电动游艇俱乐部项目可行性论证报告.doc

电 动 游 艇 俱 乐 部

可
行
性
研
究
报
告

目 录

第一章 中国游艇市场概况
第二章 我国游艇俱乐部现状
第三章 项目规划
第四章 投资估算
第五章 项目风险
第六章 组织机构
第七章 项目进度
第八章 安全措施
第九章 环境保护
第十章 经济和社会效益评估
第十一章 研究结论与建议
第一章 中国游艇市场概况

近几年，游艇俱乐部及游艇配套的项目出现了开发的热潮，很多水岸游艇地产、滨水度假旅游项目、水上活动项目等都加入游艇的元素。

国内的游艇俱乐部最早出现在90年代初期。1995年到2003年，在华南及华东沿海地区陆续出现了很多大型游艇俱乐部，配套齐全，包括会所、娱乐、餐饮、客房、码头等设施，这些俱乐部成为游艇俱乐部行业发展的雏形。

国外的游艇行业如今已有一个非常成熟的经营模式及完善的政策管理法规，当然也有相当的经济基础及消费能力。从几千到几亿的游艇都有，大致都用于商务活动和运动休闲。国外游艇俱乐部按档次大致分为以下几类：

豪华高端俱乐部 这样的俱乐部有大有小，非常注重个性化服务，配套都很齐全，有的更甚于大酒店的配套功能。它们的入会费很高，且只对会员开放。会员多是大公司的老板，以及社会上的显贵人物。俱乐部的经营者并不一定以赚取最大利润为目的，试想一下，你经营的俱乐部有如此的会员，收获肯定不止是金钱。这样的俱乐部，会员名额是有限的。它们有非常高的入会标准，当你不符合他们的标准，即使很有钱，也不能成为它的会员。

　 高档次的游艇俱乐部 会员制，会员一般都有自己的船只，大都是企业的老板、专业人事或演艺界明星、大企业高管等等。这样的俱乐部多是商务社交场所，会员希望能在这里结识一些重要人物。这种俱乐部配套也比较齐全，在国外较为普遍。

平民化的俱乐部 会员与非会员相结合，部分设施对外开放，大众化收费。俱乐部的客户最关心的是能否提供游艇买卖、泊位、保养、维修、补给等相关服务，对俱乐部的其他配套如餐饮娱乐等设施要求不高。经营者也是靠提供游艇的相关服务赚钱，这种俱乐部占了很大部分，因为欧美一些国家70%的家庭都有或大或小、不同种类的船只，他们需要这些俱乐部为他们的船提供服务。

运动型及兴趣型俱乐部 俱乐部有比较专业的配套服务，提供一个聚会交流的平台，这种俱乐部本身很难赚取很大的利润。

每个行业都有它自身的发展进程以及条件，游艇俱乐部也不例外，例如要有具有一定消费能力的人群、好的水域环境，以及人们对这个事物的了解认可。以上的条件现在我们国家基本都可以满足，行业管理政策也不断完善，但是有一样东西我们还没有真正理解及融入，那就是文化。

俱乐部是一种生活也是一种文化。举个例子，在香港，“俱乐部文化”已经非常成熟，有各式各样的俱乐部，如红酒会、雪茄会、游艇会、乡村俱乐部、马术、钓鱼、潜水等。俱乐部的规模配套或大或小，入会费从一两万到几百万不等，其中有些价格低廉的入会费令很多公司白领、运动爱好者或中产阶层成为一些中小型俱乐部的会员，很多人同时拥有几个俱乐部的会籍，会所成了他们日常用餐、社交聚会、商务接待、休闲娱乐的主要场所。据国际游艇设施委员会（ICOMIA）提供的资料表明，目前世界旅游船艇年消费额高达400亿美元，如果加上相关的维修、管理、娱乐等费用，全球每年的游艇经济收入超过500亿美元。全球发达国家每171人就拥有一条游艇，挪威、新西兰等地人均拥有游艇高达8:1，美国为14:1，就是内陆国家瑞士，人均游艇也达到69:1。
也就是说，发达国家的游艇是相当普及，游艇消费已较为普遍，随着全球经济进一步发展，人们生活水平的不断提高以及消费观念的改进，“游艇经济”将会成为沿海国家的国民经济的主要亮点。

