荔波古镇民族文化旅游综合体项目投资可行性研究论证报告.doc

荔波古镇民族文化旅游综合体项目建议书目 录第一章 概述1.1项目概况1.2单位概况1.3项目背景1.4编制依据第二章 项目建设的理由和意见2.1项目提出的理由2.2项目建设的必要性和意义第三章 市场初步预测3.1荔波县城近远期规划与发展前景3.2项目区位优势3.3荔波县城区旅游发展3.4新型文明社区的创建3.5市场预测第四章 建设内容和规模4.1建设原则4.2建设内容4.3建设规模第五章 建设方案5.1建设用地5.2编制依据5.3总平面布置5.4建筑与结构5.5公用工程及辅助设施第六章 选址方案及建设条件6.1场地的选择6.2建设条件第七章 城市规划与环境保护7.1城市规划7.2环境保护第八章 安全卫生、消防与节能8.1劳动保护与安全卫生8.2消防8.3节约能源第九章 企业组织与人力资源配置9.1企业组织9.2劳动定员第十章 项目实施计划10.1建设期10.2项目实施计划10.3项目租售期第十一章 投资估算与资金筹措11.1投资估算11.2资金筹措第十二章 财务评价12.1评价依据、原则和方法12.2评价指标12.3基础数据12.4财务评价12.5资金来源与运用分析12.6不确定分析12.7财务评价结论第十三章 社会评价13.1社会评价第十四章 结论和建设14.1结论14.2建议第一章 概 述1.1项目概况（1）项目名称：荔波古镇民族文化旅游综合体（以下简称本项目）（2）建设单位：贵州城康置业有限公司（3）建设方式：分期开发、滚动发展（4）建设地点：荔波县玉屏镇菜园坝（5）建设用地及规模：用地面积为732670.33，总建筑面积1322520.35。（6）建设内容： 建设一个集旅游、运动、商务、休闲娱乐、商业及配套住宅为一体的修养旅游产业综合体，包括：旅游核心区，特色运动、拓展运动区，放松体验区，度假村、会所、会议酒店区，旅游购物区，旅游配套、生活配套区等。（7）建设总投资及用期：静态总投资为32.15亿元，动态总投资15.35亿元，周期为6年。（8）资金来源：企业自筹（9）主要经济社会指标：预计2015年，荔波古镇每年可接待游客55万人次，按人均综合消费145元算,可实现旅游直接收入8000万元，旅游总收入2.2亿元，利润7000万元，税收1000万元；10年经营期内，年平均收入为20750万元，年均净现金流量为6250万元，投资回收期8年(含建设后期3年)；项目完成后将提供近1100个直接就业岗位，提供约5500个间接就业岗位，就业容量非常可观。（10）建设条件：a.项目所在地位于荔波县城旅游服务内，规划已批准；b.水电、通讯、道路等基础设施完善；c.政策优惠、持事特议项目实施可享受有关税费减、免、缓及秩序简化等优惠政策。1.2主办单位概况贵州城康集团是以提供新型旅游产业开发、旅游资源整合、旅游产品开发、AAAAA级精品旅游景区的策划、投资建设、管理等服务的大型文化旅游综合性产业集团。集团总注册资金达到8300万元，下设四家全资子公司：贵州城康实业公司、贵州城康文化投资公司、贵州城康旅业管理公司、贵州城康置业公司。集团公司依据各股东企业的资源优势，于2011年全面进入贵州谋求新发展、新突破。并于2011年8月15日与贵州省荔波县人民政府签订了荔波古镇投资开发协议，在贵州省荔波县投资开发建设“荔波古镇”项目。1.3项目背景根据2012年国发2号文件、荔波县县城总体规划（2008修编文件）荔波县玉屏镇菜园坝将被建设成为集旅游、运动、休闲娱乐、商业及配套住宅为一体的休闲旅游产业综合体，作为荔波县城的旅游服务核心区。荔波古镇旅游开发项目的胜利完成将对实现荔波县2020年远景目标纲要，提升城市品味，塑造城市想象，改善旧城区生活、交通环境、建设一个功能齐全的全新旅游服务区，增加中心县城的整体实力，促进经济发展等方面均起到积极的推动作用。拟建的“荔波古镇”位于玉屏镇菜园坝，以新建、改建的几条道路为依托，点线相连、纵横成片，完善城区交通网路。同时，一个环境优美、交通发达、市场繁荣、治安良好的新型文明城区，是党和政府、广大居民群众的追求目标。