某房地产开发可行性论证报告.doc

某房地产开发项目

可行性研究报告

某市某房地产有限公司
XX年XX月

可行性研究报告

某市某房地产有限公司
二OO五年八月

某某房地产有限公司

法定代表人：

地 址：

电 话：
传 真：
邮 编：

项目负责人：
报告编写人员：

目 录
总论……………………………………………………·4
一、项目基本情况…………………………………………·4
二、开发单位基本情况……………………………………·4
三、可行性研究报告编制的依据…………………………·5
四、研究的结论……………………………………………·6
五、营销竞争力……………………………………………·9
六、项目建设条件…………………………………………·10
七、项目设计方案…………………………………………·10
八、物业管理………………………………………………·11
九、投资估算与资金筹措 ………………………………·12
十、财务评价………………………………………………·13
十一、国民经济评价………………………………………·14

总 论
概 述
项目名称：“某”房地产开发项目
开发单位：某某房地产有限公司
法定代表人：
项目负责人：
建设地点：某某区
电 话：
邮 编：
一、项目基本情况
某位于某市某区某，项目用地某园大街西侧，钢铁路北侧。项目占地135.7亩（90552平方米），规划容积率为1.48，建筑密度24.3%；总建筑面积133887平方米，其中别墅8100平方米，小高层17986平方米，多层103014平方米，沿街商业用房3380平方米及会所幼儿园1780平方米，小区正门为12000平方米的绿化广场。一期已开发面积及正在开发面积为65128平方米，2004年6月2日取得预销售许可证20143.31平方米（136套），其中非住宅建筑面积1497.82平方米，可销售面积18645.49平方米，已销售134套计18238.98平方米；2005年5月25日取得预销售许可证24165.62平方米（189套），其中非住宅建筑面积1479.42平方米，可销售面积22686.2平方米，已销售121套计14894.2平方米；销售金额6744万元，现平均价为2350元/平方米。现全面进入一期小高层及二期的开发。
根据地块条件、开发商实力、拥有资源以及对某市场状况的评估，某的开发定位为“某最适宜居住社区”，将建成某环境最好、档次最高、物业最完善的新型社区。
二、开发单位基本情况
某某房地产有限公司成立于2001年，属合作制企业，具有房地产二级开发资质。是近年来某房地产行业的新锐。总公司目前下设二个分公司，集团公司主要业务涉及房地产经营开发、物业管理、商品混凝土、外贸商贸等，在某市房地产行业中名列前茅。公司现有职工60多人，其中技术人员占75%，董事长从事房地产工作十余年，对房地产行业相当熟悉。
几年来，公司总计综合开发面积达50万平方米以上，为某市及周边城市的经济发展和城市建设作出了贡献。公司在某先后开发了锦明南苑、溪南新村、某、长江大厦、新联家园等一大批商品住宅和别墅群，销售率在同期市场均名列前茅；2002年及2003年公司在市六合区成功开发百合园一、二期，现均已销售完毕，并创下当地同期住宅销售量、销售单价、销售率多项最高指标。公司在某开发的某别墅区，已于2002年4月份全面竣工交付，并创下100%销售率，成为某近年来别墅开发中的一个奇迹，也是本地业界评价最高的别墅项目：环境最好、物业管理服务最好、售价最高、房产增值最快最明显。而公司于2003年度在某市开发的莱茵半岛项目也取得了巨大成功，现已销售93%。莱茵半岛的开发定位为“某市市顶级居住社区”，拥有全市唯一水主题环境，是某市目前环境最好、档次最高的别墅区。
集团公司下属的某某及某两家物业管理公司自成立来也均成为当地知名的品牌物业管理公司。现成功管理某某别墅区、某太湖花园小区、莲蓉园小区、百合苑小区。为房产公司做好品牌提升工作。
据统计2004年12月末公司总资产16668万元，较2003年增加4349万元，；所有者权益6649万元，比2003年增加1079万元。资产负债率为60%，流动比率为162%，速动比率为109%，净利润1078万元。
目前公司基本帐户在滨湖区信用社，近几年被工行评为A+级企业，甲类客户。到2005年8月公司共有借款4650万元，滨湖区信用社3000万元用于新联花园的开发，工行1650万元用于某开发，至今公司未发生逾期及欠息现象，信誉良好。
三、可行性研究报告编制的依据
（一）、本可行性研究报告的编制依据
1、某区计立项报告。
2、国有土地使用证。
3、项目规划红线图。
4、某南海建筑设计院设计“某”总体户型设计。
（国家计划委员会计资〔1993〕530号《关于印发建设项目经济评估方法与参数的通知》及《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）。）
5、《投资项目可行性研究指南》。
6、《中华人民共和国建设部房地产开发项目经济评价方法》。

