中小企业新建项目可行性论证报告.doc

中小企业创业孵化园建设项目

项目建设方案

编制单位：桦南县工业园区管理委员会

目　　录

一、项目名称
二、建设性质
三、项目建设的背景及可行性
1、项目背景
2、项目实施的可行性
四、项目概况
1、建设地点
2、项目推出单位
3、主要建设内容
4、主要建设标准
五、效益分析
六、项目建设推进计划及措施
1、入园企业条件
2、运行方式
3、优惠政策
4﹑保障措施

一、项目名称：中小企业创业孵化园建设项目
二、建设性质：新建
三、项目建设的背景和可行性
１、项目背景
随着经济全球化和城市一体化建设步伐加快，农村综合配套改革不断深入，我国总体上已进入以工促农，以城带乡的发展阶段，步入了改造传统农业，在中国特色农业现代化道路的关键时刻，进入了着力破除城乡二元结构，形成城乡经济发展一体化的重要发展时期。这就要求我们必须加快城镇化建设进程，扩大就业，不断调整农村产业结构，深化农村经济改革，促进农民增收作为当前和今后的一个时期的重要工作，开办中小企业创业孵化园，是全县经济社会发展实现新跨越的现实选择。
为积极应对世界经济金融危机，抵御国际经济环境对我国社会经济的影响，为实现保增长、保民生、保就业、保稳定，国家实行了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，采取扩大国内需求，加快农村基础设施建设等重要措施，中小企业创业孵化园是落实国家政策的具体体现，也是开办和发展创业园难得机遇。
由于农民工外出就业，背景离乡，骨肉分离，饮受奔波身心之苦，就近就地创业是他们的长期夙愿。近几年来，我县返乡农民工日益增多。一些返乡农民工已成为我县新型农民的典型代表，他们开阔了眼界，掌握了专业技能，熟悉了市场，积累了资金，具有一定创业能力，作为政府应努力搭建创业平台，开展创业引导，创业扶持，开办创业孵化园不仅可以充分发挥我县劳动力资源和人才资源优势，促进就业，而且还能够在维护农村社会稳定，促进农村经济发展，活跃农村市场拉动内需，培育地方特色经济，从而推动农村社会经济全面发展发挥重要作用。
中小企业创业孵化园是扶持创业的重要载体，孵化园是生产企业的“工厂”，是哺育企业的“摇篮”，是培养企业的“温室”，建立我县创业孵化园，着力打造扶持中小企业的载体和平台，对我县早日实现“大桦南、新桦南、幸福桦南”有积极作用。
２、项目实施的可行性
中小企业创业孵化园（小微企业创业园）建设是形势发展的需要，也是我县经济社会发展的必由之路。一是随着农村城镇化水平的不断提高，农村耕地不断减少，农村富于劳动力增多，只有积极调整农村产业结构，加快走工业化道路才能使群众生活水平提高，事业繁荣，社会稳定。二是通过园区建设，农民的土地可以流转、征用、入股等，农民可以坐享土地相关费用，就能腾出大量的时间和精力发展其他产业，多渠道增收致富。三是企业入住园区可以解决上千人的就业问题，有效解决当地富余劳动力走出“用工慌”怪圈（当地劳动力无事做，外地劳动力过剩）。四是通过园区的建设可以带动饮食、房屋租赁、商贸的繁荣，也能加大群众从业机会，培育全方位的技术人才和管理人才，增加收入。五是能广泛吸纳、整合民间资金滚动创业，避免资金流失。六是能充分整合土地资源，集约节约土地，提高土地综合利用效率。七是能进一步解放思想，改变传统的耕作模式，群众能用发展的眼光、科学的眼光、长远的眼光看待社会，放眼未来，多方多渠道创业增收。
四、项目概况
1、建设地点：桦南县工业园区
2、项目建设用地：108000平方米
3、项目推出单位：桦南县工业园区管委会
4、创业园的规划布局：我县在中国联合工程公司完成园区总体规划框架内，聘请业内专家完成建设前期的规划、设计工作，拟于2013年春季开始施工建设。当前拟建的中小企业创业园项目总体规划与建设方案已编制完成。按照产业集聚、集约、高效、节能环保的原则进行分区一次性规划，分期开发建设。中小企业创业园位于县工业园区东南侧，规划用地总面积1.41平方公里，一期用地10.8万平方米，总建筑面积6.5万平方米，计划总投资8400万元。创业园分为新型建材区、机械加工区、绿色食品区、创业培训及生活服务区。2013年计划投资4000万元，完成建筑面积35424平方米，按产业布局需要建设钢结构厂房面积：13824平方米，规划为机械加工区；建设砖混厂房面积：21600平方米，规划为绿色食品加工区；规划场地及道路面积约：10716平方米，同时完成道路、供排水、供热、供电、通讯、绿化等各种基础设施建设。
5、主要建设标准
规划用地108000平方米，位置在华盛有机肥有限公司北侧（东西长约360米，南北宽约300米），总建筑面积64998平方米，分别为新型建材工业区、机械加工工业区、绿色食品工业区、创业培训及生活服务区。其中，绿色食品工业区厂房三栋(两层砖混建筑，一层高6米；二层高4.5米；宽25米)，建筑面积26700平方米。新型建材工业区、机械加工工业区厂房四栋（一层钢结构建筑，长144米；宽48米；高8米），建筑面积27648平方米。创业培训、生活服务楼为一栋（创业培训、职工宿舍、职工食堂及生产、生活服务等），三层砖混建筑，每层高4.5米，建筑面积为10650平方米。配套工程，道路、供水、环保、供电、通讯、等基础设施配套工程同时建设。
项目建成后，预计可容纳200个左右小微型企业入园生产经营（500—1500平方米∕户），解决就业岗位约4000人，并具有连续孵化小企业成长的功能。
五、效益分析（估算）
项目总投资8400万元，其中钢结构厂房投资：1935.5万元(按700元/平方米)；砖混厂房投资：4855.5万元（按1300元/平方米）；场地路面投资：981万元（按200元/平方米）；围栏投资：128万元（按1000元/米）；其他500万元（水、电、绿化等）。本项目建成后，第一年按30％入驻、第二年按50％入驻、第三年按80％入驻，符合条件的入园企业两年内免收厂房租金（水、电、物管费用自付），物管费按30元／㎡进行测算，每年综合收益200万元以上，固定资产年均增值20％。按入驻100％计算，园内小企业年销售收入可达2—3亿元，入库税金1000万元，年利润3000万元。
六、建设推进计划及措施
（一）入园企业条件
1、孵化对象条件
