房地产项目可行性分析论证报告.doc

正大花和院建设项目申请报告目录第一章 总论1.1项目背景1.2 报告编制单位、资格等级及编制依据1.3研究工作的范围1.4拟建项目概况1.5建设工期1.6 建设投资和资金来源第二章 建设背景及必要性2.1项目提出的背景2.2项目建设必要性第三章 项目市场分析3.1焦作房地产市场分析3.2焦作住宅市场分析3.3焦作房地产市场发展态势分析3.4市场综述3.5周边现状分析3.6市政基础设施现状分析3.7诉求特征现状分析3.8项目SWOT分析3.9分析结论及建议第四章 项目选址和建设条件4.1项目选址4.2建设条件第五章 建设内容与规模5.1功能定位5.2建设内容5.3建设规模第六章 工程建设方案6.1规划设计依据6.2总平面布置方案6.3建筑方案6.4结构设计第七章 公用工程7.1给排水7.2电气第八章 环保与节能8.1环境保护8.2节能第九章 劳动安全、卫生与消防9.1劳动安全9.2卫生措施9.3消防 第十章 项目管理与实施进度10.1 基本要求10.2项目组织10.3项目实施进度第十一章 组织机构及劳动定员11.1组织机构11.2劳动定员11.3人员培训第十二章 项目招标方案12.1招标范围及招标组织形式12.2 投标、开标、评标和中标程序12.3评标委员会的人员组成和资质要求第十三章 投资估算与资金筹措13.1估算依据13.2投资估算 13.3资金筹措方案13.4资金使用计划第十四章 财务评价14.1 评价依据14.2 基础数据14.3收入估算14.4 评价结论第十五章 社会评价第一章 总论1.1项目背景1.1.1拟建项目名称：正大花和院建设项目1.1.2项目建设单位及单位概况焦作市正大置业有限公司成立于2006年2月，注册资金800万元人民币，法人代表王跃东，是一家具备三级资质的专业房地产开发公司。下设综合部、工程部、预算部、经营部、财务部、人事部、销售部。现有工程技术人员和管理人员32人，其中高、中级职称14人，具有较强的开发建设实力和经营能力。1.2 报告编制单位、资格等级及编制依据 1.2.1编制单位：焦作市工程咨询公司资格等级：乙级证书编号：12020070030 发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会1.2.2项目申请报告编制依据 投资项目可行性研究指南；正大花和院小区规划；房地产开发经济评价方法；建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 收集的相关资料、实地考察所得资料和数据；项目单位提供的有关资料；编制项目申请报告的委托书。1.3研究工作的范围项目建设用地与建设条件；建设方案；节能措施；环境保护；劳动卫生、安全消防；项目实施进度；投资估算与资金筹措；财务评价； 社会评价。1.4拟建项目概况正大花和院项目位于焦作市解放区普济路西侧，建设西路南侧，占地面积67.67亩。焦作市正大置业有限公司2009年8月20日竞得该块土地的使用权。项目占地面积45116.5m2，建筑物基底面积9041m2。总建筑面积93269.96m2，其中住宅91393.72m2，商业962.74m2，公共配套面积913.5m2。地下建筑面积6088m2，容积率2.07，建筑密度20%，绿地率36.3%，居住户数860户，居住人口3010人，停车位304个。该址地形规整、地势平坦、交通便利、周围无污染源，符合项目建设要求。1.5建设工期根据项目建设内容、区域内实际情况以及建设资金筹措情况，该项目建设期限为24个月。1.6 建设投资和资金来源本项目投资估算为18012万元。资金来源为项目建设单位自筹4681万元，申请银行贷款8500万元，预售4831万元。第二章 项目市场分析3.1焦作房地产市场分析近几年，随着焦作市经济的快速增长和城镇化的不断加快，房地产发展日渐迅猛，呈现出“快、高、大”的发展态势。发展快：随着新区开发和旧城改造带动，近几年城建基础不断扩大，焦作市地产格局日渐突现，逐步形成老城区解放路沿线板块和新区人民路沿线板块。