某保险公司办公楼工程建设项目可行性研究报告书.doc

可行性研究报告
保险公司办公楼工程建设项目

2006-10-11

目录
第一章 总 论 3
一、项目概况 3
二、可行性研究报告编制单位： 3
三、可行性研究报告编制的依据和范围 3
第二章 公司业务发展情况与项目建设背景及建设必要性 5
一 XX分公司业务发展情况。 5
二 项目建设的背景 5
三 项目建设的必要性。 6
第三章 项目建设规模及建设内容 8
一、建设规模： 8
二、总体布局及建设内容： 8
第四章 建设地点及建设条件 9
一、建设地点： 9
二、建设条件 9
第五章 建筑结构设计 13
一、建筑设计： 13
二、结构设计 14
三、公用工程 15
《采暖通风及空气调节设计规范》（GBJ50019—87） 16
第六章 环境保护与安全性措施 17
一、环境保护 17
二、劳动安全卫生 18
第七章 消防与节能 19
一、消防 19
二、节能 20
第八章 项目建设期管理 21
一、实施原则与步骤： 21
二、组织机构与分工： 21
三、项目实施进度 22
第九章 投资估算 23
一、估算范围： 23
二、估算依据： 23
三、投资估算汇总表： 23
四、资金筹措： 25
第十章 项目实施后的效益分析评估 26
一、社会效益 26
二、经济效益 26
三、结论 26