1.4编制依据国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见国发20122号中共中央关于构建和谐社会若干重大问题的决定中华人民共和国国民生活和社会发展第十二个五年规划纲要国务院关于加快发展旅游业的意见中国旅游业“十二五”发展规划纲要荔波县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要荔波县政府工作报告（2011）荔波县县城总体规划（第三次修编）荔波县建设国际化专业旅游城市概念规划第二章 项目建设的理由和意义2.1项目提出的理由国务院关于加快发展旅游业的意见按照科学发展观的要求，对旅游业提出了全新的定位，指出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业的宏伟目标。意见立足当前，着眼长远，从“大旅游”的战略角度对未来旅游业发展的主要任务进行了阐述，提出了一系列促进旅游业又好又快发展的具体政策措施。这些政策措施既具原则性和引导性，又具有极强的操作性。被社会各界一致认为是对推动旅游业转变发展方式、实现又好又快发展具有里程碑意义的重要文件，也是推动形成未来旅游业发展新格局的标志性文件。根据意见精神，我国旅游业“十二五”发展主要目标明确定位为：到“十二五”期末，旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，在扩内需、调结构、保增长、惠民生的战略中发挥更大功能。我国旅游业在世界旅游业格局占据更为重要的地位，力争2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。各省区市以贯彻落实意见为契机，紧密结合本地实际，积极探索，创新推动旅游业发展机制体制改革，为旅游业大发展提供了强有力的政策引导和制度保障。近年来，上海、山东、福建、广东、山西、广西、云南、新疆、湖南等地纷纷出台一系列支持旅游业发展的政策措施，大力推动当地旅游业快速发展，形成培育旅游大产业的发展态势。各地在加快发展旅游产业的过程中，高度重视旅游形象建设，把它作为地方对外形象的一个重要窗口倾力打造，涌现出许多体现本地资源优势的旅游精品和富有文化内涵的特色品牌。上海、海南、云南、福建等地在提升品质，升级服务，创造优质便捷的旅游消费环境方面走到了全国的前列。贵州作为西部欠发达且旅游产业起步较晚的省份，面对旅游大发展的新形势和历史机遇期，不甘示弱，奋起直追。特别是今年国发二号文件国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见的出台，更是为贵州发展带来了前所未有的机遇。近年来，贵州省通过“多彩贵州”的品牌推广和每年一届“旅发大会”的主办，极大地推动了旅游产业的发展，更加激发了旅游行业的激情，全省各地围绕“打造著名旅游目的地”和“建设旅游强省”的目标纷纷就打造品牌、抢占市场、项目带动、改善环境以及解决发展路径等方面强力攻坚，取得了喜人的成绩。荔波是一个生态资源富集地，区内分布着樟江国家级风景名胜区、大、小七孔景区和茂兰国家级喀斯特森林自然保护区等自然景观，也是布依族、苗族、水族和瑶族等少数民族原住民的聚集地和红色旅游和爱国主义教育示范基地。拥有丰富和极具价值的旅游资源和自然、人文生态环境，被联合国授予“世界自然遗产”和“国际人与自然和谐生态保护圈”，簇拥着“地球腰带上的绿宝石”等闪耀的光环。同时，国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见在贵州打造五个国际化精品景区的意见中将荔波列在第二位，仅次于黄果树景区。由此可见荔波在全国旅游发展中的战略地位的重要性。因此，荔波县委、县政府顺应新形势，结合自身实际制定了“将荔波打造为国际化专业旅游城市和贵州南部重要城市，建设成景色优美的山水园林城、独具魅力的文化体验城、闲静优雅的人居环境城“的城市发展战略，此乃大势所为。正是在此背景下，“荔波古镇旅游开发项目”呼之欲出。2.2项目建设的必要性和意义玉屏镇作为荔波县的政治、经济、文化中心的所在地，担负着龙头牵引作用。