新世纪花园4号楼及门店建设项目立项建设可行性分析报告(优秀立项可研报告).doc
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1、 新世纪花园4#楼及门店建设项目可行性研究报告 第一章 总 论一、项目名称及概况1.项目名称新世纪花园4#楼及门店建设项目2.项目性质:新建项目3.项目建设单位4.项目负责人5.项目建设地址6.项目建设期7.项目建设规模8.项目总投资9.资金筹措企业自筹二、编制依据及编制原则1.编制依据(1)国家发展改革委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)。(2)关于建设项目可行性研究的试行管理办法。(3)投资项目可行性研究指南(试用版)。(4)国家现行的行业规定,产业政策,法律法规,设计标准,技术规范。(5)建设单位提供的有关资料。2.编制原则(1)项目本着因地制宜、合理布局、综合配套、兼顾
2、发展的原则。(2)突出以人为本的理念,力求完善项目的安全、适用、经济和美观的功能原则,节约投资,尽量做到实用、创新、简洁、大方。(3)满足城市总体规划,周边道路绿化合理均衡,人流,物流疏密得当,既便利通行,又无互相干扰。(4)平面布置,功能分区要明确、布局紧凑、流线合理、使用舒适;竖向布置要现代、新颖、富有时代气息。同时与周围已有建筑协调一致。(5)严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定,标准和规范。三、可行性研究的范围本项目可行性研究报告的范围包括1.总论2. 项目背景及建设背景3. 工程建设方案4. 项目水、电、气等配套工程5. 环境保护及相应措施6. 节地、节能、节水、节材7. 劳
3、动安全与消防8. 项目管理及保障措施9. 项目实施进度10. 投资估算及资金筹措11. 工程招投标12. 结论与建议四、主要经济技术指标第二章 项目背景及建设背景一、项目背景该建设项目位于原大同市农机公司新荣分公司院内,由于新荣分公司所占的土地已经闲置,为此在2010年9月15日,大同市国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中,大同市新宇房地产开发有限责任公司竞得该项目建设用地的使用权。为了改变区址市容市貌,改善新荣区居民的生活环境,合理利用土地,新宇房地产开发有限责任公司拟在原农机公司院内投资500万元,新建一幢住宅楼,东西长51.2米,南北宽为36.2米,总建筑面积4308.6平方
4、米。二、建设背景1、新荣区自然概况自然条件大同市新荣区位于山西省最北端,地处北纬4007一4024,东经11252一113之间。北部、西北部以长城为界与内蒙古自治区的丰镇市和凉城县毗连,东与本省阳高县、东南与大同县、西与左云县接壤,南与大同市南郊区为邻。新荣区素有“大同后花园”之说。因为这里山川秀丽,空气清新,人文历史旅游资源丰富。新荣区属黄土丘陵区,山脉呈东北一西南走向,主要山脉有:采凉山、马头山、雷公山、弥驼山等。季节性河流主要有:北部的涓子河,中部横贯东西的淤泥河,东部纵贯南北的饮马河、万泉河。全区东西横跨53公里,南北纵越31公里,总面积1018平方公里。新荣区属温带大陆性季风气候。春
5、季干燥多风,夏季短暂较热,秋季温润凉爽,冬季漫长寒冷而少雪。光照充足,温差较大,年降水量为400毫米左右,集中在七、八、九三个月,约占全年降水量的60%,年均无霜期115天左右。气象条件年平均气温 6.2最冷月平均气温 -30.2最热月平均气温 36.1 全年平均降雨量 350全年最大积雪深度 170冰冻深度 80-110最多风向 北风全年平均风速 2.9米/秒极端最大风速 29米/秒无霜期(平均) 110/天全年平均相对湿度 54%全年平均日照时数 2973.01小时2、新荣区人口状况新荣区现有人口106966人。在所辖11个乡(镇)中,人口最多的是新荣镇,达20860人;人口最少的是户部乡