（二）、某的区域政策环境是建立在新的行政中心及居住中心的基础上，项目的实施，是打造企业品牌，增强企业综合实力的需要 。某某房地产公司作为本次项目的开发企业。将会通过本次项目的开发，创建标志性工程，对提升企业在某当地房地产业的知名度，打造“某”品牌，具有重大意义。项目的实施得到了政府的政策支持，且拆迁对象为少量民宅，矛盾较小，拆迁成本不大，投资回报较好，这将大大增强企业的综合实力，为某某房地产公司参与房地产市场竞争提供有利条件。
四、研究的结论
1、“某”房地产开发项目规划总用地面积约135.7亩，其中一期用地92。2亩，建设面积76000平方米;公建面积2000平方米、配套1380平方米;已竣工面积47142平方米，已销售面积33133.18平方米，正在开发及将开发面积86745平方米，需投入资金8000万元，项目建设期约为二年。
2、由于本项目是某招商引资项目，是某镇政府重点工程。建成后将成为展示某乃至某区文明形象的一个窗口。镇政府对该项目极为重视，给予规费的多项免缴等优惠政策，所以房屋开发成本较低，经济效益预期比较理想。据初步测算，本项目税后利润为 7823万元。项目盈利能力较好，在建设资金落实并实现预期建设和销售的情况下，经财务评价是可行的。
3、本项目的实施地点处于某园大街西侧，钢铁路以北，道路通畅、环境优美。周边已经兴建的和规划中的学校、医院、商业等配套设施齐全，是理想的大型住宅区建设区域。总平面布局合理、新颖、有创意。总图布置符合城市总体规划的要求，项目建设的外部条件和技术方案是可行的。
（一）、主要经济技术指标
1 、建筑面积133887平米
2 、建筑容积率 1.48
3 、建筑密度 24.3%
4 、绿化率 54%
5 、项目总投资 1.55亿元。已投入资金7500万元，需投入资金8000万元。其资金来源：1、自筹资金2500万元；2、银行贷款2500万元；3、其余为预售房款。
6 、销售收入30158万元
7 、营业利润 12675万元
8 、所得税4182万元
9 、税后利润 8493万元
（二）、现阶段某某销售分析
某隶属某市某区，位于某市西部，与常州武进市接壤，离某市区20公里，新长铁路在镇东穿过，是全国著名的淡水珍珠养殖地和水蜜桃盛产地，全镇总面积26.74平方公里，耕地16129亩，现辖有8个行政村、1个居委，2003年年末全镇总人口为34000人，其中常住人口25700人，流动人口5300人，通勤人口3000人（主要是某中学的教师与学生）。
某是较早开始农村工业化进程的乡镇，全镇现有机械、冶金、建材、纺织、化工、轻工、电子七个门类，其中尤以拉链及轿车附件生产企业为龙头，产品经销全国和世界各地。根据某的城镇规划，现镇北已建成的第一工业园区占地260亩，引入32家，已有18家企业进驻园区正式运行。第二工业园区总体规划面积800亩，园内路、电、水、邮电等基础设施建设已全面完成。另由区政府批准的规划面积为 2000亩的表面技术处理中心工业园也已建成。
在2005年某已完成某主干道某园大街与新312国道的连通，以及1.2公里洛杨路延伸段和与之相连的2.7公里枫杨路建设，并将在2006年完成与盛岸西路连接的府前路、1.61公里位于某工业园区内的园中路园区段、2.5公里洛胡路建设，并开始启动312国道商贸市场建设。
某经济社会平衡发展，社会公用设施和工业设施投资基础配套完善，现已拥有1.5万吨级太湖水增压站、万吨级综合污水处理厂，总投资达1500万元 ，日处理污水1万吨、35千伏的变电所两座、万门程控电话、宽带信息传输网保障乡镇信息生活的现代化。同时，镇上医疗卫生及社会福利机构齐全，省锡山高级中学师资雄厚，地方全日制小学、幼儿园分别通过了省实验学校验收。镇内文化娱乐活动也有优雅去处，由某公司建设的12000平米杨墅园广场成为某的最大休闲广场。
某当地的房地产市场，在2003年由某公司开发建设的某住宅小区的进入，如今已经得到巨大发展，目前镇中心房价已达到均价2000元/平米以上。而由某公司开发建设的某住宅小区，以其优越的地理位置及完善的配套管理，现领跑整个某房地产市场。