为了更好地带动相关产业的发展，增加城镇就业岗位，完善基础设施、社会设施和环境设施建设，扶持少数民族地区发展民族经济，因此，荔波县正着手大力开发新区，发展城镇经济，增强城市功能和辐射影响力，通过突出旅游特色、打造地方文化，提升城市品牌，促进城镇化快速、健康、有序地发展。本项目位于荔波县城东部玉屏镇菜园坝，紧邻樟江河段，属县城功能结构中旅游特色服务区的核心范围和樟江民族文化旅游产业带，同时，又是古镇荔波“石头城”的遗址所在地。实施“荔波古镇”开发建设，这既是完善荔波城镇空间结构和功能分区的需要，是致力发掘和抢救原生态民族文化资源和保护非物质文化遗产的需要，同时，也是实现荔波城市发展战略的极好例证。“荔波古镇开发项目”的顺利实施，对于完善城市的旅游服务功能，增强城市的核心竞争力，提升城市的品牌形象，促进区域经济、文化发展以及提高人民群众的物质、文化生活水平，均将起到极大地推动作用。第三章 市场初步预测3.1荔波县城近远期规划与发展前景根据荔波县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的目标要求，实现全县生产总值在2010年基础上翻一番以上，力争2015年GDP达到45亿元以上，人均GDP超过全省平均水平，达到3400美元以上。到2015年，城镇人口人均住宅面积达到25。全县房地产业增加值达到2.5亿元以上，年均增长25%以上。力争到2015年撤县建市，努力把县城建设成为城市人口达到8万人以上，城市规模达到8平方公里的“旅游发达、设施配套、可持续发展的国际化专业旅游城市；规模适当、布局合理、功能健全、保障有力，风貌突出的城市；资源利用率高、产业发展、结构合理、经济繁荣的城市；环境优美、生态良好、景观宜人、适宜居住的生态园林城市。”城市空间的拓展，城镇人口的增加，居民收入的增长，为服务业的发展带来了广阔的前景，也为本项目“荔波古镇旅游开发项目”的建设创造了良好的契机。3.2项目区位优势本项目位于荔波县的东南端的重要节点上，由旧城区、樟江河以及在建的城区快速道（官塘大道）东南侧入城段围合而成。该板块东临教育科研区，西接旧城区，北抵时来新区，南迎规划中的文化娱乐区。城市快速道呈L型贯穿整个项目区块，是城区的第二入口交通要道，是老城片区与南部新城片区、时来新区的交通枢纽。同时，它又是老城商圈、南部新区商圈、时来新区商圈的唯一叠合点和最佳通路。本项目坐落于月亮山麓西侧，美丽的樟江河像一条绿色的玉带依偎着古镇蜿蜒而过，一路南下，形成了一条靓丽的风景线。仰眺月亮山风光秀色， 聆听樟江河碧波欢歌，目送官塘桥南来北往的友朋，品味古镇五彩斑斓的夜色“荔波古镇”一个融自然、生态、人文环境为一体和富有黔南民俗文化特色的旅游服务区和城市中心商务区呼之欲出。3.3荔波县城区旅游发展 随着荔波县城总体规划、荔波县建设国际化专业旅游城市概念规划、荔波县旅游发展规划等规划的逐步落实，交通、通讯、环保、能源等基础设施的不断完善，旅游接待服务软硬件环境的提升以及旅游宣传力度的加大，荔波3年后将成为吸引游客的旅游目的地，5年后真正成为国内著名的旅游胜地，10年后初步实现把荔波建设成为国际化专业旅游城市目标。3.4新型文明社区的创建社区建设是城市社会、经济发展到一定阶段的必然要求。一个环境优美、交通发达、生活便利、市场繁荣、治安良好的社区，是经济社会发展的内在要求，是荔波提升全国文明县城的客观需要，同时，也是全县人民的共同愿望。本项目所在的菜园坝片区，位于旧城区与南部新城、时来新区的连接带，是一个城乡结合、村民占相当比例的社区，以往“脏、乱、差”的社区面貌有目皆睹，与荔波县全国文明县城的形象极不和谐。随着“荔波古镇旅游开发项目”的逐渐完成，一个新的社区将逐渐显现。届时，将为荔波县撤地设市目标的实现，促进经济社会协调发展，促进两个文明建设不断迈上新的台阶，发挥极大的促进作用 。3.5市场预测2008年，荔波实现了全县旅游接待的强势增长，全年共接待游客204.2万人次，旅游综合收入4.28亿元，是1998年的20倍；从不到百名外国人进入荔波到3年接待外国人20万人次。十一五期间，旅游人数从2005年的55万人次增加到2010年的334.7万人次，实现旅游综合收入8.2亿。