另统计，2000年焦作市区人均居民面积9.7m2，到2009年己达25m2，增长1.6倍。价格高：从20042006年的发展来看，焦作市商品房售价分别为每平方米892元、965元和1030元；进入2007年后，焦作市房价迅速拉升，多层均价保持在2200元/m2，高层均价保持在2800元/m2，2008年受经济危机影响，房价平稳发展，2009年上半年由于受国家陆续出台房地产的利好政策的影响，房地产量价齐升，众多项目均价突破或接近3000元/m2关口。项目大：随着十一五计划的实施和城乡一体化的发展，焦作市房地产市场大盘迭起，品质楼盘不断涌现，建筑面积在20万m2以上的有：西城美苑、锦秀江南、龙源世家、锦祥花园、锦江现代城等等。根据市场调查，焦作市区近三年将有大量楼盘推出，不少项目资源、定位相近，区域市场存在同质化趋势，预计近几年的竞争将十分激烈。3.2焦作房地产市场发展态势分析焦作市属于三线城市，房地产业近些年来发展平稳，总体上保持了建销两旺的局面，买房自住是主流，投资或投机比重很小，地域性很强，大中城市房价的涨跌并不能长期影响我市。焦作市经济发展势头良好，旅游业蒸蒸日上，对周围区域的辐射带动作用日益增强，每年不断新增人口会形成新的消费群体。焦作市政府从去年年底开始严格禁止行政机关、事业单位、厂矿企业集资或变相集资建房，维护了房地产市场的有序竞争，同时也减少了房地产市场的供给。随着南水北调工程的开工，焦作市将有部分房屋被拆除，得到赔偿款的居民将成为新的购房群体。建材、土地涨价带来建筑成本加大。同时住房档次、品质的提升，品牌和品质的较量，新型建材的大量采用以及智能化程度的逐步提高、小区环境的改善等，都加大了开发成本。2007年以来央行多次利率的提高，目标是对一些大中城市的房地产泡沫进行控制，对于焦作市目前平稳的房市不会造成大的冲击。3.3市政基础设施现状分析交通：项目周边临近建设路、普济路，交通便捷，四通八达。供电：设有供电电缆可供接入。供水：设有市政供水管网，可供项目接入。排水：己敷设雨、污管网，项目雨、污水经处理达标后排入。燃气：设有天然气管道，项目用气可向焦作中燃城市燃气发展有限公司申请接入。通讯：可向网通焦作公司或其它通讯运营服务商申请接入。有线电视：焦作市有线电视网已覆盖该区域。3.4诉求特征现状分析为了更好地了解潜在购房群体对本项目所在区域看法和具体诉求特点，曾选择特定区域的人群进行了详细调研，以求在更大范围内寻找本项目的目标客户群体，从而探索出具体诉求特征，为本项目定位提供有力市场支撑。购房时间：据调查，焦作市意在2至3年内购房居住的客户群比例居高，其次为l至2年和3至5年内购房居住的客户群，这些应该是住宅项目的主要潜在客户群体。欲在1至2年内购买商铺的客户群比例居高，其次为3至5年内购买商铺的客户群。购房目的：有效客户群购买住宅的主要目的均为改善现有住房条件，其次为解决住房困难，购买商铺的主要目的绝大部分为自己经商置业，用于购房投资或居家办公的比例较少。购房区域：受居住理念和居住习惯的影响，在所有客户群中以选择焦作老城区者比例居高，约占60%以上，其次为新区，因为老城区的人文环境及设施配套等是其他地区不可比拟的。户型选择：从被调查人群对住宅户型选择的要求来看，中等户型的需求量最大，2居室与3居室几乎平分秋色，以l00至l30m2的比例最高，其次为70至 l00m2和140至l60m2的户型，小于70m2的小户型和超过l60m2的大户型的比例最低。对商铺面积的选择要求来看，60至l00m2的需求最高，其次为l00至150m2的需求，l50m2以上大面积商铺的需求也为数不少。停车位需求：在被调查的客户群中，对停车需求者占80%，其中对地上车位有需求者占30%，对地下停车位有需求者40%，对地上地下停位都有需求者占l0%，认为有无停车位无所用者占20%。由此可以看出，停车位己成为多数购房者考虑的重要因素之一。购房价格：希望购房（小高层住宅）单价在2500至3000元之间的居多，约占50%。其次为2200至2500或2900至3500元之间的单价。中档价位的商品住宅是客户群的首选。