物流中心项目建设投资可行性研究报告书.doc

目录

第一章 总论 4
第二章 项目背景及项目的提出 10
第三章 项目建设的必要性 15
第四章 控制性规划概要 19
第五章 项目建设条件 30
第六章 项目建设内容和规模 35
第七章 建设方案 42
第八章 土地价值分析 53
第九章 投资估算 59
第十章 资金筹措方案及资金使用计划 62
第十一章 贷款偿还能力分析 64
第十二章 工程建设管理方案 66
第十三章 招标方案 72
第十四章 工程建设期 74
第十五章 风险分析及对策 75

结 论…………………………………………………………………………..77

附图：
1、成都市新都物流中心鸟瞰示意图；
2、成都市新都物流中心规划用地总平面图；
3、成都市新都物流中心道路交通系统规划图；
4、成都市新都物流中心给水工程规划图；
5、成都市新都物流中心雨水排水工程规划图；
6、成都市新都物流中心污水排水工程规划图；
7、成都市新都物流中心电力工程规划图；
8、成都市新都物流中心电信系统工程规划图；
9、成都市新都物流中心然气规划图。

附件：
1、《成都市现代物流业发展规划纲要》（成府发[2005]47号）；
2、成都市新都区机构编制委员会《关于印发成都市新都物流中心管理委员会只能配置内设机构和人员编制方案的通知》（新机编发[2006]10号）

第一章 总论

一、项目概要
（一）项目名称
物流中心基础设施项目
（二）项目性质
物流中心基础设施建设
（三）建设目标
根据《成都市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》、和《成都市现代物流业发展规划纲要》，大力发展现代物流业，加快新都物流中心建设，引进大型物流企业、物流地产商、区域销售总部，建设成集信息网络、商业配送、展示交易、货物仓储、货物集散、货运站场为一体的成都北部现代综合型物流中心，吸纳和辐射成都及周边地区500公里的货流、人流。到2010年实现2100万吨的货运吞吐量。
（四）建设地点及范围
新都物流中心位于成德大件路以西、宝成铁路以东，南至成都绕城高速公路，北至新都锦水河西路，紧邻新都卫星城工业区，总规划面积2.4平方公里。
（五）建设单位
1、名称：成都市新都物流中心管理委员会
2、性质和主要职责：新都物流中心管理委员会是负责全区物流管理工作的区政府直属事业单位。
其主要职责是：
（1）负责组织编制和完善新都区现代物流发展、物流中心发展规划和年度计划，经审查批准后组织实施。
（2）负责组织编制开发建设规划和控制性详细规划，报经批准后组织实施。
（3）负责制定物流中心有关行政管理制度并监督执行。
（4）负责物流中心内土地开发、基础设施和公共设施建设及管理。
（5）负责物流投资项目的审核和转报。
（6）负责对中心内企事业单位进行指导监督，保护投资者和企业的合法利益。
（7）负责协调物流项目各项相关政策的贯彻落实。
3、机构设置：内设办公室，负责日常事务和目标管理；招商部，负责招商引资工作；规划建设部，负责园区总体规划及详细规划编制及实施。

二、项目建设的必要性
1、项目建设是落实四川省和成都市现代物业发展规划的重要举措；
2、项目建设有利于改善成都投资环境、增强产业吸纳力，促进产业结构调整和升级，提高城市综合竞争力；
3、成都市在西部地区具有交通枢纽优势，发展现代物流业可以进一步促进区域经济和社会发展；
4、为满足物流中心的功能需求，打造西部一流物流中心，迫切需要搞好物流园区基础设施建设。

三、基础设施项目建设的有利条件
1、新都物流中心选址区域位置优越，工程建设条件基本具备；
2、区域经济发展良好，为项目建提供了基本保证；
3、新都物流中心外部交通便捷，便于物流中心路网连接；

四、主要建设内容和规模
建设内容主要包括物流中心道路、管网等基础设施工程和物流中心用地的征地拆迁安置：
（一）基础设施工程
1、道路工程
物流园区主要道路共14条，包括40米宽外围主干道1条（货运大道）、物流园区30米宽主干道4条、20-24米宽园区次干道9条，总长16971米,道路工程总面积445404平方米。
2、建设给水管网16408米
3、建设雨水排水管总长20381米
4、建设污水排水管总长11253米
5、电力管网16408米
6、电信系统管网工程16408米
7、天然气管网工程6200米
8、物流中心绿化工程50000平方米。
（二）征地拆迁安置
物流中心规划控制面积2.4平方公里（折合3600亩），征地拆迁按3600亩测算。

