银行办公大楼项目可行性论证报告.doc

目　录

第一章 总 论 4
1.1项目概述 4
1.2项目提出的背景和必要性 4
1.3 项目建设的可行性分析 16
第二章 项目依据和范围 20

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2.1项目编制依据 20
2.2编制原则 20
2.3项目编制范围 21
第三章 市场发展预测及行业关键指标分析 22
3.1市场风险及发展预测 22
3.2 价格分析 25
3.3 关键指标分析 28
第四章 项目选址与建设条件 36
4.1 项目选址 36
4.2 区域建设条件 36
4.3社会环境简况 37
第五章 项目建设内容与规模 39
5.1 项目建设内容 39
5.2 建设规模 39
第六章 项目实施进度安排 41
第七章 环境保护和交易流程 42
7.1 市场污染评估与处理 42
7.2 交易流程 42
第八章 项目经营管理与劳动定员 49
8.1 项目经营管理 49
8.2 劳动定员 49
8.3 劳动保护和安全生产 50
第九章 投资概算及资金筹措 51
9.1 投资估算 51
9.2 资金筹措 51
第十章 经济效益分析 53
10.1项目的制度成本分析 53
10.2 项目效益分析 55
10.3 本项目成本估算 56
10.4 投资初期的营销计划建议 57
10.5 销售收入及税金 57
10.6 利润估算 58
10.7 财务平衡分析 58
10.8 不确定性分析 58
10.9 结论 59
第十一章 结论及建议 64

XX银行办公楼项目

可行性研究报告

目         录

第一节 项目概况 .............................2
第二节 项目建设的必要性 .....................3
第三节 环境保护 .............................5
第四节 效益分析 .............................7
第五节 相关影响及其他 .......................7
第六节 结论 .................................8

*****银行办公楼项目
可行性研究报告

第一节 项目概况

一、项目概况
1、项目名称
******银行办公楼项目
2、项目地理位置
拟建项目位于**县城中心区域，新街（南北走向）中段位置，原县***地块。电影院北50米有中国银行、农业银行营业网点，向南50米有农合行总行、工商银行，此项目所在地段是**地域金融中心。项目区地理位置优越，交通便捷，符合银行办公大楼建设的总体规划。
3、建设规模
建设总用地面积为2亩，建造1栋6层主楼，1栋3层辅楼，总建筑面积约为4,000平方米的银行总行办公楼。同时，在主楼前方配套停车场，下设地下金库以满足办公及经营需求，预计总投资3,000万元。
4、项目建设期限
2012年3月31日
5、投资估算及资金来源：
本项目总投资约为3000万元，资金来源于注册资本金。明细估算如下表：

序 号
项 目
计量单位
数 值
单位造价（元）
总造价
（万元）
1
地下金库建安成本
平方米
100
2,0000
200
2
主楼1-6层建安成本
平方米
3000
1,500
450
3
辅楼1-3层建安成本
平方米
900
1,500
135
4
地 皮
亩
2
800,000
160
5
装饰工程成本
平方米
4000
1500
600
7
室外道路铺设成本
平方米
1000
400
40

