会计实务：土地增值税筹划的基本思路.doc

土地增值税筹划的基本思路

在国外，地价及税费一般占房价的20％，而国内地价和税费占房价的50％左右。因此，房地产开发商如何有效降低税费，在保证基本利润率（国内一般为10％）的前提下使房价降下来就成为了在市场竞争中获胜的关键。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是其税率较高，税负重，二是其有筹划的余地，做好了，可以节省不少税金支出。 沪江德勤会计师事务所北京分所的合伙人李展伟、税务部经理兰东武介绍了土地增值税筹划的基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30％到60％，增值越多，税率越高。 在进行筹划时，增值额很关键。增值额是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。税法规定的扣除项目有五部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20％。纳税人需特别注意的是：税法允许扣除的项目比企业自己实际核算中涉及的项目要少，计算增值额时必须以税法的规定为准。增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。 税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。同时税法规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。 房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发的话，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20％以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。现举例说明如下。 北京某房地产开发企业，1999年商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。 如果不分开核算（纳税人应了解清楚当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）为（15000－11000）÷11000×100％＝36％，因此适用30％的税率，应纳税（15000－11000）×30％＝1200万元。 如果分开核算，应缴纳土地增值税为：普通住宅：增值率为（10000－8000）÷8000×100％＝25％适用30％的税率，应纳税（10000－8000）×30％＝600万元；豪华住宅：增值率为（5000－3000）÷3000×100％＝67％，适用40％的税率，应缴纳（5000－3000）×40％－3000×5％＝650万元二者合计为1250万元，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。 因为普通标准住宅的增值率为25％，超过20％，还得缴纳土地增值税。进一步筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20％以内。这样做的好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。我们对上例给出的条件做一点改动，然后来计算土地增值税的税负和企业的收益情况。 假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20％，那么可扣除项目金额从（10000－y）÷y×100％＝20％等式中可计算出，y＝8333万元。此时，该企业应缴纳的土地增值税仅为豪华住宅应缴纳的650万元，比不分开核算少缴纳570万元，比分开核算少缴纳600万元，扣除为增加可扣除项目金额多支出的333万元，分别减少支出237万元和267万元。 增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10％，而各省市在10％之内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。 控制普通住宅增值率的另一种方法是降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入的减少，此时是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。 假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20％，则销售收入从（X－8000÷8000×100％＝20％中可求出，X＝9600万元。此时该企业应缴纳的土地增值税为650万元，节省税金600万元，与减少的收入400万元相比节省了200万元（因为土地增值税在计算企业所得税时可以扣除，对企业所得税和企业的税后利润会产生影响，因篇幅有限，此处不再分析，读者可以进一步进行比较）。 此外，税法规定，1994年1月1日前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在2000年底前首次转让房地产的，免征土地增值税。因此，开发企业可以适当降低房价，在今年底前转让房地产是有利可图的。小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！