荔波在西部大开发十年间实施的“生态立县、文化塑县、旅游兴县”发展战略所取得了可喜的成绩。截至今年7月底，来到荔波旅游的游客已达到80多万人次，实现旅游综合收入达8.3亿多元。然而，与几乎处于同档次的湖南张家界、四川九寨沟则存在很大的差距。 正是基于这种就资源而资源的“眼睛旅游”模式不但使极高的荔波旅游禀赋湮没在同质化的区域竞技里，也使荔波的旅游产业延展缺失了硬件支撑的短板，2010年10月，一个以全景荔波、资本营运、立体旅游为核心认知的旅游提速计划出台，这个“加速开发”计划，从思想和操作层面都体现着极强的跨越思维投入市场化、资源资本化。 大景区构建：拉长景深支撑大荔波设想 通过加速开发，在核心景区间开发过渡景点和路桥，实现景区一体化，重点通过8大旅游项目的建设，形成以荔波县城为中心的循环旅游构架。在此基础上，适当的时候推出“荔波旅游一票通”，最终形成“大荔波旅游品牌”。 大投入撬动：资本运营弱化政策性资金依赖 通过灵活的资本运作和适当的政策引导，将社会资本引向荔波，达到提高开发品质、缩短开发时间、扩大开发规模的目的，成为荔波旅游跨越式发展的最好验证。 大产业构想：服务业振兴瞄准立体旅游 在旅游加速开发中，荔波明确提出加强旅游衍生产业的开发和培育，在旅游工艺品、民族文化挖掘等多个领域展开攻坚，全面提升旅游产业的涵盖面，用大产业概念创建立体旅游新模式。对焦市场：建立激励机制 拓展客源市场为拓展客源、刺激当地旅游发展，今年3月，荔波县委、县政府出台了旅游奖励新规：凡是与当地风景名胜区管理处签订合同的旅行社，在一年内，能够组织8万人以上到荔波大小七孔等景区旅游的，就可以得到660万元的奖励，还可获得价值不低于20万元的小轿车。除了这项大奖外，荔波县还会按年度对组织人数最多的前三名给予奖励，奖金分别为：6万元、4万元、2万元。旅游加速开发，不是对此前道路的颠覆，而是基于科学合理规划之后的一种提速和提质。通过加强景区联动，放大整体优势，突出资本吸附在开发建设中的主导作用，缩短建设跨度，实施大产业计划，变单一风景游为集风景、风情、民俗文化和旅游商品于一体的立体旅游模式，全力彰显荔波作为世界级旅游品牌的应有特征。 我们相信，通过5年时间，年旅游接待量达到500万人次以上，旅游综合收入逼近22亿元，年均增长25% 以上；全县旅游从业人员占总从业人数三分之一以上，旅游受惠人口超过5万人；景区游客超过100万人，游客平均停留时间提高到3天以上；旅游住宿设施床位达到2.5万个以上，其中星级宾馆床位达到2万个以上。第四章 建设内容和规模4.1建设原则1、坚持生态环境优先，可持续发展的原则；2、坚持合理用地，节约用地的原则；3、坚持完善设施，增强城市综合承载能力的原则；4、整合中心城区旅游资源，填平补齐，统筹规划的原则；5、完善功能、基本满足需求，满足旅游观光、文化活动、休闲产业三大功能要求的原则；6、根据政府指导、市场导向、覆盖人口及服务功能确定建设规模，执行行业技术规范，做到规模适度超前、功能适用、装备适度、经济合理的原则；7、项目布置与城市规划相一致的原则；8、以人为本和构建和谐社会的原则。大 类中 类小 类业 态 系 统旅游核心主题娱乐场民俗体验园非遗文化博物馆民俗文化风情街旅 游特色运动拓展运动青少年活动中心拓展基地水上特色运动区运 动放松体验水上戏台酒吧、夜总会、SPA城市俱乐部休闲娱 乐4.2建设内容度假村、会所会议酒店商 务养生度假村多功能会议中心度假酒店总部会所旅游购物商 业民族美食街旅游纪念品街特产展示贸易馆名品街旅游配套生活配套民 居古镇客栈古镇公寓4.3建设规模附表：功能分区布置表业态类型及分配比重序号业态类型面积（）比重(%)1古镇旅游客服中心3297.020.30%2古镇核心商业494552.4745.00%3古镇客栈27475.142.50%4古镇公共配套10990.061.00%5古镇旅游设施配套10990.061.00%6旅游度假酒店及商务酒店、娱乐广场52752.264.80%7高档民族旅游体验区164850.8215.00%8高档旅游会所2198.010.20%9总部会所2198.010.20%10旅游配套多层、中高层住宅329701.6530.00%地面总建筑面积1099005.5100.00%备注1、表中业态规划暂作参考，具体业态规划待市场详细调研后进行调整。