某住宅小区位于镇中心道路某园大街西侧，某娱乐城北面，靠近省锡山高级中学，地理位置优越，城市配套齐全，交通便利。小区总占地面积90522平米，总建筑面积133887平米，规划布局合理，户型设计超前，配套设施齐全。主要消费对象为某的私营业主、政府机关、工业园区内员工、省锡中的教职员工、因建设工业园区而拆迁需安置的行政村村民以及某及周边地区的购房客户。
目前利好消息不断：1、由于某工业区的投入发展，目前某北区的洪湖村、东安庄村、镇北村、兰溪村四个村将于2006年3月前拆迁完成，故拆迁村民的具有巨大购房潜力；2、洛社重点开放园区的总体规划；3、市政公共设施的规划；4、某公司丰富的开发经验及资金实力；5、房地产市场的回暖。
（三）、 某现有楼盘的布置情况：
目前某还无有规模小区。城市建设落后。
（四）、消费对象分析
本次开发的“某”位于某中心，处于某园大街西侧，依据消费层次和目的的差异，消费对象主要集中为：
（1） 现在或者将来在某或经济开发区工作的高级管理人员；
（2） 对生活质量要求较高的成功人士，包括国营、集体企业和民营企业职业经理人和企业主；
（3） 某、经济开发区的高级公务员。
（4） 重视后代教育，受名校（省锡中学、某中心小学、某中心幼儿园）影响，希望小孩就近读书的高收入人士。
说明： 随着住房制度的改革，货币分房已成为现实。政府公务员以及收入较为稳定的企事业单位职工，均需向社会购买住宅。本次开发的“某”位置优越、设计新颖、价格合理、销售措施灵活，将会成为这批消费对象的首要选择。
随着民营经济的发展，私营业主的实力和队伍不断壮大，个人消费理念逐步改变，对个人住房质量要求不断提高。本次项目针对这类消费群体的特点，规划中也设计了一些高档次、低密度、环境指标好的大面积洋房和别墅，吸引其进入小区进行安家置业。
（五）、竞争能力分析
在某目前的房地产业还未成熟的情况下，凭借我公司的开发经验及技术力量在本项目来看，竞争优势还是比较明显。
1、区域优势。
某项目地处某镇中心，镇中心广场、省锡中近在咫尺，代表着某的发展方向及高档次的市政配套将在周边展开建设，加上几项大规模的外资项目即将在工业园区实施，使本项目具备了可观的升值潜力。
2、规模优势。
某占地135亩，是目前某目前成片开发的最大住宅项目。大规模的成片开发，有利于降低平均成本，有利于建设齐全的、高档次的配套设施，也有利于高质量环境的营造。
3、品牌、实力优势。
公司在多年的开发过程中，坚持精品意识，所开发的项目深受市场追捧，销售畅旺。公司在项目开发上资金投入有可靠保障，能保障项目开发顺利进行，可有效避免一些开发商容易出现的资金短缺、进展缓慢、甚至停工的不良结果。
4、价格、成本优势。
本次项目作为某招商引资重点项目，享受相关优惠政策，土地成本上具备明显优势，对项目的顺利实施和赢利提供了条件。由于本次项目受到了政府的政策扶持，故投资回报会比较可靠。在定价策略上可采取低价渗透的办法，尽快占领某房地产市场。
5、质量优势。
本次项目由南海建筑设计院设计，整体结构合理、新颖。另外，某某具备10余年的施工、开发经验，对工程质量控制、把握的技术过硬。在建设施工过程中，一直坚持把质量作为赢得市场的法宝，内部形成严密的质量保证体系。过硬的质量，将会成为开发市场的锐利武器。
五、 营销竞争力
（一）、价格策略
由于不同消费群体的消费需求和消费层次差异较大，营销环境也不尽相同，这就要求企业针对不同的消费群体不同的市场定价策略。销售价格的确定，应综合考虑商品的形象、地位、竞争者的价格等因素，以及市场占有率、收益率等。同时要配合其他市场策略。针对不同的消费群体采取不同的价格策略。对于具有稳定收入的工薪阶层，可以帮助其与多家银行进行接洽，最大比例提供购房按揭服务，并可采取分期付款的方式刺激超前消费。总之，企业应根据市场环境，采取灵活的价格策略，以达到市场最大化的目标。
（二）、促销策略