客户群能承担的购房总价主要集中在25万至35万元之间，其次是35万至45万元之间的客户群占25%，这与住宅户型面积的选择是相一致的，中端的客户群应该是本项目的定位基点，同时可以适当兼顾高端的客户群。希望购买商铺的单价在7000至9000元之间的居多，约占60%，能承担购买商铺的总价主要集中在60万至80万元之间。3.5分析结论及建议3.5.1分析结论根据以上市场状况的分析，结合项目的前期规划，可以看出本项目有较大的市场潜在机会，这个机会点体现在本项目可以通过系统、专业的营销操作，取得理想的价格并打造出鲜明的市场形象，从而带来良好的经济效益并促进项目商业的后续运营。3.5.2建议规划现代化：以前瞻、现代的表现手法，科学规划，合理组团，形成良好的社区规划；户型合理化：户型设计更科学、更适用、更合理、更人性化，充分满足业主需求；建筑艺术化：要求建筑外立面俊朗清新，靓丽明快，有时代感和艺术感，形成区域的“风尚建筑”坐标形象；质量标准化：质量为本，责重如山，工程质量力求创优良工程；环境生活化：在小区内部环境营造上下工夫，创立清新自然的社区氛围，创造“居家生活”的社区概念；生活智能化：导入先进的智能设施，实现小区信息网络化、管理智能化，便利业主生活；配套完善化：针对周边大配套设施完善的情况下，完善项目内环境及基础配套建设；用途复合化：在项目的平面及空间的设计与规划中，要求尽量避免相同用途的重复或简单的排布罗列，而是尽量在某一区域实现多重用途，以便节省空间，有效利用土地资源，使内容更紧凑，形式更丰富。第三章 项目选址和建设条件3.1项目选址该项目地理位置优越，交通便利，场地开阔，地质条件适宜，适合项目建设。选择该场地的优势：项目位于普济路西侧，建设西路南侧，符合焦作市总体规划。场地宽广，方便施工建设。可充分利用该区域成熟的水、电、暖、气等配套资源，节约资金。场地临近道路，交通方便。3.2建设条件3.2.l自然条件焦作市属暖温带大陆性季风气候。四季分明，冬春雨勺稀少，干早多风，夏季炎热多雨，水热适中。由于地势倾斜和太行山屏障，气温高于新乡、郑州等地，平原地区年平均气温l4.9，山区比平原低2-3，极值温度为43.3、-l6.9，年均降雨量603.5毫米，无霜期23l天，年日照时数在2422.7小时。3.2.2水文地质条件水文条件：场地地下水为第四系冲洪积层孔隙潜水，主要有大气降水、地表水入渗及侧向径流补给，由侧向径流、蒸发及人工抽水排泄。场地稳定地下水位埋深2-2.1米，地下水水位季节性变化幅度约1米。地质条件：场地地貌为山前冲洪积平原，地势相对平坦，场地最大高差1米，附近无全新活动断裂通过。3.2.3供水、排水、供电、燃气、通讯、有线电视及交通条件供水条件：本项目接入城市供水管网，可保证项目建设和运营期的正常供水。供电条件：项目所在位置可接入市政供电网。排水条件：己敷设雨、污管网，项目雨、污水经处理达标后排入。燃气条件：项目用气可向焦作中燃城市燃气发展有限公司申请接入。通讯条件：该区域通讯可向网通焦作公司或其它通讯运营服务商申请接入，邮政通信也十分便捷，可以保证本项目的需要。有线电视：焦作市有线电视网已覆盖该区域，有线电视信号可以接入。交通条件：本项目周边交通便捷，公交路线四通八达。第四章 建设内容与规模4.1功能定位正大花和院建设项目集居住、商业、娱乐、休闲为一体，是现代城区和文明居住的集中体现，代表了一种高尚城区文化。因此，该项目建成后将成为一处居住条件舒适、商业气息浓郁、布局合理、空间疏朗、高标准、多功能、环境美、现代化的新型城区。4.2建设内容项目占地面积45116.5m2，建筑物基底面积9041m2。总建筑面积93269.96m2，其中住宅91393.72m2，商业962.74m2，公共配套面积913.5m2。地下建筑面积6088m2，容积率2.07，建筑密度20%，绿地率36.3%，居住户数860户，居住人口3010人，停车位304个。4.3建设规模本项目规划建设20栋楼，其中建砖混结构6层住宅16栋，建筑面积56220.9m2；框剪结构17层商住楼4栋，建筑面积35172.82m2；配套建设社区服务用房400.5m2，幼托用房403m2，垃圾收集和公厕80m2。