五、估算总投资及资金来源
1、项目估算总投资74709万元。其中：第一部分工程费用（道路管网等工程）投资13381万元；第二部分费用54630万元（其中征地拆迁安置费用54000万元）；预备费1069万元；建设期贷款资金利息5628万元。
2、建设资金来源为：
（1）项目业主自筹22709万元，约占估算总投资的30%；
（2）申请银行贷款52000万元，约占估算总投资的70%；

六、工程建设期
工程建设期预计3年

七、可行性研究报告编制依据
1、《成都市城市总体规划(2004~2020年)》
2、《成都市“十一五”国民经济和社会发展规划》
3、《四川省“十五”及2010年现代物流业发展规划纲要》
3、《成都市人民政府关于加快推进现代物流业发展的意见》
4、《成都市现代物流业发展规划纲要》
5、《成都市现代物流项目用地实施意见》
6、《成都市新都区分区规划(2004~2020年)》
7、《成都市新都区毗河片区控制性详细规划(2004~2020年)》
8、成都市新都物流中心控制性详细规划
9、成都市新都区机构编制委员会新机编发（2006）10号“关于印发成都市新都物流中心管理委员会职能配置内设机构和人员编制方案的通知”

八、主要结论
1、根据成都市《关于成都市国民经济发展“十一五”规划纲要》，已将现代物流产业确立为今后五年急需培育和积极扶植的四大战略性支柱产业之一。物流中心依托新都新都物流中心功能分区
公路货物集散区
仓储配送区

商务信息服务区
市场配送区
的五大优势产业和区位、交通资源，发展公路货物集散基地；依托新都地区大市场聚集的特点，发展集商流、物流、信息流和资金流一体化的流通中心；把新都物流中心建设成为成都市乃至西南地区最具活力和效益的现代物流产业综合开发区，承担成都市北部区域的公路货物集散（含公铁联运）、仓储配送、商务信息服务、商业流通功能为一体的区域性综合型物流中心。
2、新都物流中心是成都市现代物流业发展框架体系的重要组成部分，项目集仓储配送、商务信息服务、商业流通为一体，建成后公路货运处理能力将达到2100万吨。对落实四川省、成都市的物流发展规划，改善区域投资环境、增强产业吸纳力，促进产业结构调整和升级，提高城市综合竞争力等意义显著，项目基础设施建设十分必要和紧迫。
3、项目建成后，将提供仓储配送、加工包装、展示交易、信息发布等现代物流产业及相关服务业，吸纳和辐射成都及周边地区500公里的货流、人流，社会效益和经济效益显著。
4、项目总投资估算74709万元，按70%的比例，建设期需贷款52000万元。还款资金来源为物流中心土地出让收入（扣除土地出让金）。经测算，如果按10年还款期，中心全部土地出让收入可以满足还款需要，还款保证率为101%，项目具有偿还贷款能力。若本项目能争取优惠政策，返还部分土地出让金则本，则项目具有较强的偿债能力。
综上，新都物流中心基础设施建设项目的建设条件已基本具备，项目建设是必要的，也是可行的。