在桦南县内注册，具备生产产品和生产经营基础，具有市场前景好、发展潜力大，符合安全、环保、卫生、消防要求，投资在100万元以上，所需厂房在500—1500平方米左右的小微工业企业。重点鼓励从事农副产品、特色食品（药品）加工生产、建筑材料生产和小型机械加工、轻工电子产品加工生产以及从事创意设计和新技术、新工艺、新产品研发的小微工业企业入驻孵化园。重点鼓励有前期资金投入的外出返乡人士到创业孵化园创业。
2、申报入园程序
符合孵化的企业向桦南县工业园区管理委员会提交入园书面申请并填写“入园登记表”；管委会对企业提交的相关材料组织考察初审并由桦南县人民政府审核；经审核同意入园的企业与桦南县工业园区管理委员会签订入园协议。
申请入园企业提供以下资料：
（1）入园申请书；
（2）申请入园企业登记表；
（3）项目可行性分析报告；
（4）资金证明；
（5）提供企业营业执照原件及复印件和法定代表人身份证原件及复印件；
（二）运行方式
1.运作模式
按照投入主体不同，创业孵化基地运作模式分为政府投资型和社会投资型二种类型：。
一种是社会投资：在政府统一规划框架内，由社会（或企业）负责创业孵化基地建设，成立独立法人，由投资方负责日常运营管理，计算出运营成本及利润上限，管理方只向入园企业收取物业管理等费用，其不足部分由政府承担，给予投资管理方补贴并帮助申请国家、省相关扶持政策。
另一种是政府投资：在没有外来企业投资建设的情况下，由县政府投资兴建，成立独立法人组织承担日常经营管理，只向入驻企业收取物业管理费，运营成本不足部分由县财政承担。创业园经营方式采取无偿使用厂房、厂房出售两种形式。该项目一期工程全部建成后，预计可容纳100个左右小微型企业入园创业经营。第一年按30%入驻、第二年按50%入驻、第三年按80%入驻，符合条件的入园企业两年内免收厂房租金，水、电、物管费用自付，物管费按30元／㎡交纳。按入驻90％计算，园内小企业年销售收入可达2—3亿元，入库税金1000万元，企业年利润3000万元。
我县创业孵化基地建设初期拟采取政府投资，成立独立法人组织经营孵化园运作模式，政府引导孵化园发挥自身优势，整合各方资源，引入工商、税务、法律、会计、人才等中介服务机构，努力营造良好的创业环境，为企业走向成功铺路搭桥。我县创业孵化基地建设具有独立法人治理结构、严格按照公司法进行合法经营、规范管理、公益性强、增强滚动孵化作用，极大的为企业提供创业场所和创业服务、是具有相对自主权的现代企业。
２、发展模式
孵化基地可采取滚动式发展模式，当入驻的小微企业发展到一定规模的时候，园区可以为其提供更大的发展空间供其发展壮大。
3.经营方式
（1）厂房出售
根据各孵化基地的具体情况又分以下三种形式：
a.整体出售。孵化基地的厂房可以整栋出售，一次性付款。财政每年根据其为本级财政提供的实际纳税额按一定比例给予资金扶持。税金100万元以上按20%比例给予扶持，每增加100万元，扶持资金比例提高5%，600万元以上部分扶持资金比例为50%。
b.以租代购。以租代购即分期付款方式，限期5年，第一年缴纳工程造价（含土地）的10%，第二年15%，第三年20%，第四年25%，第五年30%，不再享受其他政策扶持。五年到期后产权变更时，购买者需缴纳总造价5%的契税、2%的交易税及0.5元/平方米的地产过户费。
c.以税代购。以税代购是企业进入孵化基地后，以应缴纳的增值税和所得税的本级地方所得部分抵顶购买厂房款。5000平方米左右的厂房，首付抵押金按工程造价（含土地）的30%交付，抵押金按3:4:4比例三年交清。增值税按地方所得25%全额返还，所得税按地方所得40%全额返还，不再享受其他政策扶持。三年期满后，产权变更时，购买运行时需交纳5%的契税、2%的交易税及0.5元/平方米的地产过户费。
（2）无偿使用厂房
符合条件的入园企业两年内免收厂房租金（水、电、物管费用自付），物管费按30元／㎡，由管理机构收取，用于基础设施日常维护等费用支出。
(三)孵化对象享受的扶持政策
根据省政府《关于进一步做好促进就业工作的通知》并结合当地规定，可给予创业孵化对象以下扶持政策：
1.帮助符合条件的孵化对象申办小额担保贷款。
2. 符合条件的孵化对象在两年内可按规定享受相关税费减免政策。两年后，按当地政府规定的税费正常缴纳。
3. 符合条件的孵化对象及其职工可按规定给予社会保险补贴、岗位补贴和培训补贴。
4. 符合条件的孵化对象正常经营6个月以上并依法纳税的，可按规定给予一次性创业奖励。
5.符合条件的入园实体两年内免收厂房租金（水、电、物管费用自付），产业发展具有示范创新作用的可享受我县的扶持基金支持或提供融资担保、贴息并优先推荐申报国家、省级、中小企业发展专项资金扶持，所需技术工人可由政府职能部门组织短期培训；企业两年内通过发展，具备在园区单独选址建设的，优先纳入用地保障计划。
6. 符合条件的孵化对象由县行政服务中心协调各相关窗口对投资者快速办理所有审批手续，并按照县政府确定的减免条件核算项目应收的各种规费，不准收取任何额外费用。
7.符合条件的孵化对象两年内可享受免费创业培训、专家指导、项目推介、产品展示、职业介绍和岗前培训的扶持政策。
8.纪检监察部门对符合条件的孵化对象设立优化发展环境联系点，派专人跟踪监督服务，及时查办影响干预发展环境问题。
9.为符合条件的孵化对象搭建各项孵化服务平台，孵化产业园内孵化企业，在孵化期内，可享受园区为其提供的创业指导、管理咨询、项目申报铺导、投融资服务等各项孵化服务。
10.当地政府给予的其他相关扶持政策。
（四）保障措施
为确保中小企业孵化园早建成、早见效，要积极强化组织领导，完善管理机制，落实责任，加强督察力度，加快推进孵化园项目建设。
1、成立推进领导小组，坚持领导小组每月工作例会制度，听取项目进展情况，研究解决存在的问题，力争项目推进中所遇困难和问题协调及时、解决彻底，全力保障项目快速推进。
2、密切配合求高效。孵化园项目建设是一项系统工程，需要方方面面的大力支持配合，不仅要市场化操作，更要社会化参与。各单位各部门，要形成工作合力，共同解决资金、用地、规划建设等问题，确保项目又好又快地向前推进。
3、坚持全程问效促进度。县政府督查室要按照孵化园推进计划，将孵化园项目推进情况纳入各部门全年重点工作绩效考核目标，对参与项目推进单位实施全程跟踪，定期不定期实地督察问效，并根据实际进展月底进行督察通报，进一步强化月督查、月分析和季度联查工作制度，确保项目按时序推进。
4、建立健全综合服务机制。建立小微企业入驻岗前业务培训制度和企业入驻以后的一条龙、一站式服务制度，切实体现孵化园具有示范带动作用的创业服务平台。

