“鑫达花园”房地产项目可行性论证报告.doc

“鑫达花园”可行性研究报告

300亩合20万平方米 4万6平米作文化广场和文化博物馆
其它作为房产地开发项目
建筑面积：15.4*1.6=264600 1.3
销售额：264600*3000=73920万
成本概算：3000万 2.7亿 5000万 1亿 到1.5亿
利润能到2.5亿到3亿

“鑫达花园”可行性研究报告

第一章  投资环境分析

一、   国内环境：中国房地产还有20年以上的好景
国家统计局公布的权威数据显示：1-5月,全国完成房地产开发投资额、房屋施工面积商品房销售面积、房企本年资金来源等关键数据均呈上升趋势，而且幅度不小，而全国70个大中城市中，新建住宅销售价格环比上涨的城市达到60个，全国楼市似乎“涨声”一片……
对于09年下半年中国楼市的房价是该涨还是该跌，作为普通购房者当然希望房价下跌，而大部分相关专家也从中国现有楼价严重超出普通购房者承受能力等角度分析得出结论：中国楼市的房价应该跌，而且跌幅还得不小才能回到合理的价格区间，然而2009年3月份以来，中国的楼价却“神奇”地止跌回升，并随着气温的升高，涨价的趋势越来越明显，降价幅度也越来越高。
是什么“力量”“力挽狂澜”地把中国楼市从08年的一片惨淡扭转为让09年的一片“涨声”？
房价的涨跌，从理性的角度来讲，是受供需比、各种经济大环境和相关政策的影响，而从感性的角度来说，其实可以看作是购房者和开发商之间一个心理博弈的结果。具体说来，导致09年3月以来中国楼市房价普遍上扬的因素有以下几点：
一、大环境的影响。特别是央行连续降息、银根放松等政策极大的缓解了各大开发商资金链紧张的局面，增强了开发商与购房者进行博弈的能力。
2007年中国楼市的疯狂局面使得中央政府下决心对楼市进行调整，从年初的开征土地增值税、通过《物权法》到限制外商投资房地产；从连续加息、加大交易环节税、提高贷款首付比例，到最后也是最有效的迅速收缩信贷，这些措施迅速的让楼市进入调整期：房价不再疯狂上涨，购房者中出现观望情绪，使得开发商在和购房者的博弈中处于一个心理相对弱势的地位，开发商为了尽快回笼资金，不断在市场中进行降价促销或者变相降价促销，这些举动又进一步加剧了购房者的观望情绪。
但是随着2008年8月份美国金融危机引起的全球性金融危机的爆发，中国的整体经济环境也受到很大的影响，经过一系列的酝酿和博弈，2008年9月16日，央行最终决定下调人民币贷款基准利率和存款准备金率，这是央行六年来首次降息，并在之后的短时间内连续五次降息。这些“救市”措施很大程度上缓和了开发商的资金链压力，拯救了中国的房地产开发商；另一方面，也可以说是更重要的一方面是，通过各种媒体的“狂轰乱炸”，严重影响了购房者的判断，打击了购房者坚信楼价会继续下跌的信心。
二、地方政府扶植楼市。与此同时，由于房地产业对各个地方经济、GDP的巨大贡献，不少地方政府为了保增长，出台了各种名目的扶植房地产业的措施，比如延长开发商购买土地的付款期等等，这些措施一方面降低了购房者的购房成本，鼓励购房者及时入市购买，另一方面进一步缓解了开发商的资金链。
在这些种种措施的影响下，到2009年初，在08年积攒下来的刚性需求慢慢被释放，2009年3月21日，此时众开发商仍然对楼市一片悲观，但武汉楼市出现了一幅让当时所有人都惊掉眼球的画面：为了抢购“现代城”的商品房，许多购房者在开盘时间尚未公布的情况下，蜂拥到售楼处排队。甚至有人直接将帐篷搭建在了附近，最后开发商百步亭集团被迫提前开盘。
如果这个例子在当时还只是被看作极端的个案的话，那接下来的4、5月份，中国楼市的“复苏”速度则让不少之前预测楼市仍需调整的专家、媒体呆了眼，同比2008年，楼市销量翻了一倍的城市名单越来越长，部分城市甚至以两倍三倍的速度在增加。
截至今年5月31日，已经有7家开发商半年销售额过百亿。
三、大量信贷资金涌入房地产界。为了对抗金融危机对中国经济可能造成的负面影响，央行大幅提高了09年的全年贷款额度，全年可能达到8万亿的巨额贷款量，这和2008年紧缩信贷的政策相比，简直就是一个天上一个地下：在08年是房地产开发商求着银行要贷款，而到了09年，则是银行为了完成贷款任务追着开发商的屁股跑，就在上周，招行北京支行就和SOHO中国签下了100亿的综合授信额度。
这些资金更加提高了开发商与购房者博弈的能力和欲望，一些开发商甚至玩起了捂盘惜售的“游戏”。
四、购房刚性需求的剧烈释放。08年由于大部分有刚性需求的购房者处于观望状态，积累了大量的刚性需求，而这些需求在09年楼市大翻转的情况下，许多有购买能力又的确有购房需求的人担心房价继续上涨，都选择了入市购房，这立刻产生了羊群效应，甚至可以说是在更广大的潜在购房者中引起了恐慌性的购房行为。如果说08年是属于开发商的恐慌时期，那么到现在，则到了购房者的恐慌时期。购房者由于对下半年房价持续上涨的担心，让08年积攒起来的巨大刚性需求快速的释放，这形成了购房者间的滚雪球效果：越担心房价上涨，就越快的购房，而这反过来又让更多的购房者结束观望，赶紧入市购房。
五、投资性资金进入楼市，“炒楼团”再现江湖。由于担心下半年宏观经济可能会趋向通货膨胀，不少个人以及投资机构将房地产当作保值工具，纷纷入市抢购楼盘，而各种炒楼团也重新出没于各地楼市，这些投资型需求一方面让开发商对于涨价变得底气十足，另一方面又进一步打击了剩余的可能购房者的观望信心。
二、沧州市南皮县房地产市场：紧随市场脉搏
1、由于近期国内房地产市场的迅速升温，二、三线城市也紧随步伐，出现供销两旺的局面。
2、南皮县政府部门保持对土地价格的控制，受经济因素和土地指标限制，不会降低土地价格，以规划控制、划小地块的形式稳定土地价格并逐步提高土地价格。使得本来已无多少降价空间的市场被迅速激活。
3、项目背景（简述，后章详述）：项目位于南皮县城东北方向，北环路北，南吴路东侧，占地12559.6平米，原鑫达型煤公司厂房，地块南邻北环路，西邻陵园路（规划路，从南至北已修至北环路）。项目占地少，地价低，前期工作已经运作成熟，因此项目前期投入少，适合目前公司开发。