第二章 项目背景及项目的提出

一、项目背景及项目的提出
（一）新都区基本情况
北部新城——新都地处川西平原腹心地带，北与德阳广汉、成都市青白江区毗邻，西与成都市彭州、郫县接壤，东南与成都市龙泉驿区、成华区、金牛区相连。区人民政府所在地新都镇，距成都市中心16公里。全区幅员面积496平方公里，人口63万。本区属亚热带季风气候，雨量充沛，四季分明，气候温暖湿润，多年平均降水量896.4mm，年均气温17.10℃，多年平均日照1345.4小时，无霜期278天，相对湿度83%。
新都区处于成（都）-德（阳）-绵（阳）经济带上，境内有成渝、宝成、成灌、成达等4条铁路穿越；成德高等级大件路、成绵高速公路、成都外环高速公路、成南高速公路、成彭高速公路、国道108线和省道成彭公路通过区境，公路密度为全省之最。 9个客货车站的货物吞吐量每日上万吨。全国四大航空港之一的成都双流国际机场距新都约35公里。境内正在建设成铁枢纽成都北编组站。优越的区位条件，得天独厚的自然环境，使新都区成为接受成都经济发展辐射能力较强的科技、文化、旅游卫星城市；是省、市规划的成都平原经济圈、成（都）－德（阳）－绵（阳）高新技术产业带的重要组成部分；在成都市总体规划中新都区被确定为都市区范围，定位为成都市城市北部分中心。
北部新城——新都远景规划为100万人，100平方公里，近期规划为50万人，50平方公里。划分为12平方公里的以“文化、商贸、居住”为主的老城区，20平方公里的以“行政、教育、金融、商业、居住”为主的新城区和18平方公里的工业区。新城区城市框架已颇具规模，已建成和正在建设的行政办公中心、政务中心、商务中心和房地产开发项目共同推进了新城区的快速发展。
新都区经济整体运行良好，2005年实现国民生产总值126.6亿元，实现财政收入12.47亿元，已连续10年位列四川省综合实力十强区（县），2005年地区生产总值位居全市区（市）县第七，比上年增长14.2%。第二产业增加值位居全市区（市）县第三，工业集中发展区成为新都区经济快速增长的动力。固定资产投资快速有效增长，全年全社会固定资产投资完成53.44亿元，比上年增长33.82％。从2001年以来，地方财政收入年平均增幅达28.45%。
（二）项目的提出
成都市位于西部交通枢纽位置，经济发展速度和经济总量处于西部领先地位，市场繁荣，交通运输方便，具备建设西部现代物流中心的条件。我国物流业正处于由传统物流向现代物流转型的关键时期，但目前我市还存在着对现代物流业的基础性产业地位认识不足；物流设施分布散乱、重大物流配套设施建设滞后；物流企业规模偏小、专业化程度较低、信息化水平落后；物流管理体制条块分割，物流资源整合难度大等主要问题。为此，四川省政府确定全省现代物流业的发展要充分依靠和发挥成都的独特作用，成都市《关于成都市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中也将现代物流产业确立为今后五年急需培育和积极扶植的四大战略性支柱产业之一。在《成都市现代物流业发展规划纲要》中也明确了将通过新都物流中心等项目的建设形成我市的现代物流业发展框架体系。
近年来，新都区积极贯彻省、市有关文件精神，按照“工业强区、项目带动、统筹城乡、三产互动”的发展思路，加速实施工业向园区、农民向城镇、农用地向规模经营“三集中”，深入抓好基层民主政治建设、规范化服务型政府建设、民生建设“三大工程”，纵深推进科教兴区、可持续发展，依法治区“三大战略”，全面实施“融入成都、联结德绵、壮大支柱、错位发展”的区域发展战略，以更强的经济实力，更大的发展活力和更佳的人文魅力，为早日实现“翻番调结构，全面建小康，构建和谐新新都”的宏伟目标奠定良好的发展基础。以项目为载体全面落实规划，正式启动了新都物流中心的规划及建设，并把该项目的建设作为新都的重点项目来抓。

二、成都市新都物流中心概况
新都物流中心位于成德大件路以西、宝成铁路以东，南至成都绕城高速公路，北至新都毗河西路，紧邻新都卫星城工业区。总规划面积2.4平方公里，所涉镇村有新都镇4个村和三河街办的1个社区。按照成都市物流产业发展规划大纲和新都区经济发展战略与城市总体规划要求，新都物流中心应建设成集信息网络、商业配送、展示交易、货物仓储、货物集散、货运站场为一体的成都北部现代物流中心，吸纳和辐射成都及周边地区500公里的货流、人流，建成后公路货运处理能力达到2100万吨，为成都经济发展提供便利条件。
新都物流中心功能定位:
承担成都市北部市域配送及成都市北部区域配载的集公路货物集散（含公铁联运）、仓储配送、商务信息服务、商业流通功能为一体的区域性综合型物流中心。是成都市物流体系的重要组成部分，是全国现代物流网络中的一个重要节点。物流中心立足成都，服务四川，辐射西部，联结全国。中心的功能划分如图1所示：