第一章 总 论
一、项目概况
1、项目名称：中国人寿保险XX分公司办公楼
2、立项批复情况
2006年7月25日，省公司以国寿人险豫复[2006]16号文件批复我公司办公楼项目立项，该项目总建筑面积5000M2，工程总投资规模1500万元。
3、项目性质：新建项目
4、建设单位：中国人寿保险XX分公司
5、建设地点：XX市
6、项目负责人：
二、可行性研究报告编制单位：
1、XX市规划建筑设计研究院
2、工程咨询等级：
3、工程咨询证书编号：
4、发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会
三、可行性研究报告编制的依据和范围
㈠编制依据
1、项目建设单位提供的基础数据及相关文件
2、国家有关法律、法规及产业政策
3、有关技术标准、规范及规定
㈡研究范围
按照国家的有关规定及国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）、《可行性研究与项目评价》的要求，本可行性研究报告论述该项目的必要性及其所带来的经济效益、社会效益、环境效益等，具体研究范围如下：
1、项目的背景及建设必要性
2、项目的建设规模及建设内容
3、项目的建设地点及建设条件
4、环境保护消防与安全措施
5、项目实施进度计划
6、投资估算及资金来源
7、项目实施后的效益分析评估
第二章 公司业务发展情况与项目建设背景及建设必要性
一 XX分公司业务发展情况。
XX分公司现有正式在编干部职工及聘用人员324 人，业务员3000余人，近几年来，公司业务始终保持了较快的发展步伐，业务规模一年一个新台阶。2008年，保费总规模突破10亿元，完成年计划的105 %，较2005年的总规模4.8亿元，增长了108.3 %；个人代理业务实现保费11310万元,完成省公司下达目标的107%；中介业务实现趸缴保费49337.17万元，完成省定年目标的282.3%。占XX寿险市场份额的47％；短险业务实现业务收入2274万元。其中，团意险业务1781万元，占年计划94%，同比增长118%，增幅全省排名第二。XX分公司连续四年被省公司评为A级公司，被市政府评为先进企业,被市消协评为诚信单位，被评为A级诚信纳税人，被市财税系统评为先进单位，在XX市企业经济实力评比中入选30强，名列第八位。
二 项目建设的背景
XX市地处河南省东北部，位于黄河下游的北岸，地势平坦，东部与南部与山东省交界，北面与河北省接壤，西与河南省新乡、安阳、鹤壁市相邻，属三省交界之地，市域人口340万人，城区人口40万人，是我国著名的中原油田总部所在地，也是一座新兴的石油化工城市。
近年来，随着改革开放的不断深入，XX市的经济、城建等各方面都得到了长足的发展，同时由于市委、市政府对城市建设非常重视，不断加大对城建及各种基础设施的投资力度，XX市的城市建设工作取得了辉煌的成绩，XX市先后被评为全国卫生城市、园林城市、文明城市及优秀旅游城市，成为了豫北地区的一颗璀璨的明珠。
中国人寿保险股份有限公司XX分公司位于XX市建市之初即修建的第一条城市道路---人民路上，人民路两侧的建筑物（包括XX人寿保险公司办公楼）多为建市之初修建的多层建筑，随着时间的推移，人民路两侧的建筑物多数已显得陈旧老化，大部分外观形式已跟不上时代的步伐，与XX市取得的各种荣誉称号已不相称，鉴于这种情况，XX市政府决定对人民路两侧建筑物进行改造，同时对道路配套的基础设施进行相应的改建及整合，力求把人民路打造成XX市城市建设中一道亮丽的风景线。XX市人寿保险公司的原有办公楼也在本次的改造及改建名单之中。2008年8月，XX市政府委托XX市规划建筑设计研究院进行了统一规划设计，并依据设计方案作出了相应的装修费用估算，XX人寿保险公司外饰面装修估算投资为112万元。考虑公司原办公楼已被鉴定为危楼，已不具备装修价值，故申请将该楼拆除，在原址上新建办公楼
三 项目建设的必要性。