目 录
1.项目概述 1
1.1 项目名称 1
1.2 项目承担单位及负责人 1
1.3 报告编制单位 1
1.4.报告编制依据 1
1.5.项目建设目标、规模、内容、周期 2
1.6 项目总投资及来源 4
1.7.经济及社会效益 5
1.8 结论与建议 6
2，项目建设的背景和必要性 8
2.1目前中小企业天津网建设的现状与差距 9
2.2项目建设的必要性和重要意义 10
2.3整体的发展趋势与可行性 12
3，项目承担单位简况 14
3.1项目承担单位简况 14
3.2项目承担单位主要业绩 14
3.3项目承担单位经营情况 15
4，市场需求分析 16
4.1主要应用描述 16
4.2服务类别 17
4.3功能和性能需求 18
4.4.信息量预测 20
4.5网站业务流程分析 21
5,总体方案 23
5.1总体目标及分期目标 23
5.2工作模式 25
5.3本期工程建设内容与建设规模 32
5.4运营模式 33
5.5建设原则 34
6，本期项目建设方案 39
6.1.建设目标 39
6.2网络系统设计 44
6.3应用系统设计 52
6.4系统安全设计 53
6.5设备与软件配置情况表 55
6.6土建及配套工程 56
7、项目的招标方案 58
7.1.建设项目的具体招标范围 58
7.2.招标的组织形式 58
7.3招标的方式 58
8、环保、消防、职业安全卫生和节能 59
8.1环保 59
8.2消防 59
8.3职业安全卫生 59
8.4节能 59
9，项目组织机构与人员 60
9.1 各级机构及职能 60
9.2 营运单位的构建 61
10、项目实施进度 62
10.1项目建设期： 62
10.2实施安排计划 62
11、投资估算和资金来源 63
11.1.投资估算的有关说明 63
11.2总投资估算 64
11.3资金来源 64
12、经济效益与社会效益分析 65
12.1直接经济效益分析 65
12.2间接经济效益分析 66
12.3社会效益分析 68
13、结论与建议 71