图1 新都物流中心功能示意图

新都物流中心功能
核心功能
专业市场
1、餐饮娱乐
2、旅馆住宿
辅助功能
1、加油站
2、变电站
3、消防站

一般功能

功能

公路货物集散
仓储配送
商务、信息、管理

新都物流中心空间规划结构
在对规划范围的现状环境和规划功能组成分析的基础上，依据规划区实际情况，规划形成如下空间布局结构：
一廊：原毗河两岸建设生态走廊；
两组团：物流中心被毗河东西穿过，由此将用地分为两部分，毗河以北为物流组团，毗河以南为商业组团。
四功能区：包括仓储配送区、公路货运集散区、商务信息服务区、专业市场区。各功能区内部结构见图2：

图2 新都物流中心功能内部结构简图

新都物流中心功能结构
专业市场区
商务信息服务区
信息、管理中心

总部经济花园

生活服务中心

仓储配送区

公路货物集散区
大型汽车停车场

转运中心

共同配送中心

加工型配送中心

机电设备市场

生物制药市场

食品饮料市场

电子产品市场

建材家居市场

第三章 项目建设的必要性

一、落实四川省和成都市现代物业发展规划，建设现代物流业
物流是社会经济的重要动脉和经济发展的有力助推器。在日益成熟的现代经济中被誉为降低资源消耗、提高劳动生产率之后的“第三利润源泉”。随着西部大开发战略的实施，中国西部经济得到了快速的发展，也为四川成都的物流业带来了新的巨大商机和新的历史机遇。四川省“十五”及2010年现代物流业发展规划纲要中明确了成都物流发展的战略地位，确定全省现代物流业的发展要充分依靠和发挥成都的独特作用。由于成都发展物流业具有经济实力雄厚、西部商贸中心地位、有西南最大的铁路枢纽和货站、快捷的公路交通网等几大明显优势，市第十次党代会提出了“搞好物流业发展规划，构建西部重要的现代化物流中心”的战略目标。成都市《关于成都市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中已将现代物流产业确立为今后五年急需培育和积极扶植的四大战略性支柱产业之一。
在《成都市现代物流业发展规划纲要》中明确提出：坚持以市场为导向，以现代物流理念为指导，以信息技术为手段，以降低物流成本、提高物流效率为宗旨，加快物流资源整合，推进物流基础设施建设，推进现代物流业的集中发展，引进和培育一批现代物流企业，实现物流的社会化、专业化、规模化经营，率先建成西部重要的现代物流中心。通过建设物流快速网络、公共物流信息平台、交通运输基础设施平台、三个物流园区、四个物流中心和若干个物流服务站，形成我市的现代物流业发展框架体系。新都物流中心正是这个框架体系中重要的组成部分，项目建设是落实四川省和成都市现代物业发展规划的重要举措。

二、本项目是改善投资环境、增强产业吸纳力，促进产业结构调整和升级，提高城市综合竞争力的需要
现代物流业是衡量一个地区投资环境好坏、综合实力强弱的重要标志。随着现代企业生产资料的获取与产品销售范围日趋扩大，社会生产、物资流动、商品交易及管理方式正在并继续发生深刻的变化。与此相适应的现代物流业已经在全世界范围内广泛兴起。“十一五”期间，国内外制造业、现代服务业和现代农业将加速向中国西部转移，这些将有利于成都利用自身优势和现有基础，吸纳电子信息、生物医药等重大产业化项目，推动金融、咨询、物流、会展等现代服务业发展，加快农业产业化进程，实现产业结构优化升级。
转变经济增长方式、提高经济增长质量是我市推进工业化进程中必须解决的关键性问题。长期以来，经济增长重生产、轻物流，重速度、轻效益，重规模、轻质量现象突出。在经济高速增长的同时，资源和环境的压力不堪重负。建设新都物流中心，发展现代物流业，将使成都城北地区的各类企业在中心物流系统的支撑下，对各个物流环节集成整合，一体化运作，使产品和服务贴近用户、贴近市场，通过物流环节降低成本，加快周转，达到转变经济增长方式、提高经济增长质量与效益的目的。
现代物流业的发展必将促进产业分工和集聚。一方面，物流中心的建设将为服务区内的生产制造和商贸流通企业分离外包物流业务，提供优质服务，打破企业长期存在的“自成体系”、“自我服务”、“大而全”、“小而全”、地区分割、市场封锁的传统观念，让企业集中精力培育核心竞争力。另一方面，物流中心的建设和发展，将给构成物流业的许多行业，如运输、仓储、包装、货代、流通加工、信息等获得新的业务拓展领域和发展契机。由于现代物流业的产业关联度较高，与之配套的机械制造、商贸流通、邮政通讯、信息服务、基础设施建设等相关行业将获得新的发展空间，从而使传统产业得以提升，经济结构得以调整。
成都地处内陆，加快现代物流业的发展，适时建设包括新都物流中心在内的物流中心和物流园区，形成西部地区重要的现代物流中心，对于改善成都和新都区域投资环境，增强产业吸纳能力，促进产业结构调整和升级，提高城市综合竞争力，巩固和提升成都作为西南地区“三中心、两枢纽”中心城市的地位和作用具有深远影响。