第五章 工程建设方案5.1规划设计依据焦作市城市总体规划；城市居住区规划设计规范（GB5018093）；城市用地分类与规划建设用地标准（GBJl37-90）；正大花和院小区规划。5.2总平面布置方案5.2.l场地位置项目位于焦作市解放区普济路西侧，建设西路南侧，符合焦作市的总体规划。该址交通便利，地理位置优越。5.2.2总平面布置指导思想建筑物设计采用简练的现代构成手法，充分体现建筑的时代气息和2l世纪新的居住理念。设计构架根据场地特点，以空间环境变化为亮点，注重人文和自然特色的融合，突出园林式景观环境和小区规划，倾力创造人与自然的高度和谐，营造典雅、时尚的生活小区，形成温馨、亲和的居住感受，商业及高层和小高层建筑高低起伏，建筑序列层次丰富。建筑立面采用丰富的建筑语言表高其典雅、时尚的风格特色，与周边住宅小区形成明显的视觉差异。建筑设计富于变化的同时强调空间的近人尺度和舒适，将不同层次的空间功能需求融汇统一。5.2.3总平面布置原则满足城市规划部门的用地红线和规划要求。最大限度地利用宝贵的土地资源进行规划建筑物。在现有的条件下，尽可能做到建筑物设计合理。满足各使用功能要求，做到功能区分合理，且合理组织交通。满足消防及各专业要求。依据国家现行有关规划、建筑、环保、防火、抗震、劳动安全及卫生的规范和标准进行设计。依据地区主导风向和日照情况，使建筑物取得最佳朝向。在尽可能条件下，加大绿化面积，美化环境。力求做到节约土地、节约投资，提高项目社会经济效益。建设项目的规划布局将本着“集约省地”的原则，依据空间发展战略要求，根据土地分布现状，采取组团规划模式，分片分区进行合理布局，划分为居住、商务、商业等若干功能片区。建设项目集居住、商业、娱乐、休闲为一体，是现代城区和文明居住的集中体现。规划设计应遵循“以人为本”的设计理念，在设计的时候以充分考虑生活居住为第一原则。总体规划布局体现交通顺畅，功能分区和面积分配合理，空间格局严整，环境优良、主题突出的原则要求。5.3建筑方案5.3.l设计依据项目单位提供的基础资料及要求；民用建筑设计通则GB50352-2005；高层民用建筑设计防火规范GB50045-95；总图制图标准GB/T50103一200l；建筑制图标准GBT501042001；城市道路绿化规划与设计规范CJJ7597；城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-200l；智能建筑设计标准GB/T50314-2006；国家现行的各专业设计法律、法规、规范、规定等。5.3.2设计原则根据现代设计风格和可持续发展理论，在符合焦作市城市建设总体规划的前提下，以现代生态园林型山水居住小区为设计框架，有机组织空间布局，强化城市用地的功能布置，促成生态、文化与居住三者的有机统一。设计中发掘、利用地区自然、历史与人文要素，加强景观风貌控制，营造一个舒静优雅、交通便捷、功能齐备、层次丰富、和谐健康的现代化居住小区。贯彻“以人为本”的原则，以提高人居环境质量和建设生态型小区为规划目标 ，满足人居住宅的舒适性、安全性和功能经济性。贯彻“尊重自然”的原则，强调自然绿色与居住空间的融合，减轻对自然环境的影响破坏，营造良好的小区小气候。充分考虑项目独特的区位优势，因地制宜，统筹规划小区与城市的相互关系，在保证城市设计格局统一的前提下，努力做到内、外景观的和谐。注重项目个性和特色的塑造，加大居住区知识、技术、文化艺术方而的内涵。有效利用道路交通、绿化景观的合理划分和建筑物特色，增强项目的识别性和领域感。适应汽车交通进入小区的趋势，建立便捷、安全的道路交通系统，安排足够的停车场地，寻求车行、人行恰当分离的途径。充分考虑住房商品化、物业管理社会化以及小区生活服务信息化的变化和要求。坚持“节地、节能、节材”的设计原则，推广使用建筑新材料、新技术，达到环保节能要求。5.3.3建筑设计方案根据焦作市的城市发展现状，结合本项目发展定位与建设思路，在利用现有资源基础上，进一步完善服务功能，以形成完善的服务体系。因此，按项目规划的功能定位，本次建设内容主要包括住宅及商业用房等。商业设计商业用房主要安置品牌连锁百货、连锁超市、精品店、饮食、休闲等现代商业。