6、,4584人。全区人口中绝大多数是汉族,另有满、蒙、回、藏四个少数民族。3、新荣区经济发展大同市新荣区以“凝心聚力”为抓手,以“转型创业”为主线,以技术创新和制度创新为动力,以建设和改善循环经济发展的环境为基础,全力推动全区科学、可持续发展,转型创业取得实质性进展。整合重组,煤炭产业实现规模化、现代化。该区大力推进煤炭资源战略整合,扶持发展现代化大型煤企。全区22座煤矿整合为5座。极大地提高了机械化装备程度和煤炭资源回收率,使得全区年生产原煤能力达到510万吨,年洗煤能力达400万吨,煤炭产业彻底告别粗放型分散式经营局面。扬长避短,农业实现特色化、产业化。该区大力发展现代农业,实现特色化、产业
7、化生产,一方面通过新建水源井、铺设管道、建设节水设施等措施大力发展节水灌溉农业,灌溉面积由原来的500亩增加到20000亩;同时引进抗旱优良品种进行推广种植,提高了农业生产收益。另一方面依靠对市场的准确把握,扶持了欣源草业有限责任公司、百草香羊肉有限责任公同、荣康粮油有限责任公司、安乐庄有机食品加工厂、微型薯厂等一批龙头企业发展壮大,百划香羊肉制品、荣康粮油公司的燕麦、苦荞、扁豆通心面等一批优质农畜产品获得绿色认证,这些农业龙头企业,极大地推动了该区农业产业化、规模化发展,为持续推进农业结构战略性调整和优化升级注入了新的活力。新荣区2007年被山西省确立为发展循环经济试点县区,该区严格按照省、
8、市有关会议、文件精神并结合自身实际,制定了大同市新荣区循环经济实施方案,明确了建设循环经济的主要任务、方法步骤和保障措施。同时大力推行节能减排,一方面对小焦炭、小洗煤、小碳素、小化工、小砖窑等能耗高、污染重的企业采取提高排污费征收标准及停贷、停电、停运等措施,促使其进行技术改造、转产或退出市场,对全区33户规模以上企业实行能耗目标责任制管理。另一方面 以高新技术改造提升传统产业,降低能耗水平。结合本区资源的实际,确立了四条产业循环经济链,将资源“吃干榨尽”。通过一批项目建设,极大地改善了当地生态环境,为转型发展奠定了良好的基础。挖掘优势,朝阳产业异军突起。该区结合自身实际,充分利用国家、省、市
9、对高科技、环保项目的扶持政策,相继引进了10万千瓦风力发电项目、10MW光伏发电站项目、太阳能产品组装项目、塑胶制品项目、纳米多彩微晶石生产线项目、铁路车辆配件加工、机械加工生产线项目。同时大力发展旅游业,成立了长城古堡和方山北魏管理委员会,对相关景点实施大力度开发和现代化管理,尽快使这些旅游项目实现对当地经济的强力拉动。4、地理位置新荣区位于山西省最北端,地处北纬4007一4024,东经11252一113之间。北部、西北部以长城为界与内蒙古自治区的丰镇市和凉城县毗连,东与阳高县、东南与 大同县、西与左云县接壤,南与大同市南郊区为邻。是内蒙古通往山西的咽喉,也是北京和华北平原的侧背,自古以来战
10、略、经济位置十分重要。三、建设场地条件(1)拟建场地地层空间分布规律,未发现不良地质条件,适宜做建筑场地。(2)根据场地地层空间分布情况,拟建之住宅楼的基础形式宜采用条形基础,粗砾砂层是理想的基础持力层。(3)基础施工时,应切实作好地下坑洞,墓穴及管线的探查和处理工作,以免给建筑物带来危害。四、场址及公用工程条件该项目位于原农机公司院内,该项目地理位置适中,交通便利,否合建设项目需求。1.供水已由城建提供,水源充足可靠,完全满足该项目的用水要求。2.供暖采用集中供暖,该项目建成后能满足供热要求。3.供电城建已有布线,该项目建成后能够满足供电要求。第三章、 工程建设方案一、建筑设计指导思想与设计