2、各业态详细数据，待修建性详细规划完成后加以细化。第五章 建设方案5.1 建设用地本项目选址于玉屏镇菜园坝，位于荔波县旅游服务区规划范围内，是城市东南向拓展的重点发展区域。5.2编制依据荔波县城总体规划(第3次修编)荔波县建设国际化专业旅游城市概念规划荔波县旅游发展规划荔波县城风貌规划及县城小街小巷整治规划荔波县老城区控制性详细规划荔波县城风貌规划县城总体规划5.3总平面布置一、 区域划分按建设内容和功能划分，规划成10个区域： 1、古镇旅游客服中心2、古镇核心商业3、古镇客栈4、古镇公共配套5、古镇旅游设施配套6、旅游度假酒店及商务酒店、娱乐广场7、高档民族旅游体验区8、高档旅游会所9、总部会所10、旅游配套多层、中高层住宅二、 总平面布置（一）总则1、总平面布置，根据项目前期建设、使用、管理、交通、卫生等方面要求，对建筑平面、道路、管线、绿化等条件充分利用，以利于环境自然条件的保护，营造和谐的氛围；2、分别设置 10 个清晰的功能区域，相辅相成又互不干扰；合理组织服务布局，确保人流通畅；3、道路设计中主、次及小区道路功能明确，布局紧凑，衔接有致，便捷顺畅；道路宽度和通达性均能满足消防要求；在几个主要游客服务中心人口设有地面停车场，地下停车场主要分布在各组团区域；4、建筑风格充分融合布依族、水族、瑶族、苗族等少数民族的建筑元素，从外形、色彩等方面集中体现；整个项目区内建筑物分布采用方圆结合，刚柔相济；建筑物整体高度从西、北向东、南逐次递减，以体现整个古镇显山露水和向东南方向抱合的特点；相邻单体建筑之间高低错落有致，以利视觉的通透；5、古镇水系由东北向西南纵贯整个项目区块，采用水乡的网状风格，依地势自然下行，水源取自樟江又回归樟江，采用先进技术和管理确保其水流的专用性及洁净感；6、对景观小品采用点、线、面结合的方式合理分布；7、绿化主要沿道路、水系、广场、河道以及停车场呈多种形状分布；8、项目采用雨污分流排放系统，雨水入樟江河，污水入城市污水管网；9、对于建筑过程中所产生的废弃物，结合项目地块标高偏低的特点做回填处理；对古镇运营过程中所产生的废弃物，将按国家有关规定做出妥善安排；10、充分利用场地地形提高土地利用率，总体布局力求做到简洁、经济、合理、美观，努力创造一个优美的生息环境；11、充分利用地形和空间，合理解决古镇旅游经营与区内居民生活对于共享资源的矛盾；12、适当考虑市场的分期建设环境。（二）规划从项目使用性质和业态要求出发，结合建筑功能关系，对拟建物业平面、空间资源进行合理配置；对项目中的建筑物、构筑物因势利导，以适应复杂的使用功能，从而塑造生动有序的环境和空间；运动场地，力求满足各种中小型表演要求。（三）交通道路 道路线形分网格、环形两大类，项目区主、次干道合理布置，各功能分区内均有紧急通道； 项目区内主干道为双向车道，路面宽 22 米；次干道为双向车道，路面宽 12 米；小区道为双向车道，路面宽 7 米。（四）绿化 绿化率（不包括水系、广场、停车场及景观小品中的部分绿化）不小于32.5%。绿化主要分为行道绿化、场地绿化两大部分，分别成线状、条状及块状分布，多以适宜当地环境的灌木、乔木和花卉为主，形成三个层次的结合，部分区域做立体绿化。5.4建筑与结构 本着“整体规划，合理布局，完善功能，突出特色”的原则，设计项目区内建筑类型和结构类型。 建筑类型主要有：低层、多层、小高层、高层；建筑结构主要有：木结构（纯木、土木、砖木）、砖混结构、 钢筋混凝土结构。5.2 公用工程及辅助设施一、供配电 二、供排水 三、消防系统 四、管道燃气 五、通风空调 六、闭路电视 七、网络通讯系统八、智能监控系统九、旅游电子导游系统第六章 选址方案及建设条件6.1 场址的初步选择本项目拟选址于玉屏镇菜园坝，基于以下考虑： 1、项目区块位于县城核心区与南部新城和时来新区的连接带，区位优势十分突出； 2、为城市规划收储土地； 3、位置醒目，交通便利，依山傍水，环境宜人，具有得天独厚的发展前景； 4、地势较高，基地稳固，远远超过防洪排涝标准； 5、环境安静幽雅，远离污染源，远离易燃、易爆物品的生产和贮存区，远离高压线路及其设施； 6、水、电、路、通讯齐全，是建设休闲旅游文化设施的极佳选址； 7、经考察并结合城区区域规划、旅游规划布局及休闲文化资源的分布现状，该选址是理想的场地。