目 录

第1章 总 论 3
1.1. 项目背景与概况 3
1.2. 主要技术经济指标 7
1.3. 问题与建议 8
第2章 项目投资环境与市场研究 9
2.1. 投资环境分析 9
2.2. 区域房地产市场分析 11
2.3. 销售预测 15
2.4. 营销策略 19
第3章 建设规模与项目开发条件 21
3.1. 建设规模 21
3.2. 项目概况现状 21
3.3. 项目建设条件 22
第4章 建筑方案 26
4.1. 设计依据 26
4.2. 项目设计主题和开发理念 26
4.3. 项目总体规划方案 27
4.4. 建筑设计 28
4.5. 结构设计 29
4.6. 给排水设计 30
第5章 节能节水措施 32
5.1. 设计依据 32
5.2. 建筑部分节能设计 32
第6章 环境影响评价 33
6.1. 编制依据 33
6.2. 环境现状 33
6.3. 项目建设对环境的影响 34
6.4. 环境保护措施 34
第7章 劳动卫生与消防 35
7.1. 指导思想 35
7.2. 职业安全卫生健康对策与措施 35
7.3. 消防设计 36
第8章 组织机构与人力资源配置 38
8.1. 组织机构 38
8.2. 人力资源配置 38
第9章 项目实施进度 39
9.1. 项目开发期 39
9.2. 项目实施进度安排 39
9.3. 项目实施过程控制措施 39
第10章 项目招投标 41
10.1. 工程项目招标投标概述 41
10.2. 工程项目招标投标因素分析 42
10.3. 招标依据 44
10.4. 招标范围 44
10.5. 招标方式 44
第11章 投资估算与资金筹措 45
11.1. 投资估算 45
11.2. 资金筹措 45
第12章 财务评价 47
12.1. 项目评估依据 47
12.2. 财务评价基础数据的选择 47
12.3. 财务评价 47
12.4. 不确定性分析 48
第13章 社会评价 49
13.1. 项目对社会的影响分析 49
13.2. 风险分析 50
13.3. 社会评价结论 51
第14章 研究结论与建议 52
14.1. 可行性研究结论 52
14.2. 建议 52