三、抓住机遇，促进区域经济和社会发展
新都物流中心承担成都市北部区域的公路货物集散（含公铁联运）功能，集仓储配送、商务信息服务、商业流通为一体的区域性综合型物流中心，成为成都市乃至西南地区最具活力和效益的现代物流产业综合开发区之一。
我国区域经济发展的目标是，依照市场经济规律和经济内在联系以及地理自然特点，打破行政区划界限。按照统筹规划、因地制宜、发挥优势、分工合作、协调发展的原则，推动地区间优势互补和经济联合。随着西部开发、加入世贸组织等战略的实施，区域经济的协调发展，必然要求区域物流的协调配套。发展现代物流业，使物流服务功能与区域经济发展紧密结合，必将促进区域分工与协作，推动区域经济协调发展。在区域配套的同时，进一步优化物流行业结构和空间布局，提高物流业的产业化和集约化水平，以巩固和增强成都作为西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽的地位，促进区域经济和社会发展。

四、加强基础设施建设，满足物流中心的功能需要，打造西部一流物流中心
现代物流中心规模大、货物运输量、配送量及处理量大，需要完善的道路管网等基础设施支撑。新都物流中心依托成都乃至四川省正在建设的现代化物流网络，建成以公路货物集散为中心的物流配送基地，建设集商流、物流、信息流和资金流为一体的现代流通产业综合开发区，提供仓储配送、加工包装、展示交易、信息发布等现代物流产业及相关服务业。规划2010年实现2100万吨的货运吞吐量。
通过物流中心的基础设施建设，提高物流中心的承载能力，大力引导物流优势企业进入中心，注重培育产业链条，提高产业的聚集度和关联度，形成竞争力强、集聚效应明显、能形成循环经济的产业群体。可见，配套基础设施项目的建设，有利于促进新都物流中心的建设，加快现代物流业的发展，是成都应对经济全球化、参与国际竞争的迫切需要，对于巩固和扩大成都市在西南地区的地位和作用，提高经济运行质量和效益，优化资源配置，改善投资环境，增强城市综合竞争力具有极其重要的意义。
综上，新都物流中心基础设施建设是十分必要而紧迫的。

第四章 控制性规划概要

一、项目区范围
新都物流中心规划范围为：锦水河西路以南，绕成高速生态保护带以北，宝成铁路线东侧规划40米货运大道以东，大件路以西。规划用地范围约2.4平方公里。
二、新都物流中心规划结构
（一）空间规划结构
拟建的新都物流中心将采用一廊、两组团、四功能区的空间规划结构,实现仓储配送、公路货运集散区、商务信息服务区和专业市场等中心功能。在对规划范围的现状环境和规划功能组成分析的基础上，依据规划区实际情况，规划形成如下空间布局结构：
一廊：原毗河两岸建设生态走廊；
两组团：物流中心被毗河东西穿过，由此将用地分为两部分，毗河以北为物流组团，毗河以南为商业组团。
四功能区：包括仓储配送区、公路货运集散区、商务信息服务区、专业市场区。
（二）新都物流中心功能规划布局
仓储配送区位于锦水河西路南侧；
公路货运集散区位于货运大道东侧、毗河北侧、纬一路两侧；
商务信息服务区位于大件路西侧、毗河南侧、锦水河南侧；
专业市场区位于货运大道以东、毗河以南、大件路以东。
三、物流中心用地规划
据摸底调查，新都物流中心规划区用地现见表1：

表1 现状用地汇总表

序号
用地代码
用地性质
面积（ha）
占总用地比例（%）
1
R
居住用地
24.72
10.2
2
C
教育科研用地
0.57
0.23
3
S
工业用地
22.5
9.25
4
M
道路广场用地
6.64
2.73
5
E
水域和其他用地
188.74
77.61
合 计
现状总用地面积
243.17
100