11、特点本项目建筑设计应以科学、安全、卫生、适用为原则,坚持需要与可实现的目的,本着服务体系全面规划的指导思想,建筑外观设计要展示新世纪的创新精神,同时兼顾周边环境及城市规划的要求,结合建筑所处的周围环境,地域特点,体现“以人为本”的设计特点。1、符合国家的有关政策、法规,严格执行国家相关设计规范;2、根据建设需要,本着满足使用要求、保证使用安全、技术装备适度超前,投资合理,追求建筑的综合效益、社会效益和环境效益的原则;3、设计指导思想遵循塑造以人为本、营造和谐、上进的教学氛围;4、外观设计现代化、布局人性化、管理信息化、服务多样化、建筑设计的标准化和多样化相结合;5、分区明确,互不干扰;6、根据
12、大同市城市整体规划,合理利用土地和空间,建筑布局合理,符合可持续发展,为远期发展和改变格局留有余地;7、建筑和环境综合考虑节能、防火、抗震等安全措施。二、设计原则1、与城市总体规划相协调、统一。2、发挥区位优势,合理利用土地,提高土地经济效益。3、科学合理地进行内部交通组织,满足城市交通的要求。4、坚持以人为本,环境为先的理念,合理设计内部空间环境。5、从建筑角度组织公共空间的整合设计,丰富城市景观。三、基地分析及场址建设项目西邻财经巷,南邻新荣区农业机械服务中心,东邻大同市新荣区建筑安装有限公司住宅楼,北邻大同市新荣区供热公司和山西省大同市新荣区地方税务局。建设区内无大的环境敏感因素,工程对
13、环境造成的影响较小,交通便利,市政基础设施配套齐全。总建筑面积4308.6m2。该项目规划一栋六层的砖混结构住宅楼3993.6 m2,两处两层门店315 m2。设计过程中贯彻“以人为本”的设计理念,从规划到单层平面设计,处处体现人的行为对建筑、空间、环境的需求。四、总体规划方案1、总平面布置总平面布置上体现以人为本的设计思路,优先考虑了人居住安全和舒适的宜居环境,同时以可持续发展的设计理念充分考虑土地的优化利用。楼前将空出一片区域,既作为绿化用地,也将作为应对紧急事件的集散用地。2、建筑平面设计项目建设全部采用最适宜北方人居住的多层结构,整个建筑布局座北向南,平面设计使得每层都具有良好的采光性
14、能而且具有良好的通风性能,符合国家提倡的节能、环保建筑要求。平面设计采用了增大开间的方式,在保证不增大建筑面积及减小建筑物抗震能力的同时,最大限度的增加采光面,可以给人一种良好、舒适的心情和宽阔的空间感。五、结构方案(1)设计所采用的主要规范和标准建筑结构可靠度设计统一标准(GB500682001)建筑抗震设防分类标准(GB500232001)建筑结构荷载规范(GB500092001)建筑抗震设计规范(GB500112001)建筑地基基础设计规范(GB500072002)钢筋混凝土结构设计规范(GB500102002)砌体结构设计规范(GB500032001)建筑地基处理技术规范(JGJ792
15、002)(2)抗震设防烈度7度,设计基本地震加速度值为0.2g,设计地震分组为第一组。(3)结构设计本建筑结构安全等级为二级,地基基础设计等级为丙级,设计使用年限为50年。建筑抗震设防类别为丙类,结构抗震等级为二级。结构类型应采用砖混结构,现浇楼板。0.000以下采用水泥浆砌筑,以上采用混合砂浆砌筑。所有现浇梁、柱混凝土强度等级不低于C30,板混凝土强度等级不低于C20。第四章 项目水、电、气等配套工程一、给排水设计1、给水(1)给水水源:已由城建提供。(2)给水系统:给水采用铝塑复合管下行上供环状网加压给水,给水干管设于地下,给水立管设于室内管道井内,确保给水安全可靠。还可设给水泵房,按照生