在促销策略上，改变过去房地产企业普遍的狂轰滥炸式、为促销而叫卖的广告宣传模式，将大部分广告投入用于启动服务工程上来，做一些细致入微的服务工作，进一步提高服务质量，不断增加企业的服务内涵，形成自身的服务特色，给消费者以耳目一新的感觉，加强和消费者的感情沟通与交流，建立良好的社会形象。
（三）、广告策略
在宣传项目和产品的同时，充分重视企业形象的宣传。例如，项目首先在开盘前通过以新闻的形式报导开发企业对社会的贡献，开发的思路和重大决策，建成后产品对市容市貌的影响，开盘前对产品的规模、性能、配套设施集中做产品性能广告，引起客户的关注和重视。尔后根据销售及建设的进度重点做好售后服务工作。适时的增加宣传力度，创造整体的轰动效应，确保销售工作的完成。
六、 项目建设条件
（一）、 项目地理位置
项目用地某园大街西侧，钢铁路以东。
（二）、 项目实施地的自然环境
本项目实施所在地处于某地处省某，处于中国经济发达的长江三角洲中部，北靠长江，南濒中国第三大淡水湖──太湖；西离183公里，东距上海128公里，是省省辖的沿海城市，华东地区重要的交通枢纽。
七、项目设计方案
（一）、总体结构和布局
规划采用居住区—组团—院落三级模式，形成“两心、两轴、一带、十六组团”的总体布局结构。两心为东西两片区的社区中心；两轴为南北的硬质景观轴和东西向社区内部的软质景观轴。
中心区为别墅区，分为两大板块，通过中心绿地的连接和带状绿地的渗透，形成舒适、宜人的居住环境。
花园洋房及多层区，临近中心绿地地块设置花园洋房，独特的建筑造型、丰富的立体绿化、开敞的空间环境与中心绿地形成中央泛景观区域。围绕中央泛景观区域设置多层住宅组团。
（二）、系统设计
1、绿地景观系统
公共绿地呈网状分布，与步行系统结合，提高绿地的使用率和感知性，真正做到家在绿树掩映中。
2、道路交通系统
出入口 社区主出入口位于钢铁路，面向规划路设置次出入口。
车行 东片区采用主干路加组团环路的组织方式，做到各组团互不干扰，保证了别墅区的安全与安静。西片区采用主干环路加外围支路的组织方式，即方便了整体交通，同时各组团又相对独立。
人行 采用主轴发散的方式，围绕中心绿地及带状绿地设置社区步行系统。
停车 别墅区及花园洋房区采用停车入户或建筑底层停车的停车方式，车位按1：1设置；多层住宅区机动车停车近期采用地面停车，停车位沿组团外围布置，车位按1：0.5考虑。
3、公建配套系统
原则:合理安排公建配套设施，方便居民日常生活。将规模大、吸引人流多的公共建筑沿某园大街布置，对规模小的基层服务设施分散布置于社区内部。营业性公建可以结合当地商业网点统一考虑，非营业性公建结合中心绿地和步行系统设置。
沿某园大街设置商铺，成为城市片区配套的一部分。
沿中央绿化带设置会所，会所内设置一3班幼儿园，方便居民使用。
会所南侧设有露天游泳池，丰富居民的生活。
八、 物业管理
随着人民生活水平的不断提高，对居住区质量的要求也越来越高，这就为物业管理市场带来发展的极好机会和广阔前景。良好的物业管理带来的居住质量的改善，使花钱买服务越来越成为人们的共识。同时，良好的物业管理还将成为房屋的销售起着积极的促进作用。
某某房地产有限公司一向高度关注、重视物业管理在地产开发中的巨大作用。公司全资下属企业——某某物业管理有限公司，在成立之初就巨资聘请深圳名牌物业管理企业——天安物业作全程顾问，高起点、高标准建设，在某地区已经有相当的知名度和美誉度，是近年某物管行业的一支新锐力量。该物管企业在目前管理的某某别墅区及某第一个国家安居工程小区“太湖花园”的管理服务已成为某地区的行业样板。
现初步计划本项目建成后，聘请某某物业作为物业管理顾问。管理服务水平将力争更加有所提高，力创某市地区的物管示范样板住宅区。
区域内全部采用封闭式的物业管理和采取各种行之有效的智能化措施，从而保障居民正常的生活秩序和人身财产安全，保证区域内清洁卫生，切实解决住户生活上和经营者及办公行管人员的后顾之忧，把本小区建成花园式的管理有序的住宅小区和经营场所。
化、标准化、规范化，确保工程质量。在建设过程中要按基本建设有关程序输手续，项目要进行招投标，以保证合理的工程造价，要实行工程监理，以保证工程的质量与安全。