商业用房外部形象主要体现在沿街界面，外形是由两个高低错落矩形组合而成，裙楼外形完整，虚实变化有致，整个裙房有较强的基座感。住宅设计住宅平面设计根据现代家庭生活的行为特征，合理组织住宅内各功能空间的平面关系，突出各空间的专用性，体现以起居厅室为家庭活动中心的原则。平面设计同时满足良好的自然通风和空间视觉效果要求。住宅采用一梯二 三户形式，客厅、主卧室等主要功能空间南向采光。为满足不同居住者的住房需求，项目各式住宅设计不同户型，户型分为一室一厅、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等，户型建筑面积分别为75l6Om2不等，总户数860户。建筑形态的塑造采用现代建筑设计，以开敞变化的住宅建筑风格，现代简约的建筑语汇，运用外墙涂料，突出外墙效果，追求建筑形象的新颖、现代和醒目，在整体建筑造型中，采用丰富的形体、简洁的立面，使精致的细部与环境融为一体，同时注重细部处理和材料色彩统一，巧妙运用经过简化的垂直与水平线条组成的网格，将实的部分相互穿插，并且巧妙地把窗户嵌入适当的部位；所有窗户均采用高级塑钢淡蓝色中空破璃窗，浅色的外涂料墙面，使建筑显得轻巧而富有时代感。适宜的尺度、全方位的景观效果，努力创造一个布局合理，富于个性，具有时代感建筑。地下设施为有效贯彻“集约节地”的开发原则，本项目将充分利用各建筑物的地下空间资源，结合人防工程，建设地下车库、地下仓库和半地下储存室等地下设施。小高层住宅楼一般为地下1层车库，高层建设物一般为地下1层至2层停车场，地下层按建筑技术规范要求设置防湖、防水、通风、徘气、照明、消防等。配套基础设施配套基础设施主要包括道路、供排水、供电、通讯等管网系统及景观绿化工程。基础设施系统的布局遵循服务半径均匀覆盖整个港区的原则，为不同类型组团提供相应的服务场所。配套基础设施造型，在充分考虑港区整体规划的基础上，以新颖、美观的建筑风格和丰富的建筑造型，体现出港区建筑独有的特色，同时考虑其体量大小，以形成整体流畅并富有韵律的立体景观。5.3.4交通设计与停车场交通设计原则交通设计以保证总体通畅性、提升交通安全性、加强道路服务性为原则。把本项目交通分为内部交通系统以及连接内部和周围道路的衔接交通系统两部分。因此，本项目交通规划按内部交通系统与衔接交通系统两部分分别进行。在本项目内部，实现“人车分流、机非分流、客货分流、不同类型分流”， 最大限度地降低各种交通行为的相互干扰，同时通过合理布设停车场，确保方便高效的机动车和非机动车停车位。在本项目内部和周围道路之间，通过合理划分相关道路功能，使人流和车流能够方便有效的转换和疏散，使人流和车辆可以方便的进入区内，而又尽量保证周围道路的畅通。交通设计内部交通设计：在本项目内部将通过平面分流、立体分流等办法来解决人流与车流之间的相互干扰，并对购物者、就业者、居住者进行合理分区分流， 使其互不干扰。平面分流是指通过在地面或地下设立机动车、非机动车及行人专用道，使三种交通流各行其道、互不干扰；立体分流是通过设立空中步行系统以及地下步行系统，将行人和车辆在空间上分离：设立步行街则是协调商业区域人、车关系的一个最为有效的方法，通过将车辆限制在商务区外围及地下，真正实现了人车分流，并充分体现了现代交通“以人为本”的思想。根据交通流的实际特征，商业步行街设置为地下、地上及空中的全封闭式完全步行街或半封闭式步行街。另处，根据本项目的特性，限制自行车交通，内部道路将不再为自行车等单独设非机动车道，将其道路合并在行人道中使用，并加以限制。外部交通：本项目将从地面、空中和地下3个层面进行交通流的转接。停车场停车场的规划与交通相结合，小高层住宅楼为地下l层车库，设立路边停车场，以保证道路上交通流的有序畅通。另外，在地下停车场与城市道路之间设置缓冲区，使车辆借助缓冲区来实现从城市快速交通到地下停车场慢速交通的转换。5.3.5绿化系统设计园林绿化是直接影响社区环境和城区空气质量好坏的主要工程。因此， 本项目将遵循高标准的要求，重视园林绿化工程的建设，给业主营造一个花园式社区环境。其主要园林绿化工程包括花园广场、花卉苗圃，并配置假山、喷泉、雕塑、亭阁、流水、小桥等园林小品和休闲设施，给入住者创造舒适幽雅的室外环境。