水榭花都住宅小区项目可行性研究报告.doc
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1、目 录第一章 总论01 一、项目背景与概况01 二、主要经济技术指标01三、问题与建议01第二章 项目投资环境与市场研究01 一、项目投资环境分析01 二、市场调查研究01第三章 项目分析01 一、项目概况01 二、项目现状01 三、项目SWOT分析 01 四、结论01第四章 项目定位01一、项目定位01二、规划设计方案01第五章 项目建设进度安排01一、项目实施进度安排01二、项目实施进度表01第六章 投资估算与资金筹措01 一、项目总成本费用估01 二、资金筹措方案01第七章 项目财务分析01 一、项目销售单价的确定01 二、销售、出租总收入测算01 三、编制财务评价报表01 四、财务评价
2、指标01第八章 项目风险承受能力分析01一、盈亏平衡分析01二、敏感性分析01第九章 项目风险分析与防范01一、国家宏观调控政策分析及相应措施. 01二、政府行政管理行为对项目的影响及相应的措施01三、施工建设过程中的风险及防范措施01第十章 研究结论与建议01第十一章 组员评价01第十二章 附图、附表01第一章 总论一、项目背景与概况1.项目名称廊坊市水榭花都住宅小区2.承办单位概况河北天山集团3.可行性研究报告编制依据(1)项目建议书及其批复文件(2)国家及廊坊市颁布的相关法律、法规、政策(3)廊坊市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要(4)廊坊市2013、2014年国民经济和社会
3、发展统计公报(5)廊坊市城市总体规划大纲(20002020年)(6)房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额(7)廊坊市市区基准地价(8)廊坊市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料(9)投资项目方签定的协议书或意向书(10)编制报告的委托合同(11)其他有关依据资料 4.项目提出的理由当前我国国民经济正处于一个特殊发展时期,为了促进国民经济的稳步健康发展,必然要求扩大内需,优化消费结构,把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究,房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。房地产占GDP的比重还将快速上升,对GDP的贡献率还将逐步增大。正因为房地产投资
4、的带动作用较大,国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展,将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此,本项目的建设是国民经济发展的需要。目前,廊坊市的人均住宅面积偏小,而且居住条件也比较差,与河北省省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此,改善廊坊市人民的居住条件已经成为廊坊市政府特别关心的问题之一。同时,随着廊坊经济的发展和人民生活水平的不断提高,人们对居住环境等方面的要求也越来越高,近年来实施的房地产开发建设就是为了使廊坊市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。由于我国目前正处于经济结构的调整时期,部分行业职工下岗再就业也就在所难免,广开就业渠道,解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大
5、事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力,因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长,以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算,我国GDP每增长1个百分点,全国可新提供80多万个就业岗位,而住宅投资每增加10%,大约可以拉动GDP增长0.5个百分点,则可提供40多万个就业岗位。因此,住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用,而本项目作为廊坊市重点商品住宅建设项目工程之一,将为增加廊坊市当地社会就业岗位作出一定的贡献。5.项目拟建地点项目四至:拟建于廊坊市广阳区,东临建设路,南接支二路,西连支三路,北靠汇源道,路对面是阿尔卡迪亚 。 6.项目预期目标 项目拟