第二章 我国游艇俱乐部现状

近十几年国内经济发生翻天覆地的改变，人们生活水平也发生质的改变，经济特区的经济发展水平基本达到发达国家的水平，沿海地区经济后来者居上，消费观念、生活方式也逐渐发生变化，追求闲情逸致的生活质量。
当前，在中国人的眼里，游艇能显示身份和实力，拥有私家游艇就是财富的象征，数据显示，为了满足“贵族”阶层的需求，目前全国各地成立了多个大大小小的游艇俱乐部，上规模、有档次仅有6家左右，而且大多集中在东南部沿海和长三角地区。游艇俱乐部一般采用会员制，收取会费，向会员提供游艇租售、维修养护、驾驶培训、领航开航及配套休闲娱乐等服务。以华东地区目前颇有影响的太湖水星俱乐部为例，会员分为个人会员及公司会员两种，交纳年费后就可享受俱乐部的全套服务。会员也可购买俱乐部游艇，并使用内部泊位，由俱乐部专人负责保养，也可向俱乐部租赁游艇使用。随着游艇休闲的兴起，各地已纷纷开始重视和规划游艇业，兴建各类专用码头。如：上海市按照规划，将在黄浦江上建10座游艇码头，预计2007年之后，上海的游艇产业将逐步带来每年200亿元的销售产值和2万多个就业机会。

随着中国国民经济的高速发展，中国人的消费能力、观念、内容和形式都在发生变化，对船艇的需求也将会越来越多，水上健身运动、水上高速客运、水上休闲等将会越来越多地走进人们的生活中，这些必然会促进中国游艇代理业的发展。根据以往消费结构与经济发展水平适应性，可以预测，国内市场游艇需求的高潮将很快到来。“中国人游艇梦已被点燃”已成现实！国内已建成运营的较大型游艇俱乐部：
①、苏州水星游艇俱乐部座落在苏州太湖国家旅游度假区。这是一个中国具有国际水平的水上豪华游艇俱乐部。它拥有自行生产世界著名品牌的游艇和一座144个泊位的一流码头。俱乐部除了拥有数十种类型的豪华游艇、房艇外，还有许多专用设施，如：中西餐厅、酒吧、25米室内室外的游泳池、冲浪池、桑拿、健身房、迷你超市、游艺室、儿童游艺设备、阅览室、多功能厅、游艇及设备展示厅、草地排球、会员专用停车场、会员快艇驾驶培训中心、桌球房等。
②、深圳浪骑游艇俱乐部坐落在深圳东部海岸，占地、占海面积16万平方米，建筑物有会所大楼、全封闭的会员会所、274个游艇泊位、400个干船舱和游艇维修车间及设施等。会所大楼建筑面积13700平方米，内设海图室、购物商场、会议室、豪华海景客房、中餐厅、西餐厅、酒吧、露天烧烤场、观海台和系统化海上模拟训练仪
③、大梅沙国际游艇俱乐部总投资13.7亿人民币，规划中俱乐部主会所占地20000平方米，建筑面积8000平方米，海域使用面积18万平方米，浮式游艇码头泊位260个，防波堤总长1050米(含邮轮码头304米)。
④、北海国际游艇俱乐部（正建设中），规划面积10.7公顷（包括海域和陆域），投资1.25亿元兴建。俱乐部由俱乐部会员大厦、琴状多功能厅、月亮岛、中心公园以及游艇停泊港池五部分组成，将在世界范围内招收会员，预计将拥有船艇250艘，其中大型豪华游艇20艘、中型豪华游艇40艘、小型豪华游艇60艘等。
⑤、青岛银海游艇俱乐部拥有陆域面积75000平方米水域面积87000平方米，项目总投资三亿元人民币。俱乐部码头按照国际标准建设，设有366个专业游艇泊位，全部码头设施采用国际第三代产品由西班牙AISTER公司制造安装。俱乐部码头设施齐全，拥有一流的充电、供水、加油、起吊、修船和干船坞。陆域设有俱乐部会所、游艇驾驶培训学校、健身会馆、不同风格的俱乐部、宾馆、歌厅、咖啡厅、酒吧、钓鱼场、美容中心，办公和运动员洋房等配套设施。
⑥、厦门香山游艇俱乐部(建设中)总用海面积在701097.8平方米以内，其中填海部分约11万平方米、防坡堤和护岸用海面积7万平方米、高桩平台约7万平方米。土地现状为海域，土地用途为商业、办公、俱乐部及其它。项目地上总建筑面积为18.9万平方米，其中俱乐部为83000平方米，商务办公建筑面积为55000平方米，商业建筑面积18000平方米，游艇俱乐部17000平方米，游艇销售训练中心及候船室建筑面积13000平方米，其它公共设施建筑 面积3000平方米。
⑦、北京长城游艇俱乐部建有浮动的码头 6 条，游艇泊位 320 个；浮动码头规格分为大型和中型游艇；提供包括出航服务（配置船长、船员、陪护人员服务）、救援服务、驳船服务、大风防范服务、出航气象数据服务、安全与气象警戒服务；以及摩托艇、潜水服、救生装置等。
⑧、南京银河游艇俱乐部集餐饮、休闲娱乐、游艇综合服务于一体，其主体建筑长80m宽12m，有效建筑使用面积2400m2共设四层，它外观豪华气派，内饰典雅温馨，是一所高品味、高享受的休闲会馆。南京银河游艇俱乐部位于下关2号码头，毗邻扬子江畔，与阅江楼相映衬。俱乐部目前拥有各类世界名艇，以供销售、租赁、观光之使用，拥有游艇停泊位，并有专业技师为您提供一整套完整的售后服务。
⑨、国内著名的游艇俱乐部还有：大连星海湾游艇俱乐部、北戴河游艇俱乐部、上海东晶湾游艇俱乐部、杭州运河游艇俱乐部、广州莱茵游艇俱乐部等等，由于游艇俱乐部集合了城市形象、旅游观光、休闲度假的功能，各地政府大力扶持，截止2005年中国政府批准的游艇俱乐部已有二十几家。2010年申报游艇俱乐部性质的项目将会突破100家。