项目绿化分为中心绿地、道路绿化和居住组团绿化。中心绿地包括中心花园和景观走廊，在地块中分别布置。道路（主干道）两侧控制35米绿化，布置以高大树木，创造壮观的视觉效果，隔离噪音和粉尘。宅间路的绿化与居住绿化相结合。组团绿化以草坪和花卉为主，适当种植部分灌木，建筑物四周建造环绕绿化带。绿化形成疏密有致、层次分明、分布合理的绿化空间体系，美化、净化环境。5.3.6建筑消防说明根据高层建筑防火规范，本项目一类建筑，耐火等级应为一级。因此，建筑消防设计按一级防火执行。在地下一层设消防控制室，由楼梯可直接通向地面。设置智能火灾白动报警系统。安全疏散：建筑物内安全疏散距离，安全出口密度、数量。走道和楼梯宽度均根据高层民用建筑设计防火规范执行。设防烟楼梯间及消防电梯，并设不小于lOm2的合用前室，前室与走道之间用乙级防火门分隔，楼梯间、前室靠近外墙，可直接自然通风。梁、版、柱、墙等结构用材及建筑装饰材料的燃烧性能及耐火等级按一级防火等级执行。门、窗、洞、墙布置、数量、间距按高层民用建筑设计防火规范规定执行。5.4结构设计5.4.l设计依据建筑结构荷载规范 （GB50009-200l）建筑抗震设计规范 （GB5001l-200l）险结构设计规范 （GB50010-2002）建筑地基基础设计规范 （GB50007-2002）高层建筑吐结构技术规程（JGJ3-2002）砌体结构设计规范 （GB50003-2000）本专业和其它专业相关资料5.4.2抗震设计及荷载取值抗震设防烈度7度。根据该建筑重要性，抗震设防类别为丙级，剪力墙抗震等级为四级。该项目楼屋面均布活荷载。住宅、办公室、会议室楼面均布荷载2.OKN/m2，商场楼面均布荷载3.5KN/m2，贮藏室楼面均布荷载6.5KN/m2，走廊、楼梯间、卫生间楼面均布荷载2.OKN/m2，仓库、设备用房按设备实际重量取值。上人屋面活荷载2.OKN/m2，非上人屋面屋而活荷载0.7KN/m2。5.4.3结构材料砼强度等级 C40钢筋HRB235 fy=21O N/mm2HRB400 fy=36O N/mm2墙体填充墙底层采用240厚MU7.5机制砖，二层及以上墙体采用200厚加气砼砌块、砂浆采用M5混合砂浆，其余墙体需在二次装修时分隔。5.4.4结构选型结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计。地基基础的设计应根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力。基础埋置深度应根据地质情况、土的冻层深度以及地下水位等情况，综合考虑后确定。主体：多层采用砖混结构，小高层及高层采用剪力墙结构。基础：多层采用阀基和条基相结合，高层及小高层采用桩基一箱基联合基础型式。第六章 公用工程6.1给排水6.1.1设计依据建筑给水排水设计规范（GB500l5-2003）；室外给水设计规范（GB500134006）；污水综合排放标准（GB8798-l996）；室外性水设计规范（GB500l4- 2006）；污水恃入城市下水道水质标准（CJ3082l999）；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）；全国民用建筑工程设计技术措施给水排水2003年版；高层民用建筑设计防火规范（GB5004545）；现行国家有关规划及建筑设计的相关规范、规定具条例；建设单位提供的有关技术资料及要求。6.1.2设计原则根据建设项目总体规划情况，合理预测需水量和污水量，按各用水点用水要求，建立合理完善的供排水系统，在满足用水量、水压的要求及考虑、施工及维修便捷的原则下，尽可能缩短室内供水管线的总长度，同时有效地收集输送污水，同时尽可能考虑降低工程造价和运行管理维护费用。6.l.3设计范围供水系统、排水系统、中水系统、消防系统。6.l.4供水系统给水系统项目用水山市政供水管网接入，配套公建用水无需加压，小高层和高层住宅用水需将城市管网供水加压后使用。在建筑物底层设给水加压泵房。