九、 投资估算与资金筹措
（一）、估算编制依据
1、《省建筑工程综合预算定额》（1997）；
2、《省建筑安装工程费用定额》（1997）；
3、《某市工程造价信息》（2002）；
4、《中华人民共和国建设部房地产开发项目的经济评价方法》；
5、开发商提供的相关项目资料。
（二）、估算编制说明
1、土地费用：按照192元/平米计算。
2、 前期工程费：按照50元/平米估算。
3、 建安工程费：住宅用户按570元/平米估算。
4、 配套工程费：按245元/平米估算。其中：绿化费按30元/ 平米计算；道路按20元/平米计算；消防设施按10元/ 平米估算；供电和给排水按120元/平米估算，公用照明按10元/ 平米估算，排污、公厕等其他配套费用按55元/平米估算。
5、 不可预见费用按开发成本的3％（约28元/平米）计取。
6、 管理费用：按20元/平米估算。
7、 销售费用：按25元/平米估算。
8、 财务费用：根据银行同期年利率5.04％（约25元/平米）计算。
（三）、投资估算
经初步测算，“某”房地产项目总投资为15500万元，其中土地费用2580万元，前期工程费669万元，建安工程费7631万元，配套设施费3280万元，不可预见费375万元，管理费用268万元，销售费用335万元，财务费用335万元。
（四）、 资金筹措
经初步测算，本项目资金来源主要由以下几个方面筹集：
1、根据《国务院关于固定资产投资项目试行资本令制度的通知》（国发〔1996〕35号）的精神，本项目自筹资金2500万元。主要以土地形式投入，开发单位应尽快做好土地评估工作和相关手续。
2、申请银行贷款2500万元。
3、其余资金在项目开发过程之中将预收售房款作为项目建设资金。
十、 财务评价
（一）、销售收入估算
“某”房地产项目建筑面积133887平方米，其中住宅用房建筑面积 132107平米，公建建筑面积1780平米。
一期已销售面积33133.18平方米（255户），销售金额6744万元，现平均价为2350元/平方米，已销售中某本地占47%、周边占9%、市区占28%、外地占16%。
经测算，“某”房地产开发项目一期及二期的营业收入为30158万元。
（二）、营业税金及附加
根据《中华人民共和国营业税金暂行条例》等有关规定，“某”项目销售适用营业税率为5％，城市维护建设税为营业税额的5％，综合基金0.5％。
经测算，本项目中的营业税金为1507万元，城市维护建设税及教育费附加为166万元，土地增值税及印花税为310万元。累计营业税金及附加等为1983万元。
（三）、开发成本与费用计算
“某”房地产开发项目的开发成本与费用及税金为17483万元。
（四）、盈利能力分析
“某”房地产开发项目营业利润为12675万元，所得税率为33％，应交所得税4182万元，该项目税后利润为8493万元。根据测算，“某”工程项目的收益水平较高。
十一、 国民经济评价
（一）、环境影响评价
本项目选址符合某市及某区的规划要求，地处某区某中心地段。该项目建成后，可极大地改善本市居民居住条件，优雅的环境与周边新颖建筑、宽阔的道路相映成辉，既美化了城市形象，同时对促进住宅业的发展，将发挥着积极的作用。
由于本项目的建设从规划布局、节约能源、无害化、无污染、可循环、采用新绿色材料等方面对本小区进行整体设计，有效减少了对环境的负面影响。
本工程施工期间对环境的影响主要是噪声。施工中噪声主要来自混土搅拌机及振捣器等机具，应考虑施工场地布置噪声源的距离，尽量避免对周边民居的影响。
项目建成后，周围无工厂污染源，整体环境有利于建设住宅小区，其中对环境的影响，主要是生活污水和生活垃圾，在环境保护一章中已提出措施，因此不会对周边产生污染。
综上所述，该工程建设对环境的有利影响是主要的，不利影响很小，而且是暂时的，因此从环境评价角度而言，该项目是可行的。
（二）、社会效益评价
本项目建成后，将为某发展带来良好的社会效益，具体表现在以下几个方面：
1、本项目的实施符合城市总体建设的规划，特别符合某市总体发展布局。项目的实施对美化城市环境，对于改变该地区的市容市貌，对于繁荣该地区市场经济，树立城市对外良好形象，将起着积极的推动作用。
2、本项目实施后，将加速该区域城市化进程。
3、该项目的建设符合国家加大固定资产投入，促进住宅产业发展的总体方针。项目实施后对拉动国民经济发展，对于形成住宅消费市场促进某第三产业的发展，将发挥一定的推动作用。
4、本项目的建设符合某市创建生态示范城市的战略目标，对优化该地区生态环境和促进住宅业的可持续发展有着积极的作用，也可为某住宅业发展起示范作用。
5、本项目建成后，将成为居民创造一个人与自然和谐的良好生活空间，变“有得住”为“住得好”。可促进住房改革工作的良性发展，对加快城市建设的步伐，推动住宅产业的发展，具有重要的意义。
因此，本建设项目具有良好的社会效益，其国民经济评价也是可行的。