第三章 项目规划

一、项目名称：
名 称：hs湖电动游艇俱乐部
二、投资范围：
游艇俱乐部、四星级商务会所、多型号电动游艇的整体组装、电动游艇专用悬挂机的生产、码头泊位及配套设施出售、出租及水上运动娱乐。
三、项目位置
本项目位于河北省hs市hs湖
四、投资者基本情况
1、
2、
五、总体规划
1、地块历史及现状： hs湖国家级自然保护区座落在河北省hs、hsjz、枣强之间的三角地带，是华北平原惟一保持沼泽、水域、滩涂、草甸和森林等完整湿地生态系统的自然保护区，占地面积283平方公里。其生物多样性十分丰富，以内陆淡水湿地生态系统和国家I、II级鸟类为主要保护对象。hs湖，俗称“千顷洼”，又叫“千顷洼水库”，湖面75平方公里，面积与蓄水规模仅次于保定白洋淀，是华北平原第二大淡水湖，单体水面积位居华北第一。2000年7月，被国家林业局和省政府批准为河北省hs湖湿地和鸟类省级自然保护区。2003年6月，被批准为国家级自然保护区。
hs湖水源充足，水量丰沛，丰水季节，碧波粼粼，一望无际，“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色”，其景色之优美，令人心旷神怡。临堤远眺，青山倒映，碧波千顷，湖天一色；登上游艇，则溅水成雾，击旅飞鱼，欢情快意，环湖万亩林场，郁郁匆匆。
2、总体规划原则：hs湖电动游艇俱乐部是一个综合性游艇及配套生产服务项目，分四星级商务会所、游艇码头、电动游艇组装和专用悬挂机生产、游艇培训中心等4个建设主题板块。
3、建设规模：本游艇俱乐部拥有 67000 平方米面积的水域，设计可容纳船长6-10米的小型游艇 60 艘，船长10-15米中型的游艇 50 艘，工作艇 10 艘以及码头水、电等配套供给设施和维护设施。
1)该游艇俱乐部项目符合地方政府的规划和发展方向。
2）主要建筑物为入口广场（停车场）、四星级商务会所、电动游艇整体组装和电动游艇专用悬挂机生产基地、俱乐部游艇码头、游艇培训中心（展览中心、游艇干仓）等配套建筑物。
3）入门广场设有大型停车场合理解决较大的车流和人流集散问题；入口处有电瓶车服务，人、车、物相对分流设计，尽量减少人车相互干扰，充分考虑配套公建及商业环境和交通的影响。
4）泊船位集中布置在俱乐部会所、培训中心2处，方便管理，并充分考虑尽可能减少波浪对泊位的冲击。并在培训中心处规划设计了可存放100条小艇的游艇干仓，为普通会员提供停泊、修理、管理服务。
5）充分完善会议、商业、运动、服务等配套设施，实现会议、度假、购物、休闲一体化服务。
4、总体规划布置：
1）根据原有地块的区域位置建设电动游艇专用悬挂机生产基地、商务会所， 的水域设计成俱乐部游艇区，建设有水上房船区、游艇泊位区、公共游船码头区。
2）在 周遍建设独立游艇码头泊位，将现有的小路拓宽成星光大道，大道两旁每隔100米设计有一尊大型青铜器仿制品布置，以增加会所区的地域文化氛围。
3）在会员会所的布置方面，在规划设计中，将突出每幢会所依山傍水的特点，把会所、码头、游艇、湖景有机的结合，作到一幢会所一处风景的油彩画效果，充分利用滨湖地势，以达到会员会所区的最优化设计。