场址四周设环状给水管网，与消防系统合用，各住宅楼、公建分别设给水进户装置， 建筑物内根据需要设置配水点。用水量测算项目用水主要为生活用水、配套公建用水、绿化用水和消防用水。生活用水量住宅户数860户、人口3010人，生活用水定额按l20L/人.d测算，项目生活用水量为361m3/d。商业及配套公建用水配套公建用水按生活用水量的l0%计，公建用水量36m3/d。绿化用水项目绿化面积16377m2，绿化用水量按1L/m2、每日浇洒l次计算，绿化用水量为16.4m3/d。未预见水量按以上用水量之和的5%计算。未预见水量为l8.874m3/d。消防用水一次灭火用水量按l5升/秒，火灾延续时间按2小时计。经测算，项目用水量为280m3/d。6.l.5排水系统污水量分析污水排放量按用水量的80%计算。系统选择项目排水主要为生活污水和雨水，排水系统采用雨污分流制。生活污水主要有盥洗水和粪便污水等，经生化处理达标后排至市政污水管网。室内排水管为PVC排水管，室外地下排水管为混凝土管。项目雨水管沿道路铺设。建筑物屋面雨水采用内落水。场区雨水经道路汇集后通过雨水管网排至市政雨水管网。敷设方案设置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管；室外雨水排水管采用开砼管或双螺旋PVC-U 管，雨水管敷设于硬化道路以下，最小坡度i=0.003，室外雨水干管上每隔50m设置1250雨水检查井，每个检查井以DN300的雨水支管与两个雨水口相连， 支管坡度i=0.008，以收集附近区域的雨水。6.1.6消防系统消防用水量室内消火栓40L/s，自动喷水灭火系统30L/s，室外消火栓30L/s，火灾持续时间即连续用水时间2小时计算。消防水源消防水源来市政给水管网，在地下室设消防水池，室外消防管道采取环状布置，室外设多个消火栓。消防给水系统消防给水分成上下两区，低区为5层以下各层，高层为6层以上各层，分别设置消火栓及自动喷淋系统，下区采用减压阀减压。在地下室设专用消火栓泵和自动喷淋系统各二台、套（一备-用），水泵启动由水力报警阀处压力开关控制。各层设水流指示器，由消防控制中心显示失火层数。各65毫米水枪，6525米衬胶水龙头带，消防电梯前室设专用消火栓。设置自动喷淋全保护系统，喷头保护面积一般在l2m2左右，在每层消防干管均装有水流指示器和监控阀，末稍装检验装置。在配电间和消防控制中心等重要房间及场所设化学环保型灭火装置，并在各层主要出入口及恰当位置设置手提式化学灭火装置。室外设3套DNl50水泵接合器，分别与室内消火栓管网和喷淋管网连接。水泵接合器设在室外便于消防车使用的地点。在屋顶设水箱。管道布置和敷设室外消防管网与生活给水管合并，室外给水管采用机制球墨铸铁管、橡胶圈柔性接口，敷设于道路外侧，沿车行道且布置，埋深为-l.Om，距路边不宜大于2m，距建筑物外墙不直小于5m，并也不宜大于40m与其他地下管线交叉时，可做适当上弯和下弯。消火检管道均采用内外热镀锌铜管，丝接或卡箍连接。6.2电气6.2.l设计依据供配电系统设计规范（GB50052995）；民用建筑电气设计规范（JGJl62008）；1OKV及以下变电所设计规范（GB5005394）；低压配电设计规范（GB5005495）；建筑照明设计标准（GB500342004）；建筑物防雷设计规范（GB5005794）2000 年版；高层民用建筑设计防火规范GB5004595；通用用电设备配电设计规范（GB5005593）；现行国家有关规划及建筑设计的相关规范、规定及条例；建设单位提供的有关技术资料及要求。6.2.2设计原则根据建设项目总体规划情况，合理预测用电量，配置配电设施，电线、电缆的敷设应根据建筑物的性质、要求、用电设备的分布及环境特征等因素确定。应避免因外部热源、灰尘聚集及腐蚀或污染物存在对布线系统带来的影响，并应防止在敷设及使用过程中因受冲击、振动和建筑物伸缩、沉降等各种外界应力作用而带来的损坏。6.2.3设计范围动力用电、照明用电、生活用电。6.2.4负荷计算采用负荷密度法计算项目用电负荷。