6、建高层住宅楼,总建筑面积为157037.45平方米,设计以小户型廉价房为主。其中包括:住宅面积89353.68平方米,公共配套设施2758.15平方米,地下停车场33632.50平方米。项目争取2018年投入使用。 本项目按照立足现实,适当超前的原则规划、建设。项目全面交付使用后,必将推动廊坊市广阳区边部地区的经济发展,满足居民的住房需求。二、主要经济技术指标主要经济技术指标表项目指标单位规划总用地56265.85平方米总建筑面积157037.4平方米其中地上建筑面积(112529.87平方米)住宅建筑面积89353.68平方米综合商业建筑面积20418.04平方米配套公建2758.15平方米
7、地下建筑面积(44507.58平方米)地下室10875.08平方米地下车库33632.50平方米容积率2.0绿化率35.12%建筑密度16.90%总户数1223户总人数3914人停车位1476个其中地上150个地下1326个本项目地上住宅主要分为廉租房、公寓、90平方米以上面积、90平方米以下面积,其具体指标见下表:名称建筑面积(m2)所占比例住宅建筑面积89353.68其中廉租房面积1153.81.29%公寓面积5547.846.21%90平方米以上面积7046.407.88%90平方米以下面积75605.6484.62%本项目住宅单栋指标见下表楼号地下室面积(m2)地上住宅建筑面积(m2)
8、地上含商业面积(m2)总建筑面积(m2)层数(层)单元数(个)户数(户)电梯数量(部)1#1086.329330.883208.1913625.3918/-2212842#1062.6810664.122178.1013904.9020/-2214343#1062.6810664.122349.3414076.1420/-2214144#375.641523.21505.558999.949/18/-22241635.465960.086425#1165.805779.595339.0212284.4117/-21120公寓26#1215.907047.844540.5812804.3217/
9、-227247#1069.5611919.0112988.5720/-2215748#1262.2211166.5312428.7515/-2212049#1045.547470.602095.1610611.302/15/-22116410#893.287857.36202.108952.7418/-221384小计10875.0889353.6820418.04120916.46122337幼儿园1867.291867.293物业用房861.20861.20地下车库33632.50-2合计10875.0892141.4920418.04157037.45本项目主要分两期建设,其中一期主要建
10、设1#-4#、7#住宅楼、幼儿园、物业用房、地下车库及部分商业,一期总建筑面积为99094.73平方米,其中地上住宅面积为50061.42平方米,地上商业面积为8241.18平方米,地下室面积为5292.34平方米,公建面积为1867.29平方米,地下车库面积为33632.50平方米。二期主要建设5#-6#、8#-10#住宅楼、物业用房及部分商业,二期总建筑面积为57942.72平方米,其中地上住宅面积为39321.92平方米,地上商业面积为12176.86平方米,地下室面积为5582.74平方米,公建面积为861.20平方米三、问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权,各项建设手续正在
11、申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及廊坊的房地产项目开发程序及规定。根据测算,在预计的销售价格、销售率条件下,本项目具备良好的可行性。廊坊市房地产市场正处于开发高潮时期,竞争日趋白炽化,因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏;在建设过程中,需要严格控制工程成本和管理成本。在建设过程中,要时刻注意政府的各种政策。另外,充分利用地块区域优势和景观资源;与知名专业设计公司、中介顾问公司合作,强强联合,打造小区品牌和企业品牌;制定合理的市场营销方案,扩大媒体宣传,注重营销推广,保证销售资金回款。第二章 项目投资环境与市场研究一、项目投资环境分析1、地形地貌廊
12、坊市地处燕山南麓,属扇缘向冲积平原过渡的交接地。西部和西南部,东部和东南部分别受北运河和潮白河的影响,形成开阔的冲积平原,全境西北高,东南低,自然坡度1/3000左右,海拔4.715.7米。2、地质条件水文地质条件项目区工程地质良好,地质条件单一,地下水为第四纪全新统,属河湖相沉积层,以河流山洪亚砂粘土粉细砂为主,土层粒度由上至下逐步变粗,含钙质结核,建设土类别为软二类,地基土主要持力层的承载力为140Kpa,浅层地下水埋深1015米,对钢筋混凝土结构无腐蚀性,适宜做建筑场地。工程地质地貌属永定河冲积、洪积平原,地形略平坦,地势由西北向东南缓慢倾斜,地面坡降1/20001/2500,土质肥沃,