小 计

1585
8
设备购置费

9
税 费

10
其他费用、成本

11
预备费（10%）

300

合 计

3000
二、项目承办单位
    本项目拟通过招标方式确定承办单位。

第二节 项目建设的必要性

一、有利于树立品牌形象，打造精品村镇银行战略
本次申请建造****银行办公大楼是为通过树立品牌形象，突出经营特色，打造**人民自己的银行品牌形象。更进一步贯彻和落实服务***人民的理念，努力提升****村镇银行在政府、监管机构、同业、客户、广大员工和社会舆论中的公信力和美誉度。
二、有利于促进人才培养与引进，促进企业文化建设
未来几年，将进一步完善人才培养、引进和激励机制，以优秀的企业文化、良好的工作环境、富于竞争力的薪酬体系和广阔的发展空间吸引并留住人才，建立一支高水平的人才队伍。
目前公司共有员工***人，办公总面积仅有300平方米，办公用房非常紧张，且办公用房属于租赁用房，非本行所有的房产。本项目除行政办公外，还包含总行营业部、机房、多功能会议室、培训中心、来宾接待中心、职工食堂、员工宿舍、职工活动中心等。通过本项目的实施，将解决公司未来业务规模、人员规模快速增长对场地的需求，通过构建良好的办公环境，进一步稳定经营环境，有利于留住、吸引和招募优秀人才，提升***银行形象和市场影响力。同时，整体的研发技术及营运环境对企业文化建设起到积极的促进作用，通过塑造良好的整体企业形象，加强员工之间的互动交流、定期开展丰富多彩的文化活动以及核心价值理念的传播，提升员工的成就感和归属感以及对公司目标、企业文化的认同。
三、进一步改善公司的资产结构，提高注册资本金使用效益
该项目使用土地为商业用地，紧邻工商银行、农合行、中国银行及农业银行网点，是**金融中心区域，地理位置优越。在国际、国内宏观经济环境不发生重大不利变化的情况下，该处房地产具有较好的增值空间。通过本项目的可行性研究报告实施，将新增公司优质固定资产，进一步改善公司的资产结构，提高注册资本金的经济效益。

第三节 环境保护

一、本项目的环保宗旨
本项目建设过程中坚决贯彻环境保护和绿色节能的基本国策和可持续发展战略，坚持污染控制和生态保护并重，遵守国家有关环境保护的法律、法规及相关要求，做好环境保护。
二、本项目对环境的影响
本项目在完成、投产时可能产生的极少部分影响环境的情况，跟据不同情况采取治理措施，以能达到下列国家规定的排放标准：
1、执行《建设项目环境保护管理办法》中规定的”三同时”原则
2、大气污染综合排放标准 （GB16297-1996）
3、污水综合排放标准    （GB8978-1996）
三、本项目的环保措施
1、废水处理
本项目无废水产生，只有少量的生产用水(主要为替换补充生产用水)。排水主要是生活污水及雨水。
2、固体废弃物处理
本项目产生的固体废弃物为生活垃圾。生活垃圾定点堆放，由环卫部门定期清运，集中处理，可防止污染环境。且行政办公废弃物均可收集出售。
3、废气处理
无废气物质产生。
4、环境绿化
为了美化环境，应进行环境绿化，环境绿化采取点线面结合、发展建筑物垂直绿化的方案，构成一个完整的绿地生态系统。增加绿化面积，提高绿化系数，净化空气、美化环境。在道路两侧种植植被，建筑物以外的空地上种植花卉，以营造清洁美观的工作环境，调节和修复周边的生态环境。
四、综合评价
本项目在建设及生产运行中“三废”排放均可达到国家有关标准的要求，由此可见，本项目环境效益、社会效益和经济效益较好。

第四节 效益分析

本项目运营后，可同时吸纳安置近 150（按人均20平方米使用面积测算） 人办公。本项目的实施，符合我行未来几年的发展理念与规划，使发展目标更加清晰，发展道路也将会更加具体合理。
具体为：
1、项目的实施可以优化公司的资产结构，增强抗风险能力，促进业务发展，提升员工对公司的认同感和凝聚力，吸引更多的优秀银行人才，提高运营管理效率，提高我行的市场竞争力。
2、项目建成后，可以大大提高我行服务的质量，进而提高市场占有率，进一步提升经济效益。
3、项目建成后，可以提升公司整体形象和品牌价值，推动我行业务的健康快速发展。

第五节 相关影响及其他

一、对银行的影响
1、折旧对银行业绩有着积极的正面影响
本项目新增固定资产3000 万元，若房产按 50 年折旧计提，预计残值率为 2%，则每年这部分资产计提的折旧为 60万元，不会对公司盈利水平产生重大影响，相对于购置/租用同等面积的相同场所本项目有着积极的正面影响。
2、固定资产减值对公司业绩的影响
按目前经济发展趋势和项目所处的地理位置，在国际、国内宏观经济环境不发生重大不利变化的情况下，该项目存在较好的增值空间，预计该项目不会发生资产减值对公司业绩产生不利影响的情况。
二、其他事项
本项目的实施地点是原县电影院，产权为县政府所有，目前出租于大头鞋业经营，土地性质为商业用地。本项目建成后，项目涉及的房屋建筑物用于银行内部使用。