4）在游艇培训中心板块的设计中,结合现阶段国内游艇俱乐部的发展形式和借鉴国际游艇俱乐部的先进经验及本地区的远景发展目标，主要建筑为联体洋房，配套设计有游艇培训中心、游艇码头、商业街等，既强调普通会员的尊贵地位又满足社会不同层次对游艇游乐的需要。
5）交通组织：入门广场设有停车场，俱乐部景区内设有电瓶车服务，有效减少大俱乐部区车流量；通往会所区的星光大道，只对VIP会员开放，限定车流量和车行速度，尽可能减少对VIP会所幽静生活的影响。将公共对外开放建筑集中放置在半边溪一端，并设停车场，有效的减少外部人流，车流对俱乐部和VIP会所区的影响。
5、景观设计：
总平面布局利用独特的地理优势，通向俱乐部的岸边设计成全木制观光长廊（风雨桥造型）；在通往商务会所的星光大道两侧摆放青铜器，形成青铜器文化长廊；2个游艇泊位区各有特点：商务会所区突出豪华游艇、私家码头概念；游艇培训中心突出房船、电动游艇及电动游艇维护、展示、存放小游艇的特点。
6、消防设计：
总平面布局中，考虑到建筑多为多层建筑。消防车道均不小于4米。洋房设计满足消防楼梯和间距的要求。商场及各公共服务设施用房，均符合消防规范的要求。
六、功能设施及配套规划
商务会所拥有 间东南亚装饰风格的标准房间和套房，大多数房间可鸟瞰hs湖及周遍景观。经过了精心布局的会所房间内，从小巧的摆件到别致的装饰画，每一个细节都演绎着游艇俱乐部的文化主题。俱乐部提供了各种温馨的个性化服务，每天进行的客房清洁、洗衣、送餐等服务，不仅照顾所有的生活细节，而且24小时响应宾客的所有要求；同时客房内的宽带上网设备，让您的商务之旅更从容。
电动游艇俱乐部具有多个多功能会议厅，配备计算机，多媒体投影仪等先进设备，适合新闻发布、公司董事会、学术研讨、产品推介展览、时装展示、周年庆典和婚宴等各种规模的会展。一流的设施设备，“会议专职秘书”为您度身设计的个性化会议方案，关注每一个细节的专业服务，将令各种类型的会议及宴会圆满、成功。
        会议设施包括：计算机/多媒体投影仪/幻灯机/3M胶片投影仪/录像机；
        会议服务项目：录音/快速复印/制作横幅、会标、背景板和指示牌/提供鲜花、果盘和茶点/摄像/摄影/展览布置；
        商务中心提供便捷的订票和旅游代理等商务服务；
        提供半天及全天会议厅包价；
游艇俱乐部的餐饮设施齐全，设有中、西餐厅、宴会厅和各类大小餐厅12间，装修典雅尊贵，富有浓郁的东南亚风格。
位于俱乐部二楼的餐厅，宽敞明亮，充满异域情调，厅外绿树环绕，景色优美，让您心旷神怡。您尽可在这种轻松高雅的气氛中尽享琳琅满目的珍馐美点,行云流水般的现场钢琴独奏更伴您一段悠然时光。
游艇俱乐部拥有舒适豪华客房（高级行政套房、海景蜜月套房、豪华水景房）等； 共有 间。

房间详细情况:
房 型
牌 价
普通园景房
RMB 208
普通水景房
RMB 288
豪华园景房
RMB 298
豪华水景房
RMB 388
高级行政套房
RMB 720
海景蜜月套房
RMB 820
豪华水景套房
RMB 980
海 景 房 船
RMB 1180
可同时为 人提供服务。会所配有专车行驶的星光大道、专用游艇泊位和停车场，充分体现会员的价值和环境的私密性。
游艇培训中心拥有中小型游艇泊位、干船舱、维修车间、水上运动培训场地、职工洋房、海景洋房、游艇展览中心。