XX分公司机关办公楼于1988年建成，总面积2400平方米，坐落在市人民路和金堤路交汇处，属市繁华地段，公司对面是市劳动市场，东依京开大道，属市中心繁华地段，地理位置和区位优势十分优越。但是，随着时间的推移和业务的发展，以及现代最基本的办公条件需求等方面，办公楼不管从质量方面，还是从办公条件方面已远远落后，首先办公楼存在一定的安全隐患。当时办公楼的建成，就没有通过质量检验部门的验收，随着时间的推移，目前，不但楼板和墙体已多处出现裂缝，并于2004年被河南省房屋安全鉴定总站鉴定为危楼，而且，由于二楼卫生间不通，导致一楼已出现渗水现象；其次是办公楼设计不够合理，办公条件极具狭小和局促，作为一个大公司和行政县级单位，没有一个大的和宽敞的会议室，没有档案室，致使公司文件和客户资料分开保管，卫生间狭小（只有两个便池）等，因此，不管从保证机关办公人员人身安全方面，保证最基本的办公条件，还是保证和树立公司的形象方面讲，均已不适合再作公司办公楼使用。因此，解决公司办公用房是XX公司全体员工盼望已久而又急待解决的大事。
第三章 项目建设规模及建设内容
一、建设规模：
总占地4.18亩。
办公楼建筑面积5000平方米。
二、总体布局及建设内容：
本项目南临人民路，西临金堤路，拟建办公楼临人民路为局部九层（据XX市规划局要求），西临金堤路为五层，呈“L”形布局。首层为公司营业大厅，二层至七层为公司办公、培训用房，八、九层为会议室。建筑物退红线拟同原办公楼，办公楼南向临街预留临时停车场，供公司客户临时停车使用。拟建办公楼分设营业入口及办公入口，办公入口北向设置，内设停车位、花坛，具体布置见所附总平面图。各层功能布局如下：
1、一层：
第四章 建设地点及建设条件
一、建设地点：
本项目位于XX市人民路北，金堤路以东，东临XX市房地产管理局，西面南面均为城市干道，四通八达，交通方便。
二、建设条件
㈠气象条件：
XX市位于黄河下游北岸，海拔高度48～57m，地势平坦，南北向纵坡为1/5000～1/6000，东西向纵坡为1/6000～1/8000。
气温： 平均气温 13.4℃
最热日平均气温 26.6℃
最冷日平均气温 -3.4℃
极端最高气温 42.2℃
极端最低气温 -20.7℃
湿度: 年平均绝对湿度 13 g/m3
最大绝对湿度 37.6 g/m3
最小绝对湿度 0.8 g/m3
年平均相对湿度 69.8％
地温: 最热日平均地温 30℃
最冷日平均地温 -1.4℃
最大冻土深度 41㎝
年平均冻土深度 20.6㎝
年平均地温 15.6℃
降水量: 平均降水量 585.5㎜
年最大降水量 1067.6㎜
年最小降水量 264.5㎜
日最大降水量 276.9㎜
最多雷暴日 37个(1977年)
最少雷暴日 10个(1922年)
降雪: 历年最大积雪厚度 22㎝
风况: 年主导风向 S+NW
冬季主导风向 N+NW
夏季主导风向 S+SE
年平均风速 3.16m/s
年最大风速 23.4m/s
地震: 地震烈度为7度
㈡外部建设条件
⑴基本条件
本项目为中国人寿保险XX分公司办公楼新建项目，是在原办公楼基地上拆除旧楼再新建办公楼，现有基础设施齐全，场地平整，道路系统完善，具备良好的建设条件。
⑵地理优势
中国人寿保险XX分公司原办公地址位于XX市人民路与金堤路交叉口东北角，东临市房地产管理局，西与劳动市场隔路相望，地理位置优越，交通方便，周围居民区，各办公机关、商业市场以及各种市政配套设施齐全，人气兴旺，非常有利于保险业务的开拓与发展。
⑶服务条件
XX市政府于2008年8月份展开对人民路街道两侧建筑物的改造工作，并成立了由市长任指挥长的人民路改造指挥部，对人民路改造方案及施工统一把关、统一管理、统一指挥，同时简化审批程序，加快审批速度。对办公楼建设的审批、报建形成了多方面的有利条件。
⑷交通
中国人寿保险XX分公司西边、南边均临城市干道，交通方便，有利于建设中各种车辆出入。
⑸通讯
整个XX市程控电话机总容量近30万部，中原油田8万余部，占容量25.5万部，按入网9万余部，微波通讯、互联网已比较普及，可以满足项目建设设置直接拨电话，微机网络系统的需要。
⑹供电
该项目位于XX市城市中心，距XX市电力公司仅数百米之遥，用电引接协调方便，办公基地原有供电、配电设施能够满足项目建设和管理的用电需求。
⑺给排水
项目建设及建成后的生活、消防用水可从城市市政管网直接引入，污水经沉淀处理后可直接排入城市干道污水管网，雨水可通过院内雨水系统排入城市干道雨水管网。
第五章 建筑结构设计
一、建筑设计：
1、设计依据：
⑴《民用建筑设计通则》GB50532—2005