目 录
第一章 总论 1
1.1项目名称与承办单位 1
1.2研究工作的依据、内容及范围 1
1.3编制原则 3
1.4项目概况 3
1.5技术经济指标 5
1.6结论 6
第二章 项目背景及建设必要性 8
2.1项目背景 8
2.2建设的必要性 9
第三章 建设条件 11
3.1项目区概况 11
3.2建设地点选择 错误！未定义书签。
3.3项目建设条件优劣势分析 错误！未定义书签。
第四章 市场分析与销售方案 13
4.1市场分析 13
4.2营销策略、方案、模式 14
第五章 建设方案 15
5.1建设规模和产品方案 15
5.2建设规划和布局 15
5.3运输 18
5.4建设标准 18
5.5公用工程 20
5.6工艺技术方案 21
5.7设备方案 21
5.8节能减排措施 24
第六章 环境影响评价 25
6.1环境影响 25
6.2环境保护与治理措施 26
6.3评价与审批 28
第七章 项目组织与管理 29
7.1组织机构与职能划分 29
7.2劳动定员 29
7.3经营管理措施 30
7.4技术培训 30
第八章 劳动、安全、卫生与消防 31
8.1编制依据及采用的标准 31
8.2安全卫生防护原则 31
8.3自然灾害危害因素分析及防范措施 32
8.4生产过程中产生的危害因素分析及防范措施 32
8.5消防编制依据及采用的标准 34
8.6消防设计原则 35
8.7火灾隐患分析 35
8.8总平面消防设计 35
8.9消防给水设计 36
8.10建筑防火 36
8.11火灾检测报警系统 37
8.12预期效果 37
第九章 项目实施进度 38
9.1实施进度计划 38
9.2项目实施建议 38
第十章 项目招投标方案 40
10.1招标原则 40
10.2项目招标范围 40
10.3投标、开标、评标和中标程序 40
10.4评标委员会的人员组成和资格要求 42
第十一章 投资估算和资金筹措 43
11.1投资估算 43
11.2资金筹措及使用计划 45
第十二章 财务评价 47
12.1费用与效益估算 47
12.2财务分析 48
12.3不确定性分析 49
12.5财务评价结论 50
第十三章 建设合理性分析 51
13.1产业政策符合性分析 51
13.2清洁生产符合性分析 51
13.3规划符合性分析 51
13.4项目建设环保政策符合性分析 51
13.5环境承载性分析 51
13.6结论 52
第十四章 结论与建议 53

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