房 型
牌 价
园景会所
RMB 1980
水景会所
RMB 2980
园景洋房
RMB 158
水景洋房
RMB 258
20-36英尺游艇
RMB 300（小时）
36-50英尺游艇
RMB 700（小时）

hs湖游艇俱乐部总平图

会所总平图

游艇码头

七、消费群定位：
该项目位于hsjz市境内，隶属河北省hs市，地处华北东北部、hs湖北倚新兴的区域中心枢纽城市hs市，南靠“天下第一州”hsjz，一湖连两城，享有东亚地区蓝宝石、京津冀最美湿地、京南第一湖等美誉。 hs湖自然保护区管理边界东至善官村，西至大寨村，南至堤里王，北接滏阳河，东西向最大宽度22.28km，南北向最大长度18.81km，海拔在18～25m左右，总面积187.87km2。hs湖紧邻东湖大道（106国道），交通便利，处在环京津、环渤海、沿京九铁路的位置，距北京和天津均为200多公里，距黄骅港距离为190多公里，周边300公里以内有石家庄、太原、郑州、济南四个省会城市，及26个地级市，集铁路、公路、通讯枢纽为一体，被著名社会经济学家费孝通先生称为黄金十字交叉处。[
本项目消费群定位为：
1）以北京市、天津市、河北省的商业人士和港澳台商为主；
2）博览会期间的外宾；
3）追求游艇时尚生活的国内的成功人士；
4）商务会议的与会者；
5）体验游艇生活的白领。
八、消费动机
重新体会生命的意义，为繁忙的生活增添更丰富的色彩。
九、主要技术经济指标
根据规划设计要点的要求和对市场的调查与分析，拟建hs湖游艇俱乐部及配套设施。

项目主要技术经济指标（一）
项目
单位
数量
项目
单位
数量
陆地总面积
平方米
487000
水域面积
平方公里
5．3
总建筑面积
平方米
112000
海景洋房A座
平方米
21000
泊位总面积
平方米
2635
海景洋房B座
平方米
13500
容积率

0．23
VIP会所
平方米
52500
建筑密度

12%
附属配套
平方米
16600
陆地绿化率

61%
商业休闲区
平方米
8400

分项目主要技术经济指标（二）
项目
数量
单位
海景洋房A座
185
间
VIP会所
175
幢
海景洋房B座
300
间
海景房船
30
艘
36英尺泊位
100
个
60英尺泊位
30
个
72英尺泊位
5
个
20-36干仓泊位
100
个
停车位
600
个

项目主要财务评价结果指针汇总表
指标
评价结果
项目总投资（万元）
29455（不含征地费）
项目总销售收入（万元）
36536（俱乐部、会所、洋房销售收入）
项目销售缴税总额（万元）
1955
项目年经营收入总额（万元）
2855
项目年经营缴税总额（万元）
558
项目年经营利润总额（万元）
2297
年投资利润率
25%
回报期
4年
十、主要板块功能
水上码头泊位：停靠游艇，主要面向会员提供租赁服务；
游艇俱乐部（海景洋房A座）：五星级标准，集合商务中心、餐饮、娱乐、会务功能；
VIP会所：只提供给VIP会员度假使用，每幢会员会所配有专职保姆、管家、厨师等服务；
培训中心（海景洋房B座）：面向社会开放式服务，会员购买后，可以委托俱乐部管理出租，配套有完整的游艇培训、娱乐、存放、上下水服务、维修、销售等服务。