⑵《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95
⑶《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-077
⑷《办公建筑设计规范》JGJ67—2006
⑸《汽车库建筑设计规范》JGJ160—98
2、建筑方案：
⑴设计原则
①功能使用要求是建筑的基本因素，因此，办公楼建设应充分满足业务开展、办公、会议等各种功能使用要求。平面布局应使功能分区合理，使用方便。
②着重解决好交通组织、消防设计等问题，把各种安全隐患消除在萌芽状态。
③建筑造型设计力求创造出具有办公建筑的文化内涵，同时又体现现代建筑特点，并与周围建筑物及道路相协调的建筑风格，同时，通过合理有效的设计，尽量降低造价、节省工程投资。
⑵建筑设计构思
本工程为现代化的保险公司办公楼，因此本工程在整体形象设计中应力求使用简洁明快的建筑语言来表达办公建筑这一高效、快捷的建筑内涵，展现保险公司实力，实现以人为本的设计指导思想。
二、结构设计
1、设计原则
⑴《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）
⑵《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）
⑶《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）
⑷《建筑结构可信度统一标准》（GB50068—2001）
⑸《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）
2、设计参数
⑴抗震设防
建筑工程抗震设计时所采用的抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15，所属的设计地震分组为第二组。
工程场地范围内工程地质条件依据个体具体地质勘察报告为准。
⑵均布活荷载标准
不上人屋面 0.7KN/M2
上人屋面 1.5KN/M2
办公室 2.0KN/M2
会议室 2.0KN/M2
走廊、楼梯 2.0 KN/M2
厕所、卫生间 2.5KN/M2
设备及电梯机房 7.0KN/M2
水箱间 10.0 KN/M2
其余房间活荷载按《建筑结构荷载规范》取值。
本单体结构选型拟采用框架结构，顶部会议室拟采用井格梁结构。
三、公用工程
㈠给排水工程：
1、设计依据：
⑴《建筑给排水设计规范》GBJ15—88
⑵《高层民用建筑设计防火规划》GB50045—95
⑶《自动喷水灭火系统设计规范》GBJ84—85
⑷《污水排入城市下道水质标准》（GJ18—86）
2、供水：
项目供水水源为城市自来水；该项目的供水分为生活、消防两个系统，正常时进入场区供水主管道的自来水，一部分直接办公和生活使用，一部分直接接进入消防蓄水池。
3、排水：
项目污水、生活废水主要来自办公楼卫生间的厕所冲水及清洗用水，除粪便污水需经化粪池处理外，其他生活废水均可直接排入市政排水管网；雨水采用地面自然排水，再排入道路两旁的暗沟，先流入本工程排水干道，最后流入本工程的废水总排水管与经营、生活废水合流排入市政管网。
㈡供电及通讯
1、供电：
本项目的用电由城市供电管线供应；本项目消防用电、疏散通道用电及主要设备用电等为二级负荷，其余用电为三级负荷。
2、电讯：
本工程弱电设计内容包括：电话通讯、火灾自动报警及联动控制系统。
根据《高层民用建筑设计防规范》、《火灾自动报警系统设计规范》有关规定，在有关建筑物内的重要部位设防火区，按防火分区安装烟温探头，在走道入口设报警按钮、警笛，当火警信号送至消防控制室，发动灭火指令信号，切除有关非消防电源，鸣警笛，消火栓按钮启动消防泵，消防控制室还设有与市消防队的直通电话。
㈢采暖、通风：
1、设计依据：
《采暖通风及空气调节设计规范》（GBJ50019—87）
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95
2、采暖：
本项目采暖管网直接由XX市热力公司的供热管网引入。
3、通风工程：
本项目各建筑空间均以自然通风为主，机械通风为辅；卫生间和盥洗间设排扇。
4、空调工程：
本项目拟采用小型模块机电空调制冷系统。

