恒丰大酒店项目可行性论证报告.doc

可行性研究报告

恒丰大酒店项目
可
行
性
研
究
报
告

编撰单位：麻城市恒丰大酒店有限公司
编撰时间：二零一五年一月十日

第一章 总论
1、1 项目概况
本报告所陈述的对象为恒丰大酒店酒店项目，以下简称本项目。本项目位于白果镇曾垸村，建设用地地块方正规则，视野开阔，是建设高档酒店的理想用地。
1、2 项目提出的背景及建设必要性
在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。
随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变，使得白果镇的经济迅猛发展，石材企业不断发展，吸引外资项目不断增加，不少人士认为，未来几年白果镇经济将取得突破性发展。
在此背景下，我们准备开发建设的恒丰大酒店无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。
1、3 可行性研究的依据和范围
本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。

第二章 市场调研及前景预测
2.1 恒丰大酒店模式情况分析
一．市场形势分析
（一）客观区域市场分析
1．从整个麻城来看，白果是我市近年来经济发展最迅速的乡镇之一。在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。
2．房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的一个必然。
因此，恒丰大酒店的开发有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。
（二）市场供求分析
恒丰大酒店开业之时，白果镇仅有两家规模较大的酒店，客房接待能力严重不足，从目前来看，白果镇的接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日以及黄金周根本就供不应求。
（三）市场定位
恒丰大酒店是设计为三星级标准的酒店，目标是来白果投资的具有高消费能力的富商、高端游客，及其它社会高层机构和知名人士。
（四）比较分析
在同样的地理条件下，白果暂时尚未出现可类比的项目。严格来说白果达到星级酒店概念的房地产项目并不多见。目前唯一竞争对手是镇区的丽晶大酒店。因地理位置等原因，所以与本项目存在不可比性。
2.2 本项目优劣势分析
本项目与丽晶大酒店项目相比较，具有共同的特点：
A.都位于白果镇区
B.均为酒店项目
本项目与丽晶大酒店相比较具有如下优势：
A.位置更好，我们为镇区繁华地段
B.产品概念、户型设计更符合市场的需求（突出旅游房地产概念，迎合客户对旅游度假房产的需要，套房户型可自由组合）
2.3本项目前景预测
我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着麻城整个经济环境的逐步改善和旅游产业的快速、稳定发展，房地产市场价格的回升也是指日可待。白果作为著名的工业经济重镇，越来越受到人们的关注，可以预测，本项目具有较好的市场前景。

第三章 项目定位
3．1开发该项目目的定位：
1．投资收益的最大化
2．提升白果镇的品牌形象；
3．为白果成为整个麻城旅游目的地做出贡献；
4．增强在市场竞争力；
5．增强客户满意度，提升客户重复入住率。

3．2项目开发的市场需求定位
虽然是新建酒店，但是我们积累了许多成功的经验，这些都将成为恒丰酒店建成后，成功运作的保障。一些老前辈在前期反馈了很多好的建设性建议，是促使业主尽快开发恒丰酒店的重要源动力。这些意见包括：
1．对总体接待能力的需求，尤其是节假日的客房需求；
2．对多功能厅和现代化会议设施的需求；
3．对现有园林和开敞的空间的满足和称赞；
4．需求更多的娱乐设施；
5．需求更多的独家休闲和VIP空间；
7．需求更多的文化活动和短程旅行活动。

3．3．行业发展趋势项目影响
1．规划、设计更大面积的客房和可灵活组合的套房；
2．更高质量的建筑、更漂亮的外立面和更精细的室内装饰；
3．体现与其它酒店的合理差异性，以保持自我优势和特色，提高市场竞争力；
4．招聘、培养、培训并保持高素质的员工队伍，提高服务水准；
5．增加康体和健康水疗设施；

3、4 项目建设方案及规划设计定位
1.总体规划设计特色
本项目的设计主旨是为度假旅游的成功人士、会议团队提供一个高档的休闲度假酒店。本项目设计分为裙楼和主楼，楼高六层，裙楼用于度假酒店公共配套。别具一格的开敞式酒店大堂，融合成出优美的度假酒店效果。

2.建筑设计与规划定位
设计约100套客房，安排不同布局方式的单元，500平方米以上的多功能厅。
3.建设与装修
高标准建设。建筑采用框架结构，户型以单间为主，配以部分双套间和三套间，以适用不同客户的需求。户型面积从15m2到56 m2不等。
装修：全部按四星级酒店标准装修，配备四星级酒店必备的设施、用品。
4.设计意图和要求：
1.充分利用阳光，创造舒适宜人的荫凉环境；
2.提供高质量的、令人身心舒畅的停居环境；
3.建筑风格符合地方个性和气候特征；
4.结合环保设计，如太阳能利用，水循环使用和污水处理系统。　
本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则，体现酒店外观，项目建设密度低，大绿化，充分体现宜居效果。

第四章 管理方式
一、营业收入
通过经营出租酒店客房所产生的收入（仅指房租）,不包括酒店商场、会务、餐厅、酒水、洗衣、电话、电报和电传等其它酒店项目的收入，不包括服务费收入以及酒店设备、场地的使用费、租赁费等收入。
二、经营管理成本
营业费用、营业税金、管理费用、人员工资、管理佣金、设施保养维修和家具更新基金的累加资金。
三、可分配收益
酒店客房营业收入按双方约定方式进行分配的收益部分。
四、会计年度
第一个会计年度，从当年酒店客房经营之日起，至同年的12月31日止。以后每年从 1月 1日起至当年的12月31日止为一会计年度。