第四章 投资估算

一、项目总投资（5000万元，征地费用另算）
项目投入按陆地部分和水上部分计算：
1、陆地投入（2210万元）
（1）总建筑面积：12000平方米，按每平方米1500元核算，投入需要1800万元
（2）绿化和景观设计面积：12000*61%，按每平方米150元核算，投入需要110万元
（3）停车场和辅助设施：300万元
2、泊位投入（445万元）
（1）定位桩需要250根，按每根成本加施工费2000元核算，投入需要50万元
（2）码头泊位135个5760英尺，施工面积2635平方米，按每平方米1500元核算，投入需要395万元
3、房船投入（ 万元）
（1） 无动力房船 艘 固定在俱乐部游艇码头 万
（2） 90*2HP动力房船 艘 万
二、项目物业销售收入 （万元）
游艇俱乐部的经营模式很多，结合香港深湾游艇俱乐部和新西兰奥克兰码头地产的经验，该项目的经营思路是：“短期销售持平和长期服务增值”。
分级
消费内容
数量
消费标准（万元）
VIP会员
会所+60英尺泊位+36英尺以上豪华游艇
30
326（一次性）
金卡会员
俱乐部套房+36英尺泊位+20-36英尺豪华游艇
25
156（一次性）
银卡会员
洋房+36英尺泊位+20-36英尺豪华游艇
50
116（一次性）
高级会员
俱乐部套房或俱乐部内休闲娱乐消费
100
年消费10万元以上
普通会员
洋房或俱乐部内休闲娱乐消费
400
年消费5-10万元
2、 游艇俱乐部会员卡分级消费：
注：VIP会所的销售价格：4000元/平方米；
俱乐部套房的销售价格：3500元/平方米；
洋房的销售价格：3000元/平方米；
游艇泊位的销售价格：1000元/英尺；
36英尺以上豪华游艇销售价格：200万元/艘；
20-36英尺豪华游艇销售价格：100万元/艘；
VIP会所的销售总收入：175*300平方米*4000元/平方米=21000万元
俱乐部套房的销售总收入：185*150平方米*3500元/平方米=9710万元
洋房的销售总收入：300*45平方米*3000元/平方米=4050万元
泊位的销售总收入：5760英尺 *1000元/英尺=576万元
房船的销售总收入（1200万元）
无动力房船 20艘*35万=700万
90*2HP动力房船 10艘 50万=500万
这些价格在全国同类产品中算是低的，比较容易在短期内实现回笼资金36536 万元，纳税总额1955万元（外商企业享受国家3减2免优惠政策，只收营业税5%，城市维护建设税 （7%））。
钻石卡、金卡、银卡销售，可以把部分会所、俱乐部套房、洋房、泊位变现，来冲兑项目的部分投入；在经营上该项目向业主提供分时度假、长期包租、买VIP会所、俱乐部套房送泊位、送游艇等多种形式的合作服务。
2、长期服务增值就是经营游艇俱乐部的收入，这个收入包括：泊位租赁或销售，会籍销售，游艇代理销售，游艇的租赁，游艇的培训，俱乐部和VIP会员会所的服务和保留房地产的升值收入等是长期稳定增长的。该项目全部建成后平均每年的收入估计如下：
VIP会所租赁：175*300平方米*40%，按每平米年平均租金400元计算，收入 840万
俱乐部套房租赁：185*150平方米*40%，按每平米年平均租金350元计算，收入388万
VIP会所租赁：300*45平方米*40%，按每平米年平均租金300元计算，收入 162万
泊位租赁：5760英尺泊位，按每英尺泊位平均年租金200元计算，收入115万
会籍销售：3万/人，按每年100人计算，收入300万
游艇代理：平均1万/艘，按每年50艘计算，收入50万
游艇租赁：400万
游艇培训：100万
俱乐部和VIP会员会所服务500万
特别是泊位的需求是逐年成倍增长的；例如，苏州水星游艇俱乐部2005年144个泊位已经全部租赁完毕，深圳浪骑游艇俱乐部2005年比2004年泊位需求增加了2倍；俱乐部和VIP会员会所的服务是休闲消费的热点，该项目在经营上会面向社会服务，把该项目的俱乐部办成高档的商务中心，把VIP会员会所办成高档的私密休闲度假区。
三、游艇俱乐部年经营收入总额（2855万元）
四、游艇俱乐部年经营收入纳税总额（558万元）
税目
税率
税额（万元）
企业所得税
应税所得率15%
405
营业税
营业税（5%）
143
城市维护建设税
城市维护建设税 （7%）
10
合计
/
558
五、年投资收益率：25%
六、回报期4年

第五章 项目风险

任何项目投资都存在着风险性，游艇俱乐部也不例外。
S（优势分析）：
l 建成后规模将是中国北部最大的游艇俱乐部；
l 投资商具有深远的政府背景和成功企业的丰富资源；
l 该项目有非常好的市场成长优势；
l 游艇与地产业相结合，是国外游艇俱乐部的一种成功发展模式；
l 该项目处于库区，无风浪，水上活动长年可以开展，休闲度假可经营天数长，资源稀缺；
l 该项目有非常好的消费环境，周边有灰汤温泉、密印寺，旅游景点云集，商务活动频繁，休闲度假者源源不断。
W（劣势分析）：
l 整套项目投资规模大、产品多样性。
l 游艇娱乐项目需要更多的海洋技术性成份，客户消费习惯需要培养。
l 现有国内游艇配套服务、管理几乎空白。
克服劣势办法：
l 整套项目投资分两期，并做好充足的前期项目论证和试运行工作
l 游艇娱乐项目提供教练和培训服务。
l 逐步完善艇配套服务，引进国外先进管理公司和培训理念，培养具有创新意识的管理团队。
O（机会分析）：
l 本项目将给长沙带来标志性形象，扩大长沙的国内外知名度和提高城市档次；应是政府大力扶持的项目；
l 带来地产业消费的新概念，填补长沙本地游艇消费的空白；
l 营造生活环境和商务环境，吸引强大企业投资，拉动本地区整体经济；
T（威胁分析）：
l 建设和经营周期长，对项目管理要求高；
l 游艇属于高档休闲消费，目标客户群自然是金字塔尖端的消费群，层面相比狭窄，市场营销的难度大；
l 目前国内游艇消费还处于初级阶段，项目发展对政策的依赖性大，市场的需求还有待培养。