13、是河北省的主要产粮县之一。3、气象条件廊坊市属暖温带大陆性季风气候,其特征是:四季分明,秋短夏长;雨雪偏少,光照充足;夏暑冬寒,干燥多风;雨热同季,温差较大。年均气温11.2,无霜期179天,全年大于15,年积温平均为3562.4。年平均地温13.9,比年平均气温高2.7。全年日照总数为2674小时,占可照时数的60%。春季日照时数多,冬季日照时数少。廊坊市太阳年总辐射128.7千卡/平方厘米。春季辐射多,为41.113千卡/平方厘米,夏、秋次之,分别为40.462千卡/平方厘米和27.479千卡/平方厘米,冬季辐射最少,为19.651千卡/平方厘米。多年平均降水量619.2mm,多集中于7、
14、8、9三个月,主导风向冬季北风,夏季为东南风。4、社会环境廊坊市位于河北省中部偏东,北临京都,东与津门交界,南接沧州,西和古城保定毗连,地处京津两大城市之间,环渤海腹地,素有“京津走廊上的明珠”之称。1989年4月,经国务院批准为省辖地级市,现辖广阳、安次两个区,三河、霸州两个县级市,大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。90个乡镇3222个行政村,幅员面积6429平方公里。据户籍统计,2007年末全市总人口为401.9万人。市区规划面积70平方公里,已建成面积54平方公里,人口40万。廊坊市经济统计年鉴2011数据显示:2011年廊坊市地区生产总值实现16119638万元,比上年同比增长
15、11.5%。其中,第一产业生产总值1741537万元,比上年同比增长2.3%;第二产业生产总值8802100万元,比上年同比增长13.7%;第三产业生产总值5576001万元,比上年同比增长11.3%。人均生产总值36790万元,比上年同比增长8.0%。2011年第一产业生产总值1741537万元,比上年同比增长2.3%,其中农业实现总产值1112410万元,比上年同比增长2.9%;林业实现总产值20075万元,比上年同比增长2.5%;畜牧业实现总产值553337万元,比上年同比增长0.8%;渔业实现总产值27142万元,比上年同比增长3.5%;农林牧副渔服务业实现总产值28573万元,比上年
16、同比增长2.4%。2011年第二产业生产总值8802100万元,比上年同比增长13.7%,其中工业实现总产值7494000万元,比上年同比增长14.2%;建筑业实现总产值1308100万元,比上年同比增长11.0%。2011年第三产业生产总值5576001万元,比上年同比增长11.3%。,其中交通运输、仓储和邮政业实现总产值365115万元,比上年同比增长6.4%;信息传输、计算机服务及软件业实现总产值224206万元,比上年同比增长4.2%;批发和零售业实现总产值775381万元,比上年同比增长5.9%;住宿和餐饮业实现总产值262423万元,比上年同比增长8.8%;金融业实现总产值6037
17、89万元,比上年同比增长3.9%;房地产业实现总产值1011051万元,比上年同比增长10.3%;租赁和商务服务业实现总产值406940万元,比上年同比增长63.0%;科学研究、技术服务和地质勘查业实现总产值699928万元,比上年同比增长11.8%;水利、环境和公共设施管理业实现总产值7448万元,比上年同比增长4.6%;居民服务和其他服务业实现总产值325003万元,比上年同比增长26.7%;教育实现总产值296021万元,比上年同比增长2.0%;卫生、社会保障和社会福利业实现总产值100398万元,比上年同比增长6.2%;文化、体育和娱乐业实现总产值22845万元,比上年同比增长14.8
18、%;公共管理和社会组织实现总产值475452万元,比上年同比增长7.9%。过以上分析,在自然条件、社会经济条件和公共设施配套条件等各方面,都为该工程建设创造了良好的条件。二、市场调查研究(一)市场供给分析1、供应总量项目总投资额为65607万元普通商品房住宅地上建筑面积为89353.68平方米廉租房地上建筑面积为1153.8平方米公寓地上建筑面积为5547.84平方米商业建筑面积为20418.04平方米地下室建筑面积为10875.08平方米 2、供应地域拟建于廊坊市广阳区,东临建设路,南接支二路,西连支三路,北靠汇源道,路对面是阿尔卡迪亚 。(二)市场需求分析 1、市场需求现状(销售情况、销售
19、价格趋势、空置情况等) 销售情况销售价格趋势2、现阶段需求的主要来源(消费者分析) 现阶段需求的主要来源是消费者。消费者是市场营销活动的主体,其购买行为影响着市场运动变化的取向和趋势。产品市场实际上就是一群有着相似需求的顾客,房地产企业欲获取满意的市场份额和产品销售额,首先必须让消费者接受其产品,而消费者的购买行为又是以其需要奠定基础。 1)房地产购买者需求分析 需求是指一定时间内,某一市场上,对于某种商品在各种可能的价格条件下产生的需求量。美国著名心理学家马斯洛的“需要层次理论”,根据人们对需求的不同程度,把需要划分为生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要和自我实现需要 5 类,依次由较低到
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