按照成都市物流规划纲要提出的各项要求，本着节约用地，处理好与周边地区的关系，综合考虑项目功能定位、市场区位、交通区位、物流用地、环境条件等各方面的发展条件，结合成都市和新都的现状和政府导向，充分考虑物流中心功能特点和用地的多样性，规划的物流中心用地组成如表2所示意。规划用地平衡见表3：

表2 物流中心规划用地组成表

功能
用地类型
核心功能
储存，配送
仓储用地
公路货物集散
货运站场用地/仓储用地
商务
贸易咨询用地
一般功能
专业市场
市场用地
配套服务
商业办公
商业用地/行政管理用地
酒店、宿舍
服务业用地
加油、电力、消防等
市政公用设施用地

表3 规划用地平衡表

序号
用地代码
用地性质
用地面积（公顷）
占建设用地比例（%）
1
R
居住用地
3.27
1.34
其中
R2
二类居住用地
3.27
1.34
2
C
公共设施用地
77.31
31.79
其中
C12
非市属办公用地
9.3
3.82
C23
贸易咨询用地
17.5
7.20
C24
服务业用地
8.82
3.63
C21
商业用地
2.45
1.01
C26
市场用地
39.24
16.13
3
U
市政公用设施用地
32.28
13.27
其中
U12
供电用地
0.79
0.32
U22
货运交通用地
26.74
11.00
U29
其它交通设施用地
4.75
1.95
4
W
仓储用地
70.21
28.87
其中
W1

仓储配送用地
35.30
14.52
公路货物集散用地
23.95
9.84
流通加工用地
6.13
2.52
W3
堆场用地
4.83
1.99
5
S
道路广场用地
45.92
18.89
其中
S1
道路用地
42.56
17.50
S2
广场用地
1.62
0.67
S3
社会停车厂库用地
1.74
0.72
6
`G
绿地
14.18
5.84
其中
G11
公园
4.25
1.75
G12
街头绿地
1.33
0.55
G22
防护绿地
8.60
3.54
合 计
规划总用地
243.17
100

四、交通系统规划
新都物流中心内道路结构为“环状+方格网”，道路等级规划分为四级：40米六车道主干道；30米六车道次干道；20-24米二至四车道支路；15米二车道建议性道路。物流中心在入口处布置3处社会停车场，同时考虑可停放3600辆的货运停车场。在物流中心的商务信息服务区、专业市场区内的公共建筑，必须留出足够的人流疏散广场，在公共活动场所和人行横道处须考虑无障碍设计。

五、绿化景观规划
新都物流中心的绿化景观布局为“一廊、两园、三轴、五景，内外交融”的整体。新都物流中心内仓储配送区、公路货运集散区绿地率≤15％，商务信息服务区绿地率≥30％；专业市场区绿地率≤15％。物流中心空间布局为“一廊、两带、三轴、四风貌区”的总体结构。

六、城市设计规划
新都物流中心空间布局为“一廊、两带、三轴、四风貌区”的总体结构。
一廊为滨毗河岸线景观带，是物流中心主要景观长廊；两带是连接东侧大件路和西侧规划货运大道的城市道路绿化景观带；三轴是物流中心内部东西向的纬一路、围城路和南北向的川陕路等三条道路景观轴；四风貌区是指商务信息服务风貌区、仓储配送风貌区、公路货物集散风貌区、配套专业市场风貌区。
滨水地带景观设计强调岸线景观层次，注意沿岸建筑对水系的退让。滨水区域绿化布置不妨碍水上和岸上借景、对景，树木排列疏密有致。水岸交接带景观设计要考虑临水岸边小路或休憩点人的视点，宜设置步行、自行车道。
保证沿街建筑的连续性、协调性和空间节奏感，强调体现城市街墙景观，并尽可能退让以提供更多的公共开放空间。建筑的风格形式应具有现代特征，平面布局简练并与周边环境协调，建筑色彩采用素雅轻快的色调。
七、规划控制要求
建筑高度：仓储配送区、公路货运集散区控制≤24米；商务信息服务区中，办公用地控制≤60米，居住用地控制≤35米,其他用地控制≤24米；专业市场区中，办公用地控制≤35米，其他用地控制≤24米。
容积率：仓储配送用地的控制≥0.5；公路货运集散区中，公路货运集散用地控制在≥0.4，货运交通用地控制≤0.2；商务信息服务区中，贸易咨询用地控制≤2.5， 居住用地控制≤3.5；专业市场区中市场用地控制≤2.5，办公用地控制≤2.0，其它用地控制≤1.2。
建筑密度：仓储配送区控制≥30%；公路货运集散区中公路货运集散用地控制≥30%；商务信息服务区中，办公用地控制≤30％；贸易咨询用地控制≤48％，居住用地控制≤30％，服务业用地控制≤35％ ；专业市场用地中，办公用地控制≤30％，市场用地控制≤48％。