住宅用电负荷按5OVA/m2估算，住宅用电负荷为4569KVA；商业用电负荷按5OVA/m2估算，商业用电负荷为48.1KVA；公建用电负荷按3OVA/m2估算，公建用电负荷为27.4KVA；地下部分用电负荷按15VA/m2估算，用电负荷为91.3KVA。其它用电负荷按以上用电负荷之和的5%估算，约为236.79KVA。项目总用电负荷为4972.59KVA。6.2.5供电电源项目供电电源由建设西路变引入，在场区内建设多处变电室或设置箱式变压器，降压后分别向各用电分区供电。6.2.6低压配电配电方式，采用放射式和树干式相结合的混合方式。在动力负荷比较集中的区域，采用动力配电箱（屏）进行二次配电。对一、二类负荷，可采用低压侧环网方式，以增加供电的可靠性。电源电压380/22OV 。6.2.7线路敷设各变电室电源进线采用电缆由室外埋地引入总进线配电柜。降压后由配电柜再引出分支电缆至电气坚井。建筑物每层设配电箱，采用放射式供电至各用电单元。室内配电线路采用铜芯线，穿铜管沿墙、版暗敷。电线、电缆的敷设应根据建筑物的性质、要求、用电设备的分布及环境特征等因素确定。应避免因外部热源、灰尘聚集及腐蚀或污染物存在对布线系统带来的影响。并应防止在敷设及使用过程中因受冲击、震动和建筑物伸缩、沉阵等各种外界应力作用而带来的损害。6.2.8 建筑物照明照明设计照明设计包括正常照明、应急照明和室外景观照明。照度标准按国家标准 GBJl3390的中值选取。公建建筑主要光源采用节能型荧光灯。住宅楼室内灯位预留，安装白炽灯。在建筑物疏散通道、楼梯口等位置，设全出口标志灯，在通道及转弯处，设疏散标志灯。应急照明电源采用集中应急照明配电箱，应急照明采用三线制。配电设备选择及安装方式照明配电箱选用数模化组合式配电箱，照明和插座回路分别设置，插座回路设漏电保护断路器，每层单独设配电箱，以便管理和控制。导线选择及线路敷设照明支线采用聚氯乙烯绝缘铜芯导线穿铜管吊顶暗敷，由顶版至吊顶部分穿金属软管保护。6.2.9建筑物防雷与接地防雷建筑物顶部采用避雷网作防雷接闪器，并与建筑物内各种竖向金属管道相连，可利用建筑物柱内主筋和防雷引下线，基础钢筋做接地极。避雷网引下线及所有引入室内的金属管、线均应与接地装置可靠连接在一起。接地照明配电采用TN-S接地系统，专设PE线，配电设备外壳及插座接地脚与PE线可靠连接。防雷和电气共同接地，利用建筑基础和桩中主筋作接地极。进出建筑物的水暖电等金属管做总等电位连接，设有洗浴设施的卫生间做局部等电位联结，所有正常不带电的电气设备金属外壳，入户管道等均应可靠接地。微机室等设接地端子板，以备设备接地。接地形式与整个电气接地系统相一致，防雷接地、工作战地、保护接地采用联合接地形式。院内各个撞地装置（或系统）尽可能联成一个整体，并进行总等电位联结和局部等电位联结，接地电阻不大于1。6.2.10消防系统建筑物周围设环形消防车道，利用建筑物四周道路系统，为消防救护提供有利的交通应急条件。建筑物周边设环状消防网与给水系统合用，场区内沿道路设置室外地上式消火栓，间距不超过l20米。建筑物每层在消防电梯前室及内廊设消火栓，消防给水由泵房提供。消火栓系统采用 DN65消火栓。对变电室等不易采用水消防的部位， 应设手提式干粉灭火器或其它使携式消防器材。建筑物内设火灾报警及联动控制系统。物业管现中心设置集中报警控制器，各建筑物为报警子系统，建筑物大厅设置区域报警控制器。消防电话、消防通讯总线由消防控制中心引入。楼梯、走廊、电梯前室等公共部分设置感烟探测器、手动报警按钮等。6.2.11弱电系统设计依据民用闭路监视电视系统工程技术规范（GB50l98-94）；有线电视系统工程技术规范（GB50200-94）；建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（GB/T503ll-2000）；电子计算机房设计规范（GB5017393）；现行国家有关规划及建筑设计的相关规范、规定及条例；建设单位提供的有关技术资料及要求。设计范围通迅网络项目通讯、网络采用综合布线系统。电话采用电缆、网络采用室外光纤埋地引入建筑物内。建筑物内电话线及网络线采用超五类非屏蔽双绞线。建筑物地下室设交接间，由交接间引至各用户。交接间至竖井及竖井内垂