16、活水泵和消防给水泵,以保证生活和消防水量水压要求。2、排水系统(1)采用雨污分流,污废合流制。重力流直接排水系统,由管道收集进化粪池初级处理进入污水消毒池进行消毒处理,处理之后排入城市污水系统。(2)地下室集水坑排水由潜水泵提升至室外雨水井,统一收集排入城市污水干管。(3)屋面雨水采用组织排放,通过内外结合排水系统,由管道收集后排入城市污水系统。二、采暖设计建设项目采暖采用上供下回单管同程式,散热器采用GF700铸铁辐射对流行,采暖管材为铝塑复合管,专用接头连接,散热器前均设温控阀,以利调节。设计参数:(1)室外采暖计算温度: -12OC 最大冻土厚度: 82cm (2)室内计算温度: 18
17、OC 该工程采暖供热由城市集中供热管道引入。供热温度95 OC回水温度70 OC,可满足要求。三、电气设计(1)设计规范及依据10KV及以下变配电所设计规范GB500532001供配电系统设计规范GB500522001低压配电设计规范GB500542000建筑物防雷设计规范GB500572002民用建筑电气设计标准JGJ/T162002民用建筑照明设计标准GBJ/1332002建筑设计防火规范(GBJ162002)(修订本)火灾自动报警系统设计规范GB501162001建筑与建筑群综合系统工程设计规范GB/TS003112000建筑照明设计规范GB500342004(2)设计范围低压配电系统、
18、电力及照明系统、防雷接地系统、消防自动报警系统。(3)电源系统电源为单电源,电源电压为10KV,由总变电所引入380/220电源,设低压配电室一间。动力设备供电均采用放射式供电。供电应留有足够的负荷余量,设施应安全可靠,宜采用双路供电,不具备双路供电条件的,应设置自备电源。有特殊要求的,应配备不间断电源。(4)用电负荷等级本建筑按二类建筑二级负荷,事故应急照明为一级负荷,一级负荷由UPS供电。(5)主要设备选型低压配电柜选用GGDZ型变压器选用SPM型电缆选用ZRYJV、YJV等型号(6)防雷接地本建筑按三类防雷的建筑物设计防雷系统,设置防雷电感应和防雷电波侵入措施。在屋顶设置避雷带,屋顶避雷
19、带敷设不大于1515m的网格,利用建筑物的柱内主筋作引下线,利用基础接地体,利用基础地梁作水平接地体,组成防雷接地系统。为防雷电波感应和反击,所有进出建筑物的金属管道和电力电线的金属外皮均做等电位联接。低压配电系统采用TNCS接地系统,配电系统接地、防雷接地,弱电系统接地采用联合接地方式,接地电阻小于0.5欧姆。第五章 环境保护及相应措施一、环保目标新世纪花4#楼及门店建设项目地处新荣区原农机公司院内,西邻财经巷,南邻新荣区农业机械服务中心,东邻大同市新荣区建筑安装有限公司住宅楼,北邻大同市新荣区供热公司和山西省大同市新荣区地方税务局。人口密度较大、流动率高,从社会、经济、环境三者协调统一的角
20、度出发,在规划时一要考虑周围有无污染源;二要考虑新世纪花园4#及门店建设项目对周围居民区造成的影响,同时注意整个县区环境景观的建设及保护,采取合理有效的措施,实现可持续发展。二、依据及标准1、中华人民共和国环境保护法2、大同市“十五”环境保护规划3、建设项目环境保护管理条例中华人民共和国国务院令第253号4、污水综合排放标准 (GB-8978-96)5、环境控制质量标准 (GB3095-1996)6、城市区域环境保护噪音标准 (GB3096-93)三、施工期间环保1、施工地附近有民用住宅,为保护居民夜间休息,应合理安排施工时间,噪音大的作业应尽量安排在白天,应尽量避免或禁止在夜间施工,施工机械
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