八、公用市政工程规划
（一）供水
根据有关规范新够物流中心用水量标准和最高日用水量如表4所示。日用水量 达10000~11000 m3/d。
新都物流中心水源为成都市自来水六厂，供水就近接锦水河西路至川陕路一段DN600的给水管上（该段管道已实施），引入两根给水干管，提高供水可靠性。区内不设集中加压泵站，高层建筑根据需要自行加压。

表4 最高日用水量一览表

序号
用水项目
用地面积
（公顷）
用水量标准
用水量
(m3/d)
1
公共设施用地（包括办公、市场及商业金融）
83.12
8×104升/公顷.日
6642.4
2
市政公用设施用地（包括供电用地、交通设施用地）
33.32
2×104升/公顷.日
666.4
3
仓储用地
70.09
1×104升/ 公顷.日
700.9
4
道路广场用地
45.33
2×104升/公顷.日
908.4
5
绿地
11.31
2×104升/公顷.日
226.2

小计

9144.3
6
管网漏失及未遇见水量

1－5的15%
1371.6
7
消防用水

468 m3/次
468

合计

10983.9

（二）供电
物流中心中、低压配电系统按居民生活用电50 W/m2（建筑面积），公共设施80-90 W/m2（建筑面积），仓储用电10 W/m2（建筑面积）配置，计算负荷共84.05MW（表5）。须新建1座110kV变电站，变电站装机容量2×63MVA，作为物流中心的电源，变电站进线初期从110kV马三线T接，后期从220kV斑竹园站引入。规划建设6座10KV/0.4KV变配电站。110KV线路采用架空敷设方式，10KV主干线路采用电缆地沟，局部穿管埋地敷设，分支采用电缆直埋及穿管敷设相结合的方式，供电方式采用双回线或单路环状供电。

表5 新都物流中心负荷分类测算表
用地性质
用地代码
占地面积
（ha）
建筑面积
（m2）
负荷指标
（W/m2）
分类负荷
(MW)
居住用地
二类居住用地
R2
2.98
35760
50
1.79
仓储用地
普通仓库用地
W1
58.45
276790
10
2.77
堆场用地
W3
8.65
86500
10
0.87
公共服务设施用地
商业金融业用地
C2
9.21
230250
80
18.42
市场用地
C26
54.74
1189000
80
95.12
非市属办公用地
C12
9.41
194250
90
17.48
商业用地
C21
2.83
28300
80
2.26
道路广场用地
广场用地
S2
1.55
15500
2
0.03
社会停车场用地
S3
2.37
23700
2
0.05
市政设施
货运交通用地
U22
24.27
48540
2
0.10
供电用地
U12
0.79
2370
40
0.09
加油站
U29
3.46
25690
40
1.03
绿地
公共绿地
G1
2.84
28400
2
0.06
防护绿地
G2
8.98
89800
0
0.00
街头绿地
G12
1.12
11200
2
0.02
总计

191.65
2286050

140.08
总负荷（考虑同时率0.6，MW）
84.05
整体负荷密度（MW/km2）
43.86

（三）电信
规划区内设置1个电信支局，1个邮电所，公用电话亭沿路每200米设置1座。电信容量按居住用地2门／户，公共设施用地300门／公顷，仓储用30门／公顷，市政设施用地30门／公顷配置，电信容量共计3957门。
（四）供气
物流中心总用气量为8089.2 m3/d，气源采用管道天然气。燃气管网压力级制采用中压管网系统，燃气接自外环周围的毗河片区规划中压燃气管线后，进入规划区中压燃气干管，然后经用户调压器或楼栋调压箱，最后送至用户。燃气配气干管的布置采用环状和支状相结合的方式。天然气管道沿规划道路敷设。
（五）污水排放
据初步测算物流中心最高日污水排放量约5600 m3/d。（表6）
排水体制采用雨污分流制。生活污水收集后排入大件路上的规划污水干管，最终排入城区东部规划污处理水厂中，处理达标后排入毗河。汽车修理厂的含油废水经隔油处理后排入生活污水管道。停车场洗车废水处理后循环使用，不能外排，节约用水，保护环境。