第六章 组织机构（核心业务部门）

1、管理部
功能：提供吃、住、行、娱等服务，达到星级俱乐部标准，并提供大型会务服务
2、游艇部
功能：提供游艇销售、游艇出租、泊位出租、码头管理、船舶维护、驾驶培训
3、市场部
功能：开辟会员市场，游艇俱乐部的宣传策划
4、客户服务部
功能：定期组织客户活动，处理客户投诉，管理游艇俱乐部网站，编制会刊

第七章项目进度

本项目建设规模庞大，配套多，进度设计原则：论证、申报、筹备阶段科学论证，周密实施；投资建设阶段，分3步操作，边建设，边培训，边经营，边发展，最大限度利用好各种资源，使该项目做的好，叫的响，为华北地区休闲市场树立一块品牌。
初步计划如下：
2011年6月专项报批；
2011年7月完成项目设计；
2011年8月-12月前期筹备工作；
2012年1月-2012年5月完成40%俱乐部、30幢VIP会所、洋房B座和20%的泊位（容纳28艘游艇）建设工程。
2012年6月hs湖游艇俱乐部 试运营期
主要工作：A、组织俱乐部、VIP会所、洋房销售；
B、引进游艇俱乐部管理团队；
C、购买50英尺高档游艇1艘、28英尺豪华游艇1艘、房船1艘、韩国工作艇2艘、水上摩托艇8台，让意向客户免费感受；
D、员工培训、完善组织机构和管理制度等等。
2012年7月—2012年12月 全面投资建设二期
主要工作：码头泊位建设、俱乐部（泰禹洋房A座）、VIP会所建设，游艇代理、码头设施建设及配套环境绿化等。
2013年1月1日 进入游艇俱乐部正常经营管理期
主要工作：码头泊位扩建管理、会员发展、游艇驾驶培训、高端商务活动组织等。

第八章 安全措施

1、危害因素和危害程度分析
在游艇俱乐部的建设过程中，生产、经营场所的建筑物、构筑物讲究布局合理，坚固可靠，符合防火、抗震、采光照明、通风调温、降噪等安全卫生标准，通道和紧急疏散出口必须保持畅通。
在游艇俱乐部的经营过程中，坚决禁止在生产、仓储场所内混设宿舍。电气设备和电气线路，严格按电气安全规范对间距、屏护、绝缘、安全电压、保护接地、保护接零、漏电保护、电气防爆、临时用电等的安全防护要求。
2、安全措施方案
针对不同危险性因素的场所、范围和危害程度，该项目提出相应的安全措施方案，主要有：（1）有与游艇俱乐部规模相适应的组织机构、管理人员、值勤人员；（2）有固定的办公场所和经营设施；（3）有业务章程和管理制度；(4) 依照有关法律、法规和交通部有关港口安全作业的规定，加强码头泊位的安全生产管理，完善安全生产条件，建立健全安全生产责任制等规章制度，确保安全生产。
制定本项目的危险事故应急预案、重大生产安全事故的人员紧急疏散和救援预案以及预防自然灾害预案，并保障组织实施。

第九章 环境保护

本项目严格按《环境保护法》的有关要求执行，船舶按规定配备相应的防污染措施，采用国外先进的防污设备和器材。其中，60英尺以上的游艇以防止油污为标准，每船要有详尽的油类记录、防止船上油污应急措施，设置油水分离器、残油舱；总长36英尺或以上的游艇张贴垃圾公告牌等；游艇泊位、码头都设置与生活污水产生量相适应的处理装置或者贮存容器。游艇的污染物排放都严格按照国家的要求进行。
本项目按国家规定将污染物、废弃物和压载水、船舶垃圾及其它有害物质均做相应的排弃排污处理。
本项目争创人居环境新优势。把环境指标置于与经济增长同等重要的位置，走高科技、高产出、低消耗、零排放的道路。让会员和游客对休闲度假环境感觉最满意，是该项目的第一追求。