第六章 环境保护与安全性措施
一、环境保护
㈠建设地点环境现状
1、四邻环境现状
扩建地点位于XX市城市中心地带，周围没有大的污染源，大气及土壤环境良好，大气、土壤的自净能力较强。
2、扩建地点大气、土壤环境现状
XX市属温带季风气候，大气环境质量较好，土壤纳污能力强。
㈡主要污染源及污染物
1、本项目主要污染源为清洗废水和生活废水。
2、国家和地区相关环保标准
①GB8978《污水综合排放标准》；
②GB16297—1996《大气污染综合排放标准》。
㈢项目污染治理方案
1、废水治理与综合利用
本项目污水主要为生活污水，基本无有害物质，可与生活废水一起经化粪池处理后，达标排放。
2、绿化美化环境
场区绿化是环境保护的重要措施之一，也是单位文明建设的重要标志，是工程规划设计中不可缺少的组成部分。本项目将充分利用原有条件，选配良好的树种和植物，对办公区进行绿化。绿化的重点以办公后院、道路两旁和建筑物周围等空地为主，采取乔、灌木和乔灌木与绿篱搭配；草坪与花卉相间的形式，美化舒适的生产生活条件，有利于促进保险公司的业务及公司各方面的发展，为XX市保险业的发展注入新的活力。
二、劳动安全卫生
㈠项目概述：
本项目提高了XX市城市品味，改善了中国人寿保险XX分公司办公条件，方便了市民生活。
其设计依据为：
1、《中华人民共和国劳动法》
2、《中华人民共和国清洁生产促进法》
㈡职业安全卫生主要措施
1、日常工作均制定安全工作规程，使工作及办公人员做到有章可循，同时按规定配备必要的安全防护用品，所有危险区域均设有危险标志和防护措施。
2、办公室内装有空调，保证室内的温度、湿度要求和空气清新。
3、在建筑装修上，采取无毒、无害、环保的材料进行装修。
4、对日常工作、生活产生的废弃物、垃圾等设专人及时清理，保证工作、生活环境清洁卫生。
第七章 消防与节能
一、消防
㈠设计依据：
《高层民用建筑设计防火规范》GBJ50045—95
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-077
《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140—90
㈡项目概述
本项目为中国人寿保险公司XX分公司办公楼新建工程，位于XX市市中心。
㈢ 消防措施：
1、总图
各建筑物间距均满足消防要求，消防车可到达除东侧立面外的每个面，主入口为8米，有较大面积空场可用于消防回车。
2、建筑防火设计
建筑物耐火等级二级，建筑物内疏散通道均满足防火规范要求。设一部消防电梯，主楼楼梯设防烟楼梯间。
3、消防给水
室内消防给水管网为临时高压系统，水源来自室外消防水池及消防泵房，火灾延续时间为2小时，室外消防水量为20L/S，室内消火栓用水量为20L/S，自动喷淋为30L/S。室外设室外消火栓及水泵接合器多套以满足消防要求。
二、节能
㈠设计依据：
1、《中华人民共和国节约能源法》
2、国家标准《综合能耗计算通则》
3、《河南省公共建筑节能设计标准》
㈡设计原则：
1、根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、品种与质量。
2、充分挖掘潜力，结合项目具体情况，尽可能做到能源综合利用。
㈢节能措施：
1、使用新型节能灯具，水泵加装变频系统，节约电能。
2、配电室安装低压电容补偿器，提高功率因数。
3、所有设备均采用国家规定的节能产品。
4、建筑物采用外墙外保温设计，满足国家对建筑节能设计的要求。
第八章 项目建设期管理
一、实施原则与步骤：
㈠项目的实施首先应符合国内的建筑审批制度，同时要积极创造条件，保证各项建设费用的落实。
㈡成立XX人寿保险公司下属的项目部负责项目实施的组织、协调和管理工作。
㈢设项目负责人进行项目的协调及管理。项目实施进程中的决策、指挥、执行以及对外谈判与联络等均由项目负责人负责。项目负责人向XX人寿保险公司负责，XX人寿保险公司对项目负责人进行监督、检查。
㈣与有关项目履行单位协商制定实施计划，并于履行前通知有关各方。
二、组织机构与分工：
为了确保项目的顺利进行，拟成立XX人寿保险公司办公楼建筑指挥部，专门负责项目的组织、协调、领导工作。由“指挥部”负责组建工程项目部，作为项目执行单位，全面负责项目的具体实施。拟聘请有关专家担任项目的技术顾问，配合项目进行重大技术问题的咨询与决策。项目部下设三个职能部门：
㈠资金部：负责项目的财务计划和实施计划安排、与项目履行单位办理合同协议，以及资金的使用收支手续。
㈡综合部：负责行政工作以及与项目履行单位的接待联络等项工作。负责项目技术文件、技术档案的管理。主持设计图纸会审、处理有关技术问题，以及组织职工的专业技术培训等工作。
㈢工程部：负责项目的土建与安装工程施工，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作；项目设备材料的订货采购保管，调拨等项工作。
三、项目实施进度
为使本项目尽快建成并投入使用，项目批复后，应尽快委托有关部门进行初步设计和资金落实，并对工程建设实行招投标。同时，为确保工程进度和建成运营后达到预期效益，应合理安排工期，做好项目建设和管理人员的培训工作。
根据项目进展情况，预计批复可行性研究报告后，项目从前期准备工作到竣工验收投入使用共需18个月时间。
第九章 投资估算
一、估算范围：
本项目的投资估算范围包括：建安安工程费用、设备工器具费用（即开班费含设备购置费、工器具及生产家具购置费）、工程建设其他费用、预备费。
二、估算依据：
1、河南省建筑安装工程相关综合基价
2、河南省概算定额
3、同类工程相关经济指标
4、有关行业规范、标准
5、建设单位提供的有关基础数据资料