第二章  项目概况
一、建设地址
南皮县鑫达花园项目（以下简称“本项目”）位于南皮县北环路北侧，南吴路东侧，地处城市拓建规划的重要地段，是未来城市的热土，这在相当大程度上增强本项目的地理优势。

二、项目规模
“鑫达花园”项目规划总用地面积为12559.6平方米，总建筑面积约18000平方米。
住宅容积率：1.55
绿地率＞30%

三、总体规划设计理念
1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；
2、适应社会中高人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；
3、在创造优美建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为南皮县的住宅小区发展创造良好的典范。

四、总体规划构思
本项目参照北京、上海等地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、特色商业等合理规划，精心设计。
1、规划结构
小区以城市主干道、入口广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成梯形形状，以北环路上设入口广场，其余路设次入口，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。
2、建筑单体设计
小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。
小区住宅单体定位于四层叠拼高档住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台、底层花园等，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形倾向欧式风格，使小区具浓郁的异域风情及强烈的可识别性。
3、建筑环境及园林景观设计
整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。
规划建造实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。
设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。
根据分区倡导可亲近的庭院生活。各景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。
保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。
小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。

五、物业管理
优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。
本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。
本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，
小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。
第三章  项目市场分析与整合营销

一、项目市场分析
1、地段环境优越
项目位于南皮县城东北方向，交通主动脉——北环路北，南吴路东侧，西邻陵园路（规划路，从南至北已修至北环路）是连接市中心的纽带，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
2、周边生活配套基本完善
本项目周边的生活配套包括：超市、菜场、银行、医院，生活十分便利。
3、建筑风格及园林景观设计突出
本项目对南皮住宅市场的建筑风格和园林景观设计进行了巨大突破，建造特色枯水景、实行立体绿化，保证植被的多样性和色彩性
4、市场供求关系良好
本项目地处城市改造的区域，高端房产开发项目较少。将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。