第十章 经济和社会效益评估

一、经济效益：
该俱乐部项目弥补了河北省缺少“水上娱乐休闲”的功能，随着俱乐部游艇项目的运营，大大增加休闲度假的乐趣。
主要表现在：销售期可上缴税金 万元，在进入稳定运营期后，每年缴税 万元。
二、社会效益：
A、增加就业机会的边际效益
本项目的实施，在一定程度上提供了就业的机会，根据本项目的建设规模和使用功能，参照hsjz第三产业的发展情况，可以增加1000个就业机会，每个就业机会按5000元/年的边际效益计算。
B、促进休闲业的发展，增加社会效益
该项目的实施，将会给hsjz市民提供一个全新的休闲景点，根据河北省近几年休闲度假业的发展，本项目每年将会吸引不少的客人，按30000人次计算，以每人次给本地区带来的社会产值按500元效益测算。
C、其它效益
本项目的实施建设将提高城市品位，进一步改善了投资环境，从而吸引了更多的外商特别是跨国集团公司来hsjz投资，这是难以用货币价值来衡量的。

第十一章 研究结论与建议

根据环渤海湾商圈发展的速度和目前北京、天津、河北社会经济、文化、环境和综合实力，已经进入了一个新的城市发展阶段。无论从近期需要和长远发展要求来看，建设一处高档次的游艇俱乐部是适时和必要的。
本项目建设不仅会明显起到美化风景的作用，而且在提高hsjz城市品位，促进各项经济增长、加强引资力度、扩大对外开放等，都将有明显的效益。
建议各主管部门以特事特办的步伐予以审核并大力指导为盼！
目 录

第一章 项目总论 1
1.1项目背景 1
1.2可行性研究结论 5
第二章 项目投资环境和市场研究 7
2.1宏观市场分析 7
2.2XX房地产分析 8
2.3XX商品住宅市场总体情况 13
第三章 项目分析及评价 30
3.1地块分析 30
3.2项目SWOT分析 33
第四章 项目定位 35
4.1产品定位 35
4.2 客户定位 35
4.3 价格定位 35
第五章 项目开发建设进度安排 37
5.1有关工程计划说明 37
5.2项目总包单位 37
第六章 项目经济测算 39
6.1 项目可售物业销售收入测算 39
6.2 项目总投资估算 39
6.3 项目经济效益分析 42
6.4 资金筹措与运用 45
6.5投资使用计划（现金流测算） 47
6.6 财务测算结论 50
第七章 可行性研究结论与建议 52
7.1 拟建方案的结论性意见 52
7.2 建议 53
目 录
第一章 总论 5
1.1项目概要 5
1.2可行性研究报告编制依据 8
1.3综合评价 8
第二章 项目背景及必要性 11
2.1项目建设背景 11
2.2项目建设的必要性 13
第三章 建设条件 16
3.1项目区概况 16
3.2项目建设条件优劣势分析 21
第四章 市场分析与销售方案 26
4.1市场分析 26
4.2销售策略、营销方案和模式 29
4.3风险分析 30
第五章 项目建设方案 32
5.1建设任务和规模 32
5.2建设规划和布局 32
5.3工艺（技术）方案 32
5.4建设内容 35
5.5实施进度安排 36
第六章 环境影响评价 38
6.1环境影响 38
6.2环境保护与治理措施 38
第七章 项目组织与管理 40
7.1组织机构与职能划分 40
7.2劳动定员 40
7.3经营管理模式 41
7.4经营管理措施 41
7.5技术培训 42
7.6劳动保护、安全卫生与消防 42
第八章 投资概算与资金来源 44
8.1投资概算依据 44
8.2投资概算 44
8.3资金来源 46
第九章 财务评价 47
9.1财务评价依据 47
9.2销售收入、销售税金和附加估算 47
9.3总成本及经营成本估算 48
9.4财务效益分析 49
9.5不确定性分析 50
9.6财务评价结论 51
第十章 社会效益评价 52
10.1社会评价基本结论 52
10.2农业产业化经营 52
10.3农民增收、农业增效评价 54
10.4其它社会影响 55
第十一章　可行性研究结论与建议 56
11.1可行性研究结论 56
11.2问题与建议 56