三、投资估算汇总表：
序号
项目名称
数量（M2）
单位造价（元/M2）
合计 （万元）
备注
一：
建安工程费用

1260
1+2+3
1
办公楼
5000

1065
⑴+…+⑻
⑴
办公楼建筑装饰
5000
1500
750
含营业厅及会议室精装修
⑵
办公楼给排水
5000
30
15

⑶
办公楼消防工程
5000
120
60
含喷淋、消火栓自动报警
⑷
办公楼采暖
5000
40
20

⑸
办公楼空调
5000
200
100

⑹
办公楼强电
5000
100
50

⑺
办公楼弱电
5000
80
40
含电话、网络监理、联网报警
⑻
办公楼电梯
5000

30

2
原办公楼拆除及垃圾清运

60

3
室外配套工程费用

135
⑴+…+⑸
⑴
硬化及铺砖地面

10

⑵
地下管网

40

⑶
消防水池及泵房

60

⑷
绿化景观

15

⑸
门岗房及大门

10

二
设备工器具费用

60
即开班费，含设备购置费、工器具及生产家具购置费
三
工程建设其他费用
5000
245
122.5
4+…+23
4
勘察设计费
5000
30
15

5
工程监理费
5000
20
10

6
图纸审查费
5000
5
2.5

7
质量监督费
5000
3
1.5

8
放验线测量费
5000
3
1.5

9
规划设计费
5000
5
2.5

10
环境检测费
50000
10
5

11
消防电气检测费
5000
2
1

12
防震检测费
5000
2
1

13
档案合同费
5000
2
1

14
散装水泥基金
5000
2
1

15
招标代理及预算编制费
5000
10
5

16
交易服务费
5000
1
0.5

17
基础设施配套费
5000
90
45

18
墙改费
50000
7
3.5

19
人防费
5000
36
18

20
文物勘测费
5000
5
2.5

21
工程排污费
5000
1
0.5

22
工程保险费
5000
1
0.5

23
建设单位管理费
5000
10
5

四
工程预备费
4%

57.5
[㈠+㈡+㈢]×4%
五
投资估算合计

1500
㈠+㈡+㈢+㈣
本工程合计总投资：1500万元
四、资金筹措：
中国人寿保险股份有限公司划拨
第十章 项目实施后的效益分析评估
一、社会效益
本项目建成后，能够彻底改变人寿保险公司XX分公司的办公条件及办公环境，解除工作人员在危楼中的工作、学习生活的安全隐患，改变公司的社会形象，提高人寿保险公司XX分公司的社会知名度及社会影响力，有利于公司业务的拓展，对公司的发展壮大将起到不可估量的作用。同时，本项目建成后将成为XX市人民路上的一个亮点工程，对改变市容市貌推动城市发展，提高城市品味都将起到积极的带动作用。
二、经济效益
本项目建成后，将有力地推动公司业务的拓展，对公司今后的队伍发展壮大，保险业务量的增长均将提供强有力的后勤保障，给公司带来极大的经济效益。
三、结论
本项目是在经过各方面论证及调查研究上提出的，具有理想的建设条件及建设环境，能够带来良好的社会效益和丰厚经济效益，本项目是可行的。

- 27 -