第五章 管理公司的权利和义务
权利：
1、 甲方在管理期限内将作为酒店唯一的独立经营者和管理者，代表业主进行日常的经营管理活动。
2、 聘用经验丰富的酒店管理人员，组织务实高效的管理机构，采取正确的经营决策和手段，保证酒店经营的最高效益。
义务：
1、 甲方应以三星级酒店标准把酒店管理成为一家优秀的在本地区同行业中有竞争能力的酒店。
2、 甲方定期向乙方公布经营情况和收入情况；（仅对委托经营的业主）
3、 向乙方通报重大经营决策和重大事件；
4、 甲方应如期向乙方支付应得经营收益；
5、 在整个经营期内，甲方应严格遵守国家的法律、法规和政策，励精图治，合法经营，努力提高竞争力。

第六章 产权运作方式
一、日常酒店管理
1.酒店的客房、餐饮、康乐、会务、培训等日常营业；
2.酒店各项设施、设备的日常维护、维修及其改造；
3.酒店的宣传广告及公关促销活动；
4.酒店人力资源管理；
5.酒店的安全防护；
6.培训、服务水准提升。
二、业主卡
1.业主将拥有一正一副两张印有恒丰酒店编号的业主卡。
2.两卡享有同等权益，业主或持业主卡的人士可签单挂帐享受酒店的优惠服务。
3.持卡人的卡号必须与业主备份的本卡签单权益人身份相符；
4.业主遗失业主卡时，应在第一时间通知酒店经营管理公司挂失并及时补办。挂失前该卡所发生的消费费用，由业主承担。
5.该卡自行转让无效。

第七章 社会效益分析
本项目的成功开发，可以改善白果镇区的综合环境，启动社会闲置资金，增加就业率，对促进旅游及房地产消费起到双重积极的作用，同时也为白果镇旅游房地产的开发和运作提供了宝贵的经验，开创了一条新的发展思路。这也是本项目的社会效益所在。

第八章 结论
通过以上的分析和策略，我们发现，项目达到的盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。
在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的。

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第 13 页 恒丰酒店有限公司
目录
第一章 项目总论 1
第一节 项目背景 1
一、项目名称 1
二、项目主办单位和负责人 1
三、项目可行性研究部门 1
四、项目拟建地点 1
五、项目设计依据 1
第二节 可行性研究结论 1
一、项目建设规模 1
二、项目建设进度 2
五、环境保护结论 3
第三节 主要技术经济指标表 3
第二章 项目规模及方案 4
第一节 建设规模及指导思想 4
第二节 建设规模及产品方案 4
第三节 项目建设引用标准 4
第四节 厂址选择 5
第五节 厂区土建设计 5
第六节 负荷性质及供电电源 6
第三章 工艺技术与设备 7
第一节 工艺流程与主要技术参数 7
第二节 项目建设与设备选型 7
第四章 管理组织与建设进度 9
第一节 管理组织 9
第二节 工作制度与劳动定员 9
第三节 建设进度 9
第五章 投资估算与资金筹措 10
第一节 投资估算 10
第二节 资金运用及资金筹措 11
第六章 财务效益分析 11
第一节 销售收入估算 11
第二节 成本费用估算 11
第三节 总利润估算 13
第四节 投资回收期 13
第五节 投资分析 13
第七章 结 论 15

目 录
第一章 总论 1
一、项目概况 1
二、项目提出的理由与过程 6
三、项目建设的必要性 8
四、项目的可行性 12
第二章 市场预测 15
一、市场分析 15
二、市场预测 16
三、产品市场竞争力分析 19
第三章 建设规模与产品方案 22
一、建设规模 22
二、产品方案 22
三、质量标准 22
第四章 项目建设地点 25
一、项目建设地点选择 25
二、项目建设地条件 25
第五章 技术方案、设备方案和工程方案 28
一、技术方案 28
二、产品特点 30
三、主要设备方案 32
四、工程方案 32
第六章 原材料与原料供应 35
一、原料来源及运输方式 35
二、燃料供应与运输方式 35
第七章 总图布置、运输、总体布局与公用辅助工程 37
一、总图布置 37
二、 运输 38
三、总体布局 38
四、公用辅助工程 39
第八章 节能、节水与安全措施 44
一、主要依据及标准 44
二、节能 44
三、节水 45
四、消防与安全 45
第九章 环境影响与评价 47
一、法规依据 47
二、项目建设对环境影响 48
三、环境保护措施 48
四、环境影响评价 49
第十章 项目组织管理与运行 50
一、项目建设期管理 50
二、项目运行期组织管理 52
第十一章 项目实施进度 55
第十二章 投资估算和资金筹措 56
一、投资估算 56
二、资金筹措 58
第十三章 财务评价与效益分析 61
一、项目财务评价 61
二、财务评价结论 65
三、社会效益 68
四、生态效益 68
第十四章 风险分析 70
一、主要风险分析识别 70
二、风险程度分析及防范风险的措施 70
第十五章 招标方案 72
一、招标范围 72
二、招标组织形式 72
三、招标方式 72
第十六章 结论与建议 74
一、可行性研究结论 74
二、建议 75
附 件 77
一、附表 77
二、附件 77
三、附图 77