二、营销方案
1.产品定位
本项目位于南皮城东北，地里位置相对较偏，地块较小，不适合定位于普通消费人群。而打造成高品位、高居住环境的中高档社区，面对县城中高端人群，打造南皮精品高档社区更为适宜！
2.广告营销策略
（1）重点突破战略：采取直接发放宣传单页方式，针对特定对象，将宣传单页直接送达消费者手中，激发其好奇心和购买欲望，吸引客户到售楼处参观。
（2）全面攻击战略：根据工程进展，逐步加大宣传力度，采用报纸、电视等传播媒体进行宣传，制造声势，塑造产品独特形象，为销售奠定好基础，运用报纸夹页加以辅助。
（3）短兵相接战略
现场布置有亲切感的接待中心，精美的设计图及沙盘，使参观客户有深刻的感染力。接待人员经过专业培训，加强客户购买信心。
（4）促销战略
根据工程进展情况及预售证发放日期，适时进行促销活动，吸引大量人潮，以期创造销售高峰。
3.广告分期计划
（1）引导期运用报纸夹页、电视飞播广为告知，直接面向区域市场发放宣传单页，点与面的配合迅速树立楼盘形象及扩大知名度，抢先占领市场。
（2）强销期随着工程进展，项目形象逐步完善及预售证的发放，运用工地项目形象及售楼处沙盘、展板等销售道具制作电视短片，意在宣传公司及项目形象，加强人们的购买信心。大量运用夹报、当地生活资讯报纸版面，直接有力的诉求，打动消费者，配合销售活动，创造销售高峰。
（3）继续期：重点在保持楼盘印象，报纸夹页、发单灵活运用，使广告和销售相辅相成，为楼盘销售积累客户，进一步提高楼盘知名度。

三、“鑫达花园”价格定位
1.定价原则：本项目执行平开高走的定价原则。
2.定价依据：
（1）成本测算：根据目前市场情况，每平米总成本为2037元（含税金）。
（2）县城内目前在售楼盘的售价情况：
城市国际：县城最东侧，成交均价为1700元／平方米。
古韵新城：县城中心位置，成交均价为1800元／平方米
欣鑫家园：县城最西侧，销售均价为1380元／平方米。
注：目前南皮房地产市场暂无在建楼盘，以上小区均为现房。
(3)县城内09年待开发项目及售价情况：
信和齿轮厂项目：占地31亩，预计6月份动工，现价格未对外公布，据信和员工说均价2200∕㎡。
古韵新城二期：占地约20亩，多层，拆迁项目，预计6、7月份动工，内部认购价格1、2、3层2350∕㎡。内部认购情况不理想。
城市国际三期：预计开发5栋，多层，6月份动工，价格未对外公布，二期想提高价格，均价在2000∕㎡左右（具内部了解，其二期工程原计划暂停开发建设，但当地居民宣传其已无能力进行后续开发建设，对其销售造成了一定的负面影响。所以，宏宇房地产也只有对二期工程继续进行开发建设，来树立当地居民心中的形象，但销售形势并不乐观）。
新建县医院南侧地块：占地30亩，地块还未走挂牌程序，医院内部职工报名多层均价2000∕㎡，小高层均价2200∕㎡ 3、价格的分析与制定：
根据市场情况及项目自身定位，建议项目定价平开高走，视预定情况，价格随时上调。如依据我们的成本测算并结合市场情况，在可以解决资金压力的情况下，建议暂定销售价格2500元/㎡。
4、优惠政策：
考虑县城的特殊情况，领导需要照顾一些政府部门关系，建议在车库或储藏室款上优惠，优惠幅度为100元／平方米，其余客户均没有优惠。

第四章  投资计划及经济分析

一、前期工程需要做的准备工作
1、土地出让手续全部完善；
2、地质勘察已全部结束；
3、建施图纸、基础图纸设计完成。

二、投资计划
本项目“鑫达花园”总投资约需人民币叁仟陆百陆十万元，详情请见下表：
项目
占地
（m2）
建筑面积
（m2）
总投资
（万元）
备注
住宅
3500
14000
2852