表6 最高日污水排放量一览表

序号
用水项目
用地面积
（公顷）
用水量
(m3/d)
排水系数
（用水量的%）
污水量
(m3/d)
1
公共设施用地（包括办公、市场及商业金融）
83.12
6642.4
90
5313.92
2
市政公用设施用地（包括供电用地、交通设施用地）
33.32
666.4
20
133.28
3
仓储用地
70.09
700.9
20
140.18
4
道路广场用地
45.33
908.4
0
0
5
绿地
11.31
226.2
0
0
6
管网漏失及未遇见水量

371.6
0
0
7
消防用水

468
0
0

合计

10970.31

5587.38

（六）雨水排放
1. 排水条件
雨水工程规划主要以《成都市新都区分区规划》（排水工程规划图 2004-2010年）为依据。川陕路毗河桥1991年“7.03”洪峰高程493.06米，物流中心设计地面标高在洪峰水位以上，且毗河通过物流中心区，为排水提供了很好的条件，区域雨水排放充分利用地形，就近排入毗河。
2. 雨水量
雨水管道流量计算采用以下公式：
Q=ψqF
式中：Q — 设计流量（L/s）；
Ψ— 地面径流系数，:绿化区域取0.15，其它区域取0.65；
F — 计算降雨汇水面积 (公顷)
q — 设计暴雨强度[L/（s·公顷）
暴雨强度公式采用成都市暴雨强度公式：
q=[2806（1+0.8031gP）]/[（t+12.890.231）0.768 ]
式中：q — 设计暴雨强度[L/（s·公顷）
P —设计降雨重现期，取1年
t — 设计降雨历时（min）
t=t1+mt2，地面集水时间t 1取15min，采用暗管m=2，管内雨
水流行时间t2（min）

九、公共服务设施与基础设施建设规划
主要包括日常服务、小型娱乐、消防和小型市政设施。规划在A4－3地块设消防站一处。在进行较大范围成片开发时，地块内设施可根据实际情况在下一层次的规划设计中进行适当调整，但其项目、数量、用地面积不得小于现有规定。

十、生态环境保护规划
建设污水处理设施，彻底改变污水直接排放的现象，改善城市水环境。建设物流中心垃圾收集系统，解决露天堆放垃圾对周边环境的影响。建设双燃料加气站，减少燃油汽车尾气对环境的污染。

十一、分期实施与措施建议
物流中心的建设是一个循序渐进的过程，长远的发展目标必须分解到各个时期的具体建设中，结合本次规划的实际情况，新都物流中心将分三期阶段性进行开发建设。
在项目前期启动阶段中，将大件路与川陕路之间的地块及川陕路西侧部分地块作为建设重点。一方面本区域拥有相对改造建设量较小大件路和川陕路以及现有的货运物流作为前期的依托，可以起到快速见效的拉动作用，另一方面信息服务区的建设将给规划区以完备的各项服务设施，对后期的招商引资和加快建设步伐也将起到很大的推动作用。
项目中期以改造完善后的川陕路和新建设完成的高标准交通性主干道——货运大道之间的地块为重点。此时货运大道和川陕路作为主要的交通性主干道为规划区带来大量的物流，进一步促进规划区的发展，而规划区功能的完善，又会为两条主要道路带来更多的流量，提高道路的效益，形成双赢的局面。同时规划区将摆脱对大件路的依赖，使城市和规划区的布局关系更加合理。
项目后期以毗河南岸地块作为重点，主要进行大型专业市场的建设。此时规划区物流的充分发展，为市场的建设提供了充分必要条件，而专业市场的建设发展，也必将为规划区物流进一步建设提供更加强大的助力。
第五章 项目建设条件

一、区位条件优越
（一）区域位置
新都区位于成都北大门，总面积496平方公里，总人口63万，是成都市科技、文化、旅游卫星城，在成都市总体规划中被确定为都市区，是成都市两个副中心之一的城北副中心，承担着机械、电子、食品、制药、家具、商住和物流基地的重任。新都的新都镇、新繁镇均为四川省历史文化名城（镇