。商业活动产生的团体废弃物垃圾由环卫所集中转运处理。

第8章　项目实施进度

本项目分为前期准备阶段、项目实施阶段和竣工验收阶段。项目前期准备阶段，主要是项目材料编制、申报立项、土地征用、规划设计、落实建设资金、场地准备等；项目实施阶段分为三通一平、土建工程施工；工程竣工验收。项目建设时间计划为3年。

第9章　项目投资估算

9.1开发成本估算
1、土地费用： 6030万元。
（契税：按土地出让金的4%计算，其他补偿费：按实际发生列支）
2、前期工程费：440万元。
前期工程费包括： 规划设计、景观设计、勘探费、可行性研究、环境影响评价、临时水电、测量放线、规划技术服务费、三通一平费等等。
3、房屋开发费：18330万元，
a、建安工程费：15520万元，
b、附属工程费：1080万元，
c、室外工程费：1730万元。
4、其它费用：320万元。
其它费用包括：其中：城建档案、施工图预算费、其他杂费、招标管理费、 总承包管理费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、 标底编制费等。
5、不可预见费：420万元。
6、其它规费：440万元。
其它规费包括：市政支管线分摊、白蚁防治费、墙改基金费、避雷审查费、城市建设配套费等。
7、开发费用3800万元。
⑴财务费用：1600万元（包括银行贷款），
⑵管理费用：900万元，
⑶销售费用：1300万元，
小计：1+2+3+…+7=29780万元。
8、启动流动资金：3000万元。
9.2总投资
总投资Σ：（一）+（二）=32780万元

第10章 效益估算

本项目设计建设期3年，投产期2年，达产期15年，计算项目计算期为20年。项目总投资32780万元，建设投资28800万元，建设期利息980万元，流动资金3000万元。资金筹措为项目资本金12000万元，债务资金20780万元。估算年均销售收入15000万元，年均总成本费用9000万元，税费2000万元，年均净利润5000万元，全部投资回收期约为5年。项目建成后可带动物流、旅游、餐馆、酒店等相关联产业的发展，形成农副地特产品，城乡建材产品，日用工业品的集散地。可提供直接就业岗位300个，可使500余人有间接就业机会。
项目经济效益良好，社会效果明显，环境效益可控。

第11章　结论与建议
11.1结论
本项目符合鹤峰社会经济发展的总体要求，符合当前推进城镇化进程的发展方向。从项目的成本、效益指标分析可以看出，本项目的静态经济效益良好，社会效益明显，项目建设完全能达到预期目的。因此，项目开发切实可行。
11.2建议
为使投资能在短期内很快收回，项目单位可着手采取以下措施：一是缩短项目建设工期，促使建设项目尽快竣工交付使用，早见效益；二是加强工程质量监理，提高工程质量，减少返工率；三是加强运营管理，降低经营成本；四是争取国家对综合商贸服务体系建设的政策、资金支持。

目 录
第一章 概 论 1
1.1项目名称 1
1.2项目地点 1
1.3区域特点 1
1.4建设规模 1
1.5可行性研究范围 2
1.6项目估算总投资额 3
第二章 项目市场分析 3
2.1####县经济发展趋势分析 3
2.2####县房地产发展概况 4
2.3区域市场分析 10
2.4项目利弊分析 11
第三章 项目定位及销售预测 12
3.1项目定位 12
3.2销售情况预测 14
3.3销售价格预测 14
第四章 项目的工程技术方案 15
4.1总平面及建筑方案 15
4.2结构 16
4.3供配电工程 16
4.4给排水工程 16
4.5人防 17
4.6弱电工程 17
4.7主要设备设施 17
4.8交通与停车 17
4.9环境保护 17
第五章 项目管理与建设进度计划 19
5.1项目运作模式 19
5.2招投标管理 19
5.3工程监理 19
5.4物业管理 19
5.5建设进度计划 19
5.6销售计划 20
第六章 项目营销和招商方案 21
6.1销售、租赁比例 21
6.2运营策略 21
6.3招商策略 22
第七章 投资估算和资金筹措 25
7.1投资估算 25
7.2资金筹措 27
7.3资金平衡计划：见下表 28
第八章 效益分析 29
8.1销售收入、销售税金及附加估算 29
8.2经营成本及费用估算 30
第九章 项目风险及防范措施 31
9.1市场风险 31
9.2筹资风险 31
9.3销售不确定性风险 31
9.4项目开发的风险 32
9.5成本控制的风险 32
第十章 结论及建议 33
10.1结论 33
10.2建议 33

18