商业用房
2000
4000
814

合计
12000
18000
3666

说明：上述土地不包括道路代征地。

三、经济分析
本项目的成本、利润，由住宅、商业用房、两部分组成，其销售所得即为纯利润，具体分析如下：
1、住宅（商品房），测算成本为人民币2037元/ ㎡，预计盈利658万元。如下表：
面积
（m2）
单位成本
（元/ m2）
总成本
（万元）
销售均价
（元/ m2）
销售收入
（万元）
利润
（万元）
14000
2037
2852
2500
3500
648

说明：具体明细见附表（1）
2、商业用房由临街一至二层组成，测算成本为人民币2037元/ m2，预计盈利188万元，如下表：
面积
（m2）
单位成本
（元/ m2）
总成本
（万元）
销售均价
（元/ m2）
销售收入
（万元）
利润
（万元）
4000
2037
814
2500
1000
186
说明：具体明细见附表（2）。

4、由上述经济分析得出，本项目综合经济效益分析如下表：
项目
面积
（m2）
总投入
（元/m2）
总收入
（万元）
利润
（万元）
住  宅
14000
2852
3500
648
商业用房
4000
814
1000
186
合  计
18000
3666
4500
834

附表  成本分析

项目
数量
每平方米摊销
（元/ m2）
金额
（万元）
备注
建筑面积
18000

土地款

556
1000

城市配套费

70
72

规划、建筑、园林设计费

42
75

绿化广场

55
99

配电设施

9
16

道路

15
27

土建费、水电安装

900
1620

开发管理费

60

不可预见费用

20
36

税金

275
495
按销售收入11%计
合计

2037
3666

目 录

一 、 合作社基本情况 1
（一）合作社概况 1
（二）运营状况 4
（三）以前年度各类财政资金对合作社的扶持情况 5
二、项目立项背景 5
（一）必要性分析 5
（二）优势分析 8
（三）市场分析 9
（四）合作社成员对申请项目的支持情况 12
三、项目目标 14
四、项目建设方案 14
（一）主要建设内容 14
（二）主要技术参数 18
（三）项目涉及的相关环保措施 18
（四）项目组织与管理 19
五、投资估算与资金来源 22
（一）总投资估算 22
（二）资金来源 22
（三）财政补助资金使用和管理 23
（四）自筹资金的使用和管理 23
六、效益分析 23
（一）经济效益 23
（二）社会及生态效益 25
目 录
第一章 总论 1
一、项目概况 1
二、项目提出的理由与过程 6
三、项目建设的必要性 8
四、项目的可行性 12
第二章 市场预测 15
一、市场分析 15
二、市场预测 16
三、产品市场竞争力分析 19
第三章 建设规模与产品方案 22
一、建设规模 22
二、产品方案 22
三、质量标准 22
第四章 项目建设地点 25
一、项目建设地点选择 25
二、项目建设地条件 25
第五章 技术方案、设备方案和工程方案 28
一、技术方案 28
二、产品特点 30
三、主要设备方案 32
四、工程方案 32
第六章 原材料与原料供应 35
一、原料来源及运输方式 35
二、燃料供应与运输方式 35
第七章 总图布置、运输、总体布局与公用辅助工程 37
一、总图布置 37
二、 运输 38
三、总体布局 38
四、公用辅助工程 39
第八章 节能、节水与安全措施 44
一、主要依据及标准 44
二、节能 44
三、节水 45
四、消防与安全 45
第九章 环境影响与评价 47
一、法规依据 47
二、项目建设对环境影响 48
三、环境保护措施 48
四、环境影响评价 49
第十章 项目组织管理与运行 50
一、项目建设期管理 50
二、项目运行期组织管理 52
第十一章 项目实施进度 55
第十二章 投资估算和资金筹措 56
一、投资估算 56
二、资金筹措 58
第十三章 财务评价与效益分析 61
一、项目财务评价 61
二、财务评价结论 65
三、社会效益 68
四、生态效益 68
第十四章 风险分析 70
一、主要风险分析识别 70
二、风险程度分析及防范风险的措施 70
第十五章 招标方案 72
一、招标范围 72
二、招标组织形式 72
三、招标方式 72
第十六章 结论与建议 74
一、可行性研究结论 74
二、建议 75
附 件 77
一、附表 77
二、附件 77
三、附图 77