6.2 建设条件 1、城市规划土地，场地稳定，地址状况良好； 2、紧邻旧城区，道路通畅； 3、供电：项目周边配有变电所，电力供应充足、可靠； 4、供水：项目周边敷设有完善的供水管网，自来水水量、水质均能满足项目建成后的运行要求； 5、闭路电视、程控电话、宽带网光纤均可进入； 6、周围环境良好，无任何污染源。第七章 城市规划与环境保护7.1 城市规划项目所在的玉屏镇菜园坝，属于荔波县中心城区的规划范围内，符合城市整体近、远期规划的要求。7.2环境保护一、执行的环境质量标准1、环境质量标准环境空气质量标准（GB30951996）级地表水环境质量标准（GB38382002）类城市区域环境噪声标准（GB30962008）类2、污染物排放标准污水综合排放标准（GB89781996）二级大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）一级施工期间噪声执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）中相应施工阶段标准；营运期噪声排放执行工业企业厂界噪声标准（GB12348-2008）中2类标准。二、主要环境问题分析 1、项目建设初期，主要环境问题是建筑施工、装修施工过程中产生的扬尘及噪声对环境的影响； 2、项目运行过程中，项目本身设有废气、废水、废渣等污染源，主要是绿化管护过程中产生的植物废渣、餐饮业排放的废气、废水等。三、措施认真贯彻执行国家的有关环境保护法律法规，实行环境保护目标责任制，做到预防为先，防治结合。1、充分利用该小区雨污分流的排水系统设施，严禁雨污混排；一切生活污水、人体排泄物可经二级生化消毒处理，达到排放标准后向城市污水管网直排。2、生活垃圾袋装化，分拣化，经装卸式垃圾箱由市政管理部门直接送往垃圾中转站。3、雨水：利用地形高差，经雨水管网就近排入自然水体。4、绿化：该小区绿化率设计为不低于32.5%。道路两旁，建筑四周建有绿化带和绿化点，有利于美化环境，洁净空气。5、保持良好的环境，充足的阳光和新鲜的空气。一般允许噪声级不得大于A声级50分贝。第八章 安全卫生、消防与节能8.1 劳动保护与安全卫生 认真贯彻劳动与社会保障部、卫生部、住建部、公安部制定的企业劳动保护和安全生产的有关规定，实施劳动保护与安全生产的教育，设相应的安全防卫设施，以保证人员的安全和健康。防电：配电房做好接地装置，接电电阻不大于40。设拦护网、绝缘地毯。防静电：电脑间局域网站微机房建筑物四周300设防静电网接地。保安系统：（1）门卫；（2）岗亭；（3）巡逻；（4）红外线、电子监控。8.2 消防 总体布局上充分考虑消防通道和设施，一旦发生火灾，保证人员能安全撤离现场，以及消防车深入到着火点。 各建筑物设有安全门和安全通道，建筑物内设安全通道不少于二处，满足消防作业和人员疏散的要求。 建筑物内部按有关要求每层配置户内消火栓和灭火器，大楼内每层布置室内消火栓 两 处。 消防给水：区内每120米设消火栓一只。8.3 节约能源 为了进一步降低能耗，减少管理成本，必须采取节能措施，无论是设备选型，还是今后管理，都要在思想上重视节能，主要措施有： 1、积极采用新工艺、新材料、新技术； 2、各种照明灯具采用节能型； 3、所需电器及设备均选用节能高效型产品； 4、在管理上，采用封闭式管理方式，及时检修电路、管道设备，减少跑、冒、滴、漏，以实现节能降耗。第九章 企业组织与人力资源配置9.1 企业组织 本项目承办单位系独立法人单位。 1、项目遵循“谁投资，谁管理，谁受益”的原则，按照国家有关政策法规和有关部门的相关规定，组建与之相配合的和适应的管理层。 2、项目主管单位为贵州城康实业有限公司。 3、项目实行承办单位负责制。9.2 劳动定员 1、定员：设编人员 23 名，其中：总经理1名，副总经理3名，中层管理人员 6名，普通员工 13名。临聘人员视市场运行情况而定。 