第六节 结论

本规划从项目必要性、现有的研发及办公条件分析、未来的银行发展需求及投资规模等诸方面都是可行的；本项目的经济效益及社会效益评价均较好，立项建设是必要和可行的。研究报告的结论意见如下：
1、预计工程进度：本项目建设工期计划19 个月，拟分三个阶段进行，第一阶段设计筹备阶段，包括与政府签订合同、合同内容实施、编制可研究报告及评估、论证、批复，准备设计资料，现场测量勘察、初步设计及审批、施工图设计和原场地拆除及设施搬迁。此阶段计划时间 6 个月。第二个阶段为土建施工阶段，包括大楼建造、设备安装及调试此阶段计划时间7个月。第三阶段为装修入驻阶段，包括内部建设装修、人员培训、布局及搬迁入驻等过程6 个月。
2、本工程项目必要性充分、市场风险较小，经济技术可行。

***银行股份有限公司
年 月 日目 录
第一章 总 论 4
1.1 项目概况 4
1.2 编制依据 5
1.3 项目建设内容及规模 5
1.4 项目投资概算及资金筹措 14
1.5 产品方案 15
1.6 原材料及动力 16
1.7 主要技术经济指标 17
1.8 项目实施进度 18
1.9 研究结论 18
第二章 项目建设背景和必要性 19
2.1 项目建设背景 19
2.2 项目建设必要性 20
第三章 市场分析和预测 22
3.1 市场现状 22
3.2 **县市场 23
3.3 全国市场 23
3.4 鸡肉市场分析 24
3.5 鸡蛋市场分析 24
3.6 有机肥市场分析 24
3.7 销售预测 25
第四章 项目区概况 26
4.1 项目区基本情况 26
4.2 项目区畜牧业生产现状 27
4.3 水、电、路、通讯、技术等条件 27
第五章 项目建设方案 29
5.1 项目建设原则 29
5.2 项目设计依据的规范与规程 29
5.3 项目设计方案 30
5.4 工程设计标准 33
5.5 技术标准 36
5.6 设备选型 53
第六章 消防安全 57
6.1 消防依据 57
6.2 消防工作程序 57
6.3 消防安全流程 59
第七章 节水与节能 60
7.1 节水工程与科技措施 60
7.2 养殖节能措施 61
7.3 饲料加工节能措施 61
7.4 电气节能措施 62
7.5 减排 62
第八章 环境影响和保护措施 63
8.1 环境保护依据 63
8.2 项目区环境现状 63
8.3 环境影响评价 64
8.4 工程环境保护措施 64
8.5 “三废”处理措施 65
8.6 环境影响综合评价 65
第九章 项目组织管理 67
9.1 基本思路 67
9.2 组织管理 67
9.3 施工组织及质量管理 68
9.4 建设及运作方式 69
第十章 招投标方案 70
10.1 项目招标执行文件及标准 70
10.2 项目招标范围、组织形式及方式 70
10.3 招投标组织 71
第十一章 建设实施进度安排 73
11.1 项目建设期 73
11.2 项目建设进度安排 73
第十二章 投资估算和资金筹措 74
12.1投资概算 74
12.2 资金筹措方案 86
第十三章 财务分析评价 87
13.1 财务评价依据 87
13.2 经营收入、税金及附加估算 87
13.3 利润估算 90
13.4 财务现金流量分析 90
13.5 盈亏平衡分析 90
13.6 敏感性分析 91
13.7 评价小结 91
第十四章 效益分析 93
14.1 经济效益 93
14.2 社会效益 94
14.3 生态效益 95
第十五章 风险分析及保障措施 96
15.1 项目主要风险因素分析 96
15.2 保障措施 97
第十六章 结论与建议 101
16.1 可行性研究结论 101
16.2 问题与建议 101

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