2、素质：学历和相应技术职称，管理人员具有大专以上学历，其他人员具有高中以上文化程度。 3、人员培训：聘请有经验的专家、教授作为技术顾问，定期进行技术培训，每年选派员工赴进修。 4、员工实行聘用制，并相应签订劳动合同。第十章 项目实施计划10.1 建设期建设期共计6年，自2011年9月至2017年8月止。10.2 项目实施计划 本项目分3期建设，其中：一期：2011年9月2013年12月；二期：2014年1月2015年7月；三期：2015年8月2017年8月。10.3项目租售期 租售期自2012年5月2017年12月。第十一章 投资估算与资金筹措11.1 投资估算本项目静态总投资：1322520.35 * 2000.00元/ = 26.45亿元。考虑到本项目体量大，建设周期长，系统复杂等因素，我们将采取以区域开发为总体指导，实现旅游和地产的完好结合；建立以旅游为灵魂，以招商建设、商业房产及旅游开发经营为运作手段的最佳模式； 通过旅游为商业房产提供市场支撑，商业房产功能吸引旅游增长的关系互动，旅游主题的打造，充分拓展出市场空间，营造旺盛的人气，增强整个区域的吸引力，从而提升整个地块的土地、房产价值； 通过交叉运作、滚动开发模式最大程度的缓解了时间和资金压力；所设计的多元主题商业房产的概念，可最大程度舒缓商业房产市场消解的压力； 通过静态投资向动态投资有效转化的投资回收结构设计使项目市场风险最小化，同时，最大程度吸引项目投资者、房产投资者、经营者，已达到降低资金的刚性支出的目标；通过采用分期开发、滚动发展的模式，计划实现动态总投资8.35亿元的预期目标。11.2 资金筹措项目建设资金由开发企业自筹。第十二章 财务评价12.1评价依据、原则和方法财务评价是在国家现行财税制度和价格体系基础上分析计算项目直接发生的财务效益和费用，考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，据此判别项目的财务可能性。1、依据（1）国家计委颁布的建设项目经济评价办法与参数；（2）财政部制定的旅游、饮食服务企业财务制度和旅游、饮食服务企业会计制度；（3）国家和贵州省有关财经政策和税收规定；（4）本项目的建设方案及经营设想。2、原则（1）本评价遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析为主，定性分析为辅的原则；（2）本评价遵循效益与成本费用计算口径一致的原则。3、假定条件和评价方法（1）假定条件假定项目的投资人是项目建成后的受益人，其工程建设内容和规模能按预定方案实施，建设进度能如期完成，旅客人数能达到预期目标，国家、地方宏观经济政策保持相对稳定。（2）评价方法鉴于本项目体量大，业态复杂，我们建立一个融自建、委托代建、卖地自建、自营、租赁、销售产权、销售经营权等多形式的开发经营模式获取综合收益。由于该项目系复合式的休闲旅游复合体，各业态子系统都依托于荔波古镇这一品牌整体管理和经营，故我们可以将各业态子系统的收益按流转回路汇集于该项目复合体，从而进行整体评价。荔波县城作为荔波旅游的服务中心，承接着80%的过夜旅客，荔波古镇旅游复合体建成后，不仅增添一大旅游精品，同时，也会成为过夜旅客的主要接纳处所之一。因此，我们同样将销售产权的客栈、公寓并入计算，也即将销售收入转换为古镇复合体的经营收入。该项目建成后将以收取综合旅游服务收入为主的盈利方式，作为对项目投资者的补偿。12.2评价指标1、财务内部收益率（FIRR）指项目在计算期内预期净收益与投资总额之差等于零时的贴现率，财务内部收益率大于基准收益率时，项目可行。2、财务净现值（FNPV）指计算期内预期总收益现值减去总投资后的余额。财务净现值大于或等于零时，项目可以接受。3、投资回收期（Pt）以项目的净效益抵偿全部投资所需年限，是反映项目财务上投资回收能力的重要指标，从投资年起计。12.3基础数据1、项目计算期本项目计算期为建设后期加建成后的预测年限，建设期为36个月，以2015年为第一个起始对年，以后各年均代表依次计算的对年数。建设中期后的预测年限取10年，则本项目计算期为13年。2、客源及旅游收入预测根据市场预测的结果， 预计2015年，荔波古镇每年可接待游客55万人次，按人均综合消费145元算,可实现旅游直接收入8000万元，旅游总收入2.2亿元，利润7000万元，税收1000万元；以后按20%的比例逐年递增，2019年达到中值，即：每年可接待游客114万人次，可实现旅游直接收入1.66亿元，旅游总收入4.56亿元，利润1.45亿元，税收2074万元。12.4财务评价10年经营期内，年平均收入为20750万元，年均净现金流量为6250万元，投资回收期8年(含建设后期3年)该项目具有较好的财务盈利能力，投资回收期短，项目在财务上是可以接受的，对国家和企业有较大贡献，项目在财务上是可行的。12.5资金来源与运用分析从资金来源与运用分析看出，项目投入运营后能够进入良好的经济运行状态。12.6不确定分析 由于项目的一些参数是在目前的条件下确定的，难以反应项目特别是一年后特殊时期的变化情况，这些变化将从不同的角度影响项目的经济效果，因此，对价格、数量、成本、投资等因素作敏感性分析，找出影响经济效益的主要参数，并采取必要的防范措施，以利减少损失。 通过敏感性分析，影响项目全部投资收益率和全部投资返本期的主要因素是价格和人次，投资和成本影响较小。这就要求把握市场发展趋势，做好相应对策，同时，也需要政府从政策层面给予扶持。12.7财务评价结论通过以上财务评价及抗风险分析表明：建设荔波古镇旅游区可以为业主带来较好的经济效益，且具有一定的抗风险能力,项目建设在经济上是可行性。第十三章 社会评价13.1 社会评价 社会综合评价从本项目对社会环境的影响、对自然环境的影响及对社会经济环境的影响等方面进行。本项目的社会、生态效益主要体现在以下几个方面：（一）促进人口集聚和区域城镇化人是区域生产要素中最活跃的要素，人口分布与生产的分布具有一致性。由于旅游吸引物的吸引力和旅游产品就地消费特性，各层次的旅游者在不同旅游产品生产地之间移动，打乱了原来静态人品分布模式，使得大量的旅游者在各级旅游接待中心集聚和疏散。旅游，特别是旅游目的地的人们，由于旅游资源的开发，就业机会及其收入的吸引，必然从旅游劣势区向旅游优势区移动，不同程度地向各旅游服务接待中心集聚。旅游资源开发的深入，旅游产品不断的推出，旅游接待能力的提高，不断促进着旅游中心地产业的不断集聚。旅游中心地面积的扩大，导致城镇的形成。可认为，旅游产业就是以高劳动生产率、生产专业化和社会化的旅游经济为主导，替代传统的落后的农业经济，以旅游先进文化替代山区传统的封闭文化，以现代城市社会的电气化、自来水、交通通讯条件、医疗卫生条件、文化体育娱乐条件等要素在旅游各级接待中心的建设和普及，促进接待服务中心城镇化的发展，从面促进区域城镇体系的形成和发展。（二）有利于地方经济发展，促进产业结构调整荔波旅游资源得天独厚，自然、人文景观交相辉映，是世界级风景名胜区。随着大量基础设施的完善和一些新的项目的开发，能够增加对游客的接待能力，吸引更多的游客来此消费，还能够促进资源、管理、人员等生产要素的优化配置。而大批游客的到来，必然带动第三产业的发展，同时旅游产品的开发也将推动第一、第二产业的发展，从而促进地方经济的发展。旅游开发还可以促进当地产业结构的调整，带动当地交通、电力、邮电通信、旅馆、餐饮娱乐服务业以及第三产业的发展。荔波旅游资源的进一步开发还可以保证旧城区改造等工程的顺利实施，使该地区的环境得以有效保护，社会经济得以可持续发展，人民生活水平逐步提高。（三）提供更多的社会就业和提高青少年综合素质旅游业就业容量大、带动性强，旅游开发与扩大就业紧密结合，发展旅游业能增大当地的就业容量。旅游业发展可以创造许多就业机会，其中大多数服务性质的就业机会，对文化的程度要求不高，只需经过短期培训即可上岗。这对于解决农村剩余劳动力、城镇失业人员就业难问题提供了一个重要的产业就业渠道，从而在一定程度上起到减小就业压力，稳定人心的作用。客源量与旅游产品提供地的就业岗位的关系为1.0:0.136: 0.023:0.113，即增加一个客源，就能增加0.136个直接和间接就业机会，其中直接就业机会为0.023，间接就业机会为0.113，直接就业机会与间接就业机会的比例为1.0:4.